MINUTE N°

N° RG 24/00880 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUYT

Société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ

C/

Madame [F] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, venant aux droits de la société [Adresse 6], immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 582 142 816, ayant son siège social [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F] [P], née le 09 décembre 1967 à [Localité 9] (CONGO), demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Madame [F] [P]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 22 septembre 2015, la société FRANCE HABITATION, nouvellement dénommée SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, a consenti à Madame [F] [L] un bail à usage d’habitation portant sur un logement de type F5 sis à [Localité 4].

Le bail a été fixé à un loyer mensuel en principal de 608,24 euros et à la somme de 727,47 euros provision de charges incluses, payable à terme échu. Il s’élève aujourd’hui à la somme de 818,90 euros charges comprises plus une somme de 56,47 euros au titre d’une place de stationnement.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyers, soit une somme de 608,24 a été versé lors de la signature du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ a fait notifier, par exploit en date du 14 octobre 2024 de la SAS ID FACTO, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance et pour paiement de la somme principale de 1.011,71 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 19 décembre 2024, la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, Madame [F] [L] sollicitant sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

« Vu les articles 7a à 7c et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu les articles 1103,1225,1728 du code civil,

Vu encore les articles 1224 et 1227 de ce même code,

Vu le contrat le bail,

Vu les articles 514 et 515 du CPC,

Déclarer recevable et bien fondée la société demanderesse en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

Prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire du bail visée au commandement de payer étant acquise du fait des impayés et du défaut d’assurance,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation de l’engagement de location sur le fondement des articles 1103,1225,1728, 1741 du code civil aux torts et griefs de la défenderesse en raison des impayés locatifs et du défaut d’assurance,

En tout état de cause :

Ordonner, l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, du logement dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7],

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant les lieux loués dans les dans un garde meule aux frais risques et périls de la défenderesse ou à défaut sur place,

Condamner la défenderesse à payer à la société demanderesse la somme de 2.235,47 euros selon un décompte en date du 13 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus avec intérêts de droit,

Condamner la défenderesse à payer à la société demanderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges éventuellement révisés conformément à la règlementation HLM qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la défenderesse en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ».

Lors de l’audience du 3 juillet 2025, la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, en précisant que Madame [F] [L] avait procédé le 9 avril 2025 au règlement de la somme de 1.500 euros. Selon note en délibéré adressé au greffe du Tribunal le 3 juillet 2025, elle actualise la dette locative à la somme de 3.673,13 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au motif que le compte de Madame [F] [L] fonctionnerait toujours en solde débiteur.

Madame [F] [L] comparaît en personne. Elle expose avoir rencontré des difficultés en raison du dysfonctionnement de son compte bancaire, aujourd’hui résolu. Elle précise vivre dans le logement avec ses trois enfants dont une fille handicapée dont elle s’occupe. Elle perçoit une somme mensuelle de 700 euros au titre du Revenu de Solidarité Active ainsi qu’une somme de 1.600 euros du Conseil Général et une somme de 1.000 euros au titre du handicap de sa fille.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2025 a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE l’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ justifie avoir saisi la CAF des Yvelines par lettre recommandée dont il lui a été accusé réception le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur le bien-fondé de la demande

— Sur le défaut d’assurance :

Il résulte des pièces produites par la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ que tant le commandement de payer notifié le 14 octobre 2024 que l’assignation délivrée à Madame [F] [L] le 19 décembre 2024 visent l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Toutefois, selon lettres en date des 3 avril et 4 juin 2024, la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ informait Madame [F] [L] qu’à défaut pour elle de justifier de la souscription d’une police d’assurance multirisques habitation, elle souscrirait pour le compte de la locataire un contrat d’assurance, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1969 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, moyennant une prime annuelle de 34,80 euros TTC.

Cette prime figure sur le décompte des loyers et charges appelés à Madame [F] [L], de sorte que le logement bénéficie d’une assurance habitation souscrite par le Bailleur aux lieu et place du locataire qui en assume le règlement.

En conséquence, la demande de la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance est sans objet.

— Sur les impayés locatifs :

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 22 septembre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été notifié le 14 octobre 2024, pour paiement de la somme principale de 1.011,71 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 décembre 2024, minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.

Sur les demandes de condamnation au paiement

A l’audience, le Bailleur produit un décompte démontrant que Madame [F] [L] reste lui devoir la somme principale de 3.673,13 euros à la date du 3 juillet 2025, terme du mois de juin inclus.

Après soustraction des frais de poursuite d’un montant de 383,97 euros, le Tribunal fixe la dette locative de Madame [F] [L] à la somme de 3.289,16 euros.

Madame [F] [L] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.289,16 euros, selon décompte arrêté au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 14 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.011,71 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte versé aux débats par le Bailleur que Madame [F] [L] a repris le paiement des loyers et charges en cours depuis le mois de mars 2025, fournissant ainsi des efforts de règlement.

En considérant que les versements faits par la locataire s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Par ailleurs, Madame [F] [L] justifie de ressources suffisantes pour régler la dette locative en sus du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments Madame [F] [L] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [F] [L] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, en sus du loyer courant entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation Madame [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la CAF des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ ont dû accomplir, Madame [F] [L] sera condamnée à leur verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ en son action à l’encontre de Madame [F] [L] ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2015 entre la société [Adresse 6], nouvellement dénommée SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, et Madame [F] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Localité 4], sont réunies à la date du 16 décembre 2024, minuit ;

— CONDAMNE Madame [F] [L] à verser à la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ la somme de 3.289,16 euros, selon décompte arrêté au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 14 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.011,71 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

— AUTORISE Madame [F] [L] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 20 mensualités de 164,45 euros chacune, la 20ème et dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et accessoires ;

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour Madame [F] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Madame [F] [L] soit condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, ou à son mandataire ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNE Madame [F] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la CAF des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à la société SEQENS SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELLE que l’exécution du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire