TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2025

N° RG 24/05856 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPA2

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 7] et représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sabrina DOURLEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nadia MOGAADI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société P.P, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 881 979 165 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son gérant, Monsieur [L] [G], demeurant au [Adresse 6],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 24 Octobre 2024 reçu au greffe le 31 Octobre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI P.P est propriétaire des lots n°97 et 152 de la résidence [9] située au [Adresse 4] (78200).

Faisant grief à la SCI P.P de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du

27 août 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception avisé

le 29 août 2024 et non réclamé d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du

24 octobre 2024, fait assigner la SCI P.P, prise en la personne de son gérant, M. [L] [G], devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

* 15.943,81 euros au titre des charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 sur la somme de 14.382,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI PP aux entiers dépens.

L’assignation n’a pu être remise à la SCI PP et il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile. La SCI P.P n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 et a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI P.P pour les lots n°97 et 152,

— un extrait Kbis de la SCI P.P à jour au 21 octobre 2024,

— deux courriers de relance adressées par le syndic à la défenderesse en dates des 28 février 2024 et 24 juillet 2024, et une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du 22 août 2024,

— une mise en demeure en date du 27 août 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au gérant de la SCI P.P, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée et non réclamée, pour un montant de 14.382,59 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er octobre 2021 au

16 octobre 2024 pour un solde débiteur de15.843,81 euros, dont 912,38 euros de frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2021, 2022, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

8 décembre 2021, 8 décembre 2022, 26 octobre 2023 et 21 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— l’arrêté pris par le préfet des Yvelines en date du 23 février 2023 approuvant le plan de sauvegarde de la copropriété “[Adresse 8]”,

— le contrat de syndic conclu le 26 octobre 2023 et prenant fin le

30 septembre 2025,

— une note de frais et d’honoraires d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.931,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, et déduction faite des frais de syndic et d’avocat, lesquels ne sont pas des charges.

La SCI P.P sera donc condamnée au paiement de la somme de

14.931,43 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 sur la somme de 14.382,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 29 août 2024, date de présentation du courrier de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 13.830,21 euros, et à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI P.P à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI PP, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI P.P sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON, sise [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1], représentée par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la SCI P.P à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON, sise [Adresse 4] (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14.931,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

16 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 pour la somme de 13.830,21 euros, et à compter du 24 octobre 2024 pour le surplus,

Condamne la SCI P.P à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON, sise [Adresse 2] à Mantes-la-Jolie (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SCI P.P à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON, sise [Adresse 2] à [Adresse 10] (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI P.P aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCIS LAFON, sise [Adresse 4] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE