Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 FÉVRIER 2025

N° RG 22/06661 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q75S

Code NAC : 5BE

DEMANDERESSE :

La société SPEEDOLUNCH, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

800 274 110 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Arezki BAKI pour la SELARL ARTHEMIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société COMMERCES RENDEMENT, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 450 850 441 ayant son siège social situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Mbaye DIAGNE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIE INTERVENANTE :

La SELARL JSA prise en la personne de Maître [P] [T] sise [Adresse 2] en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société SPEEDOLUNCH,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 13 Décembre 2022 reçu au greffe le 14 Décembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Janvier 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Février 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2011, la société COMMERCES RENDEMENT a donné à bail à la société DELICES DE SOISY, des locaux commerciaux dépendant du centre commercial SUD CANAL, désignés comme suit :

— Local J

— Surface approximative : 352 m²

— Niveau rez-de-chaussée de l’immeuble « LA CAPITAINERIE » du centre commercial Sud Canal.

L’objet du bail est d’exercer une activité de restauration sous l’enseigne « SPEEDOLUNCH ».

Suivant acte sous seing privé du 4 février 2014, la société DELICES DE SOISY a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux loués, comprenant le bail, à la société SPEEDOLUNCH, moyennant un prix de 165.000 €.

Les parties ont signé un protocole d’accord et un nouveau bail le 28 juillet 2021.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 28 octobre 2022.

La S.A.R.L. SPEEDOLUNCH a, par acte du 13 décembre 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles la société COMMERCES RENDEMENT en opposition à commandement de payer.

Par jugement du 31 octobre 2023, le Tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH et désigné la SELARL JSA prise en la personne de Me [P] [T] en qualité de liquidateur.

Par assignation en intervention forcée du 26 janvier 2024, la S.E.L.A.R.L. JSA a été attraite à la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.

Aux termes de son assignation initiale, la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH demande au tribunal de :

A titre principal,

Vu l’article 1104 du Code civil

Vu l’article 1377 du Code civil

— Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2022

— Condamner la SNC DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] à restituer à la société SPEEDOLUNCH les charges versées en vertu du contrat de bail,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1231-5 du Code civil

Vu l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce

— Reporter à deux années le paiement de l’éventuelle dette locative due par la société SPEEDOLUNCH,

— Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire durant ce délai,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elle fait valoir que :

— le commandement est nul en ce que le relevé de décompte établi par le bailleur annexé au commandement de payer ne permet aucunement de connaître la réalité et le quantum des sommes dont la société SPEEDOLUNCH peut être débitrice,

— elle est de bonne foi et ses difficultés résultent de la crise sanitaire.

Aux termes de son assignation en intervention forcée valant dernières conclusions, la société COMMERCES RENDEMENT demande au tribunal de :

Vu les articles L. 622- 23 du Code de Commerce et l’article 331 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces communiquées et versées aux débats,

— déclarer recevable et bien fondée la société COMMERCES RENDEMENT dans son assignation en intervention forcée diligentée à l’encontre de la SELARL JSA prise en la personne de Me [P] [T] [Adresse 2]. es qualités de liquidateur judiciaire de la société SPEEDOLUNCH, dans la procédure actuellement pendante devant le Tribunal Judiciaire de Versailles sous le n° 22 /06661,

— ordonner la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le n°22/06661,

— déclarer la société COMMERCES RENDEMENT recevable en ses demandes reconventionnelles,

— fixer la créance de la société COMMERCES RENDEMENT au passif de la société SPEEDOLUNCH pour un montant de 173.312,03 €, à titre privilégié,

— condamner la SELARL JSA prise en la personne de Me [P] [T] es qualités de liquidateur judiciaire de la société SPEEDOLUNCH au paiement des loyers et charges pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire, soit la somme de 20.082,74 € jusqu’au 04 janvier 2024,

— condamner la SELARL JSA prise en la personne de Me [P] [T] es qualités de liquidateur judiciaire de la société SPEEDOLUNCH à payer à la société COMMERCES RENDEMENT, à compter du 5 janvier 2024, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 11.489,40 €, charges et taxes en sus, jusqu’à la parfaite libération des lieux et la remise des clés à la société COMMERCES RENDEMENT,

— juger que la société COMMERCES RENDEMENT conservera la somme de 14.361,75 €, en application de la clause d’attribution du dépôt de garantie au bailleur en cas de résiliation du bail,

— condamner la SELARL JSA prise en la personne de Me [P] [T], es qualités de liquidateur judiciaire de la société SPEEDOLUNCH au paiement des dépens et de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH reste redevable de sommes au titre des loyers et charges antérieurs et postérieurs à l’ouverture de la procédure collective,

— à la suite de la résiliation effectuée par le liquidateur judiciaire, la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH est redevable d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer en cours,

— conformément à l’article 9.3 du bail du 28 juillet 2021, elle est bien-fondée à conserver le dépôt de garantie.

La S.E.L.A.R.L. JSA, régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS

Sur la jonction, la recevabilité des demandes reconventionnelles, la nullité du commandement et la demande de délai

La S.E.L.A.R.L. JSA ayant été attraite directement dans l’instance en cours entre la société COMMERCES RENDEMENT et la société SPEEDOLUNCH, la demande de jonction est sans objet.

Par ailleurs, aucune fin de non-recevoir n’ayant été présentée à l’encontre des demandes reconventionnelles de la société COMMERCES RENDEMENT, il y a lieu de considérer ses demandes recevables.

Enfin, la S.E.L.A.R.L. JSA ayant résilié le bail par courrier du 4 janvier 2024, les demandes de la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH aux fins de nullité du commandement et l’octroi de délais de paiement sont devenues sans objet et seront écartées.

Sur la créance de loyers impayés

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société COMMERCES RENDEMENT fournit comme dernier décompte deux situations de compte arrêtées au 28 décembre 2022 pour une somme de 25.898,46 euros pour l’ « ancien bail » correspondant aux

sommes restant dues antérieurement au bail du 28 juillet 2021 et une

somme de 127.519,74 euros pour le « nouveau bail » soit une somme

totale de 153.418, 20 euros.

Elle produit par ailleurs les factures des créances postérieures jusqu’au jugement de liquidation judiciaire éditées entre le 28 février 2023 et le

5 septembre 2023 pour un montant de 76.123,06 euros comprenant également les sommes dues pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023.

En revanche, elle ne verse pas aux débats le décompte des sommes dues au 30 octobre 2023 constituant sa pièce n°8 dans sa déclaration de créance de sorte que le montant déclaré au liquidateur de 174.312,03 euros n’est pas justifié dans son calcul.

Toutefois, ce montant étant inférieur aux sommes justifiées par les décomptes et factures produites et la charge de la preuve d’éventuels paiements n’incombant pas à la bailleresse mais à la preneuse, il y a lieu de retenir le montant déclaré au liquidateur judiciaire et de le fixer au passif de la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH la somme de 174.312,03 euros.

S’agissant des créances postérieures, la société COMMERCES RENDEMENT n’a fourni aucun décompte pour justifier sa créance et notamment la pièce n° 18 figurant dans son bordereau intitulé « Décompte des loyers et charges post LJ au 4 janvier 2024 » n’a pas été versé au dossier communiqué à la présente juridiction.

Toutefois, il résulte de la facture du 5 septembre 2023 que le montant du loyer et des provisions sur charges facturées pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 étaient de 24.486,26 euros soit une somme supérieure à la somme sollicitée et sans que la défenderesse ou son liquidateur n’ait justifié de paiement, preuve qui leur incombe.

En conséquence, la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH sera condamnée à payer la somme de 20.082,74 euros sollicitée par la société COMMERCES RENDEMENT.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 9.6 du bail stipule que « A défaut par le Preneur de libérer les Locaux Loués, il sera redevable au Bailleur de plein droit, et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà, pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours au jour de la résiliation du Bail, calculé prorata temporis à compter de la date à laquelle le Preneur aurait dû libérer les Locaux Loués jusqu’au jour de leur libération effective, et ce sans préjudice de l’indemnisation du préjudice du Bailleur.».

L’indemnité d’occupation fixée contractuellement constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil.

Au regard de l’importance des sommes déjà mises à la charge de la locataire et des conséquences économiques de la crise sanitaire supportées par celle-ci, il y a lieu de modérer la clause contractuelle et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer mensuel équivalent à une somme de 5.278 euros auxquels s’ajouteront les charges et les taxes à compter du 4 janvier 2024 jusqu’à la restitution effective des lieux.

Sur la conservation par le bailleur du dépôt de garantie

L’article 9.3 du bail stipule que « En cas de résiliation du Bail en application de l’article 9.2. ou par décision judiciaire, et en plus des sommes dues au présent Bail, comprenant notamment les intérêts, impôts, le coût des réparations et celui du contentieux lié à la résiliation du Bail, le Bailleur aura droit au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice subi résultant de la résiliation du présent Bail. Le Preneur accepte expressément que ces dommages et intérêts ne soient pas inférieurs au montant du dépôt de garantie prévu à l’article 10, sans préjudice de toute autre action indemnitaire du Bailleur. Ce montant sera payable dès la résiliation du Bail et tout retard de paiement entraînera, de plein droit et sans mise en demeure préalable, l’application d’un intérêt à compter de leur date d’exigibilité jusqu’à leur date de paiement effectif, au taux prévu à l’article 8.1 ».

Cette clause doit s’analyser comme une clause pénale qui ne présente pas de conséquences excessives pour la locataire.

Il sera donc fait droit à la demande de la bailleresse sur ce point qui sera donc autorisée à conserver le dépôt de garantie de 14.361,75 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. SPEEDOLUNCH, représentée par la société JSA succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la société COMMERCES RENDEMENT une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Dit que la demande de jonction est sans objet,

Déclare recevables les demandes reconventionnelles présentées par la société COMMERCES RENDEMENT,

Déboute la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH de l’ensemble de ses prétentions,

Fixe au passif de la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH la somme de 174.312,03 euros à titre de créance privilégiée, correspondant aux loyers et charges restant dus au 31 octobre 2023,

Condamne la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH, représentée par la S.E.L.A.R.L. JSA, à payer à la société COMMERCES RENDEMENT une somme de

20.082,74 euros correspondant aux loyers et charges restant dus pour la période du 1er novembre 2023 au 4 janvier 2024,

Condamne la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH, représentée par la S.E.L.A.R.L. JSA, à payer à la société COMMERCES RENDEMENT une somme de 5.278 euros euros, charges et taxes en sus, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2024 jusqu’à la restitution effective des lieux par le liquidateur judiciaire ou le commissaire-priseur,

Dit que la société COMMERCES RENDEMENT conservera le dépôt de garantie de 14.361,75 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH, représentée par la S.E.L.A.R.L. JSA à payer une somme de 2.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. SPEEDOLUNCH, représentée par la S.E.L.A.R.L. JSA, aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 FÉVRIER 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT