TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02249 – N° Portalis DB22-W-B7I-SACC

Code NAC : 28A

DEMANDERESSE :

[17], Société Anonyme Coopérative de [16] à capital variable, régie par les articles L512-2 et suivants du Code Monétaire et Financier et par les textes relatifs aux [18] et aux établissements de crédit, immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le numéro B [N° SIREN/SIRET 11], dont le siège social est [Adresse 14], représentée par son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 98

DEFENDERESSES :

Madame [G] [K] née [Y]

née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 26] (MAROC)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 13]

défaillante

Madame [V] [K]

née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 25] (78)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 13]

défaillante

Copie exécutoire : M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 98

Copier certifiée conforme : Maître [P] [O], Notaire

Madame [A] [K]

née le [Date naissance 2] 2001 à [Localité 25] (YVELINES)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 13]

défaillante

ACTE INITIAL du 05 Février 2024 reçu au greffe le 05 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Septembre 2025 Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame BEAUVALLET, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 novembre 2006, Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] épouse [K] ont acquis un bien immobilier situé au [Adresse 12] à [Localité 20], cadastré section AI [Cadastre 7] et section AI [Cadastre 10], lot 1.

Monsieur [C] [K] est décédé le [Date décès 9] 2009.

Par jugement en date du 9 mars 2012, le tribunal d’instance de Mantes-La-Jolie a condamné Madame [G] [Y] épouse [K] à payer à la SA [17] les sommes de :

—  3.080, 94 euros au titre de l’offre de prêt du 23 mai 2008, avec intérêts au taux de 6,4 % à compter du 22 septembre 2011,

—  15.398,59 euros au titre de l’offre de prêt du 24 avril 2009, avec intérêts au taux de 7,3 % à compter du 22 septembre 2011,

—  662,15 euros au titre du compte bancaire outre les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2011.

Ce jugement a été signifié à Madame [G] [Y] épouse [K] par acte du 13 avril 2012.

La SA [17] a inscrit une hypothèque judiciaire définitive, publiée et enregistrée le 25 mai 2012, sur les parts et portions appartenant à Madame [G] [Y] épouse [K] dans l’immeuble situé à [Adresse 21], cadastré section AI [Cadastre 7] et cadastré section AI [Cadastre 10] lot 1.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 mars 2016, la SA [17] a mis en demeure Madame [G] [Y] épouse [K] de régler la somme de 24.746,47 euros sur le fondement du jugement définitif du 9 mars 2012 et la somme de 60.094,50 euros sur le fondement de l’acte notarié du 2 novembre 2006. Ce courrier a été restitué avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

C’est dans ce contexte que la SA [17] a, par actes d’huissier du 30 mai 2016, fait assigner Madame [G] [Y] épouse [K], en son nom propre et en sa qualité de représentant légal de l’enfant [A] [K], et Madame [V] [K], aux fins de :

— ordonner qu’à la requête de la [17], en présence des autres parties ou celles du moins appelées, il sera procédé aux opérations de compte, liquidation, partage de l’indivision ;

— désigner, pour y procéder, Monsieur le Président de la [19] avec faculté de délégation ;

— commettre l’un des Messieurs les juges pour surveiller lesdites opérations et dire qu’en cas d’empêchement du juge commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;

Préalablement aux dites opérations et pour y parvenir,

— entendre ordonner qu’aux mêmes requêtes, poursuites et diligences que dessus, il sera procédé à l’audience du juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière du Tribunal de grande instance de Versailles, sur le cahier des charges qui sera dressé par Maître [F] [U], membre de la SCP [23], à la vente sur licitation des biens et droits immobiliers d’après la désignation ci-dessous :

• un immeuble sis à [Adresse 22], cadastré section AI [Cadastre 7] pour une contenance de 209 m², consistant en une maison ancienne comprenant une chambre, un salon, une cuisine, une salle de douche, une cave et un grenier aménageable,

• dans un ensemble immobilier sis à [Localité 20] [Adresse 1] [Adresse 28], cadastré section AI [Cadastre 10] lieudit « [Adresse 28] » pour une contenance de 319 m², le lot numéro 1 consistant en un local à usage de garage pour un véhicule automobile,

sur la mise à prix qu’il plaira au tribunal de fixer à la somme de 40.000 euros ou à toute autre somme ;

— dire qu’à défaut d’enchères sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur baisse de mise à prix à concurrence du 1/4, sans nouvelle publicité, puis à défaut d’enchères à une nouvelle baisse de mise à prix, jusqu’à provocation d’enchères ;

— voir fixer les modalités de la publicité conformément aux dispositions des articles R 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que la publicité se fera par les insertions sommaires dans les journaux suivants :

• toutes les nouvelles de [Localité 29]

• [Localité 27]-Normandie

• le Journal des Enchères couplé à [24] ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

— voir ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de licitation compte, liquidation et partage et en prononcer la distraction au profit de la SCP H & A, Avocats aux offres de droit.

Par jugement réputé contradictoire en date du 8 février 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision entre Madame [G] [Y] veuve [K], Madame [V] [K] et l’enfant [A] [K],

— commis pour y procéder Maître [L],SCP [L]-ANSART-DEMARQUAY, notaires à Evreux,

— désigné le Président de la Première chambre du Tribunal de grande instance de Versailles ou tout juge de la Première chambre pour surveiller les opérations de liquidation partage ;

— dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou du notaire commis il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

— sursis à statuer et ordonné le retrait du rôle sur la demande de vente sur licitation du bien immobilier situé à [Localité 20] (27), cadastré 1section AI [Cadastre 7] et section AI [Cadastre 10], lot 1, jusqu’à ce que le notaire ait déterminé la valeur du bien, établi son projet de partage, et que soit constatée l’impossibilité de procéder à un partage en nature,

— rejeté la demande d’exécution provisoire,

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Par ordonnance en date du 20 avril 2017, le juge commis a désigné Maître [P] [O] en lieu et place de Maître [Z] [L].

Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 février 2024, le Conseil de la SA [17] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Par ordonnance en date du 12 avril 2024, l’affaire a été rétablie au rôle général de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles.

Par dernières conclusions signifiées à étude le 13 juin 2024, la SA [17] demande au tribunal de :

« Vu le Jugement du 8 février 2024, qui a ordonné le partage et la liquidation de l’indivision existant entre Madame [Y] et Mesdames [V] et [A] [K],

ORDONNER qu’aux requête, poursuites et diligences de la [17], il sera en l’audience des criées du Tribunal judiciaire de VERSAILLES et sur le cahier des conditions de vente dressé par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Avocat commis à cet effet procédé à la vente sur licitation de l’immeuble ci-après désigné en un lot :

[Localité 20] (27) cadastré Section AI n°[Cadastre 7]

Consistant d’après le titre en une maison ancienne de deux pièces principales à rénover, sur un terrain de 209 m², avec bâtiment en tôle au fond du jardin.

et

— Section AI n°[Cadastre 10], lot n°1, consistant en un garage automobile, et les 140/2.000èmes des parties communes générales et les 112/1.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A.

Fixer la mise à prix à la somme de 100.000 € avec faculté de baisse de moitié, puis du quart en cas de carence d’enchères.

DIRE que la publicité comprendra une insertion dans un journal d’annonces légales, une annonce sur le site [24] et une parution sur le site [15],

JUGER que le cahier des conditions de vente ne comprendra ni clause de substitution, ni clause d’attribution.

CONDAMNER les consorts [Y] [K] à verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au requérant ».

Elle soutient que sa demande, en application de l’article 815-17 du code civil, d’ordonner la licitation du bien immobilier indivis est justifiée, faisant valoir qu’elle lui permettrait, en sa qualité de créancière de l’un des indivisaires, de recevoir le prix de vente des parts et portions détenues par Madame [G] [Y] veuve [K] dans le bien indivis. Elle souligne que ce bien n’est pas commodément partageable en nature s’agissant d’une maison d’habitation ancienne et d’un garage, et que les défenderesses n’ont procédé à aucune diligence pour permettre un tel partage.

Elle affirme que la mise à prix doit être attractive s’agissant d’une nécessité pour les parties d’attirer à la vente le plus grand nombre d’amateurs, et que le montant qu’elle propose est justifié au regard des ventes intervenues sur le même type de biens, de la description des biens dans le titre de propriété, et de son ignorance des conditions d’occupation et de rénovation de la maison. Elle soutient que l’inclusion au cahier des conditions de vente de clauses de substitution ou d’attribution aurait pour effet de décourager d’éventuels amateurs de se mobiliser sur une telle adjudication au risque de se voir évincer par l’un des coindivisaires.

Madame [G] [Y] veuve [K], Madame [V] [K] et Madame [A] [K], bien que les conclusions de la SA [17] leur aient été régulièrement signifiées à étude en application des dispositions de l’article 656 du code de procédure civile et qu’il leur ait été fait sommation par même acte d’avoir à constituer avocat devant le tribunal, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement rendu en première instance sera réputé contradictoire.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2025 et mise en délibéré au 23 octobre 2025, prorogée au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de licitation du bien immobilier indivis

Aux termes de l’article 1686 du code de procédure civile, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1273 du code de procédure civile, applicable aux ventes judiciaires d’immeubles, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle.

En l’espèce, il résulte du jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 8 février 2017 que :

— Madame [G] [Y] veuve [K], Madame [V] [K] et Madame [A] [K] ces deux dernières en leur qualité d’ayant droit de Monsieur [C] [K] décédé le [Date décès 9] 2009, sont en indivision sur le bien immobilier situé à [Adresse 21], cadastré section AI [Cadastre 10], lot 1,

— la SA [17] justifie de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [G] [Y] veuve [K], indivisaire du bien immobilier, ainsi que la carence du débiteur.

Il est par ailleurs constant que depuis l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [G] [Y] veuve [K], Madame [V] [K] et Madame [A] [K], aucun des notaires commis successivement désigné n’a mené à bien les opérations de partage, et qu’aucun accord amiable s’agissant du sort des biens indivis n’a été trouvé à ce jour.

Par ailleurs, les biens immobiliers indivis, consistant en une maison et un garage, ne sont, de par leur nature même, pas aisément partageables entre les parties.

Compte tenu de ces éléments, la licitation apparaît indispensable pour assurer le partage rapide de la masse indivise, de sorte que la demande de la SA [17] apparaît justifiée.

La SA [17] sollicite la fixation de la mise à prix à la somme de 100.000 euros avec faculté de baisse de la mise à prix de moitié puis du quart en cas de carence d’enchères, s’appuyant sur l’acte de vente du bien ainsi que d’un extrait d’un site internet concernant les ventes de biens immobiliers intervenues à proximité.

Dans ce contexte, il sera fait droit à la demande de fixation du montant de la mise à prix, dans les termes du dispositif du présent jugement, étant souligné toutefois que la faculté de baisse de la mise à prix sera fixée à concurrence du quart, puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

Sur les autres demandes

Les parties seront condamnées aux dépens de l’instance qui seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les copartageants dans la proportion de leur part dans l’indivision, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les circonstances d’équité tendent à débouter la SA [17] de sa demande de condamnation de Madame [G] [Y] veuve [K] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles le 8 février 2017,

Ordonne que sur la poursuite de la SA [17] après l’accomplissement des formalités prescrites par la loi, sur le cahier des conditions de vente dressé par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au Barreau de Versailles, il soit procédé devant la chambre des criées du tribunal judiciaire de Versailles à la vente sur licitation des biens immobiliers suivants :

A [Localité 20] ([Adresse 8] :

— un bien cadastré section AI n°[Cadastre 7], consistant, selon le titre de propriété, en une maison ancienne à rénover sur un terrain de 209 m2 avec un bâtiment en tôle au fond du jardin,

— un bien cadastré section AI n°[Cadastre 10], consistant, selon le titre de propriété, en un garage automobile ainsi que les 140/2.000èmes des parties communes générales et les 112/1.000èmes des parties communes propres au bâtiment A,

Sur la mise à prix fixée à la somme de 100.000 euros (cent mille euros),

Dit qu’à défaut d’enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur une baisse de mise à prix d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères,

Fixe les modalités de publicité conformément à l’article 1275 du code de procédure civile,

Dit que la publicité de cette licitation se fera par une insertion dans un journal d’annonces légales, une annonce sur le site [24] et une parution sur le site [15],

Dit que le cahier des conditions de vente ne doit comprendre ni clause d’attribution, ni clause de substitution,

Déboute la SA [17] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les parties aux dépens de la présente instance qui seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties à proportion de leur part,

Constate l’exécution provisoire du présent jugement,

Dit que le présent jugement sera notifié à Maître [P] [O], Notaire,

Ordonne le retrait du rôle.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Madame MARNAT, Juge, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT