TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2025

N° RG 22/01841 – N° Portalis DB22-W-B7G-QRTY

Code NAC : 62B

DEMANDEURS :

1/ La SOCIETE CIVILE DE MOYENS DES DOCTEURS [Z] ET [ZI] [WM], société civile de moyens immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro [Numéro identifiant 19] dont le siège social est situé [Adresse 24] [Localité 28] et représentée par son gérant, Monsieur [Z] [WM], domicilié en cette qualité audit siège,

2/ La société Dr [W] [WM], société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro [Numéro identifiant 21] dont le siège social est situé [Adresse 24] [Localité 28] et représentée par son gérant, M. [Z] [WM], domicilié en cette qualité audit siège,

3/ La société Dr [ZI] [WM], société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro [Numéro identifiant 20] dont le siège social est situé [Adresse 24] [Localité 28] et représentée par sa gérante, Mme [ZI] [WM], domiciliée en cette qualité audit siège,

4/ Monsieur [Z] [WM]

né le [Date naissance 13] 1949,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 29],

5/ Madame [ZI] [WM]

née le [Date naissance 16] 1951,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 29],

représentés par Maître Claire MONGARNY, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Elodie DUMONT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERÇANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE (MACIF), société d’assurances mutuelles régie par le Code des assurances immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 781 452 511 dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 31] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Gabriel RIMOUX de l’AARPI ALTERIS AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Anne HILTZER-HUTTEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société AGENCE SAINT PIERRE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 383 936 838 dont le siège social est situé [Adresse 32] [Localité 29], radiée le 20 septembre 2022, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 30] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

3/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] représenté par son syndic en exercice, AGENCE SAINT PIERRE exerçant désormais sous le nom commercial FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 383 936 838 dont le siège social est situé [Adresse 32] [Localité 29] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Denis SOLANET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Stéphanie BERNAUD, avocat plaidant au barreau de PARIS.

4/ La société ROSES DE FRANCE radiée le 17 janvier 2025, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 502 921 273 dont le siège social est situé

[Adresse 35] [Localité 29] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Fabrice POMMIER de L’ASSOCIATION AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

5/ La compagnie GAN ASSURANCES, société anonyme régie par le Code des assurances immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 063 797 ayant son siège social sis [Adresse 33] [Localité 27] et représentée par ses dirigeants sociaux dûment habilités à cet effet domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL du CABINET ANQUETIL ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

6/ La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant en qualité d’assureur de la société AGENCE SAINT PIERRE, société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 9] [Localité 25] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

7/ Madame [V] [AV]

ayant fait élection de domicile chez la société COJAY ayant son siège social situé au [Adresse 10] – [Localité 26],

8/ Monsieur [H] [G]

ayant fait élection de domicile chez la société COJAY ayant son siège social situé au [Adresse 10] – [Localité 26],

représentés par Maître Raphaël MAYET de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Anne-Laure ISTRIA de la SELARL 41 FOCH AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

9/ Madame [GV] [T]

née le [Date naissance 11] 1975 à [Localité 36] (16),

demeurant [Adresse 14] – [Localité 22],

représentée par Maître Guillaume NICOLAS membre de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

10/ Monsieur [L] [MU]

demeurant [Adresse 18] – [Localité 34],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

11/ Madame [EK] [YC]-[G]

Décédée le [Date décès 12] 2022 selon acte de décès n°0113 établi par l’Officier de l’Etat Civil de la Mairie de [Localité 37].

12/ Madame [AE] [N]

Décédée le [Date décès 1] 2012 selon attestation des services funéraires de la ville de [Localité 40] en date du 03 juillet 2012.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ L’indivision [YC]-[G], ayant fait élection de domicile chez la société COJAY ayant son siège social [Adresse 10] [Localité 26], composée de Madame [V] [AV], de Monsieur [H] [G] et de Monsieur [SO] [K], venant aux droits de Madame [EK] [YC]-[G], décédée,

2/ Monsieur [SO] [K], faisant élection de domicile chez la société COJAY ayant son siège social [Adresse 10] [Localité 26], en qualité d’héritier de Madame [AE] [N] et membre de l’indivision [YC]-[G],

représentés par Maître Raphaël MAYET de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Anne-Laure ISTRIA de la SELARL 41 FOCH AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

3/ Monsieur [M], [U], [S], [O] [J] [I]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 29] (78),

demeurant [Adresse 38] – [Localité 23],

4/ Madame [B], [U], [D] [J] [I]

née le [Date naissance 8] 1946 à [Localité 39] (30),

demeurant [Adresse 38] – [Localité 23],

représentés par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

5/ Madame [TV] [C]

née le [Date naissance 7] 1952 à [Localité 40] (75),

demeurant [Adresse 17] – [Localité 6],

représentée par Maître Lénaïck BERTHEVAS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 07 Avril 2022 reçu au greffe le 07 Avril 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mai 2025, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au

03 Juillet 2025 prorogé au 12 Septembre 2025 et 17 Octobre 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Les Docteurs [WM], chirurgiens-dentistes, exerçaient leur profession au sein d’un immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 29] (78) soumis au statut de la copropriété, en vertu d’un bail professionnel consenti par Mme [YC]-[G] suivant acte sous seing privé du 14 mars 1997.

Le Cabinet était situé dans le lot N°5 au deuxième étage de l’immeuble.

Le 22 août 2016, l’immeuble a subi un grave sinistre consistant en l’effondrement du plafond d’un studio situé au niveau des combles, propriété de la SCI ROSES DE FRANCE occasionnant la destruction de la cage d’escalier se trouvant juste en face de l’entrée du cabinet dentaire.

La Mairie de [Localité 29] a pris le jour même du sinistre un arrêté de péril et ordonné l’évacuation de tous les occupants avec interdiction de pénétrer

dans les lieux avant de prendre un second arrêté de péril imminent dès

le 26 août 2016.

Par ordonnance rendue le 22 août 2016, le juge des référés du Tribunal administratif de Versailles a ordonné une expertise et désigné M. [HZ] en qualité d’expert.

Aux termes de l’arrêté du 26 août 2016, le syndic de l’immeuble, à savoir l’AGENCE SAINT PIERRE (aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société FONCIA MANSART), le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires dont Mme [YC]-[G] étaient mis en demeure de réaliser les travaux de mise en sécurité préconisés par M. [HZ].

Les Docteurs [WM] ont déclaré le sinistre à leur compagnie d’assurance la société AXA.

La Société Civile de Moyens (SCM) des Docteurs [WM] a résilié son bail professionnel par acte du 21 septembre 2016 en invoquant les dispositions de l’article 1722 du code civil.

Par ordonnance du juge des référés de ce Tribunal en date du

4 novembre 2016, Mme [CA] a été désignée en tant qu’expert judiciaire. Elle s’est adjoint un sapiteur, M. [PZ], afin de déterminer le préjudice des Docteurs [WM].

Suivant exploit en date des 3 et 6 juillet 2020, la Société Civile de Moyens des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], la SELARL de

M. [Z] [WM], la SELARL de Mme [ZI] [WM],

M. [Z] [WM] et Mme [ZI] [WM] (ci-après “les demandeurs”) ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 29], la société AGENCE SAINT-PIERRE, la société GAN ASSURANCES et la SCI ROSES DE FRANCE aux fins de :

— Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 al.1 du code civil,

— Juger que la responsabilité de l’Agence Saint-Pierre, syndic professionnel, est engagée pour avoir failli à ses obligations essentielles au titre de son devoir de conseil,

— Juger que la responsabilité de la SCI Roses de France est engagée sur le fondement de l’article 1244 du code civil,

— Juger que le préjudice des demandeurs est la conséquence directe du sinistre survenu le 22 août 2016,

— Juger que les fautes conjuguées du syndicat des copropriétaires, de l’Agence saint-Pierre, de la SCI Roses de France ont concouru à la réalisation de l’entier dommage et au préjudice subi par la SCM des Docteurs [WM], la SELARL du Docteur [Z] [WM] et à la SELARL du Docteur [ZI] [WM],

— Juger recevables la SCM des Docteurs [WM], la SELARL du Docteur [Z] [WM] et la SELARL du Docteur [ZI] [WM] à agir à l’encontre du GAN sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances,

— Juger que la société GAN ASSURANCES, assureur de la copropriété, doit sa garantie au titre du volet responsabilité civile des copropriétaires de la police multirisques immeuble souscrite, en raison du préjudice financier subi par la SCM des Docteurs [WM], la SELARL du Docteur [Z] [WM] et à la SELARL du Docteur [ZI] [WM],

En conséquence :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, l’Agence Saint-Pierre, la société GAN ASSURANCES et la SCI Roses de France à payer aux SELARL des Docteurs [WM] la somme de 366.000 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— A défaut de prononcer une condamnation in solidum, juger pleine et entière la responsabilité de l’Agence Saint-Pierre dont la part ne saurait être inférieure à 50% et l’autre part à la charge du syndicat des copropriétaires et la SCI Roses de France,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l’Agence Saint-Pierre à payer aux SELARL des Docteurs [WM] la somme de

366.000 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— Condamner les défendeurs in solidum au paiement d’une somme de

4.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par décision du 1er juillet 2021, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Mme [P] [CA], expert désigné par ordonnance de référé du 4 novembre 2016.

Mme [CA] a déposé son rapport le 15 février 2022 et la procédure

a été rétablie au rôle par ordonnance du juge de la mise en état en date

du 19 avril 2022.

Par acte du 14 octobre 2022, la société ROSES DE FRANCE a fait assigner en intervention forcée la société MACIF afin de voir condamner celle-ci à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances

le 28 février 2023.

Par acte du 22 décembre 2022, la société GAN ASSURANCES a fait assigner en intervention forcée M. [L] [MU] afin de rechercher sa responsabilité en sa qualité d’occupant du studio appartenant à la société ROSES DE FRANCE au moment du sinistre.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances le

18 avril 2023.

Par acte du 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée M.[L] [MU], Mme [GV] [T], Mme [EK] [YC]-[G], Mme [AE] [N], Mme [V] [AV] et M. [H] [G].

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances le

10 mai 2023.

Par conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le

11 octobre 2023, Monsieur et Madame [J] [I] sont intervenus volontairement à la procédure.

Par conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Mme [TV] [C] est intervenue volontairement à la procédure.

Par acte du 20 décembre 2023, la société FONCIA MANSART, venant aux droits de L’AGENCE SAINT-PIERRE, a fait assigner en garantie la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances le

25 juin 2024.

M. [MU] n’ayant pas constitué Avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la Société Civile de Moyens des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], la SELARL de

M. [Z] [WM], la SELARL de Mme [ZI] [WM],

M. [Z] [WM] et Mme [ZI] [WM] demandent au Tribunal de :

RECEVOIR la SCM des Docteurs [WM], les SELARL des Docteurs [Z] et [ZI] [WM] en leurs demandes et les déclarer recevables et bien fondées ;

Entériner le rapport de Madame [CA] Expert.

JUGER que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 al.1 du code civil .

Juger que la responsabilité de l’Agence Saint-Pierre syndic professionnel est engagée pour avoir failli à ses obligations essentielles au titre de son devoir de conseil ,sur le fondement de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil

Juger infondés le SDC et l’Agence Paint-Pierre de leur demande de nullité du bail ; les en débouter.

Juger que la responsabilité de la SCI les Roses de France est engagée sur le fondement de l’article 9.1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

.

Juger que le préjudice des demandeurs est la conséquence directe du sinistre survenu le 22 août 2016.

Juger que les fautes conjuguées du syndicat des copropriétaires, de l’Agence Saint-Pierre, de la SCI Roses de France ont concouru à la réalisation de l’entier dommage et au préjudice subi par la SCM des Docteurs [WM], la SELARL du Docteur [Z] [WM], la SELARL Docteur [ZI] [WM], le docteurs [Z] [WM] et le Docteur [ZI] [WM].

Juger recevables la SCM des Docteurs [WM], la SELARL du Docteur [Z] [WM] et à la SELARL du Docteur [ZI] [WM] à agir à l’encontre du Gan sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances.

JUGER que la société GAN ASSURANCE, assureur de la copropriété doit sa garantie au titre du volet responsabilité civile des copropriétaires de la police multirisques immeuble souscrite, au titre du préjudice financier subi par la SCM des Docteurs [WM], la SELARL du Docteur [Z] [WM] et à la SELARL du Docteur [ZI] [WM] ,

En conséquence :

CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires, l’Agence Saint-Pierre, et la société GAN ASSURANCE et la SCI Les Roses de France à payer à la SELARL Docteur [Z] [WM] la somme de 171.527 euros et 15.174 au titre des coûts induits et à la SELARL Docteur [ZI] [WM] la somme de 164.758 euros en réparation de leurs préjudices soit pour les deux SELARL la somme totale de la somme de 351.459 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de

20.000 euros eu titre du préjudice personnel des docteurs [WM]

A défaut de prononcer une condamnation in solidum

Juger pleine et entière la responsabilité de l’Agence Saint-Pierre à l’encontre des Selarl des Docteurs [WM] et les Docteurs [Z] et [ZI] [WM].

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l’Agence Saint-Pierre à payer à la SELARL Docteur [Z] [WM] la somme de 171.527 euros et 15.174 au titre des coûts induits et à la SELARL Docteur

[ZI] [WM] la somme de 164.758 euros en réparation de leurs préjudices soit pour les deux SELARL la somme totale de la somme de

351.459 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Dans l’hypothèse où le Tribunal où le Tribunal estimerait devoir ne retenir qu’une part de responsabilité du SDC et/ou de la SCI les Roses et Gan

Condamner l’Agence Saint-Pierre et le Gan à garantir le SDC et la SCI les Roses des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit des SELARL des docteurs [WM] et des Docteurs [Z] et [ZI] [WM]

Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait la nullité du bail condamner solidairement l’Indivision [YC]-[G], Madame [AV] [V], Monsieur [H] [G], Monsieur [SO] [K] à payer à la SELARL Docteur [Z] [WM] la somme de 171.527 euros et 15.174 au titre des coûts induits et à la SELARL Docteur [ZI] [WM] la somme de 164.758 euros en réparation de leurs préjudices soit pour les deux SELARL la somme totale de la somme de 351.459 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation

Vu l’article 1343-2 du code civil Juger que les intérêts produits se capitaliseront

Déclarer mal fondés la SCI les Roses, le SDC, l’Agence Saint-Pierre, Gan en leurs argumentations .Les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions .

Déclarer mal fondés les autres défendeurs et intervenants en toutes leurs demandes dirigées à l’encontre des concluants ; les en débouter .

CONDAMNER le SDC ,Gan , Agence Saint-Pierre in solidum au paiement d’une somme de 10.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Les CONDAMNER sous la même solidarité les aux entiers dépens de l’instance.

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire .

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] demande au Tribunal

de :

DEBOUTER la SCM des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], la SELARL de Monsieur [Z] [WM], la SELARL de Madame [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM] et Madame [ZI] [WM] de leurs demandes, en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] ;

A titre subsidiaire,

ENTERINER la clé de répartition des responsabilités et d’indemnisation du préjudice la SCM des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], la SELARL de Monsieur [Z] [WM], la SELARL de Madame [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM] et Madame [ZI] [WM], en tenant compte de la quote-part d’imputation de chacun des co-responsables, telle que fixée par Madame [P] [CA] dans sa note aux parties n°7 du 27 mars 2019 ;

En conséquence,

DIRE que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 15] [Localité 29] dans le préjudice de la SCM des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], de la SELARL de Monsieur [Z] [WM], de la SELARL de Madame [ZI] [WM], de Monsieur [Z] [WM] et de Madame [ZI] [WM] ne pourra excéder 15% du montant total des sommes qui seront allouées à ces derniers par le jugement à intervenir ;

DIRE qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 15] [Localité 29] sera garanti in solidum par son assureur, la compagnie GAN, son Syndic, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [L] [MU] et son assureur la MACIF, Madame [GV] [T], Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcée à son encontre, en principal et accessoires ;

DEBOUTER la SCI LES ROSES DE France de ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTER Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] de leurs demandes reconventionnelles ;

A titre subsidiaire,

DIRE que la somme réclamée par Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] au titre de leur perte de loyer sur le lot n°5, ne saurait excéder 122 080 € ;

DIRE que la somme réclamée par Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] au titre de leur quote-part sur les travaux de remise en état des parties communes ne saurait excéder 37 709,15 € ;

A titre encore plus subsidiaire,

DIRE que la somme réclamée par Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] au titre de leur perte de loyer sur le lot n°5, ne saurait excéder 133 840 € ;

DIRE qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] sera garanti in solidum par son assureur, la compagnie GAN, la SCI ROSES DE France, son Syndic, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [L] [MU] et son assureur la MACIF, et Madame [GV] [T], de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal et accessoires, au profit de Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] ;

DIRE que la somme réclamée par Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] au titre de leur perte de loyer sur leur appartement du 2 ème étage ne saurait excéder 60 500 € ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] de leur demande au titre des frais de relogement des locataires de leur appartement du 2 ème étage ;

DIRE que la somme réclamée par Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] au titre de leur perte de loyer sur leur studio ne saurait excéder 30 800 € ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] de leur demande au titre de leurs frais de

déplacement ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] de leur demande au titre de leur préjudice matériel ;

DIRE qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] sera garanti in solidum par son assureur, la compagnie GAN, la SCI ROSES DE France, son Syndic, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [L] [MU] et son assureur la MACIF, Madame [GV] [T], Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K], de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal et accessoires, au profit de Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] ;

DIRE que la somme réclamée par Madame [GV] [T] au titre de sa perte de loyer sur son appartement du 3 ème étage ne saurait excéder

36 575 € ;

DEBOUTER Madame [GV] [T] de sa demande au titre du remboursement des travaux de rénovation qu’elle a réalisés dans son appartement ;

DIRE qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] sera garanti, in solidum, par son assureur, la compagnie GAN, la SCI ROSES DE France, son Syndic, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [L] [MU] et son assureur la MACIF, Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K], de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal et accessoires, au profit de Madame [GV] [T] ;

DIRE que la somme réclamée par Madame [TV] [C] au titre de sa perte de loyer sur son appartement du 3 ème étage ne saurait excéder 63 250 € ;

DIRE que la somme réclamée par Madame [TV] [C] au titre de sa quote-part sur les travaux de remise en état des parties communes ne saurait excéder 7 937,90€ ;

DIRE qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] sera garanti in solidum par son assureur, la compagnie GAN, la SCI ROSES DE France, son Syndic, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [L] [MU] et son assureur la MACIF, Madame [GV] [T], Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K], de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal et accessoires, au profit de Madame [TV] [C] ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER in solidum la compagnie GAN, la SCI LES ROSES DE France, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [L] [MU] et son assureur la MACIF, et Madame [GV] [T], à lui payer la somme de 343 192,83 € ainsi décomposée :

—  49 462,91 € au titre des frais engagés par le Syndicat des copropriétaires avant la procédure d’expertise et les travaux de remise en état ;

—  267 982,65 € au titre des travaux de remise en état engagés par le Syndicat des copropriétaires ;

—  25 747,27 € au titre des honoraires d’architecte et de syndic calculés sur le montant des travaux de remise en état engagés par le Syndicat des copropriétaires ;

DIRE que l’exécution provisoire sera suspendue en ce qui concerne les éventuelles condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] ;

Condamner in solidum la compagnie GAN, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SCI LES ROSES DE France, Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] une somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum la compagnie GAN, la société AGENCE SAINT-PIERRE et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SCI LES ROSES DE France, Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les honoraires de l’expertise judiciaire, d’un montant de 35 311,54 €.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société AGENCE SAINT PIERRE demande au Tribunal de :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions de la Société AGENCE SAINT PIERRE ;

Juger mal fondé les demandes, fins et prétentions de la SCM DES DOCTEURS [WM], la SELARL DU DR [W] [WM], SELARL DU DR [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM] et Madame [ZI] [WM] formées contre la Société AGENCE SAINT-PIERRE ;

Juger mal fondées les demandes, fins et prétentions de Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G] et Monsieur [SO] [K] ;

Juger mal fondées les demandes, fins et prétentions de Monsieur [M] [J] [I] et Madame [J] [I] ;

Constater que l’Expert judiciaire a conclu ce qui suit quant aux causes du

sinistre : « Le syndic n’a eu aucune action directe pouvant impliquer le sinistre d’effondrement du plancher du studio de la SCI ROSES DE FRANCE » ;

Constater encore que l’Expert judiciaire a conclu que « ce sont les fuites d’eau continues et régulières en provenance du ballon d’eau chaude de la SCI ROSES DE FRANCE » qui sont à l’origine du sinistre et de ses conséquences dommageables ;

Constater que la Cour de cassation exclut toute responsabilité du Syndicat des copropriétaires et du Syndic en cas de désordre trouvant sa cause dans des parties privatives ;

Ecarter du rapport d’expertise judiciaire toutes les considérations d’ordre juridique qui

En conséquence,

A titre principal,

DEBOUTER la SCM DES DOCTEURS [WM], la SELARL DU DR [W] [WM], SELARL DU DR [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM] et Madame [ZI] [WM] de leurs demandes, fins et prétentions contre la Société AGENCE SAINT-PIERRE ;

DEBOUTER Madame [TV] [C] de ses demandes, fins et prétentions contre la Société AGENCE SAINT-PIERRE ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [I] et Madame [B] [J] [I] de leurs demandes, fins et prétentions contre la Société AGENCE SAINT-PIERRE ;

DEBOUTER Madame [GV] [T], l’indivision [YC]-[G], Monsieur [SO] [K], Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], de leurs demandes, fins et prétentions contre la Société AGENCE SAINT-PIERRE ;

A titre subsidiaire si par extraordinaire la responsabilité de la Société AGENCE SAINT PIERRE était retenue,

REDUIRE à de plus justes proportions la part de responsabilité de la Société AGENCE SAINT-PIERRE et, en tout état de cause, la limiter à hauteur de 17 %

REDUIRE à de plus justes proportions les montants réclamés par la SCM DES DOCTEURS [WM], la SELARL DU DR [W] [WM], SELARL DU DR [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM] et Madame

[ZI] [WM] aux titres des préjudices qu’ils allèguent ;

REDUIRE à de plus justes proportions les montants réclamés par Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G] et Monsieur [SO] [K] aux titres des préjudices qu’ils allèguent ;

REDUIRE à de plus justes proportions les montants réclamés par Monsieur [M] [J] [I] et Madame [J] [I] aux titres des préjudices qu’ils allèguent ;

REJETER les demandes de condamnations formées à titre in solidum par la SCM DES DOCTEURS [WM], la SELARL DU DR [W] [WM], SELARL DU DR [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM], Madame [ZI] [WM] Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], Monsieur [SO] [K], Monsieur [M] [J] [I] et de Madame [X]

[J] [I] qui incluent la Société AGENCE SAINT-PIERRE ;

LIMITER à 17 % des préjudices totaux les sommes mises à la charge de la Société AGENCE SAINT PIERRE ;

En tout état de cause,

CONDAMNER toutes parties succombantes à verser une somme de 12.000 euros à la Société AGENCE SAINT PIERRE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER toutes parties succombantes aux entiers dépens au bénéfice de la Société AGENCE SAINT PIERRE.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, la société SCI ROSES DE FRANCE demande au Tribunal de :

Débouter les parties de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCI ROSES DE FRANCE,

A défaut, réduire à de plus justes proportions la part de responsabilité de la SCI ROSES DE FRANCE.

A titre reconventionnel,

Condamner in solidum la société AGENCE SAINT-PIERRE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] à payer à la SCI ROSES DE FRANCE la somme de 47.000,77 € au titre de son préjudice de jouissance, de son préjudice matériel, ainsi que des honoraires d’architecte.

Condamner le GAN, assureur de la copropriété, à garantir la SCI ROSES DE FRANCE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Condamner in solidum la compagnie GAN, la société AGENCE SAINT-PIERRE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 29] à payer la somme de 3.000 € à la SCI ROSES DE FRANCE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les mêmes parties, in solidum, aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par

voie électronique le 6 janvier 2025, Madame [V] [AV],

Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur

[SO] [K] – ci-après dénommés Indivision [YC]-[G] – demandent au Tribunal de :

Recevoir l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] en leurs interventions volontaires,

Juger Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]—[G] et Monsieur [SO] [K] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

Juger que l’activité de cabinet dentaire exercée par la SCM des Docteurs [WM] dans le local situé au 2ème etage droite de l’immeub|e sis [Adresse 15] à [Localité 29] n’etait pas contraire au règlement de copropriété et est régulière,

En conséquence,

Débouter le SDC de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 29] de son appel en garantie formé et de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des concluants,

Débouter la societe GAN, la SCI ROSES DE France, Monsieur [L], [MU], Madame [T] et le syndic Agence Saint Pierre / FONCIA des demandes formées contre les concluants,

Débouter la SCM des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], la SELARL Docteur [Z] [WM], la SELARL Docteur [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM] et Madame [ZI] [WM] de leurs demandes formées contre les concluants,

A titre reconventionnel,

Condamner solidairement entre eux le SDC du [Adresse 15] et son assureur, la société GAN, la SCI ROSES DE France, Monsieur [L] [MU], Madame [T], et le syndic Agence Saint Pierre/FONCIA, à hauteur de Ieurs parts de responsabilité respectives telles que retenues par l’Expert Madame [CA] aux termes de son rapport d’expertise en date du 15 fevrier 2022, à payer la somme de 203.929 euros, à parfaire, à l’indivision [YC]-[G] en réparation du préjudice financier qu’elle a subi au titre de la perte des loyers. et à tout le moins à payer la somme de 133.840 € telle que fixée par l’Expert [CA] au titre du préjudice financier lié à la perte des loyers,

Condamner solidairement entre eux le SDC du [Adresse 15] et son assureur, la societe GAN, la SCI ROSES DE France, Monsieur [L] [MU], Madame [T] et le syndic Agence Saint Pierre/FONCIA à hauteur de leurs parts de responsabilité respectives telles que retenues par l’Expert Madame [CA] aux termes de son rapport d’expertise en date du 15 février 2022, à payer la somme de 40.491,81 € à l’indivision [YC]-[G] en réparation du préjudice financier qu’elle a subi pour avoir dû avancer les frais de reparation,

A titre subsidiaire,

— Ecarter l’exécution provisoire en ce qui concerne les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à l’encontre des concluants,

En tout état de cause,

— Débouter l’ensemble des parties adverses de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner le SDC de l’immeub|e [Adresse 15] a verser 8 chacun des concluants la somme de 2.000 € au titre de l’artic|e 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Ie SDC de l’immeub|e [Adresse 15] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 16 mai 2024, Mme [T] demande au Tribunal de :

Débouter la SCM des Docteurs [WM], la SARL de Monsieur [WM] et la SELARL de Madame [WM] de toutes leurs demandes et conclusions telles que dirigées contre Madame [T],

Débouter le Syndicat des Copropriétaires et toutes autres parties de toutes leurs demandes telles que dirigées contre Madame [T],

En tout état de cause,

Dire que la clause d’exclusion de la police d’assurance GAN n’est pas formelle et limité et en écarter l’application,

En conséquence,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaire, son assureur le GAN, la SCI ROSES DE FRANCE, l’Agence St PIERRE devenu FONCIA à titre personnel et Monsieur [MU] et son assureur la MACIF, ou l’un à défaut de l’autre à qui mieux le devra, à indemniser le préjudice de Madame [T], soit la somme de :

—  56 899,92 € sauf mémoire pour les pertes locatives,

—  18 000,00 € pour les frais de réparation de l’appartement,

—  1 946,00 € pour les frais subséquent

Pour le cas où le Syndicat des Copropriétaires serait remboursé par l’un ou l’autre des responsables ou son assureur le GAN pour les travaux de réparation entrepris, condamner la Syndicat des Copropriétaires à rembourser à Madame [T] l’ensemble des appels de fonds réglés par elle pour la mise en œuvre des travaux, soit la somme de 19.773,43 €,

Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaire, son assureur le GAN, la SCI ROSES DE FRANCE, l’Agence St PIERRE devenu FONCIA à titre personnel et Monsieur [MU] et son assureur la MACIF, ou l’un à défaut de l’autre à qui mieux le devra, à payer à Madame [T] la somme de 5.000,00 € au titre de l’art.700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 27 février 2025, la société GAN demande au Tribunal de :

JUGER que les demandeurs ne pouvaient exercer leur activité professionnelle dans les locaux sinistrés,

JUGER que les demandeurs en donnant congé des locaux occupés sont à l’origine de leurs prétendus préjudices,

JUGER que les demandes des docteurs [WM], de la SCM et des 2 SELARL ne sont pas justifiées en leur quanta,

En conséquence,

DEBOUTER la SCM [Z] et [ZI] [WM], les SELARL des docteurs [WM] et les époux [WM] de l’ensemble de leurs demande fins et conclusions,

DEBOUTER la copropriété et l’agence de Saint-Pierre de leurs appels en garantie formés à l’encontre de la concluante,

Subsidiairement,

Ramener le montant des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la concluante à de plus justes proportions.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

JUGER que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la démonstration de mobilisation au cas d’espèce de la garantie effondrement invoquée,

JUGER que sont exclus du champ de garantie contractuelle (effondrement ou de toute autre garantie) les dommages consécutifs au défaut d’entretien,

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,

Subsidiairement,

Juger que le volet dommage de la police n’a pas vocation à la prise en charge des travaux tendant à la reprise des travaux nécessaires à la suppression de l’origine des dommages affectant le bien dont s’agit,

Ramener le montant des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la concluante à de plus justes proportions.

Sur les demandes des différents propriétaires des locaux du bâtiment,

DEBOUTER, Madame [AV], Monsieur [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [K] de leurs demandes,

DEBOUTER, les consorts [J]-[I] de leurs demandes,

DEBOUTER, Madame [T] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER, Madame [TV] [C] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

Ramener le montant des éventuelles condamnations prononcées aux profits de ces derniers à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

DEBOUTER toute autre partie à la présente instance dont les assureurs à toutes leurs demandes formées à l’encontre de la concluante,

CONDAMNER Monsieur [L] [MU], sous la garantie de son assureur la MACIF, à relever et garantir la compagnie GAN ASSURANCES de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

NE PRONONCER de condamnations de la concluante que sous plafond contractuel de garantie et sous déduction de franchise,

Condamner solidairement la Société Civile de Moyens des Docteurs [Z] et [ZI] [WM], la SELARL de Monsieur [Z] [WM], la SELARL de Madame [ZI] [WM], Monsieur [Z] [WM], Madame [ZI] [WM] au paiement de la somme de

3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 20 juin 2024, Mme [C] demande au Tribunal de :

Recevoir Madame [TV] [C] en son intervention volontaire et l’y déclarer bien fondée,

Débouter la SCM des Docteurs [WM], la SARL de Monsieur [WM] et la SELARL de Madame [WM] de toutes leurs demandes et conclusions telles que dirigées contre Madame [TV] [C],

Débouter le Syndicat des Copropriétaires et toutes autres parties de toutes leurs demandes telles que dirigées contre Madame [TV] [C],

Dire que la clause d’exclusion de la police d’assurance GAN n’est pas formelle et limité et en écarter l’application,

En conséquence,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaire, son assureur le GAN, la SCI ROSES DE FRANCE, l’Agence St PIERRE devenu FONCIA à titre personnel, Monsieur [MU] et son assureur la MACIF, et Madame [T], ou l’un à défaut de l’autre, à payer à Madame [TV] [C] la somme de 82.800,00 € sauf mémoire pour les pertes locatives,

Pour le cas où le Syndicat des Copropriétaires serait remboursé par l’un ou l’autre des responsables ou son assureur le GAN pour les travaux de réparation entrepris, condamner la Syndicat des Copropriétaires à rembourser à Madame [TV] [C] l’ensemble des appels de fonds réglés par elle pour la mise en œuvre des travaux, soit la somme de 9 381,06 €,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaire, son assureur le GAN, la SCI ROSES DE FRANCE, l’Agence St PIERRE devenu FONCIA à titre personnel et Monsieur [MU] et son assureur la MACIF, ou l’un à défaut de l’autre à qui mieux le devra, à payer à Madame [TV] [C] la somme de 3.000 € au titre de l’art.700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Lénaïck BERHEVAS

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 4 mars 2024, M. et Mme [J]-[I] demandent au Tribunal de :

— Dire recevables et bien fondés Monsieur et Madame [J] en leur intervention volontaire

— Fixer les responsabilités de la SCI ROSES DE France, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], de l’agence Saint-Pierre en sa qualité de syndic, en tenant compte de la qualité de professionnel de cette dernière.

— Débouter le syndic de sa demande visant à ce que soit écartée sa responsabilité.

En conséquence,

— Condamner in solidum la SCI ROSES DE France, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], l’agence FONCIA Saint-Pierre et leurs garants à régler à Monsieur et Madame [J] la somme de 178.194,38 € au titre de leur préjudice de perte de loyers et leur frais de déplacement et leur préjudice matériel et ce augmentés des intérêts à compter de la notification des conclusions d’intervention volontaire et capitalisation des intérêts.

Subsidiairement,

— Entériner les montants retenus au titre de leur préjudice par le rapport d’expertise de Madame [CA] soit la somme totale de 110.373 €.

— Condamner in solidum la SCI ROSES DE France, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], l’agence FONCIA Saint-Pierre et leurs garants à régler à Monsieur et Madame [J] la somme de 110.373 € au titre de leur préjudice de perte de loyers et leur frais de déplacement et ce augmentés des intérêts à compter de la notification des conclusions d’intervention volontaire et capitalisation des intérêts.

— Condamner in solidum la SCI ROSES DE France, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], l’agence FONCIA Saint-Pierre et leurs garants à régler à Monsieur et Madame [J] la somme de

10.000 € au titre de leur préjudice matériel

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la SCI ROSES DE France, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], l’agence FONCIA Saint-Pierre et leurs garants à régler à Monsieur et Madame [J] la somme de

4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demande au Tribunal de :

JUGER que la société AGENCE SAINT-PIERRE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société FONCIA MANSART, n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles en tant que syndic du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 29] (78), ayant un lien de causalité certain et direct avec les préjudices invoqués par les demandeurs.

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], [Localité 29], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, tendant à voir condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à titre principal, accessoires et frais.

DEBOUTER tout autre réclamant de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société AGENCE SAINT-PIERRE aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société FONCIA MANSART et à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

A titre infiniment subsidiaire, si une quote-part de responsabilité était attribuée à la société AGENCE SAINT-PIERRE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société FONCIA MANSART :

Vu l’article L112-6 du Code des assurances,

JUGER que la garantie due par la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne pourra porter que sur la quote-part de responsabilité fixée à l’encontre de la société FONCIA MANSART au titre des condamnations prononcées contre cette dernière.

FAIRE APPLICATION des conditions et clauses du contrat d’assurance souscrit auprès de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et plus particulièrement s’agissant de l’application de la franchise contractuelle opposable aux tiers réclamants.

JUGER qu’en cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société FONCIA MANSART, venant aux droits de la société AGENCE SAINT PIERRE, et à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, le montant de la franchise contractuelle prévue au contrat d’assurance, à hauteur de 10 % du montant du sinistre, devra être déduite de la condamnation prononcée contre la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

CONDAMNER tous succombants à payer à la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens de l’instance en application des articles 696 et suivant du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, la société MACIF demande au Tribunal de :

Débouter la SCI LES ROSES DE FRANCE de l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de la MACIF ;

Débouter toutes parties de toutes demandes qui pourraient être dirigées contre la MACIF ;

Condamner la SCI LES ROSES DE FRANCE au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI LES ROSES DE FRANCE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gabriel RIMOUX, Avocat aux offres de droit ;

* * * *

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A -SUR LA RESPONSABILITÉ DU SINISTRE

Sur le rapport d’expertise judiciaire

A titre liminaire, il convient de rappeler brièvement que selon les conclusions du rapport d’expertise, le sinistre consiste en un effondrement partiel du plancher bois du studio de la SCI ROSES DE FRANCE dans la cage d’escalier de l’immeuble au niveau du 2ème étage ayant entraîné un arrêté de péril et l’évacuation provisoire de l’immeuble.

Aux termes de son rapport d’expertise, Mme [CA] a retenu au titre des responsabilités encourues dans la survenance du sinistre une responsabilité partagée comme suit :

—  52% : la SCI LES ROSES DE FRANCE

—  4% : M. [MU]

—  2% : Mme [T]

—  25% : le syndicat des copropriétaires

—  17% : le syndic AGENCE SAINT PIERRE

Sur la responsabilité de la SCI ROSES DE FRANCE

Les demandeurs (les consorts [WM]) font valoir que l’expert a mis en lumière le défaut d’entretien du chauffe-eau qui était fuyard depuis longtemps ce qui a conduit au pourrissement des solives et à l’effondrement, ce qui engage la responsabilité de la SCI ROSES DE FRANCE et de M. [MU].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ressort des investigations et des conclusions expertales que le sinistre a principalement son origine dans une fuite continue et ancienne du ballon d’eau chaude de la SCI ROSES DE FRANCE et dans une fuite au niveau de la culotte de raccordement en tête de la fonte d’évacuation collective des eaux usées et des eaux vannes de trois appartements du comble. Il ajoute que M. [HZ], expert désigné par le Tribunal administratif, avait pointé le défaut d’entretien des parties sanitaires de la SCI ROSES DE FRANCE et non celui des parties communes de l’immeuble comme étant à l’origine des dégradations constatées tant en parties privatives qu’en parties communes.

La société AGENCE SAINT PIERRE fait valoir que l’origine de l’effondrement est un équipement privatif défaillant et fuyard de la SCI ROSES DE FRANCE.

La SCI ROSES DE FRANCE fait valoir qu’elle n’avait pas connaissance de la présence du ballon litigieux installé par d’anciens propriétaires dans un encuvement inaccessible, de surcroît considéré comme partie commune. Elle insiste à cet égard sur le fait que ledit ballon d’eau chaude se trouvait inaccessible et positionné dans les parties communes de l’immeuble où il avait été placé par les précédents propriétaires sans doute pour des raisons esthétiques. Elle argue que de nombreuses incertitudes demeurent quant au rôle plus ou moins actif de cet élément dans le sinistre. Notamment, l’expert a estimé que le débit d’eau chaude ne pouvait être que très faible alors que M. [MU] ne s’est jamais plaint d’un manque d’eau chaude. L’absence de test sur le ballon empêche de plus toute certitude sur le caractère fuyard de celui-ci.

Au cas d’espèce, Mme [CA] a constaté au début de ses opérations d’expertise après que le studio de la SCI ROSES DE FRANCE ait été vidé et après démolition de la cloison séparant la salle d’eau de l’encuvement sous rampant de la toiture et se trouvant à l’arrière du WC, la présence d’un petit chauffe-eau fuyard. Etaient ainsi constatés une fissure et les traces d’une fuite au niveau du fond de cuve et des traces de corrosion et de fuite au niveau du groupe de sécurité. Le ballon d’eau chaude reposait sur une dalle en aggloméré recouverte d’un isolant (vermiculite). Mme [CA] précise qu’alors que le logement n’est plus occupé depuis le sinistre, la vermiculite et la dalle agglo sont encore totalement imprégnées d’humidité, l’aggloméré étant en pleine décomposition.

De plus, il ressort du rapport d’expertise que la production de l’eau chaude de l’immeuble est privative et que le chauffe-eau alimentant le studio de la SCI ROSES DE FRANCE est privatif. Le chauffe-eau a été installé dans un encuvement sous rampant du comble d’accès très difficile à l’arrière du WC.

Nonobstant cette difficulté d’accès, le Tribunal sur le fondement de conclusions de Mme [CA] retient que :

— l’installation, la maintenance et l’entretien du chauffe-eau incombent au propriétaire, soit la SCI ROSES DE FRANCE ;

— la garantie sur ce type de ballon d’eau chaude n’excède pas trois ans et un entretien régulier est nécessaire ;

— il n’y pas eu d’entretien entre l’acquisition du studio par la SCI ROSES DE FRANCE en 2008 et le sinistre de 2016 ;

— les fuites constatées sur la cuve se sont propagées régulièrement au fil des années, entraînant le pourrissement petit à petit des solives et de la structure du plancher.

De plus, lors de l’acquisition du bien par la SCI ROSES DE FRANCE, celle-ci a nécessairement été renseignée sur l’alimentation en eau du studio et partant, sur l’existence du ballon d’eau chaude. Elle ne peut donc utilement arguer du caractère dissimulé de celui-ci.

Enfin, il convient de souligner que selon les conclusions expertales, l’effondrement du plancher s’est produit essentiellement en raison des fuites continues sur le groupe de sécurité et sur la cuve du chauffe-eau. Celles-ci ont en effet engendré peu à peu le pourrissement du plancher et de sa structure jusqu’à provoquer une rupture des solives et donc l’effondrement partiel du plancher. L’état fuyard du ballon est analysé par Mme [CA] comme la cause initiale du sinistre et l’origine principale de l’effondrement.

Il se déduit de ces éléments que la responsabilité de la SCI ROSES DE FRANCE est engagée à un degré élevé qui sera réévalué par le Tribunal à 60% au lieu des 52% retenus dans le rapport d’expertise.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs font valoir sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— des désordres similaires avaient déjà été observés et un effondrement partiel du plafond du cabinet dentaire avait déjà eu lieu le 22 avril 1998, l’expertise judiciaire alors réalisée par M. [VK] ayant révélé le pourrissement des solives en lien avec les installations sanitaires;

— Mme [CA] a détaillé très précisément l’origine des désordres ;

— s’agissant du syndicat des copropiétaires, celui-ci ne pouvait pas ignorer depuis 2002, en raison de la précédente expertise de M. [VK], l’état des solives du plancher du comble et le risque d’infiltration ;

— il ne pouvait pas non plus ignorer l’irrégularité des installations sanitaires et leur raccordement à la colonne commune sans autorisation, ni les fuites et l’état de dégradation au niveau du palier du local des docteurs [WM] ;

— l’absence de prévention et d’entretien des parties communes est patente ;

— au regard du règlement de copropriété, toute la structure du plancher du comble est une partie commune.

Ils ajoutent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut aussi être retenue sur le fondement de l’article 1242 alina 1er du code civil en tant que “gardien de l’immeuble”;

La SCI ROSES DE FRANCE soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’indivision [YC]-[G] fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du

10 juillet 1965, ainsi qu’en tant que gardien de l’immeuble au titre de l’article 1242 alinéa 1 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ressort du règlement de copropriété que seuls les lots 2 et 3 du bâtiment A, tous deux situés au rez de chaussée, ont la possibilité que soit exercée en leur sein une activité professionnelle, les autres lots étant a contrario des lots à usage exclusif d’habitation. Ainsi, en concluant un bail exclusivement professionnel avec la SCM des Docteurs [WM], l’indivision [YC]-[G] a violé délibérément le règlement de copropriété. De leur côté, les Docteurs [WM] ne peuvent prétendre qu’ils ignoraient les dispositions du règlement de copropriété, un locataire ne pouvant pas être dispensé de respecter l’organisation collective de l’immeuble, la jurisprudence jugeant de manière constante que le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Il s’ensuit que c’est à leurs risques et périls que les Docteurs [WM] ont exercé de manière illicite leur activité de cabinet dentaire dans le local qu’ils avaient pris à bail.

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que les consorts [WM] ont généré leur propre préjudice en donnant congé à leur bailleur dès le

20 septembre 2016 alors que celui-ci était tenu, aux termes de l’arrêté de péril

du 26 août 2016, d’assurer leur relogement. Il ajoute enfin que les demandeurs ont choisi d’abandonner leur patientèle locale pour aller exercer leur activité à [Localité 40].

Sur les origines des désordres et pour répondre aux moyens des demandeurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ressort du rapport de M. [VK] qu’à la suite du sinistre ayant justifié sa mission, il a été procédé à la remise en état des poutres, solivages et planchers, ces travaux ayant été réalisés entre le 30 octobre et le 9 novembre 2000 par l’entreprise TCR sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble pour un montant de 11.447,72 euros financé par le syndicat des copropriétaires. Il apparaît ainsi que les désordres alors constatés sur les planchers des combles avaient été traités de sorte qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée.

La société GAN reprend les moyens du syndicat des copropriétaires et fait valoir que les locaux ont été donnés à bail aux demandeurs à titre strictement professionnel alors que le règlement de copropriété précise que seuls les lots N°2 et 3 situés au rez de chaussée sont autorisés à accueillir une activité professionnelle, les autres lots étant à usage exclusif d’habitation.

Au cas d’espèce, s’agissant du moyen tiré d’un exercice professionnel contraire au règlement de copropriété, il ressort des pièces versées aux débats que les Docteurs [WM] exerçaient leur activité depuis 1997 et que la copropriété en était informée, Mme [G] ayant demandé à ce que le point soit porté à l’ordre du jour d’une assemblée générale dès le début du bail. Les demandeurs et l’indivision [YC]-[G] ajoutent à ce sujet que le lot N°5 était exploité à usage professionnel dès la mise en copropriété sans qu’aucune contestation ne soit émise par le syndicat des copropriétaires. Si celui-ci peut aujourd’hui faire valoir que son silence n’était pas créateur de droit, il ne peut toutefois utilement arguer de cet usage professionnel pour s’exonérer de ses responsabilités, d’autant plus que ledit exercice professionnel n’a joué absolument aucun rôle dans le sinistre survenu en 2016. Au surplus et ainsi que le fait valoir l’indivision [YC]-[G], l’interdiction édictée par le règlement de copropriété ne porte que sur les activités commerciales ce qui ne saurait être étendu aux activités professionnelles libérales de nature civile. Le moyen sera donc écarté.

Le règlement de copropriété définit comme parties communes la charpente, les poutres, les solives, les planchers, les branchements, les tuyaux de chute EU/EV et canalisations d’eau.

Il ressort du rapport d’expertise que :

— des infiltrations au niveau du 2ème étage avaient été signalées au syndic et au syndicat des copropriétaires à la suite de fuites provenant du studio de la

SCI ROSES DE FRANCE quelques semaines avant l’effondrement ;

— la copropriété avait déjà connu un sinistre en raison de l’explosion d’un ballon d’eau chaude dans le comble ayant percé le plafond du cabinet dentaire le

22 avril 1998 et ce sinistre avait donné lieu à une expertise judiciaire de 2000

à 2002 menée par M. [VK] ;

— cette expertise avait révélé la fragilité de la structure du plancher du comble et le pourrissement progressif du plancher lié à des infiltrations lentes ;

— les constatations sur la chute d’évacuation commune des combles (EU+EV) montrent que cette chute en fonte (partie commune) présente un raccord qui n’est plus étanche et que la tête de la chute de fonte est très dégradée : elle est totalement corrodée, poreuse et légèrement fissurée de sorte qu’elle n’est plus étanche. Cette absence d’étanchéité de la chute maintient la tête de cette fonte en permanence humide ce qui dégrade lentement mais de manière continue le bois du plancher en aggloméré et le bois des solives, situation pouvant engendrer l’effondrement du plancher.

L’expert précise en l’état de ces constatations que l’effondrement du plancher est lié aux fuites sur le groupe de sécurité et sur la cuve du chauffe-eau mais également à l’état fuyard de la tête de la chute d’évacuation en fonte.

A l’issue des investigations de Mme [CA], il apparaît que ce sont toutes les fontes (parties communes) enfermées dans la hauteur du plancher du comble qui sont très corrodées.

Dans ce contexte, Mme [CA] a analysé les relevés des dépenses de copropriété entre 2011 et 2016 et il apparaît qu’aucune dépense ne correspond à des travaux de remise en état pourtant nécessaires ou à un audit des installations défectueuses.

En tout état de cause, il sera rappelé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité sans faute.

Au cas d’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la cause du sinistre réside essentiellement dans les fuites du chauffe-eau de la SCI ROSES DE FRANCE mais aussi dans l’état fuyard de la tête de la chute d’évacuation collective en fonte qui a favorisé le pourrissement de l’aggloméré et des solives.

Dans ces conditions la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à un degré dont la proportion sera souverainement évaluée par le Tribunal à 25%, l’estimation de l’expert se trouvant donc homologuée sur ce point.

Sur la responsabilité de L’AGENCE SAINT-PIERRE

Les demandeurs font valoir que :

— l’Agence Saint Pierre était déjà le syndic de l’immeuble lors du sinistre de 1998 et ne pouvait ignorer, au moins depuis l’expertise de 2000, l’état de pourrissement des solives, l’existence de travaux de plomberie irréguliers et les fuites successives ;

— Mme [CA] retient qu’un audit des installations aurait permis d’éviter le sinistre ; or, le syndic n’a pas mis en garde le syndicat des copropriétaires et n’a pas soumis à l’assemblée générale des copropriétaires la nécessité de faire un audit ;

— le syndic est donc responsable pour avoir manqué à son devoir d’information et de conseil mais aussi sur le fondement de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il appartenait au syndic de recommander au syndicat des copropriétaires de faire procéder à un audit technique et qu’il a manqué aux obligations mises à sa charge par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’indivision [YC]-[G] fait valoir que L’AGENCE SAINT PIERRE, bien que connaissant l’état de l’immeuble, n’a pas donné suite aux demandes d’intervention et de travaux de certains copropriétaires.

La société AGENCE SAINT PIERRE fait valoir que :

— l’expert ne donne pas d’explication sur les motifs justifiant les variations dans les pourcentages de responsabilité imputés au syndic à savoir 12,5% dans la Note aux parties N°7, puis 25% dans le pré-rapport puis 17% dans le rapport

final ;

— ainsi que l’a justement rappelé Mme [CA], le syndic n’a eu aucune action directe pouvant expliquer le sinistre d’effondrement du plancher du studio de la société ROSES DE FRANCE ;

— au vu des conclusions du rapport d’expertise, le syndic ne saurait être tenu responsable des fautes commises par la SCI ROSES DE FRANCE en lien avec le ballon d’eau chaude fuyard qui est un équipement privatif ;

— le syndic n’a aucun devoir de conseil à l’égard des copropriétaires quant à l’entretien de leurs parties privatives ;

— le Tribunal ne pourra pas être lié par les conclusions d’ordre juridique de l’expert qui dépassent largement le champ de ses compétences ;

— l’entretien des parties privatives de l’immeuble incombait uniquement à la SCI ROSES DE FRANCE ; par conséquent, le syndic n’a pas failli dans sa mission qui est d’assurer la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble, les parties communes de l’immeuble ayant été parfaitement bien conservées ;

— les désordres résultent uniquement d’un défaut d’entretien de parties privatives et d’installations privatives non conformes ;

— le syndic n’avait aucune connaissance des installations privatives défectueuses de la SCI ROSES DE FRANCE et a découvert le problème lorsque le sinistre est survenu mais pas avant ;

— la preuve n’est pas apportée que l’expert judiciaire de 2002 aurait réclamé des travaux de confortation du plancher et l’effondrement s’est produit en 2016 soit 14 ans après ce qui démontre qu’il n’y avait pas d’urgence absolue à entreprendre les travaux.

La SCI ROSES DE FRANCE fait valoir que la responsabilité du syndic est engagée au titre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Au cas d’espèce, le syndic ne justifie d’aucune diligence particulière alors qu’il ne pouvait ignorer l’état défectueux des parties communes de l’immeuble et les défauts d’étanchéité constatés.

En effet, il est constant que l’AGENCE SAINT PIERRE était syndic de l’immeuble depuis de nombreuses années et notamment lors de l’expertise de M. [VK] à laquelle elle était partie. Or, celle-ci avait mis en évidence la vétusté de la structure. Au surplus, Mme [CA] retient qu’un audit aurait permis d’éviter le sinistre.

Dans ce contexte, le syndic ne justifie pas d’une quelconque mise en garde ou conseil au syndicat des copropriétaires ni d’avoir suggéré de procéder à un audit de la structure.

Il a donc manqué à ses obligations d’information et de conseil et s’est abstenu de porter à l’ordre du jour des assemblées générales des résolutions relatives aux travaux à envisager.

Sa responsabilité se trouve ainsi engagée dans une proportion que le Tribunal évalue souverainement à 15%.

Sur la responsabilité de M. [MU]

L’expert relève que M. [MU], en sa qualité d’occupant, même à titre gratuit, se devait de veiller à la bonne conservation des lieux prêtés et demander à son propriétaire de s’assurer du bon fonctionnement des installations mises à disposition. Il ajoute que son attention aurait dû être attirée sur une production d’eau chaude insuffisante, signe du caractère défectueux du ballon d’eau chaude.

La société MACIF, assureur de M. [MU] au titre d’un contrat Multigarantie vie privée, fait valoir qu’aucune obligation d’entretien d’un ballon d’eau chaude électrique ne pèse sur le locataire.

Il ressort du rapport d’expertise que la fuite ancienne du ballon d’eau chaude “ne pouvait être constatée car le ballon était encloisonné dans l’encuvement”. L’insuffisance de production d’eau chaude n’apparaît pas suffisament caractérisée et en tout cas est insuffisante à établir une négligence fautive de

M. [MU].

En tout état de cause l’entretien du ballon d’eau chaude incombe au propriétaire.

Compte tenu de ce qui précède, la responsabilité de M. [MU] sera écartée, le Tribunal considérant qu’il n’y a pas lieu de retenir l’avis de

Mme [CA] sur ce point précis. En conséquence, les demandes dirigées

contre M. [MU] et son assureur la société MACIF seront rejetées.

Sur la responsabilité de Mme [T]

Mme [T] fait valoir qu’en l’état des constatations expertales, le lien de causalité entre les défauts relevés et l’évènement déclencheur de l’effondrement est particulièrement ténu voire infime.

De fait, Mme [CA] évoque dans son rapport une petite fuite récente entre le PVC et la gaine souple du WC ainsi que des dégradations très locales et de faible importance.

L’expert indique en effet que du côté du logement de Mme [T], il ne constate pas de fuite sur le réseau d’eau mais une petite fuite entre le PVC et la gaine du WC après avoir tiré la chasse, cette petite fuite n’ayant pas été constatée auparavant.

Il est ainsi avéré que la fuite sur l’évacuation en PVC des WC est minime et récente.

De plus l’expert relève des dégradations très localisées des joints de carrelage de la salle de bain.

Il est aussi constaté, après retrait de la baignoire, que le plancher d’origine a été conservé et n’est pas atteint par l’humidité et que, si le plancher en aggloméré posé sur le plancher d’origine présente des traces d’humidité et de moisissures au droit des joints de carrelage dégradés, le bas du mur mitoyen avec le studio de la SCI ROSES DE FRANCE ne présente pas de désordres apparents, alors même que du côté du studio de la SCI ROSES DE FRANCE, l’entrait de la ferme a été très attaqué par les infiltrations et l’humidité contenues dans le plancher du studio.

Dans ces conditions, le rôle causal des quelques désordres constatés chez Mme [T] doit être écarté et la très légère aggravation de la situation évoquée par l’expert apparaît elle même insuffisamment caractérisée. Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter la responsabilité de Mme [T], les conclusions de l’expert n’étant pas, sur ce point, homologuées par le Tribunal.

Sur la responsabilité de l’indivision [YC]-[G]

Il sera rappelé à titre liminaire que Mme [EK] [YC]-[G] avait consenti le bail professionnel par acte du 14 mars 1997 au Docteur [WM], aux droits duquel était venu par avenant de renouvellement du 31 juillet 2018 la SCM des docteurs [WM]. Mme [YC]-[G] et Mme [AE] [N] sont décédées.

L’indivision [YC]-[G] constituée de Mme [V] [AV] M.[H] [G] et M.[SO] [K] vient aux droits de Mme [EK] [G].

M.[SO] [K] vient aux droits de Mme [AE] [N].

Pour la commodité de l’exposé, l’ensemble constitué de Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K], sera dénommé “l’indivision [YC]-[G]”

Les demandeurs font valoir, en cas de nullité du bail que leur a consenti Mme [G] en 1997, que la bailleresse doit voir sa responsabilité engagée.

Aucune nullité du bail professionnel n’étant prononcée, ni même demandée, il s’ensuit que la demande de voir engager la responsabilité de l’indivision [YC]-[G] à ce titre n’a pas lieu d’être accueillie.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’action des consorts [WM] n’aurait pas été causée si Mme [YC]-[G] n’avait pas loué son lot à un cabinet dentaire en violation du règlement de copropriété.

L’indivision [YC]-[G] fait valoir que si le règlement de copropriété interdit à tout copropriétaire d’exercer une activité commerciale “dans d’autres locaux que ceux pouvant actuellement être affectés à l’usage commercial”, il ne prohibe pas l’exercice d’activités libérales, par nature civiles. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires était informé depuis plusieurs décennies de l’exercice d’un cabinet dentaire dans les locaux et que, dès l’origine de la copropriété en 1957, le Lot N°5 était affecté à un usage professionnel de bureau.

Il a été répondu sur ces points (voir le paragraphe sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires), le Tribunal écartant le moyen tiré de l’usage du Lot N°5 non conforme au règlement de copropriété. Il s’en déduit que le rapport d’expertise sera homologué en ce qu’il conclut à l’absence de responsabilité de l’indivision [YC]-[G].

B – SUR LA RÉPARATION DES PRÉJUDICES

Sur le préjudice des consorts [WM]

Sur le préjudice économique

Les demandeurs font valoir qu’à la suite du sinistre, ils n’ont plus été en mesure de poursuivre leur activité avec de nombreuses conséquences. Ils ont fait chiffrer leur préjudice financier par M. [R], expert comptable, dont le rapport déposé le 12 septembre 2016 conclut à un préjudice financier se situant entre 366.000 et 512.000 euros.

Le rapport de Mme [CA] qui s’est adjoint un sapiteur financier en la personne de M. [PZ], conclut à un préjudice financier de 351.459 euros.

Les consorts [WM] font valoir que M. [PZ] a établi une estimation de la valeur de la patientèle qui atteint la valeur basse retenue par M. [R] et demandent que soit retenu le montant fixé par l’expert judiciaire qui correspond à la fourchette basse de leur préjudice.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance que les demandeurs n’apportent pas la preuve que le transfert d’activité était nécessaire ou qu’ils auraient tenté de céder leur patientèle à un confrère Versaillais.

L’AGENCE SAINT PIERRE estime que les consorts [WM] n’étaient pas autorisés à exercer leur activité dans les locaux qu’ils occupaient. Elle fait aussi valoir qu’il a été proposé aux demandeurs de mettre en place un escalier permettant un accès direct au cabinet. Elle ajoute qu’ils ont pris l’initiative de résilier leur bail et que le transfert de leur activité à Paris démontre que leur déménagement n’est pas lié au sinistre mais constitue un effet d’aubaine, argument que reprend la SCI ROSES DE FRANCE. Enfin, elle fait valoir qu’ils doivent assumer les conséquences de leur choix de ne pas avoir souscrit une assurance perte d’exploitation, argument également repris par la SCI ROSES DE FRANCE.

La société GAN critique quant à elle le mode de calcul du sapiteur et fait valoir que si la patientèle devait être évaluée à 240.000 euros, les demandeurs ont retrouvé des actifs pour 140.000 euros du fait du rachat du cabinet parisien de sorte que la perte d’actif doit plutôt être évaluée à 100.000 euros.

A titre préalable, il a déjà été répondu au moyen concernant l’exercice d’une activité contraire au règlement de copropriété et il sera renvoyé sur ce point au paragraphe traitant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Quant à l’argument tiré du refus des consorts [WM] d’accepter la proposition d’un accès à leur Cabinet dentaire par un escalier indépendant, il devra lui aussi être écarté, le rapport d’expertise indiquant très clairement qu’à la suite du sinistre l’accès au cabinet dentaire était devenu impossible tant pour les praticiens que pour leurs patients, une solution d’accès autre que par la cage d’escalier n’étant pas envisageable pour des raisons de sécurité. Il est précisé à ce sujet en réponse à un Dire que si techniquement il n’était pas impossible de créer un autre accès au Cabinet par l’extérieur, la possibilité d’un accord des services de l’urbanisme était extrêmement faible.

En ce qui concerne l’absence d’assurance pertes d’exploitation, l’AGENCE SAINT PIERRE et la SCI ROSES DE FRANCE échouent à établir son caractère fautif de sorte que le moyen ne pourra qu’être écarté.

Mme [CA] précise que, ne pouvant plus exercer leur activité à [Localité 29] en dépit de leurs recherches, les Docteurs [WM] ont choisi de reprendre un Cabinet dentaire à [Localité 40]. A cet égard et s’agissant du moyen développé selon lequel il n’est pas justifié de la nécessité d’un transfert de l’activité à [Localité 40], il est répondu par Mme [CA] que le type de local correspondant à l’activité, en dehors de bâtiments très récents ou neufs, est pratiquement impossible à trouver. De plus les demandeurs communiquent une attestation de M. [Y], Chirurgien dentiste, selon laquelle il les a accompagnés dans leur recherche d’un nouveau Cabinet à [Localité 29] laquelle s’est avérée infructueuse.

Mme [CA] expose par ailleurs que le préjudice économique réclamé par les Docteurs [WM] doit être analysé du point de vue comptable et financier par un spécialiste et avoir fait appel à un sapiteur expert-comptable et commissaire aux comptes inscrit sur la liste de la cour d’appel de Versailles en la personne de

M. [PZ]. Celui-ci a analysé :

— la perte d’exploitation et la perte de marge,

— les coûts induits,

— la perte de patientèle.

M. [PZ] a fixé le préjudice économique à un montant total de 351.459 euros ventilé à hauteur de 171.527 euros pour la SELARL [Z] [WM] et 164.758 euros pour la SELARL [ZI] [WM] outre 15.174 euros pour les coûts induits.

En l’état de ces observations, les parties n’apportent pas d’arguments de nature à invalider l’estimation de M. [PZ] qui sera homologuée.

Le préjudice économique global des demandeurs sera en conséquence fixé à 351.459 euros.

Sur le préjudice personnel des Docteurs [WM]

Les Docteurs [WM] font valoir que les conséquences du sinistre ont été très lourdes, ayant dû emprunter précipitamment une somme de 60.000 euros et vendre leur maison en catastrophe. Ils ajoutent que le coup a été si rude que Mme [WM] en a subi des conséquences au niveau de sa santé.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le lien de causalité n’est pas établi entre le sinistre et la vente du logement des consorts [WM] et qu’il en est de même en ce qui concerne le problème de santé auquel a dû faire face Mme [WM].

Les autres parties n’ont pas formulé de développements spécifiques en ce qui concerne le préjudice personnel des demandeurs.

L’expert judiciaire confirme la réalité des emprunts, estime insuffisamment argumentée la demande concernant la vente du logement versaillais des Docteurs [WM] et relève que selon le certificat médical produit, le cancer du sein de Mme [WM] peut très bien avoir trouvé son origine dans le stress important qui a suivi le sinistre, la perte d’activité professionnelle et la gestion de la situation pour retrouver au plus vite une activité.

Ces termes ne permettent pas d’établir un lien de causalité en ce qu’ils évoquent simplement la possibilité que l’origine des problèmes de santé de Mme [WM] se trouve dans le sinistre, ce qui implique a contrario qu’ils peuvent aussi avoir une autre cause.

Le certificat médical évoqué par Mme [CA] ne constitue pas, en tout état de cause, une expertise médicale de nature à établir avec une certitude suffisante au regard des antécédents et de l’état de santé avant et après le sinistre de Mme [WM] un lien de causalité entre le sinistre et son affection.

En l’état de ces éléments, le Tribunal estime que la preuve du lien de causalité entre le sinistre et les préjudices invoqués n’est pas apportée par les Docteurs [WM]. Il n’est ainsi pas justifié d’un préjudice personnel distinct de celui déjà indemnisé au titre du préjudice économique et la demande sera rejetée.

Sur les préjudices de M. et Mme [M] et [B] [J] [I]

Aux termes de leurs conclusions d’intervention volontaire, M. et Mme [J] [I] exposent qu’ils sont propriétaires d’un appartement et d’un studio destinés à la location dans l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 29]. Ils expliquent qu’après la réalisation des travaux dans les parties communes, ils ont récupéré leurs appartements dans un état catastrophique, ce qui a nécessité d’importants travaux de remise en état, la location du bien n’étant possible que depuis le mois de septembre 2023. Ils contestent à cet égard l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle leurs logements pouvaient être remis en état dès la levée de l’arrêté de péril le 27 avril 2021. Ils demandent encore l’indemnisation des allers et retours qu’ils ont dû effectuer depuis leur résidence principale en Bretagne (480 euros) ainsi que 10.000 euros au titre des frais engagés pour la remise en état des appartements. A ce titre et pour répondre au moyen du syndicat des copropriétaires qui indique avoir déjà financé l’essentiel des travaux des parties privatives, ils arguent qu’il suffit de se reporter au rapport d’expertise pour constater que ces travaux ne concernent que les parties impactées principalement par l’effondrement.

Les syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les époux [J] [I] font courir leur préjudice de perte de loyers sur l’appartement bien au delà de la levée de l’arrêté de péril imminent ;

— si les travaux de remise en état ont subi des retards, c’est en raison de la non conformité de leur chaudière et des installations sanitaires de leur studio ;

— les frais de relogement des locataires de l’appartement du 2ème étage ne sont pas justifiés par des pièces ;

— la demande au titre des frais de déplacement n’est pas justifiée, le fait pour les époux [J] [I] d’avoir établi leur résidence principale loin de [Localité 29] étant un choix personnel ;

— ils ne justifient pas du bien fondé de leur demande au titre des travaux de remise en état de leurs appartements dès lors que leurs assurances sont sans doute intervenues à ce titre et que le syndicat des copropriétaires a lui-même pris en charge l’essentiel des travaux.

La SCI ROSES DE FRANCE et l’AGENCE SAINT PIERRE n’ont pas fait valoir de moyens spécifiques au sujet des demandes des époux [J] [I].

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [J] [I] produisent

un contrat de location consenti à M. et Mme [F] entre le 1er janvier 2014 et

le 1er janvier 2015 pour un montant de 1.100 euros HT/HC, un bail consenti

à M. [A] à compter du 16 avril 2016 pour une durée de 3 ans et pour un loyer de 560 euros et des justificatifs de relocation de M. [A] aux frais de

M. et Mme [J] [I] pour un montant de 900 euros par mois.

Ils versent aussi aux débats une attestation de leur part datée du

4 septembre 2016 selon laquelle ils certifient que M. et Mme [F] ont

été leurs locataires depuis décembre 2015 jusqu’à aujourd’hui et qu’ils ont régulièrement acquitté leur loyer de 1.100 euros par mois et 40 euros de charges.

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que :

— les deux appartements étaient en location à la date du sinistre ;

— le préjudice financier incluant la perte de loyers du 22 août 2016 au

31 décembre 2021 sur la base d’un loyer de 1.100 euros pour l’appartement

et de 560 euros pour le studio, les frais de relogement des locataires à hauteur de 2.000 euros pour l’appartement et 1.800 euros pour le studio et les déplacements depuis la Bretagne s’élève à 110.373 euros. Les factures afférentes aux frais de relogement des locataires ont été communiquées.

Cependant, cette évaluation de la perte locative arrêtée au mois de décembre 2021 n’apparaît pas justifiée et la demande des consorts [J] [I] courant jusqu’en septembre 2023 ne l’est pas davantage. Ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, l’état de péril a été levé par arrêté du

27 avril 2021. De plus, il est versé aux débats un courrier du 11 mars 2021

de M. [E], architecte DPLG répondant aux questions posées par l’expert dans sa note aux parties N°1. Il en résulte que les travaux de remise en état des parties privatives pourront être achevées à la mi-avril 2021. Le même courrier précise, s’agissant de l’appartement et du studio, d’une part que la chaudière ne pourra pas être installée car elle correspond à des normes anciennes et que la repose des équipements sanitaires dans le studio est impossible en raison de la plomberie non conforme.

Le syndicat des copropriétaires apparaît donc bien fondé à faire valoir que les retards éventuellement rencontrés dans la remise en état des logement depuis la levée de l’arrêté de péril sont imputables aux installations défectueuses des époux [J] [I].

Au regard de ces éléments, le préjudice locatif doit être arrêté au mois d’avril 2021 ce qui conduit à retenir une perte locative de 63.800 euros pour l’appartement et de 32.480 euros pour le studio, soit un total de 96.280 euros.

Il apparaît ainsi suffisamment établi que les époux [J] [I] ont subi un préjudice s’analysant en la perte de chance de louer leurs biens.

À cet égard, il convient de rappeler que la perte d’une chance, en ce qu’elle prive la victime d’une éventualité favorable, constitue un préjudice indemnisable, dès lors que cette chance est réelle et sérieuse. La réparation porte sur la chance perdue et il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne saurait être égale à la valeur de l’avantage qui aurait découlé de cette chance si elle s’était réalisée mais représente une fraction de cet avantage, proportionnelle à la probabilité que cette chance avait de se réaliser. Elle doit être évaluée en l’espèce et compte tenu de l’ampleur des désordres à 95% de la somme de 96.280 euros soit 91.466 euros.

Il convient d’y ajouter la somme de 3.080 euros au titre du relogement des locataires validée par l’expert.

Sur les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, le syndicat des copropriétaires produit uniquement des devis au soutien de son affirmation selon laquelle il a déjà pris en charge les travaux. De plus, lesdits devis sont établis au nom de Mme [J]. Il est donc justifié de faire droit à la demande formulée au titre du préjudice matériel, les époux [J] [I] produisant des factures prouvant qu’ils avaient réalisé des travaux de remise en état de leurs biens en 2014 et 2016 et l’expert ayant évalué les coûts des travaux nécessaires à 16.126,94 euros pour l’appartement et 2.244,81 euros pour le studio. Il sera donc fait droit à la demande formulée à ce titre à hauteur de 10.000 euros.

En revanche, il n’est produit aucun justificatif en ce qui concerne les trajets des époux [J] [I] et la somme de 480 euros réclamée à ce titre sera donc écartée.

Sur les préjudices de Mme [TV] [C]

Mme [C] intervient volontairement à la procédure, son action ayant pour objet d’obtenir l’indemnisation de son préjudice, conséquence de l’effondrement qui lui a interdit de louer son appartement situé au dernier étage de l’immeuble. Elle précise qu’à la suite de l’arrêté municipal de péril, l’accès au 3ème étage a été interdit et que depuis lors, elle est dans l’impossibilité de louer à nouveau son appartement compte tenu de la mise en oeuvre des travaux dans les parties communes. Elle fait valoir qu’ayant prêté son appartement à sa fille et devant le récupérer courant 2017, son préjudice locatif court à compter de juin 2017. Elle s’en remet à la valeur locative retenue par l’expert à savoir 1.150 euros par mois et chiffre en conséquence son préjudice à 82.800 euros.

Elle ajoute qu’elle a également répondu aux appels de fonds du syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux de réparation de l’immeuble et devra en obtenir le remboursement.

L’AGENCE SAINT PIERRE fait valoir que Mme [C] ne justifie pas de sa perte locative, tandis que le syndicat des copropriétaires lui reproche de faire courir celle-ci au delà de la levée de l’arrêté de péril intervenue le 27 avril 2021. A ce titre, il rappelle que l’appartement de la demanderesse n’a subi aucun dommage. Il argue que le fait qu’il pouvait subsister des travaux en parties communes n’empêchait pas la relocation dès lors que l’arrêté de péril était levé, la preuve étant que les copropriétaires occupants avaient regagné l’immeuble dès sa mise en sécurité. Il souligne que dans ces conditions, il convient, en reprenant le calcul de l’expert, de déduire les 8 mois s’étant écoulés depuis le mois de décembre 2021 de sorte que l’indemnisation ne saurait excéder 63.250 euros correspondant à 1.150 x 55 mois (63 – 8 mois).

Au cas d’espèce, force est de constater que Mme [C], qui reconnaît elle même que son appartement n’a pas été endommagé, ne justifie pas de l’impossibilité de le relouer à compter de la levée de péril arrêtée au 27 avril 2021 par la Ville de [Localité 29].

Il convient donc de fixer la période du préjudice de jouissance à 47 mois

(juin 2017 à avril 2021) d’où un montant de 54.050 euros.

Il apparaît ainsi établi que Mme [C] a subi un préjudice s’analysant en la perte de chance de louer son bien.

À cet égard, il convient de rappeler que la perte d’une chance, en ce qu’elle prive la victime d’une éventualité favorable, constitue un préjudice indemnisable, dès lors que cette chance est réelle et sérieuse. La réparation porte sur la chance perdue et il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne saurait être égale à la valeur de l’avantage qui aurait découlé de cette chance si elle s’était réalisée mais représente une fraction de cet avantage, proportionnelle à la probabilité que cette chance avait de se réaliser. Elle peut être évaluée en l’espèce à 95% de la somme de 54.050 euros soit 51.347,50 euros.

Il ne saurait en revanche être fait droit à la demande de Mme [C] au titre du remboursement des charges dans la mesure où la demanderesse est tenue, en sa qualité de copropriétaire, de participer aux frais d’entretien et de remise en état des parties communes de l’immeuble et c’est à cet égard à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait remarquer que la somme réclamée par Mme [C] comprend outre les appels travaux les appels provisionnels de charges pour lesquels elle ne saurait demander un remboursement et que toute somme perçue par le syndicat des copropriétaires à l’issue de la procédure en remboursement des travaux qu’il a réalisés pour remettre les parties communes en état à la suite du sinistre sera répartie entre les copropriétaires à raison de leurs tantièmes.

Sur les préjudices de Mme [GV] [T]

S’agissant du préjudice locatif, il sera rappelé qu’il n’est justifié d’aucun dégât directement occasionné par le sinistre dans l’appartement de Mme [T], l’expert ayant constaté lors de sa première visite le bon état apparent de la salle de bains. Certes l’expert a procédé à la dépose de la baignoire pour effectuer ses constatations mais cette circonstance ne permet pas de justifier de la persistance de l’impossibilité de remettre le logement en location au delà de la levée de péril. A cet égard, le moyen repris par le syndicat des copropriétaires sera accueilli et la période de trouble de jouissance doit en conséquence être fixée de septembre 2016 à avril 2021 (56 mois).

Sur la base d’un loyer de 665 euros par mois pour son studio tel que validé par l’expert, la perte locative totale s’élèverait donc à 32.240 euros.

Mme [T] ayant subi un préjudice s’analysant en la perte de chance de louer son bien, il convient de rappeler que la perte d’une chance, en ce qu’elle prive la victime d’une éventualité favorable, constitue un préjudice indemnisable, dès lors que cette chance est réelle et sérieuse. La réparation porte sur la chance perdue et il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne saurait être égale à la valeur de l’avantage qui aurait découlé de cette chance si elle s’était réalisée mais représente une fraction de cet avantage, proportionnelle à la probabilité que cette chance avait de se réaliser. Elle peut être évaluée en l’espèce à 95% de la somme de 32.240 euros soit 30.628 euros.

Il convient d’ajouter à cette somme les frais engagés pour le relogement de la locataire de Mme [T], justifiés par une attestation de celle-ci et validés par l’expert à hauteur de 1.946 euros ainsi que 201,70 euros de frais de transport justifiés.

Mme [T] fait encore valoir que compte tenu du risque de surcharge sur le plancher ancien relevé en page 91 du rapport d’expertise, elle a dû entreprendre des travaux dans son appartement pour l’allégement du sol, le tout pour un montant de 18.000 euros. Elle précise à cet égard que ces travaux ont nécessité la reprise de la totalité du sol, la dépose de la cuisine et la reprise des peintures.

Cependant, l’allègement du sol a été uniquement suggéré par l’expert. De plus, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, l’éventuelle surcharge du plancher de Mme [T] est dénuée de tout lien avec le sinistre. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande et ce d’autant moins que Mme [T] ne produit qu’un devis, ce qui n’établit pas la réalité des travaux, et que ce devis inclut la remise à neuf de sa cuisine ainsi que la rénovation de son appartement. A noter aussi à titre surabondant que dans son courrier du 11 mars 2021,

M. [E] précise que l’appartement de Mme [T] est dès maintenant sécurisé puisque le plancher est reconstruit.

Sur les préjudices de l’indivision [YC]-[G]

L’indivision [YC]-[G] fait valoir que son préjudice au titre de la perte des loyers a certes duré jusqu’à l’arrêté de levée de péril du 27 avril 2021 mais s’est prolongé au delà de cette date jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état des locaux en juin 2022.

Aucune pièce de nature à justifier de l’achèvement des travaux de remise en état en juin 2022 n’est versée aux débats par l’indivision [YC]-[G].

Dans ces conditions il y a lieu de fixer la période d’évaluation du préjudice pour la période de septembre 2016 à avril 2021sur la base d’un loyer mensuel moyen de 2.055 euros tel que retenu par l’expert, soit au total 119.190 euros.

Au cas d’espèce la perte de chance de louer les locaux sera fixée à 95% de cette somme soit 113.230 euros.

L’indivision [YC]-[G] fait encore valoir qu’à la suite du sinistre, des réparations à hauteur de la somme de 37.709,15 euros se sont avérées nécessaires dans l’immeuble et qu’elle a avancé le coût des travaux, Mme [EK] [G] ayant contracté un prêt de 40.191,81 euros remboursable sur

10 ans. Elle ajoute que l’appel de charge a été réglé par Mme [EK] [G] ainsi qu’il ressort des appels de charges et comptes récapitulatifs de gestion.

Cependant, l’appel travaux versé aux débats fait apparaître que la somme de 37.709,15 euros correspond à la quote part de l’indivision [YC]-[G].

Il sera donc simplement rappelé que cette dernière est tenue en sa qualité de copropriétaire de participer aux frais d’entretien et de remise en état des parties communes de l’immeuble et que toute somme perçue par le syndicat des copropriétaires à l’issue de la procédure en remboursement des travaux qu’il a réalisé pour remettre les parties communes en état à la suite du sinistre devra être répartie entre les copropriétaires à raison de leurs tantièmes.

Sur les préjudice de la SCI ROSES DE FRANCE

La SCI ROSES DE FRANCE s’estime bien fondée à réclamer la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de l’AGENCE SAINT PIERRE à lui payer la somme de 45.824 euros pour son préjudice de jouissance et matériel outre 1.176, 77 euros au titre des honoraires d’architecte soit au total

47.000,77 euros. Elle fait valoir qu’elle n’a pas pu jouir de son studio d’une superficie de 10,64 mètres carrés et d’une valeur locative de 36,91 euros le mètre carré par mois. Elle demande aussi la réparation des dommages causés par le sinistre et sollicite la garantie de l’assureur de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires résiste à ces demandes en faisant valoir que l’expert a retenu la responsabilité majeure de la SCI ROSES DE FRANCE dans la survenance du sinistre. L’AGENCE SAINT PIERRE et le GAN n’ont pas conclu sur ce point.

La SCI ROSES DE FRANCE étant reconnue comme ayant une part déterminante de responsabilité dans la survenance du sinistre, elle apparaît mal fondée dans sa demande visant à ce que les conséquences de celui-ci soient prises en charge par le syndicat des copropriétaires, le syndic et l’assureur de la copropriété. En tout état de cause, compte tenu de la part de responsabilité reconnue en ce qui la concerne, elle ne saurait utilement demander la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de l’AGENCE SAINT PIERRE à l’indemniser de sa perte de loyers, étant d’ailleurs rappelé que le studio était occupé à titre gratuit par le fils de son gérant de sorte qu’aucun préjudice locatif n’apparaît caractérisé en l’espèce.

C – SUR LES APPELS EN GARANTIE

Sur la garantie du GAN, assureur de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires précise avoir souscrit une police d’assurance multirisques immeuble auprès du GAN qui couvre à la fois les dommages aux biens et sa responsabilité civile. Il fait valoir qu’en l’espèce, cette police d’assurance doit être mise en jeu et ce à un double titre dans la mesure où elle couvre les dommages consécutifs à un effondrement du bâtiment ainsi que le prévoit son article 16 mais aussi les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut encourir à l’égard des locataires et occupants et vis à vis des voisins et des tiers. Il argue en conséquence que le GAN devra le garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice des demandeurs, de l’indivision [YC]-[G], des époux [J] [I], de Mme [T] ou de Mme [C]. Pour répondre au moyen du GAN sur la clause d’exclusion de garantie résultant d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, il argue que l’expertise judiciaire souligne que la cause première du sinistre résulte du défaut d’entretien d’un équipement privatif dans le studio de la SCI ROSES DE FRANCE. Il ajoute que l’expert du GAN avait commis une erreur lors du sinistre survenu le

8 juin 2016 en ne préconisant pas d’investigations complémentaires sur la structure des planchers ni la pose d’étais préventifs, mesures qui auraient pu éviter l’effondrement survenu quelques semaines plus tard. Il s’oppose enfin au visa des termes de la police à la distinction entre le traitement des conséquences et le traitement des causes du sinistre qu’il qualifie de nébuleuse.

La société GAN ne conteste pas qu’une police “Multirisques immeuble” a été souscrite auprès d’elle par le syndic de l’immeuble à effet du 12 mai 2014. Elle fait valoir que si l’article 16 des conditions spéciales de la police prévoit bien la garantie des dommages causés par l’effondrement, cette clause comprend un certain nombre d’exclusions parmi lesquelles figurent les dommages dus à un mauvais entretien des bâtiments. Elle argue qu’en l’espèce, l’effondrement de l’ossature du bâtiment consécutive à un mauvais entretien tel que mis en évidence par le rapport de Mme [CA] est exclu du champ contractuel. Pour répondre au moyen du syndicat des copropriétaires sur l’absence de préconisation de pose d’étais, elle fait valoir que l’attention de son expert amiable n’a pas été attirée sur les précédents dommages ayant affecté le bâtiment de sorte que le cabinet ELEX ne pouvait pas soupçonner le pourrissement de la poutre maîtresse, étant rappelé que celle-ci n’était pas accessible. Elle ajoute qu’il y a lieu en tout état de cause de distinguer les conséquences du sinistre pouvant éventuellement être garanties et le traitement des causes du sinistre; elle estime ainsi à minima que le coût de réparation de la charpente et du plancher pour un montant de 91.740 euros est exclu de la garantie.

En l’espèce, l’article 16 susvisé intitulé “Effondrement des bâtiments” dispose :

“Nous garantissons dans les limites fixées au Titre 6 ci-après les dommages matériels directs subis par les biens assurés et causés par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos (sauf s’il s’agit des seules parties mobiles) et du couvert y compris les éléments d’équipement nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée.

Outre les exclusions figurant à l’article 3 des conditions générales et aux présentes conditions spéciales, nous ne garantissons pas :

…

Les dommages dus à un mauvais entretien des bâtiments.”

Aux termes de l’article L113-2 du code des assurances :

“Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré”.

Ainsi que l’a précédemment jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation à propos d’une clause d’exclusion similaire à celle insérée à l’article 16 des conditions spéciales, la clause d’exclusion de garantie ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision. Tel est bien le cas en l’espèce et le moyen du GAN tiré de la clause d’exclusion sera donc rejeté.

L’assureur fait encore valoir qu’il y aurait lieu d’appliquer un coefficient de vétusté ce dont il ne justifie pas.

En conséquence, les moyens opposés par le GAN seront écartés et le Tribunal retiendra qu’il y a lieu pour le GAN de garantir le syndicat des copropriétaires du coût des travaux engagés. A ce sujet, le moyen concernant la distinction entre les causes et les conséquences du sinistre ne saurait être accueilli étant rappelé que la clause prévue au contrat liant les parties garantit les dommages matériels directs subis par les biens assurés et causés par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos (sauf s’il s’agit des seules parties mobiles) et du couvert y compris les éléments d’équipement nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée.

Sont justifiés et validés par l’expert judiciaire au titre des frais préalables aux travaux de remise en état :

— les mesures conservatoires et frais de sécurisation pour un montant total de 14.042,23 euros ;

— les interventions techniques dans le cadre des opérations d’expertise à hauteur de 756,80 euros ;

— les honoraires de maîtrise d’oeuvre pour un montant de 31.952,04 euros ;

— les honoraires de L’AGENCE SAINT PIERRE au titre du suivi et de l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire pour un montant

de 1.500 euros.

En revanche, les honoraires d’avocat de suivi du dossier et de présence à l’assemblée générale extraordinaire réclamés à hauteur de 720 euros relèvent de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sont aussi validés par l’expert les travaux sur la charpente et la réfection du plancher, les travaux ayant été réalisés en 2020 pour un montant

de 98.834 euros. Mme [CA] a jugé satisfaisant le principe général de

remise en état de la charpente et du plancher suivant le devis retenu de l’entreprise CAILLAUD IDF.

Il convient d’ajouter au montant de ces travaux l’assurance dommage-ouvrage et des frais de déplacement de conduites de gaz.

S’agissant des travaux de plomberie, ils ont été validés par l’expert qui estime suivant devis de l’entreprise GANGNEBIEN que la prestation correspond au niveau de la prestation existante sans amélioration.

Enfin, les travaux de remise en état des parties communes et les honoraires d’architecte et du syndic au titre du suivi des travaux seront aussi pris en compte.

Au total c’est la somme de 342.472 euros, déduction faite des honoraires de l’Avocat, que la société GAN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les conditions spéciales de la police contiennent un article 6 prévoyant les responsabilités assurables liées à l’occupation de l’immeuble et couvrant les conséquences pécuniaires que l’assuré peut encourir à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux atteignant les biens assurés à l’égard des locataires ou occupants ou vis à vis des voisins ou des tiers, y compris les copropriétaires pour les dommages matériels et immatériels consécutifs. En conséquence, la société GAN devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la garantie de la société MMA IARD, assureur de l’AGENCE SAINT PIERRE

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, appelée en intervention forcée et en garantie par la société FONCIA MANSART venant aux droits de l’AGENCE SAINT PIERRE, entend reprendre à son compte les observations formulées par son assurée qui conteste une part quelconque de responsabilité dans les désordres.

Elle fait valoir que retenir comme l’a fait Mme [CA] une quote-part de responsabilité au syndic au prétendu motif qu’il existerait de sa part des négligences dans son devoir de conseil et de conservation, de maintenance et d’entretien des parties communes est fortement contestable. Selon elle, il est manifeste que l’expert a outrepassé le champ de sa mission qui doit demeurer purement technique sans émettre d’avis d’ordre juridique.

Pour l’essentiel la société MMA IARD s’associe aux moyens de son assurée selon lesquels dès lors que les désordres ont une origine privative, aucune faute ne saurait lui être imputée.

Elle rappelle, en accord avec l’expert, que le syndic n’a eu aucune action directe pouvant impliquer le sinistre d’effondrement du plancher du studio de la SCI ROSES DE FRANCE.

Elle argue que les origines des désordres résident dans les infiltrations et fuites en provenance des installations privatives de la SCI ROSES DE FRANCE et de Mme [T], le syndic ne disposant d’aucun moyen d’intervention sur les installations privatives. Elle ajoute qu’aucune négligence n’est démontrée dans le traitement des précédents dégâts des eaux, totalement distincts de ceux à l’origine des désordres.

Il a déjà été répondu sur ces points et il sera renvoyé au paragraphe ci-dessus sur les responsabilités.

Outre ces observations la société MMA IARD fait encore valoir que conformément à la police qui la lie à FONCIA MANSART, le montant de la franchise est fixé à 10% du montant du sinistre avec un maximum de 6.000 euros applicable sur le principal et les frais.

Elle rappelle à cet égard qu’en vertu de l’article L112-6 du code des assurances tel qu’interprété par une jurisprudence aujourd’hui constante, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers lésé le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur originaire dont l’application de la franchise contractuelle prévue au contrat.

Au cas d’espèce, la responsabilité de l’AGENCE SAINT PIERRE étant retenue, la société MMA IARD sera condamnée à la garantir des condamnations prononcées à son encontre dans les limites prévues au contrat.

Sur les autres demandes de garantie

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic doit sa garantie, ayant manqué à ses obligations de conseil en tant que mandataire professionnel. Il entend aussi rechercher la garantie de la SCI ROSES DE FRANCE, de M. [MU], de Mme [T] et de l’indivision [YC]-[G].

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que l’origine des dommages provient de parties privatives à savoir le lot de la SCI ROSES DE FRANCE. Il estime d’autre part que la responsabilité du syndic, professionnel de l’immobilier, doit être revue à la hausse par rapport à ce qui a été retenu par l’expert. Il rappelle également au Tribunal que la responsabilité de M. [MU] a été retenue à hauteur de 4% car il ne pouvait ignorer que l’eau chaude du logement était produite individuellement par un ballon d’eau chaude électrique et que la responsabilité de Mme [T] doit être retenue à hauteur de 2% pour négligence dans la maintenance du bon état des joints d’une partie de son carrelage et pour l’absence de réparation de la petite fuite sur l’écoulement de son WC.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires est lui-même condamné au titre de sa part de responsabilité dans la survenance des désordres. Il apparaît dès lors mal fondé à rechercher la condamnation in solidum des autres parties susvisées.

D – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires, le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui succombent, supporteront la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires, le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 aux demandeurs, répartis par moitié entre la SELARL

[Z] [WM] et la SELARL [ZI] [WM].

La SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires, le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront aussi condamnés in solidum à payer au titre de l’article 700 susvisé, une somme de 2.500 euros à Mme [T], Mme [C], l’indivision

[YC]-[G] et M.et Mme [J] [I].

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

Compte tenu de l’ancienneté du litige il n’y a pas lieu de l’écarter comme le demande le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de Madame [TV] [C], Monsieur [M] [J] [I], Madame [B] [J] [I], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] ;

Constate que la société FONCIA MANSART vient aux droits de l’AGENCE SAINT PIERRE ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), l’AGENCE SAINT PIERRE et la SCI ROSES DE FRANCE à payer à la SELARL du Docteur [Z] [WM] les sommes de

171.527 euros et 15.174 euros et à la SELARL du Docteur [ZI] [WM] la somme de 164.758 euros ;

Dit, en ce qui concerne les recours entre les parties, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) sera tenu à hauteur de 25% de ces sommes, que l’AGENCE SAINT PIERRE sera tenue à hauteur de 15% de ces sommes et que la SCI ROSES DE FRANCE sera tenue à hauteur de 60% de ces sommes ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2020, date de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), l’AGENCE SAINT PIERRE et la SCI ROSES DE FRANCE à payer à M. et Mme [J] [I] les sommes de 91.466 euros,

3.080 euros et 10.000 euros ;

Dit, en ce qui concerne les recours entre les parties, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) sera tenu à hauteur de 25% de ces sommes, que l’AGENCE SAINT PIERRE sera tenue à hauteur de 15% de ces sommes et que la SCI ROSES DE FRANCE sera tenue à hauteur de 60% de ces sommes ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), l’AGENCE SAINT PIERRE et la SCI ROSES DE FRANCE à payer à Mme [TV] [C] la somme de 51.347,50 euros ;

Dit, en ce qui concerne les recours entre les parties, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) sera tenu à hauteur de 25% de cette somme, que l’AGENCE SAINT PIERRE sera tenue à hauteur de 15% de cette somme et que la SCI ROSES DE FRANCE sera tenue à hauteur de 60% de cette somme ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), l’AGENCE SAINT PIERRE et la SCI ROSES DE FRANCE à payer à Mme [T] les sommes de 30.628 euros, 1.946 euros

et 201,70 euros ;

Dit, en ce qui concerne les recours entre les parties, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) sera tenu à hauteur de 25% de ces sommes, que l’AGENCE SAINT PIERRE sera tenue à hauteur de 15% de ces sommes et que la SCI ROSES DE FRANCE sera tenue à hauteur de 60% de ces sommes ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), l’AGENCE SAINT PIERRE et la SCI ROSES DE FRANCE à payer à Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision [YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] la somme de

113.230 euros ;

Dit, en ce qui concerne les recours entre les parties, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) sera tenu à hauteur de 25% de cette somme, que l’AGENCE SAINT PIERRE sera tenue à hauteur de 15% de cette somme et que la SCI ROSES DE FRANCE sera tenue à hauteur de 60% de cette somme ;

Condamne la société GAN à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) la somme de 342.472 euros ;

Condamne la société GAN à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Précise que ces condamnations s’appliqueront dans les limites de la police (plafond contractuel et franchise) ;

Condamne la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société FONCIA MANSART venant aux droits de l’AGENCE SAINT PIERRE de toutes condamnations prononcées à son encontre dans les limites de sa police (plafond contractuel et franchise) ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Lenaïk BERHEVAS, Maître Gabriel RIMOUX pour la part les concernant ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SELARL du Docteur [Z] [WM] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SELARL du Docteur [ZI] [WM] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) , le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Mme [GV] [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Mme [TV] [C] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à

M. et Mme [J] [I] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI ROSES DE FRANCE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78), le GAN, l’AGENCE SAINT PIERRE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [V] [AV], Monsieur [H] [G], l’indivision

[YC]-[G] et Monsieur [SO] [K] la somme de 2.500 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 29] (78) devra répartir le remboursement du coût des travaux entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu à écarter celle-ci.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT