MINUTE N°

N° RG 25/00355 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5CJ

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Madame [E] [Z] [J]

Monsieur [O] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat de la SCP MENARD – WEILLER, société d’avocats au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [E] [Z] [J], née le 24 juin 1988 à [Localité 6] (GUINÉE), demeurant [Adresse 2], comparante en personne

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD – WEILLER

1 copie certifiée conforme à Madame [E] [Z] [J] et à Monsieur [O] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2018, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [E] [Z] [J] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 265,54 euros, outre une provision sur charges mensuelle faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 30 mai 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1927,69 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 27 mai 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales des Yvelines de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a assigné Madame [E] [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’un arriéré de loyers et de solliciter l’expulsion de la locataire outre le paiement de l’arriéré locatif. Cette assignation a été remise à domicile, entre les mains de Monsieur [J] [O], qui s’est déclaré être l’époux de Madame [E] [Z] [J].

Par nouvel acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a assigné Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J]solidairement au paiement de la somme de 4868,46 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

— condamner Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, majoré de 50 %, et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

— condamner Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J]solidairement au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 avril 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4873,25 euros, échéance de août 2025 incluse. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute que le commandement de payer délivré le 30 mai 2024 visant la clause résolutoire est de plein droit opposable à Monsieur [O] [J], celui-ci étant l’époux de Madame [J], et qu’elle n’a pas eu connaissance du mariage de sa locataire avec Monsieur [O] [J].

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [E] [Z] et Monsieur [O] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [E] [Z] [J] a comparu en personne.

Monsieur [O] [J], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice n’est ni présent ni représenté à l’audience, Madame [J] n’ayant pas indiqué qu’elle le représentait.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Aux termes de cette enquête, il apparaît que Madame [J] a intégré le logement avec ses deux enfants de 7 et 3 ans et qu’elle est seule titulaire du bail; qu’elle travaille en CDI en tant qu’agent de service. Son époux est agent de sécurité en CDI depuis 2021. Madame [J] a dû régler d’autres dettes avant de pouvoir payer son loyer ; qu’aujourd’hui les dettes de cantine et de garderie sont soldées sauf une dette auprès de la CAF causée par le recouvrement d’un trop-perçu par cet organisme. Madame [J] devrait pouvoir reprendre le paiement du loyer courant chaque mois. Enfin, il est indiqué que la famille a été invitée à déposer une demande de logement social.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 23 avril 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d’allocations familiales des Yvelines par la S.A. IMMOBILIERE 3F le 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 30 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2025 que la S.A. IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

La qualité d’époux de Monsieur [O] [J] n’étant pas contestée, il y a lieu par conséquent, de condamner Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F, solidairement en application des dispositions de l’article 220 du code civil, la somme de 4873,25 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [E] [Z] [J] le 30 mai 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 juillet 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2018 à compter du 31 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [E] [Z] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juillet 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] au paiement de cette indemnité à compter du 31 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 24 septembre 2025.

Conformément à l’article 220 du code civil, l’indemnité d’occupation est due solidairement par Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J].

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de majoration de 50 % sollicitée par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 mai 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2018 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F d’une part et Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] à payer solidairement à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 4873,25 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’ août 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 140 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] à payer solidairement à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 juillet 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 24 septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] [J] et Monsieur [O] [J] in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 mai 2024 et le coût de l’assignation en date du 18 avril 2025 ;

REJETTE la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE la S.A. IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection