N° RG 22/00776 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FWC3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/00776 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FWC3

N° minute : 25/227

Code NAC : 32A

LG/NR/AFB

LE VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

SOCIETE CELLNEX FRANCE SAS, Société par Actions Simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro unique d’identification 821460102, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE – MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Emmanuelle BON-JULIEN, Avocat, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [K] [X]

né le 30 Août 1970 à [Localité 20], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jonathan DA RE de la SELARL GRILLET – DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Catherine SAINT GENIEST de JEANTET ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant de VALENCIENNES,

SOCIETE INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT, Société en nom collectif, dont le siège social est sis [Adresse 3] et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le n° 797 628 302, représentée par son Gérant,

représentée par Maître Jonathan DA RE de la SELARL GRILLET – DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Catherine SAINT GENIEST de JEANTET ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Maître [S] [O], Notaire associée de la Société dénommée “[F] [G], [S] [H], [L] [D] et [S] [O]”, Notaires associés d’une Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial sis à [Adresse 17] et d’un office notarial sis à [Adresse 19]” domiciliée en cette qualité [Adresse 10], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Jean THEVENOT de la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 07 Mai 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première, Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 27 Février 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie DESWARTE, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 septembre 2016, M. [K] [X] a donné à bail à la société Bouygues Telecom un emplacement d’une superficie d’environ 35 m² sur sa parcelle cadastrée section [Cadastre 11], parcelle n°[Cadastre 5] au [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1], aux fins d’installation d’une station radioélectrique et d’équipements de communications électroniques.

Ce bail a été conclu pour une durée de 12 années, renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 ans. Aux termes de ce contrat, il était convenu le versement d’une redevance annuelle de 6 000 euros nets au bénéfice de M. [X].

Dans ces circonstances, un pylône constituant la station de téléphonie mobile a été érigé sur le site loué.

Par acte du 1er septembre 2018, la société Bouygues Telecom a cédé à la société Cellnex France (ci après dénommée Cellnex) la propriété des infrastructures installées par ses soins sur la parcelle de M. [X] et le titre d’occupation y afférent.

Par la suite, M. [X] et la société Cellnex ont convenu, le 19 mars 2019, de plusieurs modifications au contrat, formalisées par un avenant n° 1 comme suite :

— la durée du bail a été portée à 15 années après l’entrée en vigueur de l’avenant, prorogée par période successives de 15 années.

— le loyer annuel a été majoré à la somme de 6 900 euros nets.

— un droit de préférence a été introduit dans le bail en son article 4.

Par courrier en date du 23 décembre 2020, Me [S] [O], notaire à [Localité 18], a notifié à la société Cellnex, en sa qualité de preneur à bail, du changement du propriétaire de l’emplacement, la société Infrastructure Telecom Investissement en étant devenue propriétaire en vertu de la réalisation d’une cession temporaire d’usufruit intervenue le jour même et portant sur l’immeuble de M. [X].

Dans ledit acte authentique de cession temporaire d’usufruit, il était mentionné que M. [X] conférait, à compter de sa signature, l’usufruit du bien immobilier à la société Infrastructure Telecom Investissement pour une durée de 30 années. La constitution temporaire d’usufruit était conclue moyennant un prix de 55 000 euros.

Par courrier du 5 janvier 2021, adressés d’une part à M. [X], d’autre part à Me [O], la société Cellnex se prévalant des dispositions de l’article 4 du contrat de bail modifié , s’est émue de n’avoir pas préalablement été avertie du projet de vente de l’usufruit du terrain, au mépris des dispositions contractuelles relatives au droit de préférence. La société Cellnex a dès lors sollicité l’annulation de cette vente.

Elle a, dans ce cadre, reproché à Me [O] un manquement à son obligation de conseil en ne purgeant pas le droit de priorité conféré par le bail.

M. [X] et Me [O] n’ont pas donné suite à sa réclamation.

Par courrier du 11 janvier 2021, la société Infrastructure Telecom Investissement, par l’intermédiaire de son conseil, a, quant à elle, indiqué à la société Cellnex que le pacte de préférence la liant à M. [X] visait la vente d’un bien et non la cession temporaire d’usufruit. Elle a précisé par ailleurs que le terme de la cession temporaire d’usufruit interviendrait le 23 décembre 2050.

Par courriers en recommandé du 9 février 2021, la société Cellnex a effectué une démarche amiable auprès de M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] aux fins de solliciter l’annulation de la cession temporaire d’usufruit en date du 23 décembre 2020.

Par actes d’huissier des 10 et 11 mars 2022, la société Cellnex a assigné M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir :

Juger recevable et fondée sa demande ;

A titre principal,

Juger que la société Cellnex France est locataire d’un emplacement dédié à une station de téléphonie mobile sis [Adresse 7] à [Localité 15], sur la parcelle [Cadastre 12], selon contrat de bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom, cette dernière ayant cédé le contrat de bail à la société Cellnex France ;Juger que l’avenant au contrat de bail initial signé le 19 mars 2019 entre M. [X] et la société Cellnex France stipulait un pacte de préférence ;

Juger que l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement rentrait dans le périmètre d’application du pacte de préférence ;Juger que le contrat de cession d’usufruit temporaire a été conclu en violation du pacte de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute en omettant de soumettre la cession d’usufruit temporaire à la société Cellnex France ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a volontairement soustrait son offre d’achat d’usufruit temporaire à la connaissance de la société Cellnex France ;Juger que Me [O] a commis une faute en négligeant de s’assurer de la purge du droit de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute contractuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute délictuelle intentionnelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que Me [O] a commis une faute délictuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;

En conséquence,

Prononcer la nullité de l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement ;Annuler l’acte du 23 décembre 2020 par lequel M. [X] a cédé l’usufruit temporaire à la société Infrastructure Telecom Investissement de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], sise [Adresse 6], sur le territoire de la commune d'[Localité 14] ;

A titre subsidiaire,

Juger que la société Cellnex France est locataire d’un emplacement dédié à une station de téléphonie mobile sis [Adresse 7] à [Localité 15], sur la parcelle [Cadastre 12], selon contrat de bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom, cette dernière ayant cédé le contrat de bail à la société Cellnex France ;Juger que l’avenant au contrat de bail initial signé le 19 mars 2019 entre M. [X] et la société Cellnex France stipulait un pacte de préférence ;Juger que l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement rentrait dans le périmètre d’application du pacte de préférence ;Juger que le contrat de cession d’usufruit temporaire a été conclu en violation du pacte de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute en omettant de soumettre la cession d’usufruit temporaire à la société Cellnex France ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute en négligeant de porter à la connaissance de la société Cellnex France son offre d’achat d’usufruit temporaire ;Juger que Me [O] a commis une faute en négligeant de s’assurer de la purge du droit de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute contractuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute délictuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que Me [O] a commis une faute délictuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;

En conséquence,

Condamner in solidum M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société Cellnex France la somme de 152 000 euros au titre du préjudice subi ;

En tout état de cause,

Débouter M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes plus généralement ;Condamner M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] in solidum ou l’un à défaut de l’autre à verser à la société Cellnex France la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société Infrastructure Telecom Investissement, M. [X] et Me [O] ont constitué avocat et ont conclu au fond.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 14 décembre 2023.

A ladite audience, le conseil de la société Cellnex a sollicité le rejet des conclusions et pièces signifiées par RPVA le 5 octobre 2023 par le conseil de la société Infrastructure Telecom Investissement et de M. [X] faisant valoir qu’elles avaient été signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Le conseil de la société Infrastructure Telecom Investissement et de M. [X] a, quant à lui, sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins de communication de ses dernières conclusions et pièces, faisant valoir qu’il avait rencontré une difficulté afférente à son état de santé.

Le 14 décembre 2023, la présidente de la 1ère Chambre civile du tribunal judiciaire de Valenciennes a, après avoir entendu les parties sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture, ordonné ce rabat et la réouverture des débats. L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience de mise en état du 25 janvier 2024.

Aux termes de dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°4) signifiées par RPVA en date du 17 juin 2024 auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de son argumentation, la société Cellnex sollicite désormais de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1123 et suivants du code civil :

Constater la violation du pacte de préférence stipulé au bénéfice de la société Cellnex dans l’avenant n°1 au bail conclu entre M. [X] et la société Cellnex le 19 mars 2019 ;

Par conséquent,

A titre principal,

Prononcer la nullité de l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement ;Annuler l’acte du 23 décembre 2020 par lequel M. [X] a cédé l’usufruit temporaire à la société Infrastructure Telecom Investissement de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], sise [Adresse 6], sur le territoire de la commune d'[Localité 14] ;Condamner la société Infrastructure Telecom Investissement à rembourser à la société Cellnex l’intégralité des sommes perçues au titre du loyer du bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom aux droits de laquelle intervient la société Cellnex, et s’établissant, à la date des présentes, à un montant de 13 800 euros ;Débouter M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la substitution de la société Cellnex dans les droits de la société Infrastructure Telecom Investissement dans la cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement ;Dire que le jugement à intervenir vaut acte de cession au profit de la société Cellnex ;Dire que l’acte de cession devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;Condamner la société Infrastructure Telecom Investissement à rembourser à la société Cellnex l’intégralité des sommes perçues au titre du loyer du bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom aux droits de laquelle intervient la société Cellnex, et s’établissant, à la date des présentes, à un montant de 13 800 euros ;Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ;

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner in solidum M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société Cellnex la somme de 152 000 euros au titre du préjudice subi ;Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ;

En tout état de cause,

Débouter M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes plus généralement ;

Condamner M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à verser à la société Cellnex la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société Cellnex fait valoir au soutien de la recevabilité de ses demandes, de première part, que les demandes figurant à son dispositif et commençant par le terme « juger » ne sont formulées qu’aux fins de mieux expliciter ses demandes relatives au prononcé de la nullité de l’acte de cession d’usufruit ainsi que ses demandes de condamnation. De seconde part, elle précise qu’elle justifie de la publication de son acte introductif d’instance au service de publicité foncière.

Sur le périmètre du pacte de préférence

Elle indique que compte tenu de la rédaction du pacte de préférence, la cession d’usufruit entre dans le périmètre de ce pacte. Elle précise à ce titre que la clause relative au pacte de préférence emploie les termes de « droits équivalents ou similaires » à l’acquisition ou la location du bien loué si bien que la cession du droit d’usufruit, eu égard aux prérogatives qu’elle transfère, correspond à la cession d’un droit équivalent ou similaire au droit de propriété ou à l’octroi d’un droit équivalent ou similaire à ceux issus résultant d’un contrat de louage d’ouvrage. Elle souligne que la définition du terme employé « similaire » correspond aux choses qui peuvent d’une certaine façon être assimilées les unes aux autres. Elle fait valoir ainsi que la cession d’usufruit présente une similarité avec le contrat de louage et la cession du droit de propriété puisqu’elle transfère le droit de jouissance de la chose. Elle fait encore valoir que l’acquisition du droit d’usufruit présente une similarité avec l’acquisition du droit de propriété en ce qu’elle entraîne un changement d’identité du bailleur. Elle souligne que le notaire a d’ailleurs employé le terme de « nouveau propriétaire » pour lui présenter la société Infrastructure Telecom Investissement.

Elle fait ensuite valoir que le droit de préférence conventionnel doit être strictement appliqué si bien qu’il y a lieu de prendre en considération le fait que la clause ne vise pas uniquement l’acte de location et l’acte de vente dans son périmètre d’application mais également « tout droit équivalent ou similaire », soit les droits qui emportent les mêmes conséquences sans qu’ils soient identiques. Elle expose que les définitions mêmes des contrats de louage, de vente et de cession d’usufruit, démontrent que le droit de jouissance, droit à part entière, constitue un droit essentiel de chacun de ces contrats et que ce droit de jouissance est un droit entrant dans le périmètre du pacte de préférence la liant à M. [X].

Elle soutient par ailleurs que le pacte de préférence, tel qu’il est rédigé, n’a pas vocation à s’appliquer qu’à l’échéance du bail puisque l’expression « ou tout droit équivalent et similaire » est placée après l’expression « à l’échéance de la Convention », la cession de tout droit équivalent ou similaire pouvant intervenir avant l’échéance du bail en cours.

Elle fait valoir que l’acte de cession d’usufruit met en lumière qu’outre la cession du droit de jouissance, les défendeurs ont convenu que la société Infrastructure Telecom Investissement se comporterait comme le bailleur percevant directement les loyers. Elle précise que la comparaison des obligations du bailleur et de l’usufruitier établie par les défendeurs est dépourvue de logique

puisque le pacte de préférence doit profiter au locataire. Elle souligne ainsi que la comparaison des droits doit donc porter sur les droits du locataire et ceux de l’usufruitier. Elle précise que le fait qu’elle ait entendu depuis le présent litige sécuriser les baux qu’elle conclut, ne saurait constituer une reconnaissance du défaut de sa position s’agissant du droit de jouissance qui fonde le pacte de préférence.

S’agissant de la position de Me [O], elle indique qu’à la lumière de la question formulée au CRIDON, la première analyse de celle-ci ne s’est pas appuyée sur le pacte de préférence tel que rédigé entre les parties. Elle précise que la seconde analyse du CRIDON ne traite pas la question de la location et des droits similaires ou équivalents. Elle souligne encore que cette analyse est erronée puisqu’elle vise des « opérations » équivalentes ou similaires à une vente ou à une location au lieu des « droits » équivalents ou similaires. Elle fait valoir en tout état de cause que cette seconde analyse a été requise par Me [O] postérieurement à la ratification de l’acte de cession, ne constituant dès lors pas une précaution de la notaire pour s’assurer de la validité d’un acte à conclure.

Sur la responsabilité contractuelle de M. [X]

Elle fait valoir que le pacte de préférence n’a pas été exécuté de bonne foi par M. [X] puisque celui-ci ne lui a pas présenté, en priorité, le contrat qu’elle entendait conclure avec la société Infrastructure Telecom Investissement. Elle souligne que la faute contractuelle de M. [X] est de surcroit confirmée faute de l’avoir fait participer ou acquiescer à l’acte de cession d’usufruit.

Sur la faute délictuelle de la société Infrastructure Telecom Investissement

Elle soutient à ce titre que la société défenderesse, tiers au pacte de préférence, connaissait l’existence de celui-ci et savait qu’elle mettrait en œuvre son droit de préférence.

S’agissant de la connaissance du pacte de préférence, elle fait valoir que le procès-verbal de constat d’huissier relatif au site internet de la société défenderesse met en exergue que la communication et l’analyse du bail constituent la première démarche, le prérequis de la société Infrastructure Telecom Investissement en vue d’un « rachat » de bail. Elle indique ensuite que l’acte de cession fait expressément mention que la société défenderesse a eu copie du bail la liant à M. [X] et qu’elle en a pris connaissance. Elle fait par ailleurs valoir que les écritures de Me [O] mettent en lumière que la clause relative au pacte de préférence a été analysée par ses soins et ceux du Conseil de la société défenderesse.

S’agissant du caractère intentionnel de la faute, elle expose que cette intention se déduit non seulement du contenu de l’acte de cession d’usufruit mais également de l’activité même de la société Infrastructure Telecom Investissement puisque le métier de celle-ci consiste à s’implanter sur des sites qui font déjà l’objet d’un bail télécom en cours. Elle souligne que tout pacte de préférence remettrait en cause le business model de la société défenderesse. Elle indique encore à ce titre que le site internet de la société défenderesse affiche l’intention de celle-ci d’aller au terme de la conclusion de ses contrats en mentionnant notamment que la cession temporaire d’usufruit de site de télécommunications est un concept reconnu et accepté par tous les opérateurs mobiles.

Sur la position de la société Infrastructure Telecom Investissement relative à sa connaissance du pacte de préférence et le caractère intentionnel de la faute, elle expose que pour sa part, elle n’a connu le prix de la cession d’usufruit que plusieurs mois après sa conclusion alors même que la société défenderesse connaissait le montant du loyer de son bail dès la rédaction de son projet d’acte de cession. Elle fait ainsi valoir que seule la société Infrastructure Telecom Investissement disposant d’une stature mondiale et dont le business model consiste à détourner le flux locatif direct existant entre un bailleur et la Tower Company pouvait mesurer l’intérêt de la signature du contrat de cession d’usufruit. Elle ajoute que l’étude du CRIDON ne constitue pas un gage de bonne foi. Elle indique qu’il n’est pas démontré que la société défenderesse et la notaire aient entendu se prémunir de la validité du contrat.

Sur la responsabilité délictuelle de Me [O]

Elle soutient que Me [O], notaire de la société défenderesse, a eu connaissance préalable du contrat de bail en cours tel que cela est mentionné dans l’acte de cession d’usufruit. Elle précise s’agissant de cette connaissance, qu’elle lui a notifié l’acte de cession. Elle fait ainsi valoir que la faute du notaire a consisté à dresser un acte de vente en méconnaissance du droit de préférence consenti par M. [X] à son profit.

S’agissant de la position du notaire, elle indique que l’avis du CRIDON du mois d’octobre 2020 ne lui permettait pas de conclure à l’absence d’application du droit de préférence compte tenu de l’imprécision du périmètre d’étude du CRIDON. Elle souligne que la question posée par la notaire pour la deuxième étude reprenait cette fois les termes exacts du pacte de préférence, mais ajoute que cette étude était postérieure à la signature de l’acte de cession et qu’elle n’envisageait que la vente et non la location. Elle fait valoir que la première étude du CRIDON devait alerter la notaire en ce que des précautions étaient prises s’agissant du droit de jouissance.

Sur la demande de nullité du contrat de cession

Elle fait valoir que la conjugaison des fautes de M. [X] et de la société Infrastructure Telecom Investissement justifie le prononcé de la nullité du contrat de cession d’usufruit.

S’agissant de la position de M. [X] et de la société défenderesse, elle expose que le caractère certain de son préjudice économique, à savoir l’économie de 29 255 euros en cas de cession d’usufruit par elle, suffit à lui seul à démontrer qu’elle se serait prévalue du pacte de préférence.

Elle souligne que les dispositions du code civil relatives au pacte de préférence offrent au bénéficiaire du droit l’option entre la nullité de l’acte et la demande de substitution. Elle fait ainsi valoir que solliciter la nullité lui permettait d’ouvrir des négociations avec M. [X] sans perdre pour autant son droit à substitution. Elle indique ensuite, s’agissant de la durée conséquente du contrat de cession, que la stabilité de la maîtrise foncière est justement un élément essentiel au déploiement des technologies et au maintien des contrats-cadres conclus entre les Towers Compagnies et les opérateurs de téléphonie mobile. Elle souligne que le contrat de cession comporte en tout état de cause une faculté de renonciation anticipée qui lui aurait garanti une flexibilité si nécessaire. Elle précise que l’Autorité de la concurrence ne lui a pas interdit de conserver les sites dont elle disposait déjà dans le cadre du rachat de la société Hivory.

S’agissant de la position de Me [O], elle fait valoir que sa demande principale en nullité du contrat de cession et sa demande subsidiaire en condamnation solidaire des défendeurs pour manquement à leurs obligations ne sont pas en contradiction.

Sur l’absence de confirmation du contrat de cession

Elle fait valoir que l’acte de paiement concerne l’exécution du bail dont il n’est pas sollicité la nullité, de sorte que le paiement du loyer ne peut valoir confirmation de l’acte de cession. Elle précise qu’elle a réglé les loyers entre les mains de la société défenderesse afin de sécuriser la maîtrise foncière de son site de téléphonie mobile et dans l’attente de l’obtention d’une décision de justice définitive. Elle souligne que tant ses démarches précontentieuses que contentieuses démontrent qu’elle n’a pas eu l’intention de réparer le vice affectant la cession d’usufruit en s’acquittant des loyers.

A titre subsidiaire, sur la demande de substitution dans l’acte de cession

Elle fait valoir que les dispositions de l’article 1123 alinéa 2 du code civil ne conditionnent pas la substitution au prononcé préalable de la nullité.

A titre infiniment subsidiaire, sur la demande indemnitaire

Elle indique que s’il était considéré que la preuve n’est pas rapportée que la société défenderesse avait connaissance de son intention de se prévaloir du pacte, elle demeure fondée à solliciter l’octroi de dommages et intérêts. Elle précise qu’en tout état de cause, M. [X] avait nécessairement connaissance du pacte de préférence, engageant sa responsabilité contractuelle. Elle expose de même que la notaire a également commis une faute en dressant l’acte de vente en méconnaissance de son droit de préférence.

S’agissant de l’existence de son préjudice, elle soutient qu’elle aurait incontestablement fait valoir son droit de préférence et qu’elle justifie de ses capacités financières pour payer le prix de par ses nombreux contrats de longue durée conclus avec des opérateurs de téléphonie mobile. Elle expose, au surplus, qu’elle justifie que l’acquisition de l’usufruit au prix de 55 000 euros aurait été rentable pour elle. Elle précise que son préjudice s’établit par la différence entre les loyers versés par ses soins et l’acquisition du site en tant qu’usufruitier.

S’agissant de la position de M. [X] et de la société défenderesse, elle expose que ceux-ci ne justifient pas des frais annexes au contrat de cession qui représenteraient un coût significatif à l’opération.

S’agissant de la position de Me [O], elle fait valoir que son dommage est certain puisqu’elle aurait nécessairement exercé son droit de préférence. Elle indique que postérieurement à la première échéance du bail en cours, elle peut se voir appliquer le principe de perte de chance bien que la probabilité de faire perdurer le bail après l’échéance de 2034 soit très élevée et que le bailleur lui-même ait intérêt à cette poursuite.

Elle fait valoir en dernier lieu que l’exécution provisoire se justifie notamment face au risque de multiplication de ce type de contentieux entre les sociétés demanderesse et défenderesse. Elle souligne que l’exécution provisoire ne porterait pas une atteinte excessive aux intérêts de la société défenderesse compte tenu des durées du bail et de l’usufruit et ajoute que la société Infrastructure Telecom Investissement ne rapporte pas la preuve que ce litige concernerait d’autres contrats. Elle précise enfin que la nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire de droit puisque ni une publication foncière, ni le remboursement de droits réglés à hauteur d’une somme d’environ 3 200 euros ne relèvent de conséquences manifestement excessives.

Par conclusions n°5 signifiées par RPVA en date du 31 mai 2024 et, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé et le détail des moyens opposés, la société Infrastructure Telecom Investissement et M. [X] sollicitent de voir, sur le fondement des dispositions des articles 9, 514 et 700 du code de procédure civile, 1182, 1188, 1190, 2224 et 1123 du code civil, 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

A titre principal,

Juger que la cession temporaire d’usufruit conclue entre la société Infrastructure Telecom Investissement et M. [X] le 23 décembre 2020 n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence prévu à l’avenant du 19 mars 2019 conclu entre la société Cellnex et M. [X] ;En conséquence,

Débouter la société Cellnex de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Sur la nullité de l’acte de cession temporaire d’usufruit

Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement ne connaissait pas l’intention de la société Cellnex de se prévaloir du pacte de préférence ;En conséquence,

Débouter la société Cellnex de sa demande de nullité de l’acte de cession temporaire d’usufruit conclu le 23 décembre 2020 ;

Sur la demande de réparation

Juger que M. [X] n’a pas commis de faute contractuelle ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement n’a pas commis de faute délictuelle ;Juger que la société Cellnex n’a jamais eu l’intention de se prévaloir du pacte de préférence et ne justifie d’aucun préjudice ;En conséquence,

Débouter la société Cellnex de sa demande de condamnation à payer la somme de 152 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal ferait droit aux demandes de Cellnex :

Juger que la validité de la cession temporaire d’usufruit du 23 décembre 2020 a été confirmée par la société Cellnex et, en conséquence, débouter la société Cellnex de l’intégralité de ses demandes ;Débouter la société Cellnex de sa demande de restitution des loyers dus au titre du bail ;Ecarter l’exécution provisoire ;

En tout état de cause,

Condamner la société Cellnex à payer à la société Infrastructure Telecom Investissement la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Cellnex à payer à M. [X] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Cellnex aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Dare, avocat au Barreau de Valenciennes.

La société Infrastructure Telecom Investissement et M. [X] font valoir que la cession temporaire d’usufruit n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence. Ils précisent à ce titre que le pacte de préférence s’interprète strictement puisqu’il limite la liberté de disposer des biens qui en sont l’objet et ajoutent qu’en l’espèce, le pacte de préférence ne vise pas l’usufruit. Ils soulignent que le pacte de préférence ne fait pas référence au droit de jouissance mais envisage d’une part la situation de la location, et d’autre part, celle de la vente.

Ils font ainsi valoir que l’usufruit n’est pas assimilable à une location ou à une vente. Ils indiquent par ailleurs que la société Infrastructure Telecom Investissement est devenue le bailleur de la société Cellnex à la date de la cession temporaire d’usufruit.

Ils font valoir que la cession temporaire d’usufruit n’a pas été envisagée par les parties au pacte de préférence.

Sur le fait que la cession temporaire d’usufruit n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence relatif à la location de la parcelle à l’échéance du bail

Ils exposent que, compte tenu de sa rédaction, le droit de préférence en cas de location du site est applicable uniquement à l’échéance du bail, instaurant une préférence uniquement pour la location future de la parcelle et non pendant l’exécution du contrat. Ils soulignent que la cession temporaire d’usufruit est quant à elle intervenue en cours de ce bail.

Ils font ensuite valoir que l’alinéa 1er de la clause relative au pacte de préférence confère uniquement un droit à la location du site ou tout droit similaire et non un droit de préférence en cas de cession temporaire d’usufruit. Ils précisent que la cession d’usufruit ne se limite pas au droit de jouissance de la chose et indiquent que le louage et l’usufruit sont deux notions juridiques opposées par leur nature et leur régime. Ils soutiennent que la location, droit personnel, n’affecte pas la propriété alors que la cession d’usufruit, droit réel, implique son démembrement. Ils soulignent que la doctrine affirme que la location et la cession temporaire d’usufruit ne sont pas semblables.

Sur le fait que la cession temporaire d’usufruit n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence relatif à la vente de la parcelle à l’échéance du bail

Ils font valoir que la cession du droit de propriété et de l’usufruit ne sont pas des notions juridiques similaires ou équivalentes, c’est-à-dire de même nature ou de même valeur. Ils indiquent que la première analyse du CRIDON distingue les deux notions en ce que la vente entraîne un transfert de propriété définitif tandis que l’usufruit a pour conséquence le démembrement de propriété, à titre temporaire. Ils ajoutent que les obligations d’un propriétaire et celles d’un usufruitier ne sont pas semblables puisque l’usufruitier n’est débiteur que d’une obligation d’entretien de la parcelle.

Ils soulignent que la société Cellnex a modifié depuis sa trame de bail pour viser expressément la cession temporaire d’usufruit et soulignent que cela démontre que la société demanderesse n’avait donc pas l’intention d’inclure la vente temporaire de l’usufruit dans le pacte de préférence la liant à M. [X].

Sur l’interprétation du pacte contre celui qui l’a proposé

Ils font valoir ensuite que le pacte de préférence tel que rédigé au bail n’est pas clair. Ils précisent ainsi que le pacte de préférence doit s’interpréter restrictivement et que tout acte non prévu au pacte tel que la cession temporaire d’usufruit doit être exclu de son champ d’application. Ils soulignent que dans le doute, la clause doit s’interpréter contre le créancier et en faveur du débiteur, soit de M. [X]. Ils font valoir par ailleurs que l’interprétation proposée par la société Cellnex porterait sur un nombre conséquent d’opérations si bien que cela engendrerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété de M. [X], en paralysant son droit de disposer librement de son bien et de choisir son cocontractant.

Sur le caractère infondé des demandes de la société Cellnex

Ils soutiennent que les conditions de l’annulation de la cession temporaire d’usufruit ou de la substitution à la société Infrastructure Telecom Investissement ne sont pas réunies. Ils précisent que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve que la société Infrastructure Telecom Investissement connaissait son intention de se prévaloir du pacte de préférence. Ils exposent que la demande tardive de la société Cellnex dans le cadre de la présente procédure à être substituée à la société défenderesse démontre qu’elle n’a jamais eu l’intention d’acquérir l’usufruit et de se prévaloir du pacte de préférence.

Ils font ensuite valoir que les conditions d’indemnisation de la société Cellnex ne sont pas plus réunies. Ils précisent à ce titre que la société demanderesse ne démontre pas qu’ils aient commis une faute lui occasionnant un préjudice.

Ils indiquent que la société Infrastructure Telecom Investissement n’a pas commis de faute délictuelle puisqu’ayant eu connaissance du bail, elle a estimé en toute bonne foi que le pacte de préférence n’était pas applicable à la cession temporaire d’usufruit, ce pacte ne visant pas expressément le cas de la cession temporaire d’usufruit. Ils précisent que l’analyse du CRIDON du 23 novembre 2021 a confirmé la lecture du pacte selon la société défenderesse. Ils ajoutent que la société défenderesse réalise légalement ses investissements fonciers sur le marché des baux de télécommunication.

Ils indiquent ensuite que M. [X] n’a pas commis de faute contractuelle puisque la rédaction même du pacte de préférence n’est pas claire si bien qu’il a considéré que la cession temporaire d’usufruit n’entrait pas dans son champ d’application.

Sur l’absence de préjudice de la société Cellnex

Ils font valoir que celle-ci ne démontre pas avoir eu l’intention de se prévaloir de la promesse si l’offre lui avait été faite. Ils précisent que la société Cellnex ne sollicite l’octroi de dommages et intérêts qu’à titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la nullité de la cession temporaire d’usufruit ne serait pas prononcée. Ils soulignent que le préjudice n’est ni démontré, ni justifié dans son quantum par la société Cellnex. Ils soutiennent que le présent contentieux s’inscrit dans le cadre d’un différend plus global entre ces sociétés s’agissant de leurs activités. Ils précisent que la pérennité des installations téléphoniques n’est pas remise en cause par la cession temporaire d’usufruit. Ils indiquent par ailleurs que la location pour la société Cellnex offre à cette dernière plus de flexibilité nécessaire au développement de ses activités que la cession temporaire d’usufruit. Ils précisent que la société Cellnex ne s’est pas renseignée sur le coût de l’opération de la cession et ajoutent que la société demanderesse a été contrainte de vendre à une autre Tower Company certains sites à la demande de l’Autorité de la concurrence, aux fins d’éviter une situation de monopole. S’agissant de l’investissement sur les sites, ils précisent encore que la société Cellnex a racheté en l’espèce le pylône à la société Bouygues Telecom mais ne l’a pas construit. Ils indiquent ainsi que les faits démontrent que la société Cellnex n’aurait pas acquis l’usufruit de la parcelle de M. [X].

Sur le quantum du préjudice fixé par la société Cellnex, ils font valoir que ce quantum est erroné puisque, d’une part, la société demanderesse ne dispose pas d’un droit d’occupation pour une durée de 30 années, le bail pouvant en outre être résilié à tout moment, et, d’autre part, le prix d’acquisition ne correspond pas au prix global de l’opération compte tenu des frais, taxes et droits s’y ajoutant. Ils ajoutent que le préjudice allégué par la société Cellnex n’est pas certain et, dès lors, ne peut être indemnisé.

A titre subsidiaire, sur le renoncement de la société Cellnex à se prévaloir du pacte de préférence

Ils soulignent que la société Cellnex a, en tout état de cause, confirmé l’acte de cession d’usufruit en payant les loyers sans réserve entre les mains de son bailleur, la société Infrastructure Telecom Investissement. Ils font valoir que cette confirmation s’applique tant à la demande de nullité de l’acte de cession qu’à la demande de substitution par la société Cellnex.

Ils ajoutent que dans la mesure où les loyers sont exigibles, la société demanderesse n’est pas fondée à en solliciter la restitution.

A titre subsidiaire, sur la demande de voir écarter l’exécution provisoire en cas d’annulation de la cession temporaire d’usufruit

Ils indiquent que l’exécution provisoire entraînerait des conséquences excessives notamment sur la validité de l’ensemble des cessions temporaires d’usufruit conclues par la société défenderesse en pareille situation. Ils précisent qu’une insécurité juridique découlerait d’une décision en première instance favorable à la société Cellnex.

Ils font enfin valoir que la nature de l’affaire n’est pas compatible avec l’exécution provisoire puisqu’une annulation de la cession temporaire d’usufruit doit faire l’objet d’une publication et les droits réglés devraient être remboursés.

Par conclusions en défense n°2 signifiées par RPVA en date du 06 mars 2023 et auxquelles il est fait référence pour un plus ample exposé des moyens soulevés, Me [O] sollicite de voir, sur le fondement des dispositions des articles 4 et 9 du code de procédure civile, 1240 du code civil et 514-1 du code de procédure civile :

Déclarer irrecevables les demandes de la société Cellnex qui ne constituent pas des prétentions ;Débouter la société Cellnex de toutes ses demandes formulées à l’encontre de Me [O], notaire ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la société Cellnex à payer à Me [O], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens.

Me [O] fait valoir in limine litis que les demandes de la société Cellnex tendant à « juger que » sont irrecevables puisqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle indique que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute qui lui est personnellement imputable, d’un lien de causalité direct et d’un préjudice actuel et certain.

S’agissant de l’absence de faute, elle soutient qu’elle n’est tenue, en qualité de notaire, d’une obligation d’information et de conseil qu’à l’égard de ses clients et des parties aux actes qu’elle reçoit. Elle précise à ce titre que la société Cellnex, tiers à l’acte, n’a pas de lien de droit avec elle. Elle ajoute que l’acte de cession temporaire d’usufruit est valide et efficace. Elle indique sur ce point avoir vérifié lors de la préparation de l’acte de cession, l’existence de pactes de préférence susceptibles de s’appliquer. Elle fait valoir que l’analyse des parties à l’acte de cession, confortée par la position du CRIDON, a permis de conclure à l’absence de nécessité de purge du droit de préférence dans le cadre d’une cession temporaire d’usufruit. Elle précise que la seconde analyse du CRIDON relative spécifiquement à la clause du bail prévoyant le droit de préférence a conclu à nouveau en l’absence de nécessité de purge du droit de préférence.

S’agissant de l’absence de préjudice et de lien de causalité, elle fait ensuite valoir que si l’acte de cession temporaire d’usufruit n’encourt aucune nullité, la société Cellnex n’est pas fondée à engager la responsabilité du notaire rédacteur d’un acte efficace et valide.

Elle précise que le préjudice de la société Cellnex est hypothétique puisque la société demanderesse est dans l’incapacité de rapporter la preuve qu’elle aurait été en mesure d’exercer son droit de préférence. Elle indique que le préjudice à tout le moins peut être constitué de la perte de chance d’avoir pu se voir céder temporairement l’usufruit et souligne que la société Cellnex ne justifie d’une telle perte de chance. Elle précise que le préjudice est en tous les cas hypothétique puisqu’il est calculé sur une période de 30 ans au cours de laquelle M. [X] pourrait procéder à la cession de la nue-propriété qui serait alors soumise à une purge du droit de préférence.

En dernier lieu, elle fait valoir que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, l’annulation de la cession temporaire d’usufruit engendrant des conséquences irréversibles.

Par décision du 10 octobre 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 27 février 2025.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 27 février 2025.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025, prorogée jusqu’au 28 octobre 2025 en raison des arrêts maladies du magistrat président la composition, de la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience et de celle du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y aura dès lors pas lieu de statuer sur les demandes contenues dans les conclusions de certaines des parties aux fins de voir « donner acte » ou de « dire et juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

SUR LES RELATIONS ENTRE LES PARTIES

Les activités des sociétés demanderesse et défenderesse

La société Cellnex est une « Tower Company », une société qui construit, gère et entretient des sites dits de « points hauts », ces sites comportant les pylônes et les installations en toit-terrasse d’immeubles, notamment en vue du développement accru de la technologie 5G. La société Cellnex fournit ainsi des services d’accueil notamment aux opérateurs de téléphonie mobile (Orange, SFR, Bouygues Telecom et Free Mobile) avec lesquels elle est liée par des contrats de services.

La société Infrastructure Telecom Investissement est un « Land Aggregator », une société foncière qui fait l’acquisition, en pleine propriété ou en usufruit temporaire, des parcelles de terrain sur lesquelles sont implantées des antennes relais. C’est à ce titre qu’elle s’est rapprochée de M. [X], propriétaire d’une parcelle sur laquelle est érigée un pylône.

Les contrats conclus par ces sociétés en l’espèce

Il résulte des contrats produits au débat que M. [X] a dans un premier temps conclu un contrat de bail le 15 septembre 2016 pour une durée de 12 ans renouvelable, avec l’opérateur de téléphonie Bouygues Telecom. Il s’est agi de « donner en location un ou plusieurs emplacement(s) dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 16], références cadastrales Section [Cadastre 11], Parcelle n°[Cadastre 5], afin d’installer une station radioélectrique et des équipements de communications électroniques… ».

La redevance annuelle était de 6 000 euros nets.

Le 1er septembre 2018, la société Bouygues Telecom a cédé à la société Cellnex la propriété des infrastructures installées sur le site loué à M. [X] et le titre d’occupation y afférent.

Si l’acte de cession n’est pas communiqué, il n’est toutefois pas remis en cause par les parties. Ce point ne fait pas débat.

Le 19 mars 2019, M. [X] et la société Cellnex ont signé un avenant au contrat de bail du 15 septembre 2016.

Les modifications au contrat de bail sont les suivantes :

Une augmentation de la durée du bail à 15 années, prorogée par périodes successives de 15 années ;Une augmentation du loyer annuel désormais fixée à la somme de 6 900 euros nets ;L’introduction d’un droit de préférence rédigé en son principe et ses modalités : c’est ce pacte de préférence qui est l’objet du présent litige.

Le 23 décembre 2020, M. [X] a conclu avec la société Infrastructure Telecom Investissement un acte authentique de vente d’un droit temporaire d’usufruit relatif à la parcelle louée à la société Cellnex sur laquelle sont édifiées un pylône et les installations techniques.

Cet acte a été rédigé par Me [O].

Il est principalement convenu que :

La société Infrastructure Telecom Investissement devient propriétaire de l’usufruit de ce bien vendu à compter du 23 décembre 2020 ;La durée de l’usufruit est de 30 années ;Le prix versé à M. [X] est de 55 000 euros ;La société Infrastructure Telecom Investissement, en sa qualité d’acquéreur, a reconnu avoir eu copie du bail liant M. [X] à la société Cellnex « dès la signature de l’avant-contrat et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies par le notaire. Une copie dudit bail est ci-annexée. »L’introduction d’un droit de préférence : ce n’est pas celui-ci qui fait l’objet du présent litige.

Il s’évince des pièces produites au débat, sans qu’il soit nécessaire de le développer plus avant, que les sites de points hauts constituent aujourd’hui de véritables enjeux économiques tant pour les Tower Company que pour les Land Aggregator. Les échanges de courriers entre les Conseils des sociétés Cellnex et Infrastructure Telecom Investissement pour la période des mois de juin à octobre 2021 mettent ainsi en exergue des rapports de concurrence et de force soutenus.

Le litige portant sur le défaut de mise en œuvre du pacte de préférence au bénéfice de la société Cellnex s’inscrit par conséquent dans le cadre de ce contexte concurrentiel et particulièrement conflictuel entre les deux sociétés.

SUR LE PACTE DE PRÉFÉRENCE FIGURANT A L’AVENANT AU [G] N°1 DU 19 MARS 2019 LIANT M. [X] ET LA SOCIÉTÉ CELLNEX

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil dans leur version applicable à la date de la signature de l’avenant au bail, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1123 du même code dans sa version applicable à la date de la signature de l’avenant au bail, prévoit que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

Le droit de préférence génère deux obligations pour le promettant :

— obligation de proposer les droits, objet du droit de préférence prioritairement au bénéficiaire, et donc d’entamer des négociations avec lui avant de négocier avec un tiers, et,

— obligation, en cas de non-conclusion du contrat avec le bénéficiaire, de ne pas conclure avec un tiers un contrat portant sur le même objet à des conditions meilleures que celles proposées au bénéficiaire.

Dès lors, si la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d’un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence, le contrat envisagé par le pacte de préférence doit être lui déterminé, quant à sa nature : autrement dit, la chose qui est l’objet du pacte du préférence doit être suffisamment déterminée.

La naissance du droit de préférence est soumise à une condition de fond particulière : l’existence de la situation juridique qui lui donne son objet et qu’il doit pouvoir transformer au profit du bénéficiaire.

En l’espèce, le pacte de préférence stipulé à l’avenant au bail liant M. [X] à la société Cellnex est rédigé comme suit :

« Article 4. Droit de préférence

4-1 Principe

Durant la durée de la Convention si le Contractant :

Reçoit une proposition d’un tiers pour la location, à l’échéance de la Convention, du Site ou de tout droit équivalent ou similaire, CELLNEX France bénéficiera d’un droit de préférence pour la location du Site ;

Si le Contractant souhaite vendre le Site ou reçoit une proposition d’un tiers pour l’acquisition du Site ou de tout droit équivalent ou similaire, CELLNEX France bénéficiera d’un droit de préférence pour acquérir le Site.

4-2 Modalités

Le Contractant s’engage à notifier sans délai à CELLNEX France son projet de vendre ou de louer le Site et à lui en proposer l’achat ou la location par priorité.

La notification devra être effectuée par le Contractant par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser, le prix et les conditions de vente ou de location et comporter, lorsqu’elle existe, copie de la proposition reçue.CELLNEX France bénéficiera d’un délai de trois (3) mois à compter de la réception de la notification susvisée pour notifier au Contractant son intention ou non d’accepter les conditions proposées.En cas de modification des conditions ou du prix, le Contractant s’engage à notifier sans délai à CELLNEX France par lettre recommandée avec accusé de réception lesdites modifications.CELLNEX France disposera d’un nouveau délai d’un (1) mois à compter de la réception de la (des) nouvelle(s) notification(s) pour se prononcer.En cas d’absence de location ou de vente dans les conditions notifiées à CELLNEX France, le droit de préférence demeurera en vigueur pour toute nouvelle location ou cession (ou tout droit équivalent ou similaire) du Site qui serait envisagée par le Contractant pendant la durée d’exécution de la Convention. »La définition du bien ne pose pas de difficulté. Il s’agit du « site », soit de la parcelle louée à la société Cellnex. Ce point n’est pas discuté par les parties.

C’est en revanche la définition contractuelle de l’opération préparée qui fait débat, plus exactement ce que recouvre l’opération décrite, son périmètre.

L’examen littéral des termes de cette clause permet d’affirmer que les parties ont envisagé, pour l’exercice du droit de préférence : d’une part, la location, à l’échéance de la convention, du site ou de tout droit équivalent ou similaire et, d’autre part, l’acquisition du site ou de tout droit équivalent ou similaire.

Les parties à l’avenant du bail, de par la formulation employée, n’ont ainsi pas précisément défini une seule opération.

Les parties ont entendu ajouter aux opérations de location et de vente, « tout droit équivalent ou similaire ».

Si ce contrat manque de précision en ce qu’il ne définit pas exactement chacune des opérations visées par les parties faisant l’objet du pacte de préférence et si une interprétation restrictive est nécessaire s’agissant de la définition du contrat, il ne peut être fait abstraction de l’expression « tout droit équivalent ou similaire » employée à deux reprises après la location et la vente.

Les modalités du droit de préférence décrites à la clause à la suite du principe reprennent d’ailleurs également cette expression « tout droit équivalent ou similaire ».

M. [X] ayant conclu un acte de cession temporaire du droit d’usufruit avec une société tierce, la société Infrastructure Telecom Investissement, se pose la question de savoir si cette opération juridique était envisagée au pacte de préférence.

Il est produit deux analyses du CRIDON.

La première analyse a été effectuée antérieurement à l’opération de cession. Il n’est pas repris la rédaction exacte du pacte de préférence. La réponse permet de déduire qu’il est envisagé la seule hypothèse du pacte de préférence relatif à la vente du bien, ce qui ne correspond pas au pacte de préférence liant M. [X] à la société Cellnex.

La seconde analyse, réalisée postérieurement à la rédaction de l’acte authentique de cession du droit d’usufruit, reprend la rédaction d’un pacte de préférence qui diffère sensiblement de celui rédigé par M. [X] et la société Cellnex. La question posée au CRIDON par Me [O] est en outre erronée pour partie puisqu’elle décrit « qu’un bail au profit d’un opérateur téléphonique a été régularisé par le cédant sur le pylône uniquement ».

Or, l’examen de l’avenant au bail met en exergue que la société Bouygues Telecom a cédé à la société Cellnex la propriété des infrastructures installées sur le site loué à M. [X] et le titre d’occupation y afférent. Il est donc inexact d’affirmer que le bail ne portait que sur le pylône.

Cette seconde réponse du CRIDON reprend pour partie l’analyse de M. [I] relative à la cession en usufruit. M. [I] a notamment précisé qu’il fallait « réserver également les stipulations et les effets du pacte de préférence quant à l’octroi d’un droit de jouissance. »

Ainsi, si comme le rappelle justement le CRIDON, l’usufruit et la propriété sont des droits de nature différente et donc ne sont pas équivalents, le pacte de préférence n’évoque pas uniquement une équivalence des droits mais également une similarité. Or le CRIDON n’a pas traité cette question de la similarité des droits.

Compte tenu de l’ensemble des définitions données à ce terme, il est exact d’affirmer que la similarité s’applique à une chose qui a un certain nombre de points de référence en commun avec une autre.

La cession temporaire d’usufruit attribue l’usage et la jouissance du bien à un tiers. En l’espèce, la société Infrastructure Telecom Investissement est devenue le bailleur de la société Cellnex, celle-ci règle désormais les loyers entre les mains de la société défenderesse.

La cession du droit d’usufruit transférant le droit de jouissance de la chose, il existe bien une similarité avec le droit que confère la location et la cession du droit de propriété sur ce point.

Le pacte de préférence tel que rédigé n’a ainsi pas employé le terme de « contrat » équivalent ou similaire mais de « droit ».

La cession d’usufruit, le contrat de location et le contrat de vente constituent des conventions différentes qui présentent toutefois une similarité s’agissant de la notion de droit de jouissance relatif au bien dont elles sont l’objet.

En ce qui concerne la rédaction du pacte de préférence relative à la location, les termes « à l’échéance de la Convention » figurent après la location. Le bailleur ne serait en effet pas fondé à proposer à une personne tierce un contrat de location sur le même bien que celui pour laquelle existe une location en cours, pendant cette période de location.

Il est ajouté, après les termes « à l’échéance de la Convention », « ou de tout droit équivalent ou similaire », puisque la cession de tout droit équivalent ou similaire pouvait intervenir pendant la durée du bail, tel est le cas en l’espèce.

En outre, il résulte des dispositions de l’article 1188 alinéa 1er du code civil, que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

La recherche de l’intention réelle des parties nécessite de prendre en compte les éléments contextuels.

En l’espèce, le pacte de préférence s’inscrit dans le cadre d’un avenant au bail réalisé 6 mois après la cession de la société Bouygues Telecom à la société Cellnex de la propriété des installations sur le site et du titre y afférent. La durée du bail a été augmentée de trois années et la redevance annuelle a fait l’objet d’une hausse également.

L’esprit de cet avenant était donc de renforcer les liens contractuels avec le propriétaire en augmentant la durée, le prix de la convention et en prévoyant spécifiquement un droit de préférence qui n’était pas circonscrit à une seule opération juridique.

Par conséquent, la cession temporaire d’usufruit entre dans le champ d’application du pacte de préférence tel que rédigé par la société Cellnex et M. [X], propriétaire, dans l’avenant du 19 mars 2019.

Il n’est pas contesté que M. [X] n’a pas notifié à la société Cellnex son projet de céder l’usufruit de son terrain loué par application du droit de préférence. Faute de respecter son obligation sur ce point, M. [X] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de son cocontractant, la société Cellnex

SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DE LA CESSION TEMPORAIRE D’USUFRUIT DU 23 DECEMBRE 2020 LIANT M. [X] A LA SOCIÉTÉ INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT

L’article 1123 du code civil dans sa version applicable à la date de la signature de l’avenant au bail, prévoit en son alinéa 2 que lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Le bénéficiaire du pacte de préférence doit ainsi démontrer cumulativement que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte au moment de conclure le contrat et sa propre intention de s’en prévaloir.

En l’espèce, la société Cellnex sollicite à titre principal la nullité de l’acte de cession d’usufruit temporaire signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement et la condamnation de cette dernière à lui rembourser l’intégralité des sommes perçues au titre du loyer du bail versé à la société défenderesse.

Sur la connaissance du tiers acquéreur du pacte de préférence

Il s’évince de l’acte authentique de cession temporaire d’usufruit que la société Infrastructure Telecom Investissement, en sa qualité d’acquéreur à l’acte, avait, au moment de conclure l’acte, une parfaite connaissance du pacte de préférence liant M. [X] à la société Cellnex.

A ce titre, le paragraphe relatif à la propriété – jouissance de l’acte de cession fait mention notamment que « Il en aura la jouissance à compter de ce jour par la perception des loyers, le BIEN vendu étant loué ainsi qu’il est dit au paragraphe « OCCUPATION DU BIEN ».

L’ACQUEREUR déclare être parfaitement informé des conditions de cette location et dispense le notaire soussigné de relater ci-après les conditions du bail dont il déclare avoir parfaite connaissance et être en possession d’une copie. »

Le paragraphe relatif à l’occupation du bien figurant à l’acte de cession reprend l’historique du bail avec la cession du bail de la société Bouygues Telecom à la société Cellnex, l’avenant du 19 mars 2019 signé entre M. [X] et la société Cellnex.

Cette clause mentionne encore que « l’ACQUEREUR atteste avoir eu une copie du bail dès la signature de l’avant-contrat et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies par le notaire.

Une copie dudit bail est ci-annexée. Les parties déclarent en avoir parfaite connaissance. »

Le procès-verbal d’assemblée générale du 23 décembre 2020 de la société Infrastructure Telecom Investissement mentionne également que l’acquéreur a eu une copie du bail dès la signature de l’avant-contrat, qu’il en connait les charges et conditions et que la transmission du bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire soussigné.

Le rapport descriptif de M. [E], géomètre expert, qui fait suite à une visite du 30 octobre 2020, soit plus d’un mois avant la conclusion de l’acte de cession, expose qu’il est mandaté par la direction juridique de la société Infrastructure Telecom Investissement et qu’il a notamment consulté le bail. Le rapport reprend également des dispositions de l’avenant au bail liant la société Cellnex à M. [X].

Par conséquent, il est établi que la société Infrastructure Telecom Investissement avait connaissance du pacte de préférence liant M. [X] à la société Cellnex.

Au surplus, le procès-verbal de constat d’huissier relatif au site internet de la société Infrastructure Telecom Investissement met en exergue que cette société a nécessairement connaissance du bail puisqu’elle effectue une analyse de ce contrat. Le processus de « rachat de bail » décrit indique pour la partie dite Analyse : « Après nous avoir fourni une copie de votre bail, nous procèderons à l’analyse rigoureuse du langage juridique et technique de celui-ci tout en tenant compte de vos objectifs… »

Ce même site internet précise notamment à la question « qu’est-ce qu’une cession temporaire d’usufruit ? » : « Telecom achète votre loyer en échange d’un capital garanti. Ce dernier est calculé en tenant compte des éléments suivants : – les clauses techniques, juridiques et financières de votre bail. »

Sur la connaissance du tiers acquéreur de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir

La connaissance, par le tiers, de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de préférence, relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par chacune des sociétés que la société Infrastructure Telecom Investissement a pour activité de s’implanter sur des sites qui font déjà l’objet de baux en cours relativement à l’activité Télécom. Le site internet de la société défenderesse dépeint parfaitement l’activité de celle-ci sur ce point.

Comme expliqué précédemment, ce contentieux s’inscrit dans un contexte particulièrement conflictuel entre la société Cellnex, titulaire de baux Télécom, et la société Infrastructure Telecom Investissement.

Tant les échanges entre les conseils des sociétés défenderesses que les différentes publications dans la presse communiqués au débat mettent en lumière que les sociétés sont concurrentes sur le marché des emplacements Telecom. Le courrier du Conseil de la société Infrastructure Telecom Investissement du 8 juillet 2021 comporte ainsi un paragraphe intitulé « l’exclusion de Telecom Invest du marché via la rédaction de la clause intitulée « Droit de préférence » dans lequel il est fait état « qu’au cours de l’année 2019, Cellnex proposait toujours ce modèle de contrat. »

La société Infrastructure Telecom Investissement savait ainsi que la société Cellnex incluait dans ses contrats de baux avec les propriétaires un pacte de préférence et elle en concluait qu’il s’agissait d’un moyen pour l’exclure du marché des Télécoms. La société Infrastructure Telecom Investissement avait dès lors nécessairement connaissance de l’intention de la société Cellnex de se prévaloir du pacte de préférence dont elle était bénéficiaire aux fins d’asseoir la pérennité de son lien avec le propriétaire de la parcelle sur laquelle est érigé le pylône et d’éviter l’arrivée de cette société concurrente dans le cadre du marché tendu des emplacements Télécoms.

Par ailleurs, la société Infrastructure Telecom Investissement connaissait les modalités financières du bail liant M. [X] à la société Cellnex. La durée de la cession et le coût de celle-ci -55 000 euros – étaient plus attractives pour la société Cellnex que ses conditions actuelles (6 900 euros annuels pour une durée de 15 ans). La société Cellnex aurait généré une économie en acceptant ces conditions, même en demeurant sur la durée initiale de 15 années, ce dont avait connaissance la société Infrastructure Telecom Investissement.

Il s’en déduit que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute délictuelle à l’encontre de la société Cellnex, ayant eu connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir.

Le fait que dans le cadre de la présente procédure, la société Cellnex n’ait pas sollicité une substitution dès son acte introductif d’instance ne permet pas de déduire que la société Infrastructure Telecom Investissement n’avait pas connaissance de son intention de bénéficier du pacte de préférence. Les dispositions légales prévoient que le bénéficiaire du pacte a le choix d’agir en nullité ou de demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Sur la confirmation de l’acte

Aux termes de l’article 1182 du code civil, la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.

La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat.

L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.

La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.

La confirmation d’un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer.

En l’espèce, la société Cellnex a réglé les loyers entre les mains de la société Infrastructure Telecom Investissement postérieurement à la cession d’usufruit contestée.

Toutefois, et dans le même temps, il est démontré que la société Cellnex a contesté l’acte de cession d’usufruit.

Il n’est pas nié que la société Cellnex a sollicité l’annulation de cet acte de cession d’usufruit dès le 5 janvier 2021, après avoir été informée par Me [O] de la signature de l’acte. Il est justifié des démarches amiables ayant précédé la présente procédure.

Il ne peut être considéré en conséquence, que le règlement des loyers entre les mains de la société défenderesse illustre l’intention de la société Cellnex de réparer le vice affectant la cession d’usufruit.

L’acte litigieux n’a dès lors pas été confirmé par la société Cellnex.

Dans ces circonstances, il sera fait droit à la demande de la société Cellnex aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte authentique de cession temporaire d’usufruit du 23 décembre 2020.

Par l’effet de la nullité de cet acte, les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant le contrat.

Cela signifie que les sommes perçues au titre des loyers par la société Infrastructure Telecom Investissement doivent être remboursées à la société Cellnex, à charge pour celle-ci de les régler à M. [X]. La société Cellnex fixe la somme réglée à la société Infrastructure Telecom Investissement à la date de ses dernières conclusions à 13 800 euros.

Partant, la société Infrastructure Telecom Investissement sera condamnée à rembourser à la société Cellnex l’ensemble des loyers payés par elle comprenant la somme réglée de 13 800 euros.

SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Avant de dresser les actes, le notaire doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Le notaire est responsable, même vis-à-vis des tiers, de toute faute préjudiciable commise par lui dans l’exercice de ses fonctions. Le notaire est notamment tenu d’examiner la régularité des actes qu’il est invité à dresser et il ne doit pas donner l’authenticité à une convention qu’il sait irrégulière comme passée en fraude des droits des intéressés.

Commet ainsi une faute le notaire qui dresse un acte de vente en méconnaissance des droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence consenti par le vendeur.

En l’espèce, Me [O] a rédigé l’acte de cession temporaire d’usufruit du 23 décembre 2020.

Me [O], dans ce cadre, avait connaissance du bail liant M. [X] et la société Cellnex et donc, du pacte de préférence au bénéfice de la société Cellnex. Il n’a pas été réalisé de purge de ce pacte.

Or, la cession du droit d’usufruit temporaire entrant dans le champ d’application du pacte de préférence tel que défini par la société Cellnex et M. [X], Me [O], en sa qualité de rédactrice de l’acte de cession, devait informer préalablement la société Cellnex du projet de vente de l’usufruit.

Le premier avis du CRIDON, antérieur à la rédaction de l’acte de cession d’usufruit, repose sur une question générale à savoir « la cession de l’usufruit justifie-t-elle la purge du droit de préférence ? » Me [O] n’a pas permis au CRIDON de connaître précisément les termes du pacte de préférence liant le vendeur au bénéficiaire du pacte.

Le deuxième avis du CRIDON est postérieur à l’acte authentique de cession d’usufruit, de sorte qu’il ne témoigne pas d’une diligence du notaire accomplie en vue de sécuriser son acte. La seconde question posée par Me [O] est par ailleurs surprenante puisque cette question était ainsi formulée : « s’il est demandé au notaire de recevoir l’acte sans procéder à la purge du droit de préférence le cas échéant applicable, ce dernier engage-t-il sa responsabilité ? »

Or, le notaire, indépendamment de toute demande émise par les parties, se doit de vérifier les faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Par ailleurs, l’examen de l’acte de cession temporaire d’usufruit rédigé par Me [O] comporte une clause stipulant que « le VENDEUR déclare qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’ACQUEREUR un droit quelconque sur le BIEN pouvant empêcher la vente. » De même que cet acte authentique comprend également un droit de préférence suivant lequel le vendeur accorde un droit de préférence à l’acquéreur s’il décide de vendre le bien avant l’extinction de l’usufruit temporaire.

Compte tenu de ces dispositions, il en résulte que Me [O] n’a donc manifestement pas pris en considération le pacte de préférence liant M. [X] à la société Cellnex.

La responsabilité délictuelle de Me [O] est engagée.

La société Cellnex a formulé une demande indemnitaire à titre infiniment subsidiaire. Le tribunal ayant fait droit à sa demande principale en nullité de l’acte de cession et étant lié par le dispositif des écritures des parties, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande indemnitaire formulée à titre infiniment subsidiaire.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société Infrastructure Telecom Investissement, M. [X] et Me [O] qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

La société Infrastructure Telecom Investissement, M. [X] et Me [O] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à la société Cellnex la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Les demandes des défendeurs présentées de ce chef seront en conséquence rejetées.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose notamment que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le fait que la société Infrastructure Telecom Investissement ait pu conclure d’autres actes de cession temporaire d’usufruit, ce qui n’est pas en tout état de cause, pas rapporté en l’espèce, ne saurait rendre incompatible l’exécution provisoire.

La publication et le remboursement de droits réglés ne constituent pas plus une incompatibilité propre à écarter l’exécution provisoire au regard de la nature du contrat annulé et des conséquences engendrées par cette annulation.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et se justifie par l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’acte de cession temporaire d’usufruit conclu le 23 décembre 2020 entre Monsieur [K] [X] et la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT ;

CONDAMNE la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT à rembourser à la société CELLNEX France les sommes perçues au titre du loyer du bail signé le 15 septembre 2016 entre Monsieur [K] [X] et la société BOUYGUES TELECOM aux droits de laquelle intervient la société CELLNEX France, dont la somme de 13 800 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT, Monsieur [K] [X] et Maître [S] [O] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum la société INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT, Monsieur [K] [X] et Maître [S] [O] à payer à la société CELLNEX France la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE par conséquent les demandes des défendeurs à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,