DOSSIER N° RG 25/01921 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2YR3

Jugement du :

10/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lorraine LERAT

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FINANCIERE MONTGOLFIER,

dont le siège social est sis 23 rue Frère Benoit 69009 LYON

représentée par Maître Lorraine LERAT de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1223

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [V] [B] [I],

demeurant 71 rue Montgolfier 69006 LYON

non comparante, ni représentée

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 13 Décembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 20/06/2025

Date de la mise en délibéré : 10 octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 1er septembre 2017, la société civile immobilière FINANCIERE MONTGOLFIER (ci-après SCI FINANCIERE MONTGOLFIER) a donné à bail à madame [V] [B] [I] un studio meublé sis 71 rue Montgolfier à LYON (69006), en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 420 euros charges comprises.

Le logement ne constituant pas la résidence principale de la locataire, les parties ont convenu que le bail ne serait pas soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La location a été consentie et acceptée pour la période du 1er septembre 2017 au 15 septembre 2018.

Madame [V] [B] [I] a remis à son bailleur un engagement de caution complété et signé par monsieur [P] [C] le 9 septembre 2017.

Postérieurement à la date d’échéance du bail, soit à compter du 16 septembre 2018, madame [V] [B] [I] s’est maintenue dans les lieux en continuant de régler ses loyers et aurait indiqué au bailleur qu’elle occuperait dorénavant le logement en tant que résidence principale.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 31 juillet 2024, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER a fait délivrer à madame [V] [B] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant de 13.070 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 8 août 2024 ce commandement a été dénoncé à la caution.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, notifié à la Préfecture du Rhône par la voie électronique le 16 décembre 2024, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER a fait assigner madame [V] [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 30 septembre 2024, et dire que madame [V] [B] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner si besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles autres que ceux appartenant à la demanderesse et garnissant le logement en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la locataire ;Condamner madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER la somme de 13.910 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 ;Condamner madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges du bail à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective du logement.

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties, à compter de la date du jugement à intervenir et dire que madame [V] [B] [I] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner si besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers autres que ceux appartenant à la demanderesse et garnissant le logement en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la locataire ;Condamner madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER la somme de 13.910 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir ;Condamner madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges du bail à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective du logement.

En tout état de cause, condamner madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 31 juillet 2024 et le coût de la dénonciation de cet acte à la caution.

A l’audience du 20 juin 2025, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17.690 euros selon décompte arrêté au 20 juin 2025.

A titre principal, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que suite à la tacite reconduction du bail après son terme, la reconduction ayant les mêmes effets qu’un renouvellement, un nouveau bail a pris effet et qu’en application de la clause résolutoire et de l’absence d’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, celui-ci a été résilié de plein droit.

Subsidiairement, elle indique, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1 et 1124 du code civil, que la locataire n’a payé aucun loyer depuis 2022 le montant de la dette s’élevant à plus de 10 000 euros, et qu’elle a gravement manqué à ses obligations de loyauté, de bonne foi et d’information en présentant à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER de faux documents pour lui faire croire qu’elle bénéficierait d’une caution solvable et ainsi pour la convaincre de lui donner son logement à bail, de sorte que ces manquements répétés d’une particulière gravité justifient la résiliation judiciaire du bail.

Bien que dûment assignée en l’étude du commissaire de justice, madame [V] [B] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la qualification du jugement

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est en revanche réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du débiteur.

En l’espèce, le présent jugement est réputé contradictoire en premier ressort.

— Sur la demande en paiement au titre d’arriérés locatifs

Aux termes des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1215 du code civil « Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat ». L’article 1214 du code civil ajoute en son alinéa 2 que « le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée ».

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER produit le contrat de location du 1er septembre 2017 prenant fin le 15 septembre 2018. La demanderesse déclare qu’à l’expiration du terme dudit contrat de location, madame [V] [B] [I] s’est maintenue dans les lieux en continuant de régler ses loyers de sorte que le contrat s’est tacitement reconduit et qu’un nouveau contrat identique au précédent a pris effet le 16 septembre 2018. Madame [V] [B] [I] aurait par ailleurs demandé à ce que le logement constitue désormais sa résidence principale.

Cependant, force est de constater qu’aucune stipulation contractuelle ne prévoit la possibilité d’une tacite reconduction, le contrat étant « accepté et consenti pour une durée ferme », seule une « prorogation » étant manifestement possible, sans qu’il ne soit justifié d’un avenant à ce titre.

Dès lors, il ne peut être considéré qu’un bail écrit se serait poursuivi alors que le logement serait depuis lors utilisé par la défenderesse à titre de résidence principale et que le bail initial excluait cette possibilité.

En revanche, les éléments à disposition de la juridiction permettent de relever que la défenderesse a continué à occuper les locaux, en accord avec la bailleresse et moyennant le versement d’un loyer, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’un bail verbal a été conclu entre les parties à compter du 16 septembre 2018.

Or, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER justifie dans le cadre de ce bail d’un commandement de payer du 31 juillet 2024 pour un montant en principal de 13.070 euros et un décompte locatif arrêté au 20 juin 2025 mentionnant un solde de 17.690 euros.

Madame [V] [B] [I], qui ne comparaît pas, ne produit de ce fait aucun élément de nature à contester l’existence du bail ni la dette réclamée et à justifier de ce qu’elle aurait effectivement exécuté son obligation en paiement.

Dès lors, il convient de considérer la défenderesse comme débitrice de cette somme et de la condamner Madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER la somme de 17.690 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SCI FINANCIERE MONTGOLFIER justifie avoir notifié à la préfecture du Rhône une copie de son assignation par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit dans le délai prévu dans les dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie par ailleurs avoir avisé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bail étant verbal, il n’existe pas de clause résolutoire prévue au bail.

En tout état de cause, la clause insérée dans le bail écrit versé aux débats ne respectait pas les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dont l’application est aujourd’hui demandée, le délai prévu pour apurer la dette à compter du commandement de payer étant d’un mois.

Seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail peut ainsi être recherché à condition pour le bailleur de prouver un manquement suffisamment grave du locataire.

Il convient donc de rejeter la demande principale en constat de la résiliation du bail et de statuer sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout notamment par le manquement du locataire à son obligation de paiement.

Le paiement du loyer et des charges est donc, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER produit un décompte actualisé arrêté au 20 juin 2025 mentionnant un solde locatif de 17.690 euros, échéance de juin 2025 incluse. Il est ainsi établi que plusieurs échéances de loyer sont demeurées impayées par la locataire.

De plus, la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER invoque un manquement de madame [V] [B] [I] à ses obligations de loyauté, de bonne foi et d’information.

Elle verse aux débats l’acte de cautionnement complété et signé le 9 septembre 2017 par monsieur [P] [C] et un courriel envoyé le 11 octobre 2024 par l’intermédiaire de la protection juridique de monsieur [P] [C].

Ce dernier réfute avoir consenti à l’acte de cautionnement et indique n’avoir jamais été au courant de l’existence de l’acte jusqu’à la dénonciation à caution du 8 août 2024. Monsieur [P] [C] signale que le bail n’a pas été signé par la caution et que l’acte de cautionnement n’est pas signé mais est simplement revêtu de la mention de son nom inscrite manuscritement, ce qui diffère de la signature figurant sur son passeport, pièce fournie au bailleur.

La locataire aurait ainsi manqué à ses obligations de loyauté et de bonne foi en falsifiant les documents transmis à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER en lui faisant croire que l’exécution du bail serait garantie par une caution solvable.

Toutefois, les parties ne formulent pas de demande portant sur la validité de l’acte de cautionnement, et, à défaut d’éléments suffisamment probants quant à la falsification des documents fournis par la locataire au bailleur, ces éléments sont insuffisants pour démontrer un manquement à ses obligations de loyauté, de bonne foi et d’information.

Néanmoins, en l’absence d’élément justifiant que madame [V] [B] [I] aurait effectivement exécuté son obligation en paiement, le manquement est établi.

La récurrence du manquement de cette dernière à son obligation de paiement du loyer et l’importance du montant de la dette suffisent à établir la gravité du manquement contractuel, de sorte que la résiliation du bail verbal doit être prononcée.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail, avec effet à la date de l’audience, soit au 20 juin 2025.

Du fait de la résiliation, madame [V] [B] [I] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’il y a lieu d’autoriser la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER à procéder à son expulsion, à défaut de départ volontaire, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.

L’occupation d’un logement sans droit ni titre, constitutive d’une faute, est de nature à causer un préjudice au bailleur privé de la jouissance de son bien.

Ainsi, en application de l’article 1240 du code civil, madame [V] [B] [I] est condamnée à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de juillet 2025, en deniers ou quittances valables, afin de tenir compte des éventuels versements qui seraient intervenus.

— Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [V] [B] [I], partie succombante, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer du 31 juillet 2024 et de sa dénonciation du 8 août 2024.

— Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, madame [V] [B] [I] est condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER les sommes suivantes :

17.690 euros (DIX-SEPT MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés au 20 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance de juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SCI FINANCIERE MONTGOFIER et madame [V] [B] [I] portant sur les locaux sis 71 rue Montgolfier à LYON (69006), avec effet à compter du 20 juin 2025 ;

AUTORISE la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER à faire procéder à l’expulsion de madame [V] [B] [I], et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE que les opérations d’expulsions se dérouleront selon les modalités prévues par les articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution prévoyant le sort des meubles ;

CONDAMNE madame [V] [B] [I] à payer à la SCI FINANCIERE MONTGOLFIER la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [V] [B] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et de sa dénonciation à caution du 8 août 2024 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par

le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge,