MINUTE : 26/00006

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00334 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQBL

AFFAIRE : OPH DE [Localité 4] MEUSE C/ [I] [J], [Z] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [R] [X], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

OPH DE [Localité 4] MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [P] [E], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

M. [I] [J]

né le 08 Juin 1996 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [Z] [Y]

née le 26 Octobre 1996 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 03 novembre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 Janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 mai 2024, l’OPH DE [Localité 4] MEUSE a donné à bail à M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 438,36€ outre 39,37 € de provisions sur charges.

La bailleresse a fait délivrer à M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] le 11 février 2025 un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.216,97 € au titre des loyers impayés.

Par exploits de commissaire de justice du 2 mai 2025, l’OPH DE [Localité 4] MEUSE a fait assigner M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] à lui payer une somme de 2.895,96€ au titre de l’arriéré locatif, loyer de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de ses occupants,

— condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, l’OPH DE [Localité 4] MEUSE, représentée par Mme [P] [E], munie d’un pouvoir régulier, a indiqué maintenir les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.554,53€. Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que les locataires n’avaient pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit. Elle ne s’est opposée aux délais de paiement sollicités avec suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [J] et Mme [Z] [Y], comparants en personne, ont reconnu le principe et le montant de la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement par versements mensuels de 200 € avec suspension de la clause résolutoire, en faisant état de leurs difficultés financières.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 5 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux, dans les délais en vigueur selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sans autre précision.

Par exploit en date du 11 février 2025, la bailleresse a fait commandement à M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] de s’acquitter de la somme de 2.216,97 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que les défendeurs n’ont pas réglé la somme visée au commandement dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer, délai en vigueur selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 25 mars 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 25 mars 2025.

Sur l’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés. Compte d’une clause expresse de solidarité contenue dans le bail, les défendeurs seront tenus solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en présence des défendeurs, de justification de la communication qui leur aurait été faite de l’actualisation des demandes à l’audience, la demande en paiement telle que sollicitée à l’audience sera examinée.

Il ressort du décompte du 31 octobre 2025 produit par l’OPH DE [Localité 4] MEUSE que M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] sont redevables d’une somme de 2.554,53€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, et déduction faite des réglements intervenus.

M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] reconnaissent à l’audience le principe et le montant de la dette sollicitée.

En conséquence, en présence d’une clause expresse de solidarité contenue dans le bail, il y a lieu de condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] au paiement de la somme de 2.554,53€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements sur la somme de 2.216,97 €, et des assignations pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. (…) »

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant et des efforts manifestés par les défendeurs pour apurer leur dette, il y a lieu de leur octroyer des délais de paiement.

Par conséquent, il convient d’autoriser M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] à se libérer de leur dette par versements mensuels de 200€ pendant 12 mois, le solde devant être réglé le 12ème mois.

Par ailleurs, à l’audience, les locataires ont sollicité expréssement la suspension de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et elle sera réputée n’avoir jamais joué si la dette locative est entièrement soldée par M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] dans les délais accordés.

Toutefois, en cas de défaut de paiement et après mise en demeure, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [J] et Mme [Z] [Y], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 25 mars 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 31 mai 2024 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] à payer à l’OPH DE [Localité 4] MEUSE la somme de 2.554,53€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur la somme de 2.216,97 €, et du 2 mai 2025 pour le surplus ;

Toutefois,

AUTORISE M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] à se libérer de leur condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 12 mois, par le biais de virements mensuels de 200€ devant intervenir le 15 de chaque mois, et pour le premier versement le 15 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 15ème jour de chaque mois ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] , il pourra être procédé à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] devront payer solidairement à l’OPH DE [Localité 4] MEUSE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum M. [I] [J] et Mme [Z] [Y] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE l’OPH DE [Localité 4] MEUSE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH DE [Localité 4] MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE