Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/06691 – N° Portalis DB22-W-B7G-RAZI

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [E], né le 4 janvier 1968 à [Localité 6], directeur ingénieur chef de projet, de nationalité française, demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Nathalie GAILLARD, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant/postulant

Madame [U] [N], née le 17 février 1973 à [Localité 4], de nationalité Française, mère au foyer, demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Nathalie GAILLARD, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [G], [C], [P], née le 10 septembre 1988 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant au [Adresse 1],

représentée par M^e Christelle ONILLON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 19 Décembre 2022 reçu au greffe le 21 Décembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Septembre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame TAKENINT, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2022, Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] (ci-dessous dénommés les époux [E]) ont conclu un compromis de vente au bénéfice de Madame [G] [P] concernant un appartement constituant le lot n° 224 dans une copropriété située au [Adresse 2] à [Localité 7] (Yvelines).

Le prix de vente était fixé à 245 000 euros en ce compris la somme de 6 230 euros au titre des meubles laissés à l’acquéreur.

La date butoir de signature de l’acte de vente était fixée pour le 14 septembre 2022, avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt, envisagé ainsi :

— d’un montant maximum de 233 040 euros pour un prêt à taux fixe,

— d’un montant maximum de 34 000 euros pour un prêt à taux variable,

— d’un montant maximum de 136 000 pour un prêt à taux relais.

L’acte notarié de vente n’a jamais été régularisé.

Par l’intermédiaire de leur assureur, Monsieur et Madame [E] ont mis en demeure Madame [P], par lettre recommandée avec avis de réception signé le13 septembre 2022, de leur verser la clause pénale prévue au compromis de vente, soit la somme de 24.500 euros.

Sans résultat.

C’est dans ce contexte que par acte en date du 19 décembre 2022, Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] ont fait assigner suivant acte de commissaire de justice Madame [G] [P] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 24 500 euros et de condamnation au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 mars 2024 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2024, Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] demandent au tribunal de :

— rejeter les demandes de Madame [G] [P],

— condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme principale de 24 500 euros,

— condamner Madame [G] [P] aux entiers dépens,

— condamner Madame [G] [P] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Au soutien de leurs demandes, les époux [E], qui se fondent sur les articles 1176, 1304-3 et 1231-5 du code civil, soutiennent que Madame [G] [P] a déposé tardivement une seule offre de prêt non conforme aux caractéristiques contractuellement définies, qu’elle a refusé le rendez-vous avec le courtier qui lui a été proposé à la Caisse d’Epargne et a simplement transmis deux lettres de refus de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques stipulées dans le compromis de vente (montant, durée, taux).

Ils arguent que la condition suspensive est dès lors réputée accomplie puisqu’elle n’a pas exécuté de bonne foi le contrat et affirmennt, au surplus, que certains refus de prêts communiqués l’ont été hors délai.

Au soutien de leur demande relative aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les demandeurs estiment qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2023, Madame [G] [P] demande au tribunal de :

— à titre principal débouter Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [N] de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire, ordonner l’appel en cause, aux frais avancés des demandeurs, la SAS PROPRIETES PRIVEES, rédacteur de la promesse, en responsabilité contractuelle, ou aux fins de garantir Madame [G] [P] de toutes condamnations en principal, intérêts et accessoires y compris les dépens et les frais irrépétibles qui seraient prononcées contre elle,

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes des époux [E] formées à son encontre, Madame [G] [P] fait valoir, en application de l’article 1304-3 du code civil, que certains événements économiques doivent être pris en compte et non seulement la bonne volonté des parties ou leur bonne foi.

Elle argue de sa bonne foi et de l’absence de faute de sa part dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières.

Elle souligne qu’elle avait jusqu’au 23 août 2022 pour trouver un prêt, et que diligente, elle a obtenu des refus de prêt avant cette date tel qu’elle l’a transmis aux vendeurs ; que compte tenu du contexte économique, elle ne pouvait pas obtenir un prêt à un taux maximum de 2% ; que les banques lui ont fait connaître que les conditions financières de la promesse, spécialement le taux d’emprunt, n’était plus d’actualité et lui ont imposé que la demande de concours soit faite à leurs conditions, soit un demi-point au moins au-dessus de ce que les parties à la promesse avaient imaginé, puis ont rejeté sa demande de financement.

Subsidiairement, elle sollicite la mise en cause de l’intermédiaire professionnel, la SAS PROPRIETES PRIVES, en expliquant que le rédacteur de l’acte était tenu à une obligation d’information et de conseil non seulement à l’égard du vendeur mais aussi à l’égard de l’acheteur potentiel quand bien même il n’existe pas, à l’origine de lien contractuel entre eux.

Toutefois, n’ayant pas les moyens financiers de poursuivre cet agent en garantie des condamnations susceptibles d’être prononcées à son enconre, elle invite les demandeurs, qui ont été en relation contractuelle avec l’agence, à procéder à l’appel en cause nécessaire et le tribunal, si besoin, à l’ordonner aux frais des demandeurs.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

SUR LA CLAUSE PENALE :

Sur l’interprétation du contrat :

L’article 1188 du code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Si cette intention ne peut être décelée, alors le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, la clause suspensive prévue par le compromis de vente signé par les époux [E] le 23 juin 2022 et Madame [G] [P] le 24 juin 2022 prévoit une condition suspensive d’obtention de prêt (page 12 et suivantes) selon laquelle « le compromis est soumis, en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées » à savoir :

« prêt à taux fixe :

montant maximum de la somme empruntée : 233 040,00 euros

durée maximale de remboursement : 25 ans

taux nominal d’intérêt maximum : 2% l’an (hors assurances)

Organisme prêteur : tout organisme bancaire

prêt à taux variable :

montant maximum de la somme empruntée : 34 000,00 euros

durée maximale de remboursement : 25 ans

taux nominal d’intérêt maximum : 2% l’an (hors assurances)

Organisme prêteur : tout organisme bancaire

prêt relais:

montant maximum de la somme empruntée : 136 000,00 euros

durée maximale de remboursement : 1 an

taux nominal d’intérêt maximum : 1,5% l’an (hors assurances)

Organisme prêteur : tout organisme bancaire ».

Puis il est précisé que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil. Si toutefois l’accomplissement de la condition était défaillie, l’acquéreur pourra renoncer expressément à cette condition par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur au plus tard dix jours après ladite défaillance.

Concernant les obligations de l’acquéreur par rapport aux crédits sollicités, le compromis de vente stipule que l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à en justifier au vendeur dans un délai minimum d’un mois à compter de la signature du compromis de vente ».

Un délai de 60 jours est prévu pour la réception d’une offre de prêt à compter la régularisation du compromis par l’ensemble des parties, à savoir le 24 août 2022.

Il est encore, précisé, que Madame [G] [P] devra pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive «produire 2 refus de prêt émanant d’un établissement bancaire ».

Il ressort ainsi que l’ensemble de ces stipulations contractuelles que, contrairement à ce qu’affirme Madame [P], les conditions du prêt sont parfaitement claires dans le compromis de vente et que le délai prévu pour la réception de l’offre et l’exigence de deux refus de prêts émanant d’un établissement bancaire sont tout autant clairs.

La commune intention des parties apparaît établie, et le contrat ne nécessite pas d’être interprété.

Sur la réalisation de la condition suspensive :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse réciproque (ou synallagmatique) de vente et d’achat est le contrat par lequel les deux parties s’engagent respectivement l’une à vendre, l’autre à acheter un bien déterminé, à un prix déterminé.

La promesse réciproque de vente et d’achat est fréquemment assortie d’un terme ou d’une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la convention est caduque.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d’obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.».

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

Au regard de l’article 1218 du code civil, Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Les caractères de la force majeure sont l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.

*

En l’espèce, Madame [G] [P] verse aux débats un courrier que le Crédit Industriel et Commercial lui a adressé le 11 août 2022 selon lequel le 4 août 2022, elle a sollicité un crédit immobilier de 245 000 euros au taux d’intérêt fixe de 2,35% sur 300 mois.

Elle produit, encore, un autre courrier du même établissement en date du 12 août 2022 selon lequel la demande de crédit du 4 août 2022 était celle d’un crédit immobilier de 403 040 euros au taux d’intérêt fixe de 2,35% sur 300 mois.

Enfin, est produit un courrier du CIC en date du 19 octobre indiquant que Madame [G] [P] a sollicité, en tout point, un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente toujours le 4 août 2022.

En ce sens, Madame [G] [P] démontre l’existence d’un refus de prêt conforme aux stipulations du contrat.

Pour autant, le compromis de vente stipulait la nécessité d’apporter la preuve de deux refus de prêt correspondant aux stipulations du compromis de vente.

Or le courrier en date du Crédit Agricole en date du 30 juillet 2022 se contente de relater que Madame [G] [P] a sollicité un prêt pour un montant de 399 894 euros, sur une durée de 25 ans avec un taux d’intérêt de 2,10 %, soit un prêt dont les caractéristiques étaient bien différentes de celles prévues par le compromis de vente, et impliquant d’autres capacités de remboursement.

En outre, dans son courrier électronique en date du 8 octobre 2022, le directeur d’agence du Crédit Agricole explique ne pas être en mesure de délivrer une autre attestation que celle-là.

Ainsi, Madame [P] ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge qu’elle a obtenu deux refus de prêts dont les caractéristiques correspondaient à ce qui était convenu par les parties dans la promesse de vente.

Par ailleurs, l’article de la Banque de France intitulé « stat info », produit par la défenderesse ne démontre aucunement que les circonstances économiques étaient telles que Madame [G] [P] ne pouvait obtenir son prêt.

En outre, cet article ne démontre pas que les circonstances économiques avaient évoluées de manière imprévisible depuis le 24 juin 2022, date de signature du compromis, et qu’elles n’étaient pas prévisibles à cette date.

En ce sens, la force majeure ne saurait être ici retenue.

Enfin, Madame [G] [P] n’établit pas que sa situation financière était telle qu’en tout état de cause, aucune banque ne lui aurait accordé un prêt aux conditions stipulées dans le compromis de vente .

En conséquence, il apparaît que la non régularisation de l’acte notarié de vente est imputable à Madame [G] [P], celle-ci n’établissant pas avoir obtenu deux refus de prêts répondant aux exigences contractuelles.

Dès lors, la clause pénale doit, en son principe, recevoir application.

Sur le montant de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

Ainsi, le juge peut réviser le montant de la clause pénale, en appréciant le caractère éventuellement excessif à la date de la décision. Le juge apprécie en sens l’existence ou non d’une disproportion manifeste en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

A cet égard, le comportement du débiteur est indifférent.

Le juge doit tenir compte du but de la clause pénale et du montant prévu. La somme ne peut être inférieure de celui du dommage.

***

En l’espèce la clause pénale prévoit une condamnation à la somme de 24 500 euros.

Il est établi que la défaillance de Madame [G] [P] a conduit à l’immobilisation de l’immeuble objet de la vente, pendant deux mois.

Ainsi, si cette clause était destinée à contraindre Madame [G] [P] à effectuer les démarches conformément au compromis de vente, il apparaît à ce jour qu’il y a une disproportion manifeste entre son montant et le préjudice effectivement subi par les vendeurs du fait de l’immobilisation de l’immeuble.

Dès lors, il convient de modérer la pénalité contractuellement prévue àconcurrence de la somme de 12 000 euros.

En conséquence, Madame [G] [P] sera condamnée à payer aux époux [E] la somme de 12 000 euros.

SUR LA DEMANDE D’APPEL EN CAUSE DE LA SOCIETE PROPRIETE PRIVEE :

En application de l’article 334 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle lorsque la contribution finale à la dette repose sur celle-ci.

Il appartient, à cet égard, à la partie souhaitant la mise en cause d’un tiers de l’attraire à la procédure et de l’assigner en intervention forcée.

Si, au regard de l’article 332 du code de procédure civile, le juge a la faculté d’inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui parait nécessaire à la solution du litige, cela ne constitue qu’une simple faculté dont la nécessité s’apprécie au cas par cas.

En l’espèce, il appartenait à Madame [P] d’attraire la société Propriété Privée à la présente procédure, si elle considérait qu’elle y avait intérêt.

Par ailleurs, aucun élément au dossier ne justifie qu’il soit ordonné à la demaderesse de le faire.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G] [P], partie perdante et condamnée aux dépens, devra verser aux époux [E] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément au dossier ne justifie que l’exécution provisoire de droit de la pésente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] la somme de douze mille euros (12 000 euros), au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signée 23 juin 2022 ;

REJETTE la demande d’intervention forcée présentée par Madame [G] [P] ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [G] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 NOVEMBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame TAKENINT, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT