N° RG 25/00438 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZW4

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 3], venant aux droits d’Atlantique Habitations, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Monsieur [F] [J], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : S.A. [Adresse 3]

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00438. Jugement du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 11 novembre 2009, la S.A. d’HLM Atlantique Habitations a donné à bail à Mme [D] [V] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 333,91 euros, outre les sommes mensuelles de 6 euros à titre de provision sur charges, 27,24 euros pour la location du garage et 14,86 euros pour celle du jardin.

La S.A. [Adresse 4] a acquis le logement le 1er décembre 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la S.A. HLM d’Armorique a fait délivrer à Mme [D] [V] un commandement de payer la somme de 626,64 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la S.A. [Adresse 4] a fait assigner Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [V] et de tous occupants et biens de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [D] [V] à lui payer :

—  1033,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— à compter de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales, jusqu’à complète libération des lieux,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [D] [V] à lui régler 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 27 mai 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a donné lecture des conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que Mme [V] vivait avec son fils majeur et percevait le RSA en sus de l’allocation logement ; qu’elle avait déposé un dossier de surendettement, avait entamé des démarches pour une mise sous protection et souhaitait pouvoir se maintenir dans le logement.

La S.A. HLM d’Armorique, régulièrement représentée par M. [G] muni d’un pouvoir, a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 1450,81 euros représentant sept échéances de loyers impayés à la date du 31 août 2025.

Sur interrogation du juge, la S.A. [Adresse 4] a indiqué avoir été avisé de la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [X] par courrier reçu le 3 juillet 2025, soit postérieurement au terme du délai du commandement de payer, précisant que la locataire n’avait pas repris le paiement des loyers pour autant, ni n’avait justifié d’une assurance contre les risques locatifs depuis octobre 2022.

Régulièrement assignée par remise de l’acte directement à sa personne, Mme [D] [V] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

La S.A. HLM d’Armorique justifie avoir avisé de la situation d’impayés la Commission de coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 20 février 2025 et la Caisse d’allocations familiales par courrier recommandé reçu le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 19 février 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisqu’entre les 19 février et 19 avril 2025, seul un paiement de 250 euros a été réalisé par la locataire le 5 mars 2025.

Mme [V] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 26 juin 2025.

Le bailleur a indiqué être toujours dans l’attente des mesures imposées.

Dans la mesure où la recevabilité du dossier de surendettement est postérieure au terme du délai prévu au commandement, cette décision ne peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24, VI, de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que

“Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

(…)Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge”.

En l’espèce, force est de constater que Mme [D] [V] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut être accordé à la locataire sur le fondement des dispositions précitées de l’article 24 et les effets de la clause résolutoire ne peuvent pas être suspendus.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 19 avril 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [V] et de tous occupants et biens de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [D] [V] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à la S.A. [Adresse 4] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 19 avril 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

La S.A. HLM d’Armorique sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

La S.A. [Adresse 4] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1033,69 euros.

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent à la somme de 957,15 euros déduction faite d’une somme de 76,54 euros mise au débit du compte au titre des frais de procédure (1033,69 – 76,54).

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [D] [V] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [V] à verser à la S.A. HLM d’Armorique la somme de 957,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 mai 2025 et de rejeter le surplus de la demande.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 sur la somme de 626,64 euros et à compter du jugement pour le surplus.

R.G. N° 25/00438. Jugement du 06 novembre 2025

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La S.A. [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de Mme [D] [V]. Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [D] [V] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 19 avril 2025 ;

A défaut pour Mme [D] [V] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants et biens de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 19 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à verser à la S.A. HLM d’Armorique la somme de 957,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 sur la somme de 626,64 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la S.A. [Adresse 4] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 26 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la S.A. HLM d’Armorique sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DEBOUTE la S.A. [Adresse 4] du surplus de ses demandes financières et de sa demande en dommages-intérêts ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [D] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTE la S.A. HLM d’Armorique de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT