TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 07 Mars 2025

N° RG 24/01355 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2UC

Jugement du 07 Mars 2025

N° : 25/201

CDC HABITAT venant aux droits de la SNI

C/

[P] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e QUESNEL

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LAVOLE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Mars 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 24 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

CDC HABITATvenant aux droits de la SNI

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [W]

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2013, la SNI a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [W] sur des locaux situés, [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 701,76 euros et d’une provision pour charges de 61,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2460,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [W] le 9 novembre 2023.

Par assignation du 7 février 2024, la société CDC HABITAT, venant aux droits de la SNI, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2545,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2024,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 24 janvier 2025, la société CDC HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 24 janvier 2025, s’élevait désormais à la somme de 7100,31 euros.

La société CDC HABITAT a ajouté que Mme [P] [W] n’avait pas repris le paiement de son loyer courant, le loyer du mois de décembre 2024 étant toujours impayé.

Par conclusions déposées à l’audience, Mme [P] [W] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— Lui octroyer des délais de grâce pour payer les arriérés de loyer et permettre son relogement,

— Ecarter l’exécution provisoire,

— Débouter la société CDC HABITAT de sa demande présentée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et laisser aux parties la charge de leurs dépens.

Mme [P] [W], représentée par son avocat, a exposé avoir rencontré des difficultés financières à l’origine de ses impayés de loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [P] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2460,60 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [P] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 17 janvier 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [P] [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoir que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ».

L’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. ».

Mme [P] [W] expose faire face à de grandes difficultés : perte de son emploi, accident avec un chien et retard dans la livraison de sa maison en construction en raison de malfaçons. Elle ne verse cependant pas de pièces suffisantes pour étayer ces difficultés, susceptibles de caractériser les conséquences d’une exceptionnelle dureté.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie l’allongement du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 janvier 2025, Mme [P] [W] lui devait la somme de 7100,31 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [W] n’a pas contesté ce décompte. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte des développements précédents que Mme [P] [W] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Sa demande de délais ne peut donc se fonder que sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 198. Ces délais ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Au regard du montant de la dette et des capacités financières de Mme [P] [W], il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un échéancier, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 novembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [P] [W] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société CDC HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2013 entre la SNI, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT d’une part, et Mme [P] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 17 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [P] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7100,31 euros (sept mille cents euros et trente et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025,

AUTORISE Mme [P] [W] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100€ chacune, sous réserve des paiements intervenus en cours de procédure, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [P] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 25 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023 et celui de l’assignation du 7 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge