TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024

Président : ATIA,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

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à M^e Jean-claude BENSA……………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05938 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36BX

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [G]

né le 29 Octobre 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Jean-louis LAGADEC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [W] [L]

née le 19 Juin 1994 à [Localité 6] (DROME), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2019, Monsieur [R] [G] a donné à bail à Madame [W] [L] un local à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] pour un loyer de 800 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Le 19 décembre 2019, Monsieur [R] [G] a notifié à Madame [W] [L] une mise en demeure de payer la somme de 1.700 euros au titre des loyers impayés.

Le 4 février 2020, il a fait signifier à Madame [W] [L] un commandement de payer la somme de 2.550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, Monsieur [R] [G] a fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1231-1 du code civil aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 28.900 euros au titre des loyers impayés au mois d’août 2022, de 15.995 euros au titre des frais de remise en état, de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de 10.000 euros au titre du préjudice moral et de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure, outre les dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer et du constat d’huissier.

A l’audience du 18 décembre 2023, Monsieur [R] [G] représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Citée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [W] [L] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [W] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient donc à Monsieur [R] [G], en demande à la présente instance, qui se prétend créancier de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’il réclame.

A ce titre, il précise que Madame [W] [L] verse uniquement les deux premiers mois de loyers. Il indique dans ses écritures un décompte de sa créance sur la période du mois de novembre 2019 au mois d’août 2022 pour une somme totale de 28.900 euros (34 X 850).

La défenderesse ne démontre, de fait, quant à elle, pas s’être libérée de la dette.

Par suite, il conviendra de condamner Madame [W] [L] à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 28.900 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er novembre 2019 au 31 août 2022, échéance d’août 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est notamment obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe, peut par exemple être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Il résulte de l’article 1731 du Code civil qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

En l’occurrence, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type 3 d’une surface habitable de 68 m2.

Au soutien de sa demande, Monsieur [R] [G] produit un procès-verbal de constat d’huissier établi non contradictoirement le 19 août 2022. Monsieur [R] [G] déclare la réception d’un courrier de Madame [W] [L] l’informant de son départ et de l’envoi des clés le 1er septembre 2021 au plus tard. Il n’indique ne pas les avoir reçues.

L’huissier indique que la porte d’entrée est fermée mais non verrouillée. Il mentionne un entretien préalable avec Madame [W] [L] qui lui précise ne plus détenir les clés. Il relève la présence de son nom sur l’interphone mais pas sur les boîtes aux lettres.

Il constate un état de saleté général, la présence dans le réfrigérateur de denrées alimentaires périmées depuis le mois de septembre 2021.

Monsieur [R] [G] se prévaut d’un devis n° I-23-06-1 établi le 29 juin 2023 soit plus de dix mois après le constat. Il convient de comparer les postes retenus avec le constat. Le poste relatif au changement du volet électrique (480 euros) est justifié en ce que le constat indique sa dépose au sol.

Sur la réfection des murs des salon, cuisine, chambres (rebouchage, ponçage, impression, application de deux couches de blanc mat) représentant plusieurs postes pour une somme totale de 4.575 euros, il convient de la ramener à de plus justes proportions en ce que le constat se limite à une mention générale d’une phrase s’agissant de l’état des murs « recouverts de traces de salissures, d’impacts et de trois, les trois photographies annexées ne précisant pas les pièces concernées. Il convient de retenir à ce titre une somme de 2.000 euros.

Sur le changement de la cuisine pour une somme de 5.500 euros, le constat retient l’absence de système de plaque chauffante. Les photographies indiquent que la cuisine est ancienne et un robinet cassé. Il sera retenu à ce titre une somme de 500 euros en ce que le constat ne vise ni la hotte, ni le raccordement des eaux usées ni la crédence.

La somme de 800 euros retenue pour l’évacuation des déchets est justifiée au regard des nombreux biens abandonnés laissés dans le logement. Il en est de même des frais de nettoyage de 400 euros.

En l’absence de désordres constatés dans la salle d’eau et relatifs aux radiateurs, les postes ne seront pas pris en compte.

Madame [W] [L] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 4.180 euros en réparation des dégradations locatives.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il sera en outre alloué à Monsieur [R] [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral eu égard aux tracas occasionnés par la présente procédure et les impayés locatifs au regard de ses difficultés à s’acquitter des charges de copropriété.

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [W] [L] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Le surplus des demandes relatives aux dépens et aux suites de l’instance sera rejeté en ce Madame [W] [L] n’est pas convoquée au constat du 19 août 2022 en dépit d’un entretien préalable avec l’huissier.

Elle sera en outre condamnée à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à Monsieur [R] [G] les sommes suivantes :

— vingt-huit mille neuf cents euros (28.900 euros) au titre des loyers et charges impayés du 1er novembre 2019 au 31 août 2022, échéance d’août 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— quatre mille cent quatre-vingt euros (4.180 euros) en réparation des dégradations locatives,

— huit cents euros (800 euros) en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [G] de sa demande de dommages pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [W] [L] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [G] du surplus de sa demande s’agissant du constat d’huissier du 19 août 2022 ;

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à Monsieur [R] [G] la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION