TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Afifa TEKARI

Copie exécutoire délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Olivier LAMBERT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01532 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36PF

N° MINUTE :

4/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [P] [H] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2039

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2083

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01532 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36PF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2022 , à effet du 15 juillet 2022, Mme [P] [H] [O] a consenti à M [Y] [G] un bail d’habitation meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire de résidence secondaire pour une durée de cinq ans, portant sur un logement en duplex de 281, 76 m2 situé [Adresse 3] , moyennant un loyer en principal de 11 200 euros, outre un forfait de charges de 800 euros par mois. Il a été convenu entre les parties une franchise de loyer de cinq mois en contrepartie de travaux réalisés par le locataire entre le 15 juillet 2022 et le 15 juillet 2023.

Par acte d’huissier remis à étude le 10 janvier 2024, Mme [P] [H] [O] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, M [Y] [G] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire, et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique le cas échéant,

— dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire,

— condamner M [Y] [G], au paiement de la somme principale de 98 730 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 janvier 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle de 12 420 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— condamner M [Y] [G] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 14 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’avocat du locataire.

A l’audience du 11 octobre 2024, Mme [P] [H] [O], représentée par son conseil a déposé des conclusions soutenues oralement et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette de loyer à la somme de 192 710 euros arrêtée au 11 octobre 2024 et à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite également que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution portant sur la trêve hivernale soient écartées.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [H] [O] allègue que le locataire n’a jamais justifié de la réalisation des travaux, qu’aucune état des lieux n’a été réalisé, que les difficultés de paiement sont intervenues très raidement et qu’aucune somme n’a été versée depuis janvier 2024. Elle souligne que les deux protocoles d’accord transactionnels signés au cours de l’été 2024 sont désormais obsolètes, les lieux n’étant toujours pas libérés en ce que l’ex compagne de M [G] réside toujours dans les lieux avec ses deux enfants.

M [Y] [G], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles il ne conteste pas la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, l’expulsion et la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ainsi que la suppression de la trêve hivernale.

Il conteste toutefois le montant de la dette locative et sollicite à titre principal, une expertise judiciaire. A titre subsidiaire, il sollicite que l’arriéré locatif soit fixé à la somme de 36 000 euros pour un loyer fixé à 9000 euros sur la période 15 mars au 15 juillet 2024, et le débouté des demandes au titre de l’indemnité d’occupation et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M [G] allègue que les travaux nécessaires ont été réalisés conformément aux quatre devis soumis à la bailleresse pour un coût total de 77 858 euros que les six premiers de loyers ainsi que le dépôt de garantie ont bien été versés, que par la suite, la franchise de loyer a été appliquée de janvier à juillet 2023 confirmant la bonne exécution des travaux. Il souligne que le système de chauffage étant défaillant dans l’ensemble de l’appartement, il a été contraint d’acheter des radiateurs et a négocié avec sa bailleresse une réduction du loyer aboutissant à un avenant adressé par courriel le 27 juin 2023, fixant le loyer à 8200 euros outre 800 euros de charges. Il allègue que l’avenant n’a pu être signé compte tenu de l’éloignement des parties mais a reçu un commencement d’exécution, que les loyers ont été versés jusqu’au 15 mars 2024.

M [G] précise avoir quitté les lieux depuis février 2024, que son ex compagne s’oppose à quitter les lieux en l’absence de jugement, qu’il ne peut être tenu pour responsable de sa mauvaise foi. Il précise que cette dernière conseillère en immobilier n’aura aucune difficulté de relogement.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Demandes Dire et juger, constater, donner acte

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des nouveaux articles 1103, 1104, 1217 et 1231 et suivants du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », selon l’article 1709 du code civil. En vertu de l’article 1737 du code civil applicables aux baux : « Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. ».

En vertu des articles 1224 et suivants du code civil « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » et « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ». Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des débats que les parties s’accordent sur le principe de la résiliation du contrat de bail les unissant.

Compte tenu de l’accord des parties sur ce point, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail unissant les parties.

Les parties sont en désaccord quant à la détermination de la date de la résiliation M [Y] [G] indiquant avoir quitté les lieux en février 2024 et qu’en vertu d’un avenant, les parties s’étaient accordées sur la réduction de la durée du contrat qui devait prendre fin au 15 juillet 2024. Mme [P] [H] [O] souligne quant à a elle que l’avenant n’a finalement jamais été régularisé entre les parties.

Faute d’accord sur ce point, l’avenant n’ayant jamais été régularisé formellement entre les parties et compte tenu de l’absence de restitution des locaux au 15 juillet 2024 par le locataire en titre, peu importe la cause, la résiliation sera prononcée à compter de la présente décision.

M [Y] [G] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Conformément à l’article L.412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait.

Avant la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le sursis ne pouvait bénéficier aux personnes entrées dans les locaux par voie de fait et leur expulsion était donc possible en période hivernale ; toutefois depuis cette loi, le bénéfice de la trêve hivernale leur a étendu sauf si le juge en décide autrement.

En l’espèce, M [Y] [G] et Mme [P] [H] [O] s’accordent sur la suppression de ces délais au motif que le locataire en titre a quitté les lieux depuis plusieurs mois, que son ex compagne se maintient dans les lieux et refuse de les quitter sans jugement, que cette dernière ne verse aucun loyer et a fait changer les serrures de la porte de l’appartement. Le maintien dans les lieux de Mme [E], occupante sans droit ni titre a fait obstacle aux deux protocoles d’accord transactionnels négociés entre les parties au cours de l’été 2024.

M [Y] [G] verse aux débats une sommation d’avoir à déguerpir du 22 août 2024 d’un commissaire de justice à l’initiative de M [Y] [G] adressé à Mme [X] [E] ainsi qu’un constat du 31 août 2024 aux termes duquel cette dernière indique ne pas quitter le logement du [Adresse 2] objet de la présente instance.

M [Y] [G] verse enfin des photos de la porte de l’appartement dont les serrures ont été changées à la suite de son départ par son ex compagne, Mme [X] [E] restée dans les lieux.

Il est constant qu’un changement de serrure sans information et sans accord du bailleur par l’occupant est constitutif d’une voie de fait par Mme [E]. Or, cette dernière exerce en qualité de conseiller en immobilier et pourra se reloger sans difficulté.

Toutefois, le texte susvisé prévoyant la possibilité de déroger à la trêve hivernale ne trouve à s’appliquer à la présente espèce en ce que Mme [E] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait, qu’elle y a été introduite par le locataire en titre avec son accord mais qu’elle s’y maintient sans son accord à la suite de leur séparation et de son départ des lieux.

Il convient de constater l’accord des parties sur la suppression de la trêve hivernale mais de constater toutefois que les conditions d’application suppression de ce sursis ne sont pas réunies en l’espèce.

Il sera néanmoins fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M [Y] [G] et de tous occupants de son chef, desdits locaux, sans délai à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux à l’issue de la période de trêve hivernale.

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers et d’expertise

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 1728 du code civil. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des articles 1728 et suivants du code civil .

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes du 2eme alinéa de l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 22 avril 2022 à effet au 15 juillet 2022 précise que le loyer est de 11 200 euros outre une provision sur charges de 800 euros par mois et qu’un franchise de loyer de 5 mois est mise en place en échange de travaux qui seront réalisés par le locataire. Il est expressément prévu que le locataire réglera par avance les 7 mois de loyer restant pour l’année, soit la somme de 84 000 euros le 15 juillet 2022.

Il est également précisé qu’à partir du 15 juillet 2023, le loyer sera payé par 6 mois d’avance et tous les 6 mois pour le reste du bail.

Il est également expressément précisé qu’un état des lieux par huissier devra être effectué lorsque les travaux seront effectués.

— sur la demande d’expertise

M [Y] [G] conteste ce montant au motif que d’une part il existe une contestation quant « à la conformité de l’appartement aux éléments décrits dans le bail » ayant justifié une diminution du prix du loyer par avenant au bail et une autre contestation quant « aux travaux effectués dans l’appartement et l’application de la franchise prévue à cet effet ».

Afin de déterminer le montant de l’impayé à sa charge, M [Y] [G] sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Toutefois, il ne verse aucun élément de nature à étayer les contestations sérieuses sur le manque de conformité de l’appartement allégué. Il évoque un dysfonctionnement du chauffage central et de la climatisation l’ayant conduit à acheter des radiateurs et à supporter de lourdes factures d’électricité sans toutefois ne verser aucune pièce, facture d’achat ou facture d’énergie.

Alors que le contrat de bail prévoyait expressément la réalisation d’un constat d’huissier à l’issu des travaux, M [Y] [G] qui affirme que les travaux ont été réalisés et financés par lui ne verse ni facture , ni constat attestant de ses dires, ni même photos de l’appartement.

Il est constant que la seule production de devis pour des travaux non signés ne constitue pas un élément de preuve de nature à attester de la réalisation effective de ces travaux.

Aussi, M [Y] [G] ne justifie à ce stade d’aucun trouble de jouissance en lien avec la réalisation de travaux prétendument réalisé, ni même de leur exécution.

Ainsi que rappelé, il n’appartient pas au juge de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, M [Y] [G] sera en conséquence débouté de sa demande d’expertise.

— sur l’arriéré de loyer

En l’espèce, Mme [P] [H] [O] sollicite la condamnation de M [Y] [G] à lui verser la somme de 192 510 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 11 octobre 2024 et incluant l’échéance du mois d’octobre 2024.

M [Y] [G] allègue qu’en vertu d’un avenant entre les parties le loyer a été diminué à la somme de 8200 euros outre 800 euros de charges. Il indique que l’avenant n’a pas pu être signé en raison de l’éloignement des parties, l’une résident en Espagne et l’autre étant retenue en Egypte, que toutefois les échanges de courriels versés aux débats ainsi que le versement régulier de 9000 euros de loyers conformément aux termes du ce protocole sont de nature à en prouver l’existence. Il allègue qu’en application de cet avenant, il a versé 27 000 euros le 26 juin 2023 correspondant à trois mois de loyer (juillet, août septembre 2023) puis avoir réglé 9000 euros le 11 octobre 2023 pour le loyer d’octobre, puis avoir versé 18 000 euros pour novembre et décembre 2023 puis à nouveau 18 000 euros le 8 janvier 2024, pour les loyers de janvier et février 2024. Il allègue de la mauvaise foi de la bailleresse qui serait revenu unilatéralement sur les termes de l’avenant pour solliciter d’importantes sommes sur le fondement du bail initial. Enfin, il affirme ne pas avoir à payer les loyers postérieurs au 15 juillet 2024, date de l’échéance du contrat de bail en vertu de l’avenant et ne pas avoir à subir les conséquences de la mauvaise foi de son ex compagne qui se maintient dans les lieux en dépit de son départ et de sa volonté de mettre un terme au bail.

Il sera toutefois, relevé que M [Y] [G] n’a pas jugé utile d’attraire Mme [X] [E] dans la cause.

Toutefois compte tenu des échanges de messages entre les parties autour de la signature d’un avenant en juin 2023, du projet d’avenant au contrat prévoyant un loyer mensuel de 8200 euros outre une provision sur charges de 800 euros et adressé par Mme [P] [H] [O] à M [Y] [G] par courriel du 27 juin 2023, des règlements effectués par le locataire à hauteur de 9000 euros par mois pour la période juillet 2023 mars 2024 sans que Mme [P] [H] [O] ne conteste le montant de ces versements et du message de Mme [P] [H] [O] sollicitant le versement de 9000 euros au titre du loyer de novembre 2023 permettent de considérer que les parties se sont accordées à compter du 1er juillet 2023 pour déterminer le montant du loyer à la somme de 8200 euros outre 800 euros au titre des charges.

Il sera précisé que M [Y] [G] reste redevable du loyer au-delà du 27 juillet 2024 nonobstant son départ des lieux dans la mesure où l’appartement n’est pas libre d’occupant, qu’il reste indisponible pour le propriétaire et que l’occupant sans droit ni titre a été introduit dans les lieux de son fait, à charge pour lui de se retourner contre Mme [E] dans le cadre d’une action distincte.

Dès lors, M [Y] [G] sera condamné à verser à Mme [P] [H] [O] euros au titre des impayés de loyers la somme de 69 000 euros arrêtés au 11 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

— sur l’indemnité d’occupation

La résiliation a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 8200 euros mensuels outre 800 euros au titre de la provision sur charges.

Il convient donc de condamner M [Y] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 9000 euros à compter du 12 octobre 2024 tel que demandé et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M [Y] [G], qui succombe, supportera les dépens.

M [Y] [G] sera condamnée à payer à Mme [P] [H] [O] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, la nature et l’issue du litige ne justifient pas que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée d’office.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail sur un logement en duplex de 281, 76 m2 situé [Adresse 3] en date du 22 avril 2022 à effet au 15 juillet 2022 liant Mme [P] [H] [O] et M [Y] [G] à effet du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de M [Y] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de la suppression de la trêve hivernale,

AUTORISE, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M [Y] [G], conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M [Y] [G] de sa demande d’expertise judiciaire,

CONDAMNE M [Y] [G] à payer à Mme [P] [H] [O] la somme de 69 000 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 11 octobre 2024, échéance d’octobre incluse,

CONDAMNE M [Y] [G] à payer à Mme [P] [H] [O] une indemnité mensuelle d’occupation de 9 000 euros à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE M [Y] [G] à payer à Mme [P] [H] [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M [Y] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier La juge