Minute n°

N° RG 25/00057 – N° Portalis DBXS-W-B7J-INWW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. AD PARADISE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée M^e Carine LE BRIS VOINOT, avocat au barreau de Paris, substituée par M^e Christophe JOSET, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Carine MORENO

Audience en présence de [W] [T], auditeur de justice

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue ce jour.

DÉCISION :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

statuant en matière de référé,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. AD PARADISE a donné à bail à Mme [Z] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 17 juillet 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 670 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. AD PARADISE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 août 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 8 janvier 2025 délivré à personne pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meuble aux frais, risques et périls de Mme [Z] [N],

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente de la locataire et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 alinéa 2 au doce des procédures civiles d’exécution,

— être autorisée à conserver le dépôt de garantie,

— obtenir la condamnation de Mme [Z] [N] au paiement :

* de la somme à titre provisionnel de 4882,32 euros arrêtée au 14 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 2 avril 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. AD PARADISE a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 7709,64 euros au 27 mars 2025, hors frais de procédure. Elle s’est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par la défenderesse.

Mme [Z] [N] a comparu et a indiqué avoir payé le loyer du mois de mars par vrieement fait le 29 mars 2025. Elle a indiqué ne pas vouloir se maintenir dans les lieux, le loyer étant trop élevé, et a sollicité un délai pour quitter les lieux, précisant avoir déposé une demande de logement social et avoir demandé un suivi spécifique par rapport au logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [N] a indiqué avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement de la Drôme le 9 janvier 2025 et avoir été déclarée recevable le 6 février 2025, mais que certains créanciers, dont son bailleur, avaient déposé un recours contre cette décision de recevabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.C.I. AD PARADISE justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juillet 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024, pour la somme en principal de 2761,83 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

Mme [Z] [N] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. Elle ne formule pas de demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [Z] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la S.C.I. AD PARADISE, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Par ailleurs, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Aussi, il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.C.I. AD PARADISE produit un décompte démontrant que Mme [Z] [N] reste lui devoir la somme de 7709,64 euros au 27 mars 2025.

Mme [Z] [N] rapporte la preuve d’un paiement de 710 euros fait par virement le 29 mars 2025.

Mme [Z] [N] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6999,64 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par La S.C.I. AD PARADISE.

Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le locataire, et ne doit être restitué à l’issue du contrat qu’après déduction des sommes restant dues au bailleur.

Dès lors, la demande de la S.C.I. AD PARADISE visant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie est sans objet, cette somme pouvant être conservée par l’effet de la loi si des sommes lui restent dues lors du départ de Mme [Z] [N].

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [Z] [N] a engagé des démarches depuis la signification de l’assignation le 8 janvier 2025 puisqu’elle a sollicité un accompagnement social lié au logement, qui a été accepté le 31 mars 2025, qu’elle a déposé un dossier de surendettement le 9 janvier 2025 et qu’elle a par ailleurs déposé une demande de logement social le 24 janvier 2025.

Toutefois, alors qu’il résulte des éléments relatifs à sa situation financière recueillis par la commission de surendettement de la Drôme que Mme [Z] [N] aurait pu reprendre, au moins depuis la décision de recevabilité, le paiement des échéances courantes, il ressort du décompte produit aux débats qu’elle n’avait procédé à aucun paiement depuis le 30 avril 2024, réalisant seulement un paiement le 29 mars 2025 à quelques jours de l’audience.

Dès lors, en l’état de ces éléments, Mme [Z] [N] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [N], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [Z] [N] à payer à La S.C.I. AD PARADISE la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Déboutons Mme [Z] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— Ordonnons en conséquence à Mme [Z] [N] de libérer le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Disons qu’à défaut pour Mme [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. AD PARADISE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Disons n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamnons à titre provisionnel Mme [Z] [N] à payer à la S.C.I. AD PARADISE la somme de 6999,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 mars 2025,

— Condamnons Mme [Z] [N] à verser à la S.C.I. AD PARADISE une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 30 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboutons la S.C.I. AD PARADISE du surplus de ses demandes,

— Condamnons Mme [Z] [N] à verser à la S.C.I. AD PARADISE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons Mme [Z] [N] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des référés,