TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02194 – N° Portalis DB22-W-B7I-R72T

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société PHANIE MARKAGE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

877 565 952 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SCI JUMAX, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le numéro 502 302 417 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par ses gérants en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sonia GAMEIRO, avocat plaidant/postulant au barreau de CHARTRES.

ACTE INITIAL du 21 Mars 2024 reçu au greffe le 10 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juin 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre a mis l’affaire en délibéré au 11 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JUMAX est propriétaire d’un immeuble, constitué d’un rez-de-chaussée et de deux étages, situé à [Adresse 3], d’une superficie totale de 550,94 m², parkings et caves compris.

Suivant bail sous-seing privé en date du 13 septembre 2019, la SAS PHANIE MARKAGE, en cours de création à cette date, a loué à la SCI JUMAX le rez-de-chaussée de l’immeuble, d’une superficie de 106 m² environ, outre une cave en sous-sol et 7 places de parking extérieures.

Les locaux étant loués à une autre société jusqu’au 25 octobre 2019, l’état des lieux prévu le 27 septembre 2019 était annulé.

A la suite, la société PHANIE MARKAGE et la S.C.I. JUMAX ont conclu un nouveau bail portant sur les mêmes locaux le 26 octobre 2019.

Par courrier recommandé en date du 15 avril 2022, la société PHANIE MARKAGE a donné congé à la S.C.I. JUMAX pour le 25 octobre 2022. La locataire a quitté les lieux à cette date.

Par ordonnance d’injonction de payer du 28 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles a condamné la société PHANIE MARKAGE à payer à la S.C.I. JUMAX la somme de 3.608,50 au titre de loyers impayés outre

51,07 euros au titre des frais accessoires.

Cette ordonnance a été signifiée le 11 août 2023 à la société PHANIE MARKAGE.

Par courrier recommandé en date du 8 septembre 2023 reçu le

12 septembre 2023, la société PHANIE MARKAGE a formé opposition à l’ordonnance portant injonction de payer qui lui a été signifiée le 11 août 2023.

L’affaire a été transférée à la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la S.C.I. JUMAX demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-4 et suivants, L. 145-40-1 du Code de commerce,

Vu les articles 1103, 1104, 1343-5 et 1728 du Code civil,

— déclarer la SCI JUMAX recevable et bien fondée en ses prétentions,

En conséquence,

— condamner la SAS PHANIE MARKAGE à payer à la SCI JUMAX les sommes suivantes :

—  3 391,71 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juin 2022 ou, à défaut, de la sommation de payer du 7 juin 2023 ou, au besoin, des présentes conclusions, et anatocisme,

—  3 029,85 € au titre de la remise en état des locaux,

—  280,00 € au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,

— débouter la SAS PHANIE MARKAGE de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse où le Tribunal de céans retenait une délivrance tardive du local commercial, condamner la SAS PHANIE MARKAGE à régler à la SCI JUMAX la somme de 78 666 € TTC en raison de l’irrégularité du congé délivré par le preneur,

— ordonner la compensation des créances détenues par chacune des parties à l’égard de l’autre,

En toute hypothèse,

— condamner la SAS PHANIE MARKAGE à payer à la SCI JUMAX une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAS PHANIE MARKAGE aux entiers dépens, comprenant ceux afférents à la procédure d’injonction de payer.

Elle fait valoir que :

— il résulte du décompte entre les parties que la SAS PHANIE MARKAGE est débitrice, au titre des loyers et charges, d’une somme de 8.491,71 €,

— déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 5.100 €, lequel est destiné à garantir l’exécution du bail, la SCI JUMAX reste créancière à hauteur de

3.391,71 €,

— tous les justificatifs, tant du montant du loyer, notamment après indexation, que des charges, sont fournis,

— durant la crise sanitaire, elle ne pouvait se permettre d’abandonner des créances alors que ses propres charges continuaient d’être exigibles sans pouvoir être réglées par le biais de réductions fiscales,

— la Cour de cassation a consacré l’exigibilité des loyers et charges du loyer du bail commercial en période de crise sanitaire,

— le fait que la régularisation des charges ne soit pas intervenue annuellement n’a causé aucun préjudice à la SAS PHANIE MARKAGE, la différence entre les provisions versées et ce qui était réellement dû, après régularisation, étant minime,

— la SAS PHANIE MARKAGE apparaît particulièrement mal fondée à venir se prévaloir du premier bail du 13 septembre 2019, un second bail, mettant à néant le précédent, ayant été conclu entre les parties,

— la SCI JUMAX a notamment accepté, à titre amiable, de ne pas réclamer de loyers pour les 3 premiers mois, soit jusqu’au 1er janvier 2020,

— la SAS PHANIE MARKAGE ne peut légitimement se prévaloir, alors qu’un accord a été trouvé entre les parties et qu’un nouveau contrat a été régularisé, d’une quelconque perte de chiffre d’affaires,

— si on poussait jusqu’au bout le raisonnement de la SAS PHANIE MARKAGE, fondé sur la survivance du premier bail conclu entre les parties, la SCI JUMAX serait en droit d’invoquer le caractère tardif du congé de la SAS PHANIE MARKAGE,

— la méthode retenue pour évaluer la prétendue perte de chiffre d’affaires est tout à fait contestable, la SAS PHANIE MARKAGE se basant sur le chiffre d’affaires qu’elle aurait réalisé en janvier 2020,

— le préjudice allégué par la SAS PHANIE MARKAGE ne pourrait constituer qu’une perte de chance, le montant du chiffre d’affaires qui aurait été réalisé avec une entrée dans les lieux 25 jours plus tôt étant purement hypothétique,

— la SAS PHANIE MARKAGE prétend ainsi que son chiffre d’affaires de référence, pour le calcul des subventions, aurait été de 6.199 €, sans expliquer ce chiffre,

— la SAS PHANIE MARKAGE a, dans le cadre de son aménagement, détruit une des cloisons pour obtenir un grand bureau,

— si le retrait de cette cloison séparative a été autorisée par le bailleur, il n’en demeure pas moins qu’il incombe au preneur de remettre en état les lieux loués à son départ,

— ce mur a dû être reconstruit aux frais de la SCI JUMAX,

— la SCI JUMAX a dû prendre en charge la reprise de la peinture des murs, ceux-ci comportant plusieurs trous,

— la SAS PHANIE MARKAGE n’avait même pas pris le soin d’enlever ses enseignes,

— alors que le bail commercial prévoyait que la VMC thermodynamique devait être nettoyée tous les trimestres, la SAS PHANIE MARKAGE a bien été incapable de justifier de l’entretien de cette VMC,

— le procès-verbal d’état des lieux a été établi par un commissaire de justice et doit être pris en charge pour moitié par la locataire,

— la société PHANIE MARKAGE se garde bien de fournir des bilans pour justifier ses prétendues difficultés financières.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la société PHANIE MARKAGE demande au tribunal,

de :

Vu l’article L. 145-10-2 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 et 1348 du code civil,

Vu les articles 514, 700, 1412 et suivants du code de procédure civile,

à titre liminaire,

— déclarer la société PHANIE MARKAGE recevable à former opposition de l’ordonnance du tribunal judiciaire n°21-23-001240 en injonction de payer la somme de 3.608,50 € à titre principal, outre 280,54 € de divers frais et taxes,

— mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer n°21-23-001240 ,

— juger que le jugement à intervenir se substituera à l’ordonnance d’injonction de payer,

à titre principal,

— condamner la SCI JUMAX au paiement au profit de la société PHANIE MARKAGE des sommes de :

• 3.246,12 € HT € au titre des provisions sur charges injustifiées,

• 3.305,00 € au titre des impôts fonciers injustifiés,

• 4.768,36 € HT au titre du chiffre d’affaires non réalisé à raison de l’inexécution fautive de l’obligation de délivrance d’un local par le bailleur à la date convenue,

• 1.780,25 € HT au titre des aides publiques non perçues par suite de l’inexécution fautive de l’obligation de délivrance d’un local par le bailleur à la date convenue,

— débouter la SCI JUMAX de la demande au titre des prétendues réparations locatives à hauteur de 3.029,85 Euros,

— débouter la SCI JUMAX de la demande en paiement de 78.666 Euros,

— constater que la société PHANIE MARKAGE reconnaît rester devoir à la SCI JUMAX la somme de 1.842,78 € HT € au titre des loyers impayés,

— ordonner la compensation des dettes tirées de l’ensemble des inexécutions contractuelles alléguées par les parties,

— condamner en conséquence de la compensation la SCI JUMAX au paiement au profit de la société PHANIE MARKAGE des sommes de :

• 7.951,94 € HT au titre de sommes sujettes à TVA,

• 3.305 € au titre de sommes non sujettes à TVA,

à titre purement subsidiaire,

— assortir toute condamnation de la société PHANIE MARKAGE au paiement de toute dette éventuelle d’une facilité de paiement correspondant à un étalement de la créance sur 24 mensualités ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI JUMAX au paiement au profit de la société PHANIE MARKAGE de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que :

— son opposition à l’injonction de payer est recevable,

— il incombe au bailleur qui entend conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, de justifier le montant des dépenses ; faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions,

— le bailleur n’a procédé à aucune régularisation annuelle appuyée sur un justificatif permettant de légitimer les sommes appelées tant au titre des provisions sur charges qu’au titre de la taxe foncière,

— la société PHANIE MARKAGE s’en rapporte sur la qualité des pièces produites par le bailleur en cours d’instance ; il appartiendra au Tribunal de les analyser et de dire si les régularisations de charges sont justifiées,

— le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrance du local commercial litigieux à la date initialement convenue du 1er octobre 2019 forçant la jeune société à décaler le démarrage de son activité,

— la franchise de deux mois était déjà prévue dans le premier bail,

— elle a été contrainte d’accepter de signer ce nouveau bail dès lors que la société avait été enregistrée à cette adresse, que les publicités avaient été faites avec cette adresse, que les cartes de visite et les flyers d’ouverture étaient imprimés, que la tête de réseau PANO avait annoncé l’ouverture à cette adresse à tous les prospects,

— le manque à gagner peut se calculer par une méthode dite de glissement mensuel de chiffre d’affaires : le chiffre virtuel qui aurait été réalisé en octobre 2019 était le chiffre réel de novembre 2019, celui de novembre était celui de décembre, de même pour janvier 2020 en décembre 2019,

— elle aurait pu compter sur une valeur de référence plus importante pour le calcul de l’aide COVID si le bailleur avait délivré le local commercial à la date initialement convenue du 1er octobre 2019,

— elle a valablement et sans ambiguïté donné congé du second bail puisqu’elle vise le bail en date du 26 octobre 2019 dans son congé,

— la SCI JUMAX n’a jamais contesté la réalité et la portée de ce congé,

— la somme de 972,50 euros exigée en sus de la somme totale de 3.305 euros déjà réglée au titre des impôts fonciers correspond à une quatrième annuité d’impôts fonciers apparue sur l’ultime facture adressée laquelle est parfaitement illégitime, dès lors que congé a été donné à l’expiration de la troisième année d’occupation,

— les loyers réclamés comprennent des provisions sur charges qui sont irrégulières et doivent être retirées,

— elle reconnaît l’existence d’une créance détenue à son encontre de

1.842,78 euros au titre des loyers impayés,

— cette sommes doivent être compensées avec celles dues par la bailleresse de sorte que celle-ci est débitrice,

— concernant les réparations locatives, le devis produit est postérieur à la date d’entrée du locataire suivant la société PHANIE MARKAGE à savoir une enseigne « Cheminée Philippe » qui avait lui-même procédé à des travaux d’aménagement des locaux,

— c’est avec une particulière mauvaise foi que la SCI JUMAX prétend avoir effectué des travaux de pose d’une cloison et de peinture,

— c’est également avec une particulière mauvaise foi qu’elle essaye de faire peser sur elle le coût de réparation de la VMC thermodynamique qui n’a en réalité jamais fonctionné,

— le partage des frais d’état des lieux de sortie n’est pas prévu au contrat de bail et a été réalisé au seul bénéfice du bailleur,

— sa bonne foi et sa recherche de solutions constructives justifient l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 juin 2025 et mise en délibéré au

11 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1415 du code de procédure civile prescrit que l’opposition à injonction de payer n’est recevable que si elle est portée devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance.

Selon l’article 1416 du même code, elle doit être faite dans le mois suivant la signification à personne de l’ordonnance ; si elle n’est pas signifiée à personne, elle est recevable jusqu’à expiration du mois suivant le premier acte signifié à personne, ou du mois suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ injonction de payer a été rendue le 28 juillet 2023 par le président du tribunal judiciaire de Versailles. Elle a été signifiée à étude le 11 août 2023. L’ opposition a été effectuée le 8 septembre 2023 devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Les formes et les délais ayant été respectés par la société PHANIE MARKAGE, son opposition est recevable.

2. Sur l’arriéré locatif sollicité par la S.C.I. JUMAX

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Pour justifier sa créance, la S.C.I. JUMAX produit en pièce n°10 un décompte non daté.

La société PHANIE MARKAGE reconnaît devoir les sommes suivantes :

— loyer avril 2020 : 2.040 euros,

— loyer mai 2020 : 2.040 euros,

— loyer décembre 2020 : 2.048,40 euros,

— loyer mai 2021 : 1.103,74 euros,

— loyer décembre 2021 : 79,20 euros.

Il y a lieu de constater que sur cette dernière mensualité, la société PHANIE MARKAGE reconnaît un solde incluant la provision pour charges en quasi-totalité, le solde de la bailleresse provision incluse étant fixée suivant décompte à 79,23 euros.

Elle reconnaît donc devoir une somme totale de 7.311,34 euros.

Toutefois, il résulte du décompte de la bailleresse qu’elle serait débitrice d’une somme de 8.491,71 euros en ce compris les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes.

S’agissant des provisions pour charges, l’article L. 145-20-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’absence d’inventaire régulier conformément au texte précité ne permet pas au bailleur de prétendre à des charges récupérables même en présence d’un décompte de régularisation de charges et toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article précité doit être réputée non écrite (CA [Localité 4], 7 mars 2024, n° 22/05759).

En l’espèce, le bail du 26 octobre 2019 stipule en son article 6 que le « bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de 20.400 € (vingt mille quatre cents euros) en principal, auquel s’ajoutent à la charge du PRENEUR la TVA applicable ainsi que les charges visées ci-après ainsi qu’une provision pour charges de 1.200 € annuelle, payable mensuellement et conjointement au loyer ».

L’article 9 du bail intitulé « charges locatives » prévoit que le « PRENEUR devra acquitter toutes contributions ou taxes, toutes charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ou pourraient être tenus, et ce tant au titre des locaux qu’il occupe que des activités commerciales qu’il y exerce. Il paiera de même ses consommations d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone, et en justifiera à tout réquisition du BAILLEUR de manière à ce que celui-ci ne puisse en aucun cas être inquiété. Une provision pour charges de 100 € Hors taxe (cent euros HT) sera versée mensuellement conjointement au loyer et ce pour la première fois le 26 décembre 2019.

Le PRENEUR remboursera également au BAILLEUR la taxe foncière afférente aux lieux loués. Tout nouvel impôt locatif sera à la charge du preneur qui l’accepte.

A titre d’information la taxe foncière en 2018 était de 1.227 € ».

Il y a lieu de constater que le bail ne comporte donc aucun inventaire précis et limitatif des charges en violation des dispositions d’ordre public de l’article

L. 145-40-2 du code de commerce précité.

En outre, l’article 9 « charges locatives » ne prévoit aucunement que le ménage, l’électricité, l’eau, l’entretien des espaces verts ou les charges sociales liées à l’entretien des parties communes seraient à la charge de la locataire.

S’agissant des impositions et en particulier des taxes foncières, aucune modalité de répartition entre la bailleresse et la locataire n’est précisée et ce alors qu’il est constant que les locaux loués ne constituent qu’une partie de l’ensemble immobilier où ils se trouvent. La bailleresse tente d’ailleurs de justifier ses prétentions par un calcul au prorata de la surface louée, modalité de répartition non définie contractuellement par les parties.

Il en résulte que la récupération des charges autres que fiscales n’est pas prévue par les stipulations contractuelles et que, s’agissant de ces dernières, les stipulations de l’article 9 du bail contournant l’exigence d’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 précité ne peuvent permettre à la bailleresse de prétendre au recouvrement de charges y compris s’agissant de la taxe foncière.

En conséquence, il y a lieu d’écarter l’ensemble des sommes dues à titre de provisions ou régularisation de charges par la locataire.

Toutefois, il n’y a pas lieu d’ordonner une condamnation à rembourser ni une compensation avec les sommes dues par ailleurs au titre des loyers dès lors qu’une telle condamnation et compensation conduirait à imputer des sommes que la locataire n’a pas réellement payées tel que cela résulte du décompte produit.

Il y a lieu uniquement de déduire les sommes appelées au titre des charges et impôts fonciers du montant des sommes dues par la société PHANIE MARKAGE, les paiements partiels réalisés par celle-ci au titre des charges et taxes étant alors réputés s’imputer sur les sommes dues au titre des loyers par ailleurs.

Il convient donc à partir du décompte précité de la bailleresse, sur laquelle la locataire ne porte aucune contestation sur les paiements qu’elle aurait effectués et qui n’auraient pas été pris en compte, d’établir le compte suivant :

— total dû par la locataire résultant du décompte charges et taxes incluses : 8.491,71 euros,

— provisions sur charges appelées à l’encontre de la locataire: 4.339,35 euros (19,35 euros pour octobre 2019, 120 euros de novembre 2019 à octobre 2022)

— taxes foncières imputées à charge de la locataire: 4.102,53 euros

— régularisations de charges 2019 à 2022 imputées en faveur de la locataire : 1.322,43 euros.

Il en résulte que la société PHANIE MARKAGE reste redevable au titre de l’arriéré locatif de la somme de 1.372,26 euros (8.491,71 – 4.339,35 – 4.102,53 + 1.322,43) .

Toutefois, la locataire ne sollicitant aux termes de ses demandes que la condamnation au remboursement de 3.246,12 et 3.305 euros au titre des provisions sur charges injustifiées et des impôts fonciers injustifiés, la juridiction ne saurait aller au-delà de ses prétentions.

Il y a donc lieu de retenir le calcul suivant :

8491,71 – 6551,12 (3246,12+3305) = 1.940,59 euros restant dus au titre de l’arriéré locatif.

Les parties conviennent que le dépôt de garantie de 5.100 euros versé par la locataire doit être déduit des sommes restant dues par celle-ci.

Il en résulte que la société PHANIE MARKAGE n’est plus redevable envers sa bailleresse qui sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre

de l’arriéré locatif. En outre, la locataire est bien fondée à solliciter la condamnation de la S.C.I. JUMAX, après compensation, à lui payer la somme de 3.159,41 euros.

3. Sur les réparations locatives invoquées par la S.C.I. JUMAX

3.1 Sur les réparations locatives

Il appartient à la bailleresse qui se prévaut de réparations locatives à la charge de la locataire de rapporter la preuve de son préjudice qui ne saurait résulter de la production d’un simple devis (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502).

En l’espèce, pour justifier des sommes qu’elle réclame à la société PHANIE MARKAGE au titre de réparations locatives, la S.C.I. JUMAX se contente de produire un simple devis du 15 janvier 2023 dont il ne résulte pas qu’elle aurait effectivement supporté des sommes en raison de manquements de sa locataire.

Par conséquent, sans qu’il y ait lieu de rechercher la réalité des fautes contractuelles dont elle se prévaut, la bailleresse n’établissant pas, en tout état de cause, son préjudice, il y a lieu de la débouter de ses prétentions à ce titre.

3.2 Sur le constat de commissaire de justice

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il résulte de ce texte que ce n’est qu’à défaut d’un constat amiable pouvant être réalisé conformément au premier alinéa de ce texte, qu’un constat d’huissier peut être mis en œuvre par la partie la plus diligente à frais partagés.

En l’espèce, il résulte du constat du 25 octobre 2022 que le constat d’huissier valant état des lieux de sortie a été établi à la demande de la S.C.I. JUMAX. Toutefois, celle-ci ne justifie d’aucun élément pour démontrer que la société PHANIE MARKAGE se serait opposée à la réalisation d’un constat amiable ou se serait abstenue de comparaître au rendez-vous fixé pour un tel état des lieux.

En conséquence, il n’est pas établi que l’état des lieux ne pouvait être réalisé dans les conditions du premier alinéa de l’article L. 145-40-1 précité et, partant, la S.C.I. JUMAX est mal-fondée à se prévaloir du deuxième alinéa de ce texte. Elle sera donc déboutée de ses prétentions à ce titre.

4. Sur le manquement à l’obligation de délivrance invoqué par la société PHANIE MARKAGE

4.1. Sur la caractérisation du manquement à l’obligation de délivrance et la demande au titre du congé irrégulier

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Il en résulte que le bailleur doit répondre envers l’exploitant du fonds de commerce du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter cette activité (Cass. com., 11 mai 2017, n° 15-29.065).

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties le 13 septembre 2019 qu’il appartenait à la S.C.I. JUMAX de délivrer les locaux à sa locataire à compter du 1er octobre 2019. Il est constant que les locaux n’ont pas été délivrés à cette date et que la société PHANIE MARKAGE n’a pu entrer en jouissance que suivant le second bail du 26 octobre 2019.

Si les parties ont souhaité conclure un second bail à cette date, celui-ci ne saurait faire disparaître rétroactivement le premier bail et il ne saurait être considéré comme le soutient la bailleresse qu’il faudrait faire rétroagir le second bail au 1er octobre 2019 pour retenir un manquement à son obligation de délivrance.

S’agissant de deux baux distincts, la conclusion du second bail ne saurait avoir pour effet de faire disparaître les manquements commis lors du premier bail, son seul effet, vis-à-vis de celui-ci, se limitant à en acter la résiliation implicite et amiable entre les parties.

Il y a donc lieu de considérer que la S.C.I. JUMAX a manqué à son obligation de délivrance en ne remettant pas les locaux objets du bail entre le 1er octobre 2019 et le 25 octobre 2019.

Toutefois, ce manquement ne concernant que le premier bail, il est sans conséquence sur le congé délivré dans le cadre du second bail et la bailleresse ne pourra qu’être déboutée de sa demande au titre de l’irrégularité du congé délivré par le preneur.

4.2 Sur le préjudice allégué relatif à la perte de chiffre d’affaires

Pour justifier de son préjudice, la société PHANIE MARKAGE se prévaut du chiffre d’affaires qu’elle aurait réalisée si elle avait pu démarrer son activité le

1er octobre 2019.

Néanmoins, il convient de rappeler que le préjudice ne peut être constitué que par le gain manqué. Or, en matière de préjudice économique celui-ci n’est pas constitué par le chiffre d’affaires brut qui aurait pu résulter de l’activité impactée mais uniquement de la marge que l’entreprise aurait pu retirer de son activité après prise en compte notamment des coûts variables.

En conséquence, la société PHANIE MARKAGE qui ne se prévaut que d’un chiffre d’affaires reconstitué ne pourra qu’être déboutée de ses demandes à ce titre dès lors qu’elle ne produit aucun élément permettant d’établir la marge qui aurait pu en résulter.

4.3 Sur le préjudice résultant de la perte d’aides publiques liées à la crise sanitaire

Pour justifier de son préjudice sur ce point, la société PHANIE MARKAGE se réfère à l’attestation de son expert comptable retraçant les chiffres d’affaires réalisés de novembre 2019 à décembre 2023 ainsi que les simples accusés de réception de ses demandes d’aide pour le mois de novembre 2020, février 2021 et avril 2021 transmises à la direction générale des finances publiques.

Toutefois, elle ne justifie pas du montant des aides réellement touchées et du chiffre d’affaires de référence réellement pris en compte par la direction générale des finances publiques ni des modalités de calcul de celle-ci. D’une manière générale, elle ne produit aucun élément sur les modalités du calcul des aides liées à la crise sanitaire se contentant d’affirmations non étayées sur les modalités de calcul à prendre en compte pour les entreprises ayant eu moins d’une année d’activité sans l’étayer par la moindre pièce.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas possible de déterminer quel chiffre d’affaires aurait pu être pris en compte par l’administration ni l’impact qu’un tel chiffre d’affaires aurait pu avoir sur le montant des aides octroyés.

En conséquence, la société PHANIE MARKAGE sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

5. Sur les demandes accessoires

La SCI JUMAX succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la société PHANIE MARKAGE une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare recevable l’opposition de la société PHANIE MARKAGE à l’ordonnance d’injonction de payer du 28 juillet 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles ;

Met a néant ladite ordonnance ;

Dit que la société PHANIE MARKAGE est redevable envers la S.C.I. JUMAX de la somme de 1.940,59 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Ordonne la compensation de la somme ci-dessus fixée avec la somme

de 5.100 euros restant détenue par la S.C.I. JUMAX au titre du dépôt de

garantie ;

Condamne, en conséquence, la S.C.I. JUMAX à payer à la société PHANIE MARKAGE une somme de 3.159,41 euros ;

Condamne la S.C.I. JUMAX à verser à la société PHANIE MARKAGE la somme de 2.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. JUMAX aux dépens ;

Déboute la société PHANIE MARKAGE et la S.C.I. JUMAX du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT