Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/02001 – N° Portalis DB22-W-B7G-QRBT.

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [G], né le 30 septembre 1970, demeurant, [Adresse 3] à [Localité 6],

représenté par M^e Muguette ZIRAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [K] [N] épouse [G], née le 22 février 1980, demeurant, [Adresse 3] à [Localité 6],

représentée par M^e Muguette ZIRAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [L], [X], [U] [W], né le 29 mars 1953 à [Localité 8], de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 2] – [Localité 7],

représenté par Maître Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Alexandre CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La SARL DMM IMMO, société à responsabilité limitée, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, au capital de 5.000,00 €, dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 533 818 910, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 06 Avril 2022 reçu au greffe le 12 Avril 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un mandat en date du 6 mars 2021, Monsieur [L] [W] a confié à la société civile immobilière DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM (ci-après « l’agence PREMIERAPPART.COM »), la vente de sa maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 7] (Yvelines).

Par acte authentique du 17 juillet 2021, reçu par Maître [F], Monsieur [W] a conclu avec Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] un compromis de vente au prix de 530.000 €, notamment sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Les parties ont convenu que la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir le 22 octobre 2021, les époux [G] ayant procédé au paiement de la somme de 7.500 € à titre d’acompte entre les mains de Maître [F], désigné séquestre par les parties.

Toutefois, après avoir appris, par l’agence immobilière, l’existence d’un permis de construire pour la construction de trente-huit logements sociaux sur la parcelle voisine située au [Adresse 1], les époux [G] ont notifié, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 octobre 2021, leur volonté d’annuler le compromis de vente et d’obtenir la restitution de l’acompte versé.

Aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 novembre 2021, l’agence immobilière PREMIERAPPART.COM a refusé d’annuler le compromis de vente.

Aussi, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 novembre 2021, le conseil des époux [G] a mis en demeure l’agence immobilière PREMIERAPPART.COM d’annuler le compromis de vente, de restituer l’acompte versé et d’indemniser ses clients de leurs préjudices. Sans résultat.

Convoqués à un rendez-vous de signature de l’acte de vente le 13 décembre 2021, les époux [G] n’y ont pas donné suite, de telle sorte qu’un procès-verbal de carence a été établi par le notaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 février 2022, le conseil de Monsieur [W] a mis en demeure les époux [G] de régler la somme de 53.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 février 2022, le conseil des époux [G] a mis en demeure Monsieur [W] de restituer l’acompte versé outre 3.000 € au titre du préjudice subi.

Les tentatives de résolution amiable ayant échoué, Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] ont, par acte d’huissier délivré le 6 avril 2022, fait assigner Monsieur [L] [W] et la SARL DMM IMMO devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’annulation du compromis de vente, de restitution de l’acompte versé et d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, les époux [G] sollicitent du tribunal de voir :

Vu les articles 1130, 1131, 1134, 1137, 1138, 1178, 1240

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence

Vu le compromis de vente

Vu les pièces

DECLARER Monsieur et Madame [G] recevable et bien fondée en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que Monsieur [W] et l’agence PREMIERAPPART.COM ont commis un dol ;

En conséquence,

ANNULER le compromis de vente du 17 juillet 2021 conclu entre Monsieur [W] et Monsieur et Madame [G], sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] et l’agence PREMMIERAPPART.COM à rembourser à Monsieur et Madame [G] la somme de 7.500 euros correspondant à l’acompte qu’ils ont versé ;

DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale formée contre Monsieur et Madame [G],

DEBOUTER l’agence PREMIERAPPART.COM de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 25.000€ formée contre Monsieur et Madame [G]

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que Monsieur et Madame [G] ont commis une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue,

En conséquence,

ANNULER le compromis de vente du 17 juillet 2021 conclu entre Monsieur [W] et Monsieur et Madame [G], portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] et l’agence PREMMIERAPPART.COM à rembourser à Monsieur et Madame [G] la somme de 7.500 euros correspondant à l’acompte qu’ils ont versé ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

REDUIRE le montant de la clause pénale à de plus juste proportion sans pouvoir excéder la somme de 100 euros ;

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de déconsignation de la somme de 7 500€ détenue à l’étude de Monsieur [F],

ORDONNER la restitution de la somme de 7 500€ détenue à l’étude de Monsieur [F] entre les mains de Monsieur et Madame [G],

CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et l’agence PREMIERAPPART.COM à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

CONDAMNER in solidum Monsieur [W] ainsi que l’agence PREMIERAPPART.COM à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance, dont recouvrement par Maître Muguette ZIRAH, Avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

DECLARER le jugement à intervenir commun à Monsieur [F] en qualité de notaire séquestre ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, Monsieur [L] [W] sollicite de voir :

Vu le Code civil et le code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat

À titre principal,

− Débouter Mme [K] et M. [T] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et conclusions,

Reconventionnellement,

− Condamner Mme [K] et M. [T] [G] à payer la somme de 53.000 € à M. [L] [W] au titre de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue,

− Prononcer la déconsignation de la somme de 7.500 € détenue à l’étude de Maître [F], Notaire, au profit de M. [L] [W],

À titre subsidiaire,

− Condamner la société DMM IMMO exerçant sous la dénomination commerciale « PREMIERAPPART.COM » à relever indemne M. [L] [W] de toute éventuelle condamnation à son encontre,

En tout état de cause,

− Ordonner que l’ensemble des condamnations soit productif d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure à l’adresse de Mme [K] et M. [T] [G] du 08 février 2022,

− Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

− Condamner Mme [K] et M. [T] [G] à payer à M. [L] [W] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la SARL DMM IMMO exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM sollicite du présent tribunal de :

— Vu le Code Civil et notamment ses articles 1132, 1133, 1137, 1240 et suivants,

— Vu le Code de Procédure Civile, et notamment son article 768

— Vu les pièces produites,

DEBOUTER Monsieur [T] [R] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

DONNER ACTE à la société DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM de ce qu’elle s’en rapporte à Justice sur la demande reconventionnelle formée par Monsieur [L] [W] tendant à obtenir la somme de 53.000 € à titre d’indemnité forfaitaire,

DEBOUTER Monsieur [L] [W] de sa demande de garantie formée à l’égard de la société DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, en cas d’éventuelle condamnation,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [R] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] à payer à la société DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, la somme de 25.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur refus fautif de réitérer la vente d’une maison individuelle sise [Adresse 2], [Localité 7],

En tout état de cause,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [T] [R] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] à payer à la société DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, la somme de 4.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [T] [R] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, aux entiers dépens de l’instance,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2024. L’affaire a été plaidée le 3 septembre 2024 et mise en délibéré au 8 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

*Sur l’annulation du compromis de vente pour réticence dolosive :

Les époux [G] exposent que Monsieur [W] et l’agence immobilière PREMIERAPPART.COM leur ont sciemment dissimulé l’existence du projet de construction de 38 logements sur la parcelle mitoyenne à celle qu’ils convoitaient ; qu’il ne fait aucun doute qu’ils avaient connaissance de ce projet de construction et ce, bien avant la signature du compromis de vente, et qu’ils étaient en tous les cas en mesure de savoir et devaient connaître l’existence d’un tel projet d’urbanisme.

Ils affirment que, notamment, la demande initiale de permis ayant été affichée en mairie le 26 mars 2021 et la demande finale reçue le 2 juillet 2021, les défendeurs avaient nécessairement connaissance du projet de construction et ce, bien avant la signature du compromis de vente.

Ils reprochent, ainsi, aux défendeurs, bien qu’ils aient été convoqués par la mairie de [Localité 7] à une réunion d’information sur le projet de construction fixée au 16 septembre 2021, d’avoir attendu l’expiration de la promesse pour les en informer et ce, alors qu’en tout état de cause, il est du devoir de l’agent immobilier de se renseigner sur les projets de construction à proximité des biens pour lesquels il a reçu mandat de vente, a fortiori s’agissant des projets mitoyens.

Ils font valoir que ces éléments cachés par le vendeur et par l’agence immobilière avaient un caractère déterminant sur leur consentement ; que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas fait le choix d’acquérir la maison, soulignant qu’ils souhaitaient obtenir une maison individuelle pavillonnaire dans un environnement tranquille alors que le projet de construction impliquait nécessairement des nuisances sonores en termes de passage et de circulation routière.

Monsieur [W] répond que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’il serait coupable d’une réticence dolosive, soulignant qu’ils ne versent aucune pièce de nature à démontrer la connaissance antérieure dudit projet tant par lui-même que par l’agence immobilière.

Il explique que le permis de construire a été délivré le 1er octobre 2021, soit postérieurement à la signature du compromis de vente ; que les époux [G] n’établissent ni la réalité de l’affichage en mairie prétendument intervenu le 26 mars 2021 ni la réception effective de la convocation du 13 août 2021 en vue de la réunion d’information municipale fixée au 16 septembre courant, et affirme qu’au contraire, il n’a jamais reçu de courrier de la Mairie de [Localité 7].

Il rappelle que dès qu’il a eu connaissance du projet de construction, c’est à dire à la date d’affichage du permis de construire, il a adressé un courriel aux époux [G] pour les en informer, ce qui exclut toute réticence dolosive.

L’agence immobilière PREMIERAPPART.COM s’associe aux moyens soulevés par Monsieur [W], soulignant qu’aucun mensonge et aucune manœuvre ne peuvent lui être reprochés.

Elle explique qu’à la date de la signature du compromis de vente soit le 17 juillet 2021, elle ne pouvait avoir connaissance du projet de construction car le permis de construire n’a été délivré que le 1er octobre 2021 ; que le seul fait que la demande de permis de construire ait été affiché le 26 mars 2021 ne permet pas de caractériser l’existence d’une réticence dolosive et ce d’autant plus que le dépôt d’une demande de permis de construire n’engendre pas automatiquement la délivrance du permis.

Elle expose que le 21 octobre 2021, Madame [Z] [I], conseillère de l’agence immobilière a eu connaissance de l’existence du projet de construction et en a immédiatement informé Monsieur [W], lequel a ensuite alerté les époux [G].

Elle souligne que si elle avait voulu dissimuler le projet de construction, elle n’en aurait pas immédiatement alerté Monsieur [W], de telle sorte que l’élément intentionnel du dol n’est pas démontré.

Elle fait valoir que la convocation du 13 août 2021 est intervenue postérieurement à la signature de la promesse de vente tandis que le dol ne peut s’apprécier qu’à la date de la convention ; qu’au surplus, les époux [G] ne rapportent pas la preuve de ce que Monsieur [W] aurait eu connaissance de cette convocation, alors que ce dernier n’habitait plus dans le logement litigieux.

L’agence immobilière explique qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir eu connaissance du projet de logements sociaux alors qu’aucune clause du compromis de vente ne prévoyait que les époux [G] conditionnaient l’acquisition projetée à l’absence de création d’un projet de construction sur une parcelle voisine et que les bénéficiaires étaient parfaitement informés que l’environnement de l’immeuble objet du compromis de vente n’était pas paisible, ledit acte évoquant, sur ladite parcelle l’existence d’une servitude de passage ainsi que l’existence d’un bâtiment situé à l’arrière du pavillon nécessitant d’importants travaux de rénovation et, sur la parcelle voisine, situé dans une zone bruyante, l’existence d’un bâtiment faisant l’objet d’un arrêté de péril.

Elle considère, enfin, que le projet de construction de logements sociaux n’est nullement susceptible d’affecter l’état et l’usage du logement alors qu’au contraire, l’environnement sera bonifié après l’achèvement des travaux.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, l’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Ainsi, le vendeur d’un bien immobilier est tenu d’une obligation générale d’information portant sur les éléments dont il a connaissance et qui sont déterminantes du consentement de l’acquéreur.

La charge de la preuve des éléments constitutifs du dol ou de la réticence dolosive appartient à celui qui en invoque l’existence.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

***

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties à la présente instance que la société CDC HABITAT SOCIAL a déposé le 26 mars 2021 une demande de permis de construire sur la parcelle contiguë à celle que les époux [G] envisageaient d’acquérir, que cette demande a été complétée le 2 juillet 2021 et que le permis de construire a été accordé par la commune de [Localité 7] le 1er octobre 2021.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le compromis de vente a été signé le 17 juillet 2021.

Toutefois, si eu égard à la chronologie des faits, il n’est pas contestable que la demande de permis de construire était affichée en mairie lorsqu’a été signé le compromis de vente, il n’en demeure pas moins qu’aucun élément ne vient établir que Monsieur [W] ou l’agence immobilière avaient connaissance, à cette date, du projet immobilier litigieux, les demandeurs se contentant d’affirmer que ceux-ci avaient nécessairement connaissance du projet de construction.

A cet égard, le fait de déterminer si Monsieur [W] a eu connaissance ou non de la réunion d’information organisée par la commune est indifférent dans la mesure où, en tout état de cause, la convocation à cette réunion est intervenue bien postérieurement à la signature du compromis de vente.

Dès lors, les époux [G], qui ne procèdent que par voie d’affirmation, échouent à caractériser l’existence d’une réticence dolosive du vendeur ou de l’agence immobilière.

*Sur l’annulation du compromis de vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue

Les époux [G] soutiennent qu’ils ont commis une erreur sur l’environnement immédiat de la maison objet du compromis justifiant l’annulation du compromis de vente.

Ils expliquent qu’ils croyaient acheter une maison individuelle dans un environnement calme et tranquille et qu’au lieu de cela, l’immeuble dont s’agit se situe à proximité d’un projet de construction de 38 logements sociaux, impliquant des nuisances sonores liées aux travaux de démolition et de construction, sans compter les passages et la circulation routière.

Ils soutiennent qu’ils avaient fait de la tranquillité de l’environnement, une condition déterminante de leur consentement et que l’erreur commise est excusable dans la mesure où ils ne sont pas professionnels de l’immobilier dotés d’une quelconque compétence en la matière.

Ils estiment que Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve qu’il n’aurait eu connaissance du projet immobilier qu’au mois de septembre 2021 et reprochent à l’agence PREMIERAPPART.COM de ne pas s’être renseignée sur les événements immobiliers susceptibles d’intervenir sur la commune, alors que, professionnelle de l’immobilier, elle aurait dû avoir connaissance de l’existence du projet de construction.

En réponse au moyen des défendeurs qui font valoir que n’a pas été insérée au compromis de vente, une clause spécifique précisant que l’environnement paisible du bien était déterminant de leur consentement, ils rétorquent qu’ils ont été induits en erreur par l’agence immobilière qui leur a assuré que l’immeuble voisin était à destination de bureaux et le resterait, tandis qu’ils ont été assurés que les travaux relatifs à la parcelle voisine seraient des travaux de rénovation et non d’agrandissement.

En réponse, Monsieur [W] affirme que le projet de construction est parfaitement conforme au PLU et ne modifie pas le caractère des avoisinants ; que l’allégation selon laquelle le quartier souffrira de nuisances sonores liées aux travaux de construction du projet n’est pas sérieuse, les travaux de construction n’étant pas constitutifs d’un trouble anormal de voisinage ; que le bien immobilier objet du compromis de vente est non seulement situé dans une zone de bruit routier de catégorie 4 mais également voisin d’un projet de construction de bâtiments tertiaires délabrés qui existait déjà au jour de la signature du compromis de vente.

L’agence immobilière PREMIERAPPART.COM s’associe aux moyens soulevés par Monsieur [W] pour contester qu’une erreur ait pu avoir été commise par les demandeurs, soulignant que la ville de [Localité 7] est une région soumise à de nombreux projets de construction, située dans une zone exposée au bruit routier.

Elle soutient que le projet de construction n’est nullement susceptible d’affecter l’état et l’usage du bien objet du compromis de vente puisque, au contraire, la parcelle bénéficiera d’un environnement amélioré à l’achèvement des travaux de construction des logements sociaux.

Elle précise, d’ailleurs, que les époux [G] n’ont pas fait de l’absence de création d’un projet de construction, une condition déterminante de leur consentement.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Il est constant que l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue s’apprécie au moment de la formation du contrat, soit en l’espèce, à la date de la signature du compromis du 17 juillet 2021.

Or, force est de constater que les époux [G] ne versent au débat strictement aucun élément de nature à établir que, lors de la signature de compromis de vente, la question du caractère paisible du quartier a été érigée, par les parties, en condition déterminante du consentement des acheteurs.

En effet, aucune clause précisant ce point n’est insérée dans le compromis de vente et il n’est pas davantage fait état d’échanges précédant la signature de la promesse ou concomitants à celle-ci établissant que les parties ont fait entrer dans le champ contractuel cette question de la tranquillité de l’environnement immédiat du bien vendu.

Au demeurant, il convient de rappeler que l’immeuble vendu par Monsieur [W] est situé à [Localité 7], commune du département des Yvelines, comportant près de 33.500 habitants, soit une densité de plus de 7.500 habitants au kilomètre-carré, selon le recensement de 2021.

L’immeuble litigieux est, par ailleurs, construit dans une zone très fortement urbanisée.

En outre, préalablement au projet immobilier porté par le CDC HABITAT SOCIAL, était édifié sur la parcelle contiguë à la propriété de Monsieur [W], un vaste ensemble immobilier de bureaux, de type « Pailleron », en mauvais état, qui générait obligatoirement un trafic régulier.

Ainsi, il apparaît qu’en pratique et en tout état de cause, la construction d’une résidence de 38 logements dans des immeubles de petite hauteur (R + 2 + combles) n’est pas de nature à modifier de manière fondamentale le voisinage du bien vendu alors que là-encore, les époux [G] ne procèdent que par voie d’affirmation lorsqu’ils prétendent qu’ils avaient insisté sur leur souhait d’un environnement calme et qu’ils avaient eu l’assurance de l’agence immobilière que l’immeuble voisin resterait à destination de bureaux.

Ainsi, les époux [G] ne peuvent valablement soutenir avoir été victimes d’une erreur sur les qualités substantielles du bien qu’ils projetaient d’acquérir.

En conséquence, ils échouent à démontrer l’existence d’une erreur et doivent être déboutés de leur demande d’annulation du compromis de vente tant sur le fondement du dol que sur le fondement de l’erreur.

Dès lors, ils doivent également être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

*Sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [W] relative au paiement de l’indemnité forfaitaire et à la déconsignation de la somme de 7.500 euros

Monsieur [W] expose qu’aux termes du compromis de vente, l’une des parties pouvait, si toutes les conditions suspensives étaient réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception et à défaut d’exécution, cette partie aurait le choix entre la résolution de plein droit qui ouvre droit au versement d’une indemnité forfaitaire et de clause pénale d’un montant de 53.000 euros et la vente forcée du bien.

Il rappelle que les époux [G] n’ayant pas donné suite à la sommation de se rendre le 13 décembre 2023 à l’office notarial pour signer l’acte authentique de vente, le notaire a rédigé un procès-verbal de carence et que, lui-même, par la voie de son conseil, leur a notifié le 8 février 2022, une mise en demeure de régler la somme de 53.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire prévue dans le compromis de vente.

Il fait valoir que bien que défaillants et échouant dans la démonstration de l’existence d’un quelconque vice du consentement, les époux [G] ont catégoriquement refusé de régler la somme en question malgré sa mention expresse en page 16 de l’avant-contrat.

Il sollicite, en outre dans le dispositif de ses écritures, que soit prononcée la déconsignation, à son profit, de la somme de 7.500 euros détenue à l’étude de Maître [F].

En défense, Monsieur et Madame [G] réclament le rejet de ces demandes.

Ils expliquent que l’indemnité forfaitaire de 53.000 euros sollicitée par Monsieur [W] est manifestement excessive et doit, à tout le moins être réduit à de plus justes proportions.

Enfin, ils s’opposent à la demande de déconsignation de la somme de 7.500 € et souhaitent au contraire la restitution des fonds séquestrés entre les mains de Maître [F].

***

La promesse réciproque (ou synallagmatique) de vente et d’achat est le contrat par lequel les deux parties s’engagent respectivement l’une à vendre, l’autre à acheter un bien déterminé, à un prix déterminé.

La promesse réciproque de vente et d’achat est fréquemment assortie d’un terme ou d’une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la convention est caduque.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d’obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. ».

Par ailleurs, constitue une clause pénale la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

La clause pénale se distingue de l’indemnité d’immobilisation qui, stipulée le plus souvent dans les promesses unilatérales de vente, n’a pas pour objet de sanctionner une inexécution contractuelle mais seulement de compenser l’immobilisation du bien subie par le vendeur.

En l’espèce, il résulte des mentions contenues dans le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 13 décembre 2021 que l’ensemble des conditions relatives à la réalisation de la vente, y compris celle relative à l’obtention d’un financement bancaire, a été réalisé et que les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation ont été obtenues mais que Monsieur et Madame [G] ont manifesté leur intention de ne pas donner suite à leur acquisition, malgré la sommation qui leur a été faite de comparaître en l’étude notariale aux fins de signature.

Par ailleurs, le compromis de vente stipule qu’au paragraphe « Réitération par acte authentique » :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 22 octobre 2021 par Maître [F], Notaire [Localité 7] (Yvelines), que les PARTIES choisissent à cet effet d’un commun accord.

(…)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre:

*invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement, La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante- trois mille euros (53000 €).

* ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l’AGENCE ».

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les PARTIES reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’ACQUEREUR, il lui sera alors restitué, le VENDEUR autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation. ».

Cette clause, dont les termes sont dépourvus d’équivoque et d’ambiguïté, a pour objet d’indemniser forfaitairement un préjudice pour le cas où l’une des parties refuserait de poursuivre la vente, toutes conditions suspensives étant réalisées.

Elle invoque, en outre, le paiement d’une indemnité expressément qualifiée de clause pénale, qualification qui n’est pas susceptible d’être remise en cause au regard de son caractère indemnitaire.

Elle est donc susceptible de réduction par le juge si elle s’avère manifestement excessive.

Par ailleurs, en page 11, le compromis de vente stipulait encore :

« La somme de sept mille cinq cents euros (7500€), sera déposée à titre d’acompte entre les moins de Maître [F] (notaire à [Localité 7]), choisi pour séquestre par les PARTIES

(…)

En cas d’exercice par l’ACQUEREUR de sa faculté de rétractation, s’il en bénéficie, le séquestre lui restituera les fonds dans les délais légaux étant précisé qu’en présence d’une pluralité d’acquéreurs, la restitution se fera entre les mains de la seule partie versante.

En cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’ACQUEREUR, à moins qu’existe une contestation sérieuse du VENDEUR fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’ACQUEREUR. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux Parties ou d’une décision de justice devenue définitive. »

***

Il résulte des développements précédents qu’en raison du refus des époux [G] de signer l’acte authentique de vente alors que l’ensemble des conditions suspensives était levé, le compromis de vente est devenu caduc.

En conséquence, la clause pénale doit recevoir application.

Toutefois, il y a lieu de souligner que Monsieur [W] se contente de solliciter la condamnation des époux [G] au paiement de cette clause pénale, sans justifier, ni même préciser, les dommages que la situation lui a causés.

Notamment, il n’indique pas s’il a pu vendre l’immeuble dont s’agit et, le cas échéant, dans quel délai.

Dans cette mesure, au regard de ces éléments, cette clause pénale apparaît excessive et sera, par conséquent, réduite à la somme de 25.000 €, au paiement de laquelle Monsieur et Madame [G] seront condamnés.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception signé le 17 février 2022 conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

De même, il sera fait doit à la demande de capitalisation des intérêts échus depuis une année au moins dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Enfin, il convient d’autoriser le séquestre à remettre la somme de 7.500 € versée entre ses mains à Monsieur [W] qui viendra en déduction de la somme due par les époux [G].

Sur la demande de paiement de sa rémunération par l’agence immobilière :

L’agence immobilière PREMIERAPPART.COM sollicite le versement de la somme de 25.000 € correspondant au montant de la rémunération convenue dans l’avant-contrat du 17 juillet 2021.

Elle explique avoir été privée de sa rémunération en raison du comportement des époux [G] qui n’ont pas souhaité procéder à l’acquisition du bien litigieux alors même que toutes les formalités du compromis de vente étaient purgées et que toutes les conditions suspensives étaient levées.

Elle ajoute qu’elle n’avait pas l’obligation de renseigner les époux [G] sur la parcelle voisine et qu’elle a parfaitement exécuté la mission lui incombant en sa qualité d’agent immobilier.

Les époux [G] sollicitent le rejet de cette demande, considérant qu’elle est parfaitement injustifiée.

Ils soutiennent que l’agent immobilier qui a commis une faute en manquant à ses obligations d’information, de conseil et de renseignement ne peut de ce fait prétendre au paiement de sa commission ou à des dommages et intérêts et qu’en tout état de cause, l’agent immobilier, de son propre fait, n’ayant perdu qu’une chance d’obtenir sa rémunération, ne peut donc prétendre à l’entièreté de celle-ci.

Ils rappellent que le devoir de l’agent immobilier est de sécuriser les transactions, qu’il ne perçoit pas une très importante commission uniquement pour mettre une annonce sur un site et faire visiter le bien, mais pour sécuriser les acheteurs et vendeurs.

Ils affirment qu’en négligeant de s’informer sur l’existence du permis en cours, l’agent immobilier a commis des fautes de telle sorte qu’il est particulièrement mal venu à réclamer le paiement de sa commission.

***

Selon l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties stipule, au terme de la clause dénommée « Honoraires de l’AGENCE » que « Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE PREMIERAPPART.COM exploitée par la société DMM IMMO, qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de vingt-cinq mille euros TTC (25000 € TTC) conformément au mandat écrit portant le numéro 802.

Ces honoraires seront dus par le VENDEUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

(…)

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue. ».

Par ailleurs, au paragraphe « Réitération par acte authentique », le compromis stipulait encore

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 22 octobre 2021 par Maître [F], Notaire [Localité 7] (Yvelines), que les PARTIES choisissent à cet effet d’un commun accord.

(…)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre:

*invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement, La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante- trois mille euros (53000 €).

* ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l’AGENCE ».

Ces deux clauses, prises dans leur ensemble, qui prévoient qu’en cas de non réitération de la vente par acte authentique, la rémunération de l’agence immobilière est envisagée de manière forfaitaire constituent, à l’évidence, une clause pénale susceptible de modération si elle se trouve manifestement excessive au regard du préjudice subi.

Le caractère excessif de la clause pénale s’apprécie au regard du préjudice réellement subi.

En l’espèce, il est constant que l’agent immobilier a perdu sa rémunération en raison du comportement fautif des acquéreurs.

En conséquence, la clause pénale n’apparaît pas abusive et les époux [G] seront condamnés in solidum à payer la somme de 25.000 €.

Sur les autres demandes :

Au regard du rejet des demandes présentées par les époux [G], l’appel en garantie dirigé à l’encontre de l’agence immobilière par Monsieur [W] doit être rejeté comme sans objet.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner les époux [G], qui succombent, in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [G], condamnés aux dépens, devront in solidum verser à Monsieur [W] et à l’agence PREMIERAPPART.COM, la somme de 2.500 € chacun.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes d’annulation du compromis de vente signé le 17 juillet 2021 fondées sur l’existence d’un dol ou sur l’existence d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue :

CONDAMNE Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [L] [W], au titre de la clause pénale contractuelle, la somme de 25.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2022 ;

FAIT DROIT à la demande de capitalisation des intérêts échus depuis une année au moins à compter du 6 avril 2022 ;

AUTORISE Maître [F] séquestre, à remettre la somme de 7.500 € versée entre ses mains à Monsieur [L] [W], laquelle viendra en déduction de la somme due par Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] à payer à la société civile immobilière DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM la somme de 25.000 € au titre de la clause pénale ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires présentées par Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [L] [W] et de la société civile immobilière DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [L] [W], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 2.500 € ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [K] [N] épouse [G] à payer à la société civile immobilière DMM IMMO, exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 2.500 € ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Prononcé le 08 NOVEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.