N° RG 25/00696 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E35G

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame, [K], [C] épouse, [R], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

Monsieur, [D], [C], demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [F], [B], demeurant, [Adresse 3]

représenté par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

Madame, [M], [T], demeurant, [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MALLEBRERA

Copie à : M^e NIVAULT

DDETS

R.G. N° 25/00696. Jugement du 26 mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2010, Mme et M., [D], [C] ont donné à bail à M., [F], [B] et Mme, [M], [T] un local d’habitation situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros.

Il n’est pas contesté que les propriétaires ont donné la nu-propriété de leur bien à leur fille Mme, [K], [I] née, [C] par acte notarié du 23 juin 2011 et que Mme, [N], [C] née, [Z] est décédée le 25 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C] ont fait délivrer à M., [F], [B] et Mme, [M], [T] un congé pour vendre pour le 31 août 2025, cet acte ayant été signifiés aux locataires par remise en l’étude de commissaire de justice.

Le 2 septembre 2025, Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C] leur ont fait sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C] ont fait assigner M., [F], [B] et Mme, [M], [T] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé, avec rappel du principe d’exécution provisoire du jugement à intervenir, de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M., [F], [B] et Mme, [M], [T],ordonner l’expulsion de M., [F], [B] et Mme, [M], [T], ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner solidairement M., [F], [B] et Mme, [M], [T] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif,condamner solidairement M., [F], [B] et Mme, [M], [T] à leur régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

A l’audience du 4 décembre 2025, Mme, [K], [C] épouse, [R] et les défendeurs, représentés par leur Conseil, ont comparu.

L’affaire a été renvoyée au 15 janvier 2026.

À l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été plaidée. Le juge a indiqué que l’évaluation sociale produite au dossier n’avait pas été renseignée, faute pour les défendeurs de s’être présentés aux rendez-vous proposés par les travailleurs sociaux en raison d’une hospitalisation de Monsieur, et ne les avaient pas recontactés à l’issue.

À l’appui de leur acte introductif d’instance, Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C], représentés par leur Conseil, confirment leurs demandes.

Indiquant que le congé avait été donné depuis le 10 septembre 2024 et que la vente était envisagée pour permettre à M., [C] de financer ses frais d’hébergement en Ehpad, ils s’opposent à tout délai pour quitter les lieux.

Pour les moyens développés dans leurs conclusions, M., [F], [B] et Mme, [M], [T], représentés par leur Conseil, demandent au juge de :

— leur décerner acte qu’ils ne contestent pas la validité du congé délivré,

— constater qu’ils sont à jour du paiement de leur loyer courant et qu’ils n’ont pas d’impayés,

— leur accorder un délai d’un an pour quitter le logement,

— dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que sur l’initiative de leurs bailleurs, M., [F], [B] et Mme, [M], [T] se sont vus signifier le 10 septembre 2024, soit plus de six mois avant le terme de leur bail, directement à personne et par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre pour le 31 août 2025.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.

Il apparaît que M., [F], [B] et Mme, [M], [T] n’ont pas accepté l’offre de vente dans le délai légal et qu’ils ne contestent pas la validité du congé délivré.

M., [C], propriétaire usufruitier, est âgé de plus de 65 ans pour être né le 5 novembre 1932, de sorte que les dispositions de l’article 15 III ne sont pas applicables.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 31 août 2025.

Les locataires sont donc déchus, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, exposant être à jour du paiement de leur loyer courant et ne pas avoir été en mesure d’entamer des démarches de relogement en raison de leurs problèmes de santé, M., [F], [B] et Mme, [M], [T]

sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux.

Ils indiquent être respectivement âgés de 66 et 67 ans, bénéficient de revenus d’un montant mensuel moyen de 2951 euros et supportent des charges mensuelles de 1493,03 euros (dont 800 euros de loyer).

Les demandeurs s’opposent à tous délais indiquant que le congé pour vendre a été délivré aux fins de permettre le règlement des frais d’hébergement de M., [C] en Ehpad.

Ils versent aux débats un courrier du Centre communal d’action sociale de la commune de, [Localité 1] daté du 3 juillet 2025, rédigé en ces termes : “suite à votre courrier du 20 mai 2025, je me suis déplacée à deux reprises afin d’entrer en contact avec vos locataires, sans succès. Vous évoquez un relogement dans le parc social mais la famille n’a fait aucune demande, nous ne pouvons donc leur faire une proposition de relogement. Nous comprenons les désagréments que vous subissez ainsi que votre père et le voisinage du couple, mais nous ne pouvons agir si la famille de souhaite pas volontairement mettre en place un accompagnement social”.

S’il ressort effectivement de chaque acte de commissaire de justice que les défendeurs n’étaient pas présents à leur domicile lors de la signification des actes de procédure, cette absence n’apparaît pas suffisante pour justifier que les difficultés de santé qu’ils allèguent les auraient empêchés d’entamer la moindre démarche de relogement pendant près de seize mois.

Alors que M., [C] expose que la vente de ce bien lui permettra de régler ses frais d’hébergement en Ehpad, il convient de constater que M., [F], [B] et Mme, [M], [T] n’apportent aucune pièce pour étayer leur demande, à l’exception des justificatifs de leur situation financière, et il résulte des éléments de la procédure que M., [F], [B] et Mme, [M], [T] n’ont fait aucune démarche afin de trouver un nouveau logement.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur l’indemnité d’occupation

M., [F], [B] et Mme, [M], [T] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2025, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait perduré, en deniers ou quittance.

Cette indemnité sera due à compter du 1er septembre 2025, in solidum par M., [F], [B] et Mme, [M], [T] à défaut de clause spécifique de solidarité concernant les indemnités d’occupation.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

R.G. N° 25/00696. Jugement du 26 mars 2026

Sur les autres demandes

Partie perdante, M., [F], [B] et Mme, [M], [T] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet du 31 août 2025;

Déclare M., [F], [B] et Mme, [M], [T] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués ;

DEBOUTE M., [F], [B] et Mme, [M], [T] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

A défaut pour M., [F], [B] et Mme, [M], [T] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [F], [B] et Mme, [M], [T] in solidum à payer à Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir ;

CONDAMNE M., [F], [B] et Mme, [M], [T] à verser à Mme, [K], [C] épouse, [R] et M., [D], [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M., [F], [B] et Mme, [M], [T] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE