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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 8]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00272 – N° Portalis DB22-W-B7I-SII3

JUGEMENT

DU : 26 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ASSAHIRA

DEFENDEUR(S) :

[G] [Y] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 26 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 26 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ASSAHIRA, prise en la personne de son gérant

RCS [Localité 12] 880 008 479

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e SOULARD-RYO

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [Y] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors de la mise à disposition ;

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2016, Monsieur [L] [X] et Madame [M] [Z] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [G] [Y] [N] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 445 euros, hors charges.

Par acte authentique en date du 4 mars 2020, Monsieur [L] [X] et Madame [M] [Z] épouse [X] ont vendu le bien immobilier dont dépend l’appartement sus-mentionné à la société civile immobilière ASSAHIRA.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2024, la société civile immobilière ASSAHIRA a fait signifier à Monsieur [G] [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 804,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la société civile immobilière ASSAHIRA a fait assigner Monsieur [G] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au président du tribunal aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [G] [Y] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 876,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024,une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, en tout cas égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 20 juin 2024.

À l’audience du 27 septembre 2024, la société civile immobilière ASSAHIRA produit un décompte actualisé au 18 septembre 2024, mois de septembre inclus, et déclare que Monsieur [G] [Y] [N] a soldé sa dette. Elle demande l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et la résiliation judiciaire à titre subsidiaire, faisant valoir que le locataire ne règle pas régulièrement ses loyers et qu’il vit avec 6 autres personnes dans le logement. Elle s’en rapporte aux termes de son assignation pour le reste de ses demandes.

Monsieur [G] [Y] [N], régulièrement assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] [N] assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société civile immobilière ASSAHIRA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et résiliation judiciaire est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 février 2024.

Il ressort néanmoins des pièces communiquées, et notamment des décomptes transmis, que les sommes dues dont le paiement était demandé ont été réglées dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] [N] a loué seul l’appartement situé [Adresse 5].

La société civile immobilière ASSAHIRA affirme que six autres personnes vivent dans le logement et qu’il en résulte une sur-occupation.

Il résulte en effet du courrier du service urbanisme, foncier et habitat de [Localité 11] en date du 25 avril 2024 que l’épouse de Monsieur [G] [Y] [N] l’a rejoint en 2018 avec 3 enfants et que la composition familiale du foyer a évolué avec 2 autres enfants. Il y est précisé que le logement est conforme pour maximum 3 personnes compte-tenu de la surface habitable de 33 m2 et que la surface habitable pour 7 personnes doit être de 61 m2.

Au regard de ces éléments, le locataire n’a pas usé paisiblement de l’appartement suivant la destination donné dans le contrat de location.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 19 juin 2024, date de l’assignation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Y] [N] des lieux loués et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [Y] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 juin 2024, Monsieur [G] [Y] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [Y] [N] à son paiement à compter du 19 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [Y] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [Y] [N] à payer à la société civile immobilière ASSAHIRA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société civile immobilière ASSAHIRA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail.

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2016 entre la société civile immobilière ASSAHIRA venant aux droits de Monsieur [L] [X] et Madame [M] [Z] épouse [X] d’une part, et Monsieur [G] [Y] [N] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 5].

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 septembre 2016 entre la société civile immobilière ASSAHIRA venant aux droit de Monsieur [L] [X] et Madame [M] [Z] épouse [X] d’une part, et Monsieur [G] [Y] [N] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 5], au jour de l’assignation, le 19 juin 2024.

DIT que Monsieur [G] [Y] [N] est occupant sans droit ni titre.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [Y] [N] à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] [N] à payer à la société civile immobilière ASSAHIRA l’indemnité d’occupation mensuelle postérieurement au mois de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] [N] à payer à la société civile immobilière ASSAHIRA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG