Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 30 JANVIER 2025

N° RG 21/02812 – N° Portalis DB22-W-B7F-QAFG

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [B], né le 7 décembre 1977 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Sophie MARTIN de la SCP SCP LNMG, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Isabelle VOLKRINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [T] [S], veuve de Monsieur [U], [O] [V], née le 12 janvier 1934 à [Localité 6], de nationalité française, Retraitée, demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Jean Sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant, M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

La société AGENCE DU GOLF DE VIRY SAS (ORPI), société par Actions Simplifiée ayant pour siège social [Adresse 4] prise en la personne de son Président, représentant légal, domicilié audit siège social,

représentée par M^e Jean Sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant, M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 07 Mai 2021 reçu au greffe le 20 Mai 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Septembre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024, prorogé au 31 décembre 2024, puis au 30 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente signé électroniquement le 18 septembre 2019, par l’intermédiaire de la société AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), Monsieur [U] [V] et Madame [T] [V], née [S] ont promis de vendre à Monsieur [E] [B], et celui-ci d’acheter, les lots 31, 114, 1052 et 2094 d’un immeuble en copropriété, consistant en un appartement de 5 pièces principales de 106,70 m² (lot n° 31), une cave (lot n° 114), un parking extérieur (lot n° 1052) et un parking en sous-sol (lot n°2094), sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un prix net vendeur de 316.650 €, payable en totalité le jour de la signature de l’acte authentique prévue au plus tard le 17 décembre 2019.

Ce compromis prévoyait une faculté de substitution au profit de la SCI SENTENZA en cours de constitution, laquelle a été immatriculée dès le 25 septembre 2019 auprès du greffe du tribunal de commerce de Paris.

Aux termes de ce compromis, l’acquéreur était tenu au versement d’un dépôt à titre d’acompte entre les mains de l’Agence immobilière, agissant en qualité de séquestre, d’une somme de 20 000 €, les honoraires d’Agence étant fixés à 15 000 €, payés par moitié par l’acquéreur et le vendeur.

Etaient, également, prévues des conditions suspensives usuelles, outre celle de l’obtention d’un prêt d’un montant total de 186 650 € sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 2%, devant intervenir avant le 20 novembre 2019.

Enfin, la réitération du compromis de vente par acte authentique devait être réalisée au plus tard le 17 décembre 2019, chez maître [D] [G], notaire à [Localité 8], avec la participation de maître [F] [C], notaire à [Localité 7].

Monsieur [E] [B] soutient avoir justifié, conformément aux clauses conventionnelles, auprès de l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), du dépôt du dossier de demande de prêt le 9 octobre 2019, puis avoir confirmé par deux courriels des 12 et 14 novembre 2019, toujours auprès de l’agence immobilière, l’acceptation du prêt par le Crédit du Nord.

Il affirme, encore, que la banque du Crédit du Nord a écrit directement à l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), par courriel du 20 novembre 2019, pour confirmer que l’offre de prêt avait bien été acceptée et était en cours d’édition et que, pour autant, il n’a pas reçu d’information sur la fixation d’un rendez-vous de signature, ni de la part des vendeurs, ni de la part de l’agence immobilière.

Par courrier du 17 janvier 2020, Monsieur [E] [B] a adressé une mise en demeure aux époux [V] de respecter leurs engagements sous 10 jours, rappelant les dispositions du compromis de vente.

Ce courrier lui a été retourné le 3 février 2020 avec la mention « votre courrier n’a pas été retiré par son destinataire ».

Aussi, Monsieur [E] [B] leur a-t-il adressé un deuxième courrier recommandé avec avis de réception le 29 janvier 2020, dans lequel était clairement invoquée la résolution de plein droit du compromis de vente et la demande de paiement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale soit la somme de 28 750 €.

Ce courrier est, également, resté sans réponse.

Parallèlement, il a adressé à l’AGENCE DU GOLF DE VIRY une copie de ce courrier en lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 31 janvier 2020, également restée sans réponse.

Monsieur [V] est décédé le 27 février 2020.

Le 17 mars 2020, l’AGENCE DU GOLF DE VIRY a envoyé à Monsieur [B] un courriel, dans lequel elle invoquait la crise sanitaire pour justifier l’absence d’avancement du dossier.

Monsieur [E] [B] lui répondait, le 23 mars 2020, par courrier recommandé avec avis de réception, en proposant soit la résolution du compromis telle que demandée dans le courrier du 29 janvier 2020 et remboursement de l’acompte de 20.000 € outre le paiement de l’indemnité forfaitaire et clause pénale prévue au contrat, soit le maintien du compromis mais paiement de l’indemnité forfaitaire et clause pénale prévue au contrat, tout en reprochant à l’AGENCE DU GOLF DE VIRY un défaut d’information et de conseil. Ce courrier est resté sans réponse.

Monsieur [E] [B] a alors adressé, le 3 juin 2020, un nouveau courrier recommandé avec avis de réception à Monsieur et Madame [V] réitérant les termes de son courrier du 29 janvier 2020, l’AGENCE DU GOLF DE VIRY étant destinataire d’une copie de ce courrier par lettre recommandée réceptionnée le 8 juin 2020.

Par acte extra-judiciaire du 15 septembre 2020, Monsieur [E] [B] a reçu une sommation d’avoir à comparaître le vendredi 25 septembre 2020 à 11 heures, en l’étude de Maître [C], Notaire, pour « procéder à la signature de l’acte authentique de vente ».

Ayant eu connaissance, à cette occasion, de la nouvelle adresse de Madame [T] [V] née [S], Monsieur [E] [B] lui a envoyé un 5ème courrier recommandé avec avis de réception, réitérant un fois encore sa demande de résolution de la vente, outre le remboursement de l’acompte de 20.000 euros et le paiement de l’indemnité forfaitaire de 28.750 euros, tels que prévus dans le compromis de vente.

Un procès-verbal de carence était dressé le 25 septembre 2020, Madame [S] veuve [V] déclarant qu’elle entendait user de la faculté offerte dans le compromis et invoquer la résolution du contrat, avec effet immédiat.

C’est dans ces conditions que par acte délivré le 30 avril 2021, Monsieur [B] a assigné Madame [T] [S] veuve [V] et l’agence ORPI DE VIRY aux fins, pour l’essentiel, de résolution du compromis de vente et de remboursement de l’acompte versé et de paiement de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 mai 2024, Monsieur [B] demande au tribunal de :

Vu les articles 42, 43, 48 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1217, 1104, 1200, 1229, et 1240 du code civil

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

JUGER Monsieur [E] [B] recevable et bien fondé en ses demandes

Y faisant droit,

PRONONCER la résolution du compromis de vente signé entre Monsieur et Madame [V] et Monsieur [E] [B] le19 septembre 2019.

CONDAMNER Madame [S] veuve [V], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à rembourser à Monsieur [E] [B] l’acompte de 20.000 € versé par ce dernier à la SAS l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) pris en sa qualité de séquestre.

CONDAMNER Madame [S] veuve [V] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 20.000 € à compter du 29 janvier 2020 et jusqu’à parfait paiement.

ORDONNER à la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), pris en sa qualité de séquestre, sous astreinte de 50 € par jour de retard, de restituer à Monsieur [E] [B] l’acompte de 20 000 € versé par ce dernier entre ses mains.

CONDAMNER Madame [S] veuve [V] au paiement de la somme de 28.750 € à titre d’indemnité conventionnelle forfaitaire.

CONDAMNER l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour défaut de conseil et d’information sur la situation et le changement de situation des vendeurs.

CONDAMNER solidairement Madame [S] veuve [V] et l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement Madame [S] veuve [V] et l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) au paiement des entiers dépens de la présente procédure.

Juger inopposables à Monsieur [E] [B] les pièces adverses n° 5, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 16, 17, 18 et 19.

DEBOUTER Madame [S] veuve [V] et l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles dont celle relative au retrait de l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs écritures notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, Madame [S] veuve [V] et la société par actions simplifiée AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) sollicitent de voir :

Vu les dispositions des articles 1104, 1231-1 et 1589 du Code civil,

Vu le compromis de vente signé le 18 septembre 2019,

JUGER que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées en raison du fait et de la négligence de Monsieur [B]

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de Madame [S] veuve [V] et de l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY,

ORDONNER la libération de l’acompte de 20 000 € séquestré entre les mains de l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY au bénéfice de Madame [S] veuve [V] à titre d’indemnité d’immobilisation du bien sous compromis,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à Madame [S] veuve [V] une somme de 28 750 € au titre de l’inexécution du compromis signé le 18 septembre 2019 et de la mauvaise foi dans les relations contractuelles,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la perte des honoraires qu’elle aurait dû percevoir au moment de la réitération de la vente.

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à Madame [S] veuve [V] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [B] aux dépens comprenant les frais de sommation d’avoir à assister à la vente,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. L’affaire a été plaidée le 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 novembre 2024, prorogé au 31 décembre 2024, puis 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il convient de constater que la compétence de la présente juridiction pour trancher le litige opposant les parties à la présente instance n’est pas contestée par les défendeurs.

Enfin, en versant aux débats «  l’attestation de communauté universelle [V] », Madame [V] justifie qu’ initialement mariés sous le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, à défaut de contrat de mariage préalable, elle a opté avec son mari pour le régime de la communauté universelle, aux termes du contrat homologué suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Evry (Essonne) le 27 novembre 1998, devenu définitif.

Elle apparaît, ainsi, comme l’unique héritière de Monsieur [U] [V].

Sur la résolution du compromis de vente :

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] rappelle que lecompromis de vente prévoit en page 11, les conditions de la résolution de plein droit ; que la date du 17 décembre 2019 pour la réalisation de l’acte authentique n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ pour obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception ; qu’il a adressé cette lettre recommandée avec avis de réception le 17 janvier 2019, à la seule adresse connue des vendeurs, mentionnée sur le compromis de vente, soit [Adresse 2] les mettant en demeure de signer l’acte authentique.

En réponse aux critiques de Madame [V], il fait valoir qu’il appartenait aux vendeurs de communiquer leur nouvelle adresse ou de faire suivre leur courrier et qu’il est faux de prétendre qu’il savait « pertinemment » qu’ils « ne résidaient pas à cette adresse car le logement visité était vide et que Monsieur [V] faisait face à d’importants problème de santé ».

Il souligne qu’aucune suite n’a été donnée à cette mise en demeure, par les vendeurs, dans les dix jours de la première présentation de cette lettre et que conformément aux clauses du compromis, les vendeurs doivent être considérés comme « partie défaillante » et lui-même comme « partie non défaillante », depuis le 29 janvier 2020, soit 10 jours après la première présentation du courrier recommandé avec avis de réception ; que conformément aux clauses du compromis, il a décidé d’opter pour la résiliation de la promesse de vente et a signifié son « choix » aux acquéreurs par courrier recommandé avec avis de réception en date du 29 janvier 2020, réitérant ce choix de résolution du compromis, par courrier du 3 juin 2020 et par courrier du 22 septembre 2020.

Il soutient, encore, qu’il a parfaitement respecté les délais prévus dans le compromis de vente signé le 18 septembre 2019, pour la réalisation de la condition suspensive, justifiant dans les délais du dépôt du dossier de prêt et de l’accord de la banque CREDIT DU NORD pour l’octroi du prêt bancaire ; qu’il a transmis l’extrait KBIS de la SCI SENTENZA à l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) dès le 9 octobre 2019, alors qu’aucun délai ni aucun formalisme n’était imparti ou imposé pour signifier la cession de la promesse de vente à la SCI SENTENZA ; que le courrier électronique adressé par son père le 6 janvier 2020 à l’agence immobilière aux termes duquel il indique être au courant du retard pris par le projet est sans incidence et n’a pas la moindre valeur juridique.

Il précise, encore, qu’il n’a jamais été informé des problèmes de santé de Monsieur [V] et qu’il n’a appris son décès que le 3 mars 2020, de façon non-officielle, à la suite d’un appel téléphonique à son notaire.

Les défenderesses rétorquent que s’agissant de ses obligations portant sur la réalisation des conditions suspensives, Monsieur [B] ne démontre ni avoir régulièrement informé le vendeur du dépôt de ses dossiers de prêt comme il devait le faire dans un délai de 30 jours, ni avoir transmis l’offre de prêt avant la date limite fixée par le compromis au 20 novembre 2019, date limite qui ne pouvait être prorogée qu’avec l’accord expresse des parties ; que la seule offre transmise est intervenue 9 jours après l’expiration du délai conventionnel et a été communiqué par courriel à l’agence immobilière 12 jours après l’expiration de ce délai, les vendeurs n’ayant, quant à eux, jamais reçu cette offre de prêt ; qu 'au demeurant cette offre a été faite au bénéfice de la SCI SENTENZA alors que l’acquéreur mentionné au compromis était Monsieur [B] et que la faculté de substitution était soumise à une obligation contractuelle de notification au vendeur de l’acte de cession dont ce dernier ne s’est pas acquitté de telle sorte que les époux [V] n’étaient pas en mesure d’interpréter le courrier adressé par Monsieur [B] le 17 janvier 2020 et signé en sa qualité de représentant de la SCI SENTENZA.

Ils affirment que Monsieur [B] était, quant à lui informé des difficultés de santé rencontrées par Monsieur [U] [V], ce qu’il ne peut contester dès lors que son père, Monsieur [P] [B] écrivait à l’agence le 6 janvier 2020 avoir été informé par son fils, [E] [B] du retard pris par la vente.

Ils considèrent, ainsi, que lorsque Monsieur [B] a adressé sa mise en demeure le 17 janvier 2020, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas réalisée au sens des stipulations du compromis, alors même qu’il était informé du retard pris par la vente.

Ils soulignent qu’en tout état de cause, la condition suspensive est défaillie en raison de la carence du financement puisque Monsieur [B] n’a pas informé les vendeurs du dépôt des dossiers de prêt, se contentant de tenir au courant l’agence immobilière et qu’aucune offre n’a été émise au 20 novembre 2019, seul un courriel confirmant le principe de l’acceptation du prêt ayant été adressé à l’agence le 20 novembre 2019 ; qu’au surplus, il appartenait également à Monsieur [B] de notifier l’acte de cession à la SCI SENTENZA aux vendeurs afin de les informer de l’identité du cocontractant se substituant au signataire du compromis, ce qu’il n’a jamais fait, alors que s’agissant d’une condition plus qu’essentielle pour les vendeurs, il lui appartenait d’informer ses vendeurs par courrier RAR de sa volonté de se prévaloir de la faculté de substitution au profit de la SCI SENTENZA avant toute mise en demeure.

Ils affirment, ainsi, que les conditions de réitération du compromis n’étant pas réunies du fait de sa propre défaillance, Monsieur [B] ne pouvait en aucun cas mettre les époux [V] en demeure de réitérer l’acte authentique en visant la résolution du compromis.

Ils contestent, par ailleurs, la validité des lettres recommandée adressées aux époux [V] par le demandeur en soutenant qu’elles ont été adressées dans un logement qu’il savait vide de tout occupant, ce qu’il savait pertinemment dans la mesure où il a visité l’appartement vide et ont été retournées en pli avisé non réclamés.

Ils soulignent, enfin, que Monsieur [B] n’a pas non plus cherché à joindre le notaire des vendeurs et que le procédé manque de loyauté si bien que la résiliation du compromis sera écartée de ce fait sur le fondement des dispositions de l’article 1104 du Code civil

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l’article 1104 du même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le compromis de vente est la convention par laquelle un acheteur et un vendeur constatent leur accord sur les conditions d’une vente.

La promesse réciproque de vente et d’achat est fréquemment assortie d’un terme ou d’une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la convention est caduque.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d’obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.”

En cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

***

En l’espèce, aux termes de stipulations contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties, le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive liée à l’obtention d’un ou plusieurs offres de prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

montant global : 186.650 €taux d’intérêt maximal hors assurances : 2%durée : 20 ans.

Par ailleurs, l’acquéreur s’est expressément engagé à solliciter ses prêts auprès de tout organisme prêteur avec un minimum de deux organismes et à déposer son dossier et à en justifier au vendeur et l’agence ORPI dans un délai maximum de 30 jours à compter de la rédaction du compromis au plus dans un délai de 30 jours à compter de la signature de la promesse, soit au plus tard le 18 octobre 2019.

Le compromis de vente stipulait que la réception des offres de prêts devait intervenir au plus tard le 20 novembre 2019 et précisait que chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions énoncées dans la promesse de vente dans le délai de réalisation de celle-ci.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 17 octobre 2019.

La promesse énonçait, encore, que :

si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisées, chacune des parties retrouvera alors sont entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’acquéreur. Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise fois ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts, l’acquéreur devra, par ailleurs, indemniser l’agence du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus à la promesse ;la date prévue pour la signature de l’acte authentique n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

invoquer la résolution de plein droit du compromis de vente sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 28.750 €,poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentée de l’indemnité forfaitaire

L’acte litigieux prévoyait, également, expressément une faculté de substitution, indiquait explicitement « en gras » que « L’achat de l’appartement sera effectué par une SCI en cours de constitution », et précisait que la cession fera l’objet d’un acte qui sera régulièrement notifié au vendeur.

Au paragraphe « Réitération par acte authentique », il était stipulé que sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives, la promesse de vente liait les parties définitivement et elle serait réitérée par acte authentique au plus tard le 17 décembre 2019.

Il y est toutefois précisé que cette date n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; qu’à défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt-huit mille sept cent cinquante euros (28 750 €)

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa précédant.

Il résulte des pièces versées aux débats, que la société civile immobilière SENTENZA a obtenu, du Crédit du Nord, une offre de prêt le 29 novembre 2019 que Monsieur [B] a notifié par courriel du 2 décembre 2019 à l’agence immobilière.

Par ailleurs, Monsieur [B], « agissant au nom de la SCI SENTENZA » justifie de l’envoi, aux vendeurs, à l’adresse mentionnée dans le compromis de vente, d’une lettre recommandée avec avis de réception présentée le 19 janvier 2020 au moyen duquel, il leur rappelle que les termes de la clause de compromis intitulé « Réitération par acte authentique » tout en précisant que la date de signature de l’acte authentique est expiré.

Il est constant que les consorts [V] n’ont pas réagi dans le délai de 10 jours, de telle sorte que Monsieur [B] a adressé, le 29 janvier 2020, une nouvelle lettre recommandée aux époux [V] et à l’agence ORPI.

Ce courrier, tout comme le premier, n’a pu être distribué aux époux [V] mais a été réceptionné par l’agence ORPI le 31 janvier 2020.

Or, il convient de rappeler que la seule adresse des époux [V] dont disposait Monsieur [B] était celle mentionnée sur le compromis, de telle sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir adressé ses lettres recommandées à cette adresse.

Par ailleurs, s’agissant de la faculté de substitution, le compromis prévoit cette possibilité, tout en précisant d’ores et déjà que l’achat sera effectué par une SCI en cours de constitution et que la cession fera l’objet d’un acte qui sera régulièrement notifié.

Or, il est de jurisprudence établie que si les parties décident de soumettre l’exercice de la faculté de substitution au respect de certaines formalités, il est nécessaire que soient également prévues les sanctions en cas de violation, de telle sorte qu’à défaut de sanction, la seule fonction de cette formalité est probatoire et ne remet pas en cause la validité de la substitution.

En l’espèce, si la promesse de vente prévoyait que la substitution fasse l’objet d’une notification, force est de constater qu’aucune sanction n’était contractuellement stipulée en cas de non respect de ce formalisme.

Il n’est pas contesté que la substitution est intervenue au profit de la SCI SENTENZA, de sorte que l’absence de notification régulière est sans incidence sur la réalisation, ou l’absence de réalisation, de la condition suspensive.

A titre surabondant, il convient de noter qu’il ressort très clairement des échanges de courriers électroniques entre Monsieur [B] et l’agence immobilière que cette dernière a été informée de la création de ladite société et destinataire de son Kbis.

En outre, s’agissant de l’obtention du financement de l’acquisition, il convient de noter que :

— si Monsieur [B] n’a justifié du dépôt de sa demande de prêt qu’auprès de l’agence immobilière, force est de constater que le compromis ne prévoit pas de sanction en cas de non respect de cette formalité ;

— si Monsieur [B] n’a communiqué l’offre de prêt à l’agence immobilière que par courrier du 2 décembre 2019, il n’en demeure pas moins que par courriel du 20 novembre 2019, date butoir de réception des offres de prêt, la banque a confirmé à l’agence immobilière que le prêt avait été accordé à Monsieur [B].

Il apparaît donc que la condition suspensive d’obtention du prêt a été réalisée avant l’expiration de la condition suspensive.

En conséquence, la signature de l’acte authentique aurait pu intervenir le 17 décembre 2019, tel qu’envisagé dans le compromis.

Or, il résulte des faits de l’espèce que bien que Monsieur [B] ait averti l’agence immobilière de l’obtention de l’offre de prêt immobilier, les vendeurs ne se sont pas manifestés pour convenir d’un rendez-vous de signature.

En outre, Monsieur [B] justifie avoir mis en œuvre la procédure contractuellement prévue par le compromis de vente dans l’hypothèse où l’acte authentique de vente ne serait pas signé le 17 décembre 2017.

Ainsi, aux termes d’un courrier recommandé avec avis de réception en date du 29 janvier 2020, il a invoqué la résolution de plein droit du compromis de vente et a sollicité de paiement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale soit la somme de 28.750 €.

Le fait que Madame [V] ait fait sommation à Monsieur [B] de se présenter le 25 septembre 2020 à 11 heures, en l’étude de Maître [C], Notaire, pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente est indifférent en raison de son caractère tardif, Monsieur [B] ayant, plusieurs mois auparavant, déjà invoqué la résolution de la promesse de vente.

Il résulte, ainsi, de l’ensemble de cette chronologie et de ces développements que Monsieur [B] est bien-fondé à obtenir la résolution de la promesse synallagmatique de vente signée le 18 septembre 2019, aux torts de Madame [V].

Sur la restitution de l’acompte

Monsieur [B] soutient qu’en application tant de l’article 1229 du Code civil que des stipulations contractuelles, il est fondé à obtenir la restitution de l’acompte versé.

Il souligne que pourtant l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), désignée en qualité de séquestre de l’acompte de 20.000 €, ne lui a pas restitué cet acompte et ce malgré ses réclamations.

Il sollicite, ainsi, la condamnation de Madame [V] à restituer cette somme, augmentée des intérêts au taux légal calculé à compter du 29 janvier 2020, date à laquelle la restitution aurait dû avoir lieu spontanément; outre uneastreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Il s’estime, également, fondé à obtenir la condamnation de l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) au déblocage de ce séquestre, sous astreinte de 50 € par jour de retard.

En défense, Madame [V] maintient que la défaillance de la condition suspensive résulte du propre fait de Monsieur [B].

Elle lui reproche, d’avoir refusé, à compter du mois de janvier 2020, toute discussion ayant pour objet la réitération de la vente dans les termes du compromis prolongeant, de manière injustifiée, l’immobilisation du bien au détriment des consorts [V] jusqu’à la signature d’un procès-verbal de difficulté le 25 septembre 2020, de telle sorte que l’acompte de 20 000 € versé par l’acquéreur lui restera acquis à titre d’indemnité d’immobilisation.

L’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) fait valoir qu’à supposer que le tribunal fasse droit aux demandes de Monsieur [B] et libère l’acompte au profit de Monsieur [B], les intérêts de retard et les astreintes sollicitées ne seraient, ni dus, ni justifiés, le séquestre ayant joué son rôle jusqu’à l’intervention d’une décision de justice.

***

En application de l’article 1229 du Code civil, qui dispose que la résolution met fin au contrat et que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre, la résolution du compromis de vente justifie que Madame [V] soit condamnée à restituer à Monsieur [B] l’acompte payé par celui-ci, soit la somme de 20.000 € assortie, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021, date de l’assignation premier acte valant mise en demeure au sens de cet article.

En revanche s’agissant d’une condamnation pécuniaire assortie des intérêts au taux légal, il n’est pas justifié de prévoir une astreinte.

Par ailleurs, il convient d’ordonner à la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), pris en sa qualité de séquestre de restituer à Monsieur [E] [B] l’acompte de 20 000 € versé par ce dernier entre ses mains.

En revanche, en raison de sa qualité de séquestre et s’agissant d’une obligation de faire, il n’y a pas lieu d’assortir cette restitution d’intérêts.

Par ailleurs, aucun élément au dossier ne laisse penser que l’agence immobilière ne s’exécutera pas, de sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié.

Sur la clause pénale :

Monsieur [B] fait valoir qu’il a été démontré qu’en l’espèce, la partie défaillante était le vendeur, Monsieur et Madame [V] ; que le compromis de vente prévoit en page 11 : « La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt-huit mille sept cent cinquante euros (28 750 €) » ; que cette clause est une évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi par la partie non défaillante.

Il sollicite de ce fait, conformément aux dispositions contractuelles, la condamnation de Madame [V] au paiement de la somme de 28 750 € et le débouté de sa demande reconventionnelle relative au bénéfice de cette clause pénale.

Il souligne qu’il ignorait tout des difficultés de santé de Monsieur [U] [V] et qu’il a été laissé dans l’ignorance totale, tant des vendeurs que de l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) et du notaire pendant plus de 9 mois.

Madame [V] reproche à Monsieur [B] d’avoir préféré tenter de provoquer la résolution unilatérale du compromis au moyen d’un courrier recommandé adressé dans un logement qu’il savait vacant et a ensuite refusé toute réitération du compromis, alors que la vente aurait pu être réitérée au mois de juin 2020 dès la sortie du premier confinement, soit dans un délai plus que raisonnable au regard des circonstances (décès d’un des cocontractants, période de confinement strict avec sortie autorisée uniquement sous autorisation).

Elle soutient que l’attitude de Monsieur [B] traduit une volonté manifeste de revenir purement et simplement sur les termes du compromis postérieurement au délai de rétractation, la contraignant à lui faire délivrer une sommation d’avoir à réitérer la vente lors du rendez-vous du 25 septembre 2020, qui n’a pas pour autant permis la signature de l’acte authentique, Monsieur [B] ayant refusé de réitérer la vente en dépit de cette sommation,

Elle considère, dès lors, que Monsieur [B] doit être condamné au paiement de la clause pénale au titre de l’inexécution contractuelle et de la mauvaise foi dont il a fait preuve dans le cadre des relations contractuelles.

***

Constitue une clause pénale la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

En l’espèce, le compromis de vente stipule que :

« A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt-huit mille sept cent cinquante euros (28 750 €)

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. ».

Cette clause, dont les termes sont dépourvus d’équivoque et d’ambiguïté, a pour objet d’indemniser forfaitairement un préjudice pour le cas où l’une des parties refuserait de poursuivre la vente, toutes conditions suspensives étant réalisées. Elle est en outre expressément qualifiée de clause pénale, qualification qui n’est pas susceptible d’être remise en cause au regard de son caractère indemnitaire.

Elle est donc susceptible de réduction par le juge si elle s’avère manifestement excessive.

En l’espèce, il résulte des précédents développement, que la résolution de la promesse de vente dont s’agit est imputée au comprtement de Madame [V], e telle sorte que seul Monsieur [B] est fondé à obtenir le bénéfice de la clause pénale contractuellement stipulée.

Toutefois, il convient de noter que le demandeur ne justifie pas du dommage que lui aurait causé l’absence de signature de l’acte authentique de vente et pas davantage des frais qu’il a pu vainement engager dans le cadre de l’opération projetée.

Pour leur part, il apparaît que les vendeurs ont dû subir une désorganisation majeure de leur vie en raison de la maladie puis du décès de Monsieur [V].

En considération de l’ensemble de ces éléments, la clause pénale apparaît manifestement excessive et sera, par conséquent, réduite à la somme de 15.000 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021, date de l’assignation, premier acte valant mise en demeure au sens de cet article.

Sur la demande de condamnation de la société AGENCE DU GOLF DE VIRY au paiement d’une somme de 10.000 € a titre de dommages-interets pour defaut d’information et defaut de conseil envers Monsieur [E] [B] et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI).

Monsieur [B] rappelle que l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) a prêté son concours à la signature du compromis, et soutient qu’en sa qualité de rédacteur du compromis, elle se devait de vérifier l’adresse des vendeurs et communiquer à l’acheteur, sans délai, tout changement dans la situation de son mandant, en l’espèce le changement d’adresse et le décès d’un des vendeurs, et ce d’autant plus que la commission de l’agence était payable par moitié entre le vendeur et l’acheteur ce qui l’obligeait à un devoir de conseil et de médiation et ne lui permettait pas de laisser sans réponse les courriers recommandés avec avis de réception.

Il affirme, encore, que l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) aurait dû, conformément aux stipulations contractuelles, spontanément rembourser l’acompte ; qu’un tel comportement lui a causé un préjudice, en le contraignant à saisir les tribunaux pour se faire rembourser l’acompte versé, outre en l’absence d’information sur la situation des vendeurs, la perte de temps et l’angoisse sur le devenir de l’engagement qu’il avait pris, qui justifie la condamnation de l’AGENCE DU GOLF DE VIRY au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommage intérêts.

Il réclame pour les mêmes raisons que l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) soit déboutée de sa demande reconventionnelle tendant au paiement d’un honoraire de 15 000 € qui est totalement injustifiée, au regard du déroulement des faits et des dispositions de l’article 6 alinéa 8 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 alinéa 4 du décret du 20 juillet 1972 qui interdit la perception d’honoraire par un agent immobilier en l’absence d’un acte authentique constatant la vente d’un immeuble conclu par son intermédiaire.

Il souligne que la requalification de cet honoraire en dommages et intérêts opérée par l’AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) pour détourner les dispositions légales ne saurait tromper le tribunal.

L’AGENCE DU GOLF DE VIRY fait valoir que la défaillance de la condition suspensive résulte uniquement du défaut de diligence de Monsieur [B]; que sans son refus, la vente aurait pu être réitérée à de nombreuses reprises ; que de son côté, elle a toujours tenté de favoriser la réalisation de la vente malgré l’attitude de Monsieur [B].

Elle invoque son préjudice lié à la perte des honoraires de sorte que Monsieur [B] doit être condamné à l’indemniser à concurrence du montant des honoraires prévus au contrat, comme le prévoient les stipulations du compromis de vente, soit la somme de 15 000 €.

Par ailleurs, s’agissant de la demande d’indemnisation présentée par Monsieur [B], elle soutient qu’il avait connaissance de la situation des consorts [V]; que contrairement à ce qu’il affirme, Monsieur [B] n’a jamais tenté de contacter les vendeurs à leur adresse et n’a même pas tenté de joindre le notaire des vendeurs.

Elle rappelle les circonstances exceptionnelles du dossier, à savoir la maladie puis décès de Monsieur [V] et le confinement national lié à la situation sanitaire.

Elle souligne qu’elle n’a jamais manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de Monsieur [B], mais elle a surtout tenté de le préserver d’actions susceptibles d’engager sa responsabilité en cas de refus abusif de réitérer la vente au-delà du délai de rétractation.

Elle rappelle, encore qu’en sa qualité de séquestre, elle devait conserver l’acompte en cas de différend entre les parties jusqu’à un accord ou une décision judiciaire.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent, selon l’article 1104, être exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, il incombe à celui qui entend engager la responsabilité de son co-contractant d’apporter la preuve d’un manquement contractuel ; si un tel manquement est établi, il appartient au débiteur de l’obligation inexécutée dont la responsabilité est recherchée d’apporter la preuve de l’absence d’imputabilité de l’inexécution, c’est-à-dire d’une cause étrangère telle la force majeure, la faute de la victime ou le fait du tiers qui en revêtiraient les caractères.

*

En l’espèce, Monsieur [B] ne peut reprocher à l’agence immobilière de ne pas lui avoir restitué la somme séquestrée.

C’est en effet, à juste titre que celle-ci rappelle qu’en sa qualité de séquestre, il lui incombait de conserver l’acompte en cas de différend entre les parties jusqu’à un accord ou une décision judiciaire.

En revanche, il résulte des pièces au dossier que l’agence immobilière n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ce que, avant même l’apparition de la pandémie de COVID-19 et le décès de Monsieur [V], elle s’est abstenue de répondre aux lettres recommandées de Monsieur [B].

Ce comportement a, à l’évidence, causé un préjudice à ce dernier qui s’est retrouvé sans interlocuteur pendant plusieurs mois.

Il convient d’indemniser ce préjudice par l’allocation de la somme de 2.000 €.

Par ailleurs, s’agissant des dommages et intérêts sollicités par l’AGENCE DU GOLF DE VIRY, force est de constater qu’il résulte de ce qui précède qu’aucune faute ne peut sérieusement être reprochée à Monsieur [B], lequel n’a fait que se conformer aux stipulations du compromis de vente.

Dès lors, l’AGENCE DU GOLF DE VIRY doit être déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [V] et l’AGENCE DU GOLF DE VIRY, qui succombent, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] et l’AGENCE DU GOLF DE VIRY, condamnées aux dépens, devront verser in solidum à Monsieur [B], la somme de 3.500 €.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, aux torts de Madame [T] [S] veuve [V], la résolution du compromis de vente signé le 19 septembre 2019 entre Monsieur [U] [V] et Madame [T] [V], née [S] d’une part et Monsieur [E] [B] d’autre part,

CONDAMNE Madame [T] [S] veuve [V] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 20.000 € correspondant à l’acompte versé à la date de la signature du compromis de vente,

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 ;

ORDONNE à la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), pris en sa qualité de séquestre de restituer à Monsieur [E] [B] l’acompte de 20 000 € versé par ce dernier entre ses mains, lequel viendra en déduction des sommes dues par madame [T] [S] veuve [V],

CONDAMNE Madame [T] [V], née [S] au paiement de la somme de 15.000 € à titre d’indemnité conventionnelle forfaitaire ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 ;

CONDAMNE la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [V], née [S] et la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) aux dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [V], née [S] et la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JANVIER 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT