Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2025

N° RG 23/01861 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGZB

Code NAC : 71F

TLF

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [R]

né le 10 Février 1941 à [Localité 4] (ESPAGNE),

demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jérôme WALTER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, SYNDIC ONE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 820 918 258 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Christophe LEMAITRE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 24 Mars 2023 reçu au greffe le 28 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [R] est propriétaire du lot n°5 situé au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété se trouvant [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], ci-après dénommé le syndicat, est dorénavant représenté par la société SYNDIC ONE.

Le 26 janvier 2023, M. [S] [R] a reçu notification du procès-verbal d’une assemblée générale tenue le 21 janvier 2023 au cours de laquelle a été approuvée la cession à Madame [T] [V] d’un lot issu de parties communes.

Par acte en date du 24 mars 2023, M. [S] [R] a assigné le syndicat devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024,

M. [S] [R] demande au tribunal de :

Vu les dispositions d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

Vu les dispositions d’ordre public du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu le procès-verbal d’ assemblée du 21 janvier 2023 à 14 heures,

— recevoir Monsieur [S] [R] en toutes ses demandes, fins et prétentions,

— l’y dire bien fondé,

En conséquence,

A titre principal,

— constater l’inexistence juridique du procès-verbal d’assemblée en date du

21 janvier 2023 à 14 heures,

— ordonner et juger son inopposabilité en droit, à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ainsi qu’à l’encontre de Monsieur [S] [R],

En tout état de cause,

— prononcer et juger que le procès-verbal du 21 janvier 2023 à 14 heures est nul et de nul effet,

— prononcer la nullité des délibérations n°4 et n°5 dudit procès-verbal,

— dire et juger qu’il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, en dispensant expressément le demandeur, Monsieur [S] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de céans, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Monsieur [S] [R] une indemnité de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner ledit syndicat des copropriétaires en tous les dépens d’instance, en ce compris le coût de délivrance de l’exploit introductif d’instance .

Il fait valoir que :

— le procès-verbal est inexistant en droit en l’absence de signature du représentant légal du syndic,

— le procès-verbal est nul car il s’est vu notifié par courrier recommandé reçu le 26 janvier 2023, le procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2023 pour laquelle il n’a reçu aucune convocation dans les formes et le délai légaux,

— il est également nul faute de présence du représentant légal du syndic en exercice ou d’un subordonné dûment mandaté, la lettre de notification mentionnant une société différente du syndic actuel,

— les délibérations 4 et 5, consistant exclusivement à autoriser la cession du lot 19 (parties communes) au bénéfice de Madame [T] [V], copropriétaire du lot 18 (parties privatives) sont entachées de nullité :

— d’une part, pour méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété, qui imposent l’unanimité en cas de cession de parties communes ;

— d’autre part, en tout état de cause, pour violation des dispositions d’ordre public de la loi relative à la copropriété, visée au dispositif de l’assignation, la cession de parties communes ne pouvant s’opérer sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— les parties communes acquises par Madame [V] ont été cédées très en-deçà du prix du marché,

— le défendeur ne démontre pas que la convocation dont il se prévaut comprendrait un accusé de réception signé de sa main,

— la tentative de fraude est révélée par la conclusion le 27 mars 2023 d’un acte notarié d’ « attribution d’un lot issu des parties communes à un copropriétaire » sur la base d’une fausse attestation et déclaration d’absence de recours contre le procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2023 et alors que le syndicat se trouve représenté audit acte par la société SERGIC INVEST qui n’est nullement le représentant légal de SYNDIC ONE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, le syndicat demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété,

Vu les articles 11 et 26 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965,

Vu l’article 17 du décret N° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les pièces communiquées,

— juger que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 janvier 2023 est parfaitement valable et régulier,

En conséquence,

— débouter Monsieur [S] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [S] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de Monsieur [S] [R].

Il fait valoir que :

— le procès-verbal a été signé par Monsieur [A] [U], en qualité de président de l’assemblée et par Madame [T] [V] en qualité de secrétaire, la lettre d’envoi du procès-verbal n’ayant aucun impact sur la validité de l’acte,

— M. [S] [R] a reçu la convocation le 21 décembre 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception,

— la signature figurant sur l’avis de réception est la même que pour la notification du procès-verbal,

— il s’agit de la même signature que sur celle du courrier du 19 janvier 2023 et de la pièce d’identité communiquée par M. [S] [R],

— M. [S] [R] avait une parfaite connaissance de l’objet de l’assemblée générale,

— la lettre d’envoi d’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires ne conditionne absolument pas la validité de l’acte,

— M. [S] [R] ne se fonde sur aucun texte légal qui prévoirait l’obligation de présence du syndic,

— le règlement de copropriété n’impose pas l’unanimité pour décider la cession d’une partie commune,

— la majorité requise pour prendre la décision d’aliéner une partie commune est celle du droit commun à savoir la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965,

— la majorité des voix avec au moins les deux tiers a été obtenue. Les copropriétaires ayant approuvé les résolutions représentent 75% des copropriétaires en fonction des tantièmes des parties communes,

— le syndicat a eu connaissance de l’assignation le 28 mars 2023 alors que l’attestation a été établie le 27 mars 2023 de sorte qu’il n’avait pas connaissance à cette date de l’acte introductif d’instance,

— toute l’argumentation développée par Monsieur [R] concernant l’acte notarié est totalement stérile pour venir contester ledit procès-verbal d’assemblée générale et manifestement hors sujet.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de M. [S] [R]

Aux termes des dispositions de l’alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, M. [S] [R] n’était ni présent ni représenté lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2023 de sorte qu’il doit être considéré comme avoir été défaillant.

Par ailleurs, il a assigné le syndicat le 24 mars 2023 alors que le procès-verbal lui a été notifié le 26 janvier 2023. Le délai de deux mois prévu par le texte précité a été respecté.

En conséquence, son recours doit être déclaré recevable.

Sur le moyen allégué de l’inexistence du procès-verbal du 21 janvier 2023

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs [ …]

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil. »

En l’espèce, il résulte du procès-verbal querellé que celui-ci a été signé par

M. [A] [U] président et Mme [T] [V], secrétaire.

Il apparaît que ces signatures ont été effectuées électroniquement suivant un moyen certifié.

En outre, aucun scrutateur n’a été désigné durant cette assemblée générale.

Dès lors, l’ensemble des personnes dont la signature était requise ont apposé leur signature sur le procès-verbal suivant un moyen autorisé par le texte précité qui, en revanche, n’impose aucunement la signature d’un représentant du syndic.

Aucune irrégularité n’étant constatée, le moyen tiré de l’inexistence du procès-verbal sera écarté.

Sur le moyen allégué de l’absence de convocation dans le délai légal prévu

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité dispose que « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ».

En l’espèce, le syndicat produit un avis de réception portant la référence « AG du 21/01/2023 » adressé à M. [S] [R], à son adresse au [Localité 5] déclarée également dans le cadre de la présente procédure et portant une signature.

Si l’intéressé conteste sa signature, il ressort des pièces produites, à la fois de l’avis de réception de la notification du procès-verbal de notification que de sa propre pièce d’identité, que la signature figurant sur l’avis de réception querellé est manifestement similaire à celle des autres de documents.

Dès lors, il apparaît que M. [S] [R] a bien retiré ce courrier recommandé.

En outre, il convient de rappeler que le point de départ du délai ne court que du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou de l’avis électronique conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967 précité.

Il résulte de l’avis présenté par le syndicat que la première présentation au domicile de M. [S] [R] a été réalisée le 22 décembre 2022 de sorte que le délai de 21 jours doit être calculé à compter du 23 décembre 2022.

Il s’est donc écoulé plus de 21 jours entre cette date et le 21 janvier 2023 de sorte que le délai de convocation a été respecté et le moyen sur ce point sera écarté.

Sur le moyen allégué de l’absence du représentant légal du syndic ou d’un subordonné dûment mandaté

Conformément aux dispositions de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité, l’assemblée générale du 21 janvier 2023 a décidé de désigner un copropriétaire en qualité de secrétaire en lieu et place du syndic.

Partant, l’absence de représentant légal du syndic ne saurait constituer une irrégularité justifiant la nullité du procès-verbal querellé dès lors que celui-ci n’a pas été désigné secrétaire.

Par ailleurs, l’article 18 du même décret ne prévoit pas que la notification du procès-verbal serait nécessairement accompagnée d’une lettre signée du syndic.

En conséquence, le fait que le courrier du 21 janvier 2023 accompagnant la notification du procès-verbal ne soit pas signé et mentionne la société SERGIC ne saurait constituer une irrégularité ni occasionner le moindre grief à M. [S] [R].

Dès lors, le moyen allégué doit être écarté.

Sur les moyens allégués relatifs à l’absence de respect des règles de vote pour la cession des parties communes

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute clause du règlement de copropriété qui serait contraire aux règles de vote définies aux articles 24 à 26 du même texte serait réputée non-écrite.

Dès lors, M. [S] [R] ne saurait, en tout état de cause, se prévaloir d’une règle de vote qui serait fixée par le règlement de copropriété et qui serait distincte des règles prévues par les textes précités.

Sur l’aliénation des parties communes, l’article 26 de la loi précitée dispose que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; […]

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, il n’est ni prétendu ni démontré par M. [S] [R] que le lot 19 constituerait une partie commune dont la conservation serait nécessaire pour le respect de la destination de l’immeuble.

En conséquence, la majorité de l’article 26 précité était applicable et l’unanimité n’était pas requise.

Il résulte du procès-verbal querellé que les résolutions n° 4 et 5 ont été votées par 4 copropriétaires sur 6 caractérisant ainsi l’approbation de la majorité des membres du syndicat.

Par ailleurs, ces copropriétaires représentaient 775 tantièmes sur un total de 1025 soit une majorité supérieure aux deux tiers des voix.

Par conséquent, la double majorité prévue par l’article 26 précité a été atteinte et le moyen présenté par M. [S] [R] relatif à la méconnaissance des règles en matière de cession de parties communes doit être écarté.

Enfin, il y a lieu de constater que si M. [S] [R], en réponse aux écritures adverses, fait état d’une tentative de fraude qui ressortirait de la date de l’acte notarié du 27 mars 2023 et conteste le prix de cession, ces arguments ne sont aucunement mis en lien avec les demandes de nullité qu’il présente de sorte qu’il n’y a pas lieu de les considérer comme des moyens venant soutenir ses prétentions.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de débouter M. [S] [R] de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [S] [R], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer au défendeur la somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.

— Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’action de M. [S] [R],

Déboute M. [S] [R] de l’ensemble de ses prétentions,

Condamne M. [S] [R] aux dépens de l’instance,

Condamne M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY