Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 05 JUIN 2025

N° RG 22/04934 – N° Portalis DB22-W-B7G-QWQB

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [V], né le 14 mai 1948 à [Localité 11], de nationalité Française, domicilié [Adresse 3],

représenté par M^e Antoine SAVIGNAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

Monsieur [W] [V], né le 14 octobre 1956 à [Localité 11], de nationalité Française, domicilié [Adresse 4],

représenté par M^e Antoine SAVIGNAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Maître [Z] [X], Notaire domicilié en son Office Notarial de [Localité 10] sis [Adresse 6]

représenté par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant

La société INTER SERVICE POMPE, Société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants domiciliés en cette qualité audit,

représentée par Maître Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Delphine MOLLANGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 13 Septembre 2022 reçu au greffe le 15 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 25 Mars 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, prorogé au 05 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 juillet 2020, Monsieur [Y] [V] et Monsieur [W] [V], propriétaires indivis assistés de leur notaire, Maître [Z] [X], ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société par actions simplifiée INTER SERVICE POMPE, portant sur le terrain à bâtir sis [Adresse 7], cadastré section [8] n°[Cadastre 1], pour un prix total de 700 000 euros.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 70 000 euros, dont 35 000 euros ont été versés par la SAS INTER SERVICE POMPE et séquestrés entre les mains de Maître [Z] [X].

La promesse de vente a été consentie notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par la SAS INTERSERVICE POMPE, et conclue pour une durée expirant initialement le 13 mai 2021 ; délai prorogé au 30 juin 2021, par avenant en date du 23 février 2021.

La vente n’ayant pas eu lieu, par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2022, Monsieur [Y] [V] et Monsieur [W] [V] ont fait assigner la SAS INTER SERVICE POMPE et Maître [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, les consorts [V] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1956 du code civil,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu la promesse de vente du 28 juillet 2020,

Dire que l’Étude [X], notaires, devra verser aux consorts [V] la somme de 35 000 € qu’elle détient comme séquestre et au besoin l’y condamner ; Condamner la société INTER SERVICE POMPE à payer aux consorts [V] la somme supplémentaire en principal de 35 000 € outre les intérêts légaux à compter du 8 juillet 2021 ou subsidiairement le 23 juillet 2021, date de la mise en demeure ; Débouter la société INTER SERVICE POMPE de toutes ses demandes reconventionnelles ; Condamner ladite société INTER SERVICE POMPE à payer aux consorts [V] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner ladite Société INTER SERVICE POMPE aux entiers dépens ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la SAS ISP demande au tribunal de :

Vu les articles 1956 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Juger défaillante la condition suspensive d’obtention du permis de construire prévue à la promesse de vente signée entre les parties le 28 juillet 2020 ;

Juger défaillante la condition suspensive relative à l’absence de servitude grevant le bien immobilier de la promesse de vente signée entre les parties le 28 juillet 2020 ; Débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ; A titre reconventionnel :

Juger que l’indemnité d’immobilisation soit purement et simplement restituée à la SAS INTER SERVICE POMPE ; Dire que l’Etude [X], notaires, devra restituer à la SAS INTER SERVICE POMPE la somme de 35 000 euros, qu’elle détient comme séquestre, et au besoin, l’y condamner ; Condamner les consorts [V] à payer à la SAS INTER SERVICE POMPE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les consorts [V] aux entiers dépens.

Maître [Z] [X] n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

La clôture est intervenue le 16 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 mars 2025, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025, prorogé au 05 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Les consorts [V] soutiennent que la non réalisation de la vente est exclusivement imputable à la SAS INTER SERVICE POMPE qui a manqué de diligence, notamment pour permettre la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire n’a pas défailli, dans la mesure où la société défenderesse n’a jamais justifié auprès d’eux du refus de permis allégué.

Ils font également valoir que la SAS INTER SERVICE POMPE n’a pas respecté le délai de dépôt de dossier fixé par les parties, et que la demande de permis de construire a été déposée au nom de la société SCI BEJOT, personne morale non partie à la promesse de vente.

Ils soulèvent, encore, que le terrain n’est pas inconstructible du fait de la seule interdiction d’accès poids-lourds depuis la voie publique.

Ils soulignent, enfin, que la condition suspensive relative à l’absence de servitude grevant le bien n’a pas défailli, dans la mesure où ils ont transmis la règlementation applicable matière d’urbanisme à la société défenderesse avant la signature de l’acte, alors qu’au demeurant la promesse de vente écartait toute servitude d’urbanisme dans le champ d’application de la condition suspensive.

En défense, la SAS INTER SERVICE POMPE soutient que la réalisation de la vente a été rendue impossible du fait de la défaillance des conditions suspensives énoncées dans l’acte et en conclut que l’indemnité d’occupation doit lui être restituée.

Elle invoque, ainsi, la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, soutenant avoir été destinataire d’un refus d’accord à la délivrance d’un permis de construire par l’Architecte des bâtiments de France, et exposant que la parcelle litigieuse est inconstructible en raison des règles d’urbanisme en vigueur.

Elle fait également valoir la défaillance de la condition suspensive relative à l’absence de servitude grevant le bien, soutenant avoir été informée postérieurement à la signature de la promesse de vente, par la mairie de [Localité 12], que la parcelle litigieuse, située dans une zone concernée par des directives d’aménagement du territoire, ne pouvait bénéficier d’un accès direct à la voie publique, lequel a déjà été accordé à la parcelle voisine (section AI n°[Cadastre 2]), et comprend des cônes dans le prolongement des pistes de l’aérodrome, rendant impossible en l’état la réalisation de tout travaux de construction.

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Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La promesse de vente est fréquemment assortie d’une condition suspensive.

Selon les articles 1304 et 1304-6 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Il en résulte qu’une servitude est un droit immobilier grevant un fonds servant au profit d’un fonds dominant appartenant à des propriétaires distincts. Il ne saurait y avoir, en principe, de servitude en l’absence de fond dominant.

Selon l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, le tribunal pouvant tirer toutes conséquences du défaut de production de pièces, dans le respect de la charge de la preuve.

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Sur la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire :

En l’espèce, la promesse de vente stipule que « la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 31 janvier 2021 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivantes : construction d’un bâtiment industriel d’une surface plancher maximale de 1 000 m², sur deux niveaux maximum, dans le respect des règles du PLU.

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 3 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. »

La promesse de vente prévoit ensuite qu'« en cas d’absence de réponse au l’autorité administrative dans le délai d’instruction et en application de l’article L 424-2 du code de l’urbanisme, il est convenu que le permis ne pourra être considéré comme accordé et que la condition sera défaillie. »

A la lecture de ces éléments, il est établi que l’acte notarié conclu entre les parties comporte une condition suspensive particulière qui suspend la vente du terrain à bâtir à l’obtention, par le bénéficiaire de la promesse de vente, d’un permis de construire un bâtiment industriel, sous réserve de respecter les règles du plan local d’urbanisme.

Il ressort du récépissé de la mairie de Saint-Cyr-l’Ecole, produit aux débats, que la SCI BEJOT a déposé un dossier de demande de permis de construire le 1er février 2021, enregistré sous la référence 07854521B0002.

Il convient de relever que ce récépissé ne mentionne pas le caractère complet ou incomplet du dossier déposé.

Suivant les termes de la promesse de vente, le dossier en question aurait dû être déposé à la mairie au plus tard le 28 octobre 2020, de telle sorte que doit être noté un retard de quatre mois dans les diligences entreprises par la société défenderesse pour déposer la demande de permis de construire envisagé dans la promesse de vente, alors même, au surplus, que la SAS INTER SERVICE POMPE ne justifie pas des liens juridiques l’associant à la SCI BEJOT.

Par ailleurs, le courrier de l’Architecte des bâtiments de France, dépendant de l’unité départementale de l’architecte et du patrimoine des Yvelines, en date du 06 avril 2021, indique que « par sa volumétrie complexe à pignons droits et toits monopente atteignant presque 10 mètres, par la composition hétérogène de ses façades jouant sur une succession de matériaux soulignant une composition horizontale, le projet porte atteinte aux domaines classés de [Localité 13] et du Trianon et à leurs abords. A ce titre, les travaux proposés ne peuvent être acceptés en l’état. Un autre projet prenant en compte les caractéristiques patrimoniales et paysagères environnement pourra être étudié. »

Il apparaît, ainsi, que ce refus d’accord formulé par le Département des Yvelines est motivé par des préoccupations d’ordre urbanistique et patrimonial, étant souligné que la promesse dont s’agit avait justement envisagé cette contrainte par la mention « dans le respect des règles du PLU ».

Pour autant, force est de constater que cette réponse ne constitue pas un refus à toute forme de construction sur le terrain à bâtir, car si la société défenderesse est effectivement contrainte de modifier substantiellement le projet de travaux élaboré avec son architecte, elle ne démontre pas avoir été dans l’incapacité de produire un nouveau projet de construction conforme aux préoccupations urbanistiques relevées par l’Architecte des bâtiments de France, alors qu’il n’est signifié, dans l’analyse du projet, aucune impossibilité de construire en lien avec les cônes dans le prolongement des pistes de l’aérodrome.

En tout état de cause, le courrier susvisé ne constitue pas en soi un refus de permis de construire de l’autorité compétente ; lequel ne peut émaner que de la mairie du lieu où est situé le terrain à bâtir.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas établi que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire est défaillie.

Sur la condition suspensive relative à l’absence de servitude grevant le bien :

En l’espèce, la promesse de vente dispose que « le bien est actuellement sans usage particulier. Le bénéficiaire déclare qu’il entend l’affecter à la construction d’un bâtiment industriel » et prévoit, à titre de condition suspensive de droit commun, que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur où le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ».

Le courrier de la direction des mobilités du Département des Yvelines en date du 11 mai 2021 soulève que « le projet est situé sur la parcelle [Cadastre 9] qui fait partie d’une zone faisant l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) inscrite au plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 12], en vue de développer l’activité économique et conforter le pôle d’activité de nord de la commune. Cette OAP indique qu’un seul accès véhicule lourds, situé en recul de 7,00 mètres par rapport au fil d’eau, devra être prévu par la RD7. Le dossier transmis n’apporte aucune précision sur la génération des flux inhérents au développement de cette zone. A défaut de pouvoir disposer d’éléments suffisants pour apprécier l’impact sur le réseau routier, le département ne peut se prononcer. »

Une voie publique telle que la route départementale sur laquelle est située la parcelle litigieuse n’est pas susceptible de constituer un fond dominant. Ainsi, les conditions d’accès à cette route, et les limitations susceptibles d’être érigées par le plan local d’urbanisme, ne constituent pas, par définition, une servitude.

Dès lors, il n’est pas démontré que le bien dont s’agit serait grevé d’une servitude au seul motif qu’il ne dispose pas d’un accès aux véhicules lourds sur la RD7, étant souligné qu’aucune disposition de la promesse de vente ne mentionne de condition suspensive particulière relative aux modalités d’accès au terrain à bâtir.

Dans ces conditions, il n’est pas davantage établi que la condition suspensive relative à l’absence de servitude a défailli.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les parties contient une clause intitulée : INDEMNITE D’OCCUPATION – SEQUESTRE, selon laquelle : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 70 000 euros. Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au promettant, dans les 10 jours des présentes et par la comptabilité du rédacteur des présentes celle de 35 000 euros, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

(…)

Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte. Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition alors que les conditions suspensives ont été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quand au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 35 000 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. »

La vente n’étant pas intervenue dans le délai fixé par la promesse de vente, elle est de ce fait caduque.

La société défenderesse, à laquelle incombe la charge de la preuve, ne justifie pas des diligences réalisées pour adapter son projet de construction en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur, et ne communique aucune décision administrative de la mairie lui notifiant formellement un refus de permis de construire, élément de preuve indéniablement nécessaire en l’espèce pour apprécier sa bonne foi.

Il en découle que la condition d’obtention du permis de construire, stipulée dans l’intérêt de la société défenderesse, doit être réputée accomplie, la SAS INTER SERVICE POMPE en ayant empêché la réalisation.

Le défaut de réalisation de la vente étant du seul fait de la SAS INTER SERVICE POMPE, cette dernière est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

Il est constant que la somme de 35 000 euros a été versée entre les mains du notaire, Maître [X]. Il convient ainsi d’autoriser la libération au profit des consorts [V] de la somme de 35 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [X].

Par ailleurs, il convient de condamner la SAS INTER SERVICE POMPE, à payer aux consort [V] la somme de 35 000 euros, représentant le surplus de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022, date de délivrance de l’assignation, en l’absence de tout acte antérieur valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil. Il n’est en effet justifié d’aucune mise en demeure, pourtant invoquée les demandeurs.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

La SAS INTER SERVICE POMPE, succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des consorts [V] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance.

En l’absence de facture acquittée, il conviendra de condamner la SAS INTER SERVICE POMPE à leur payer à la somme de 2 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

AUTORISE, la libération au profit de Monsieur [Y] [V] et Monsieur [W] [V] de la somme de 35 000 euros par Maître [Z] [X], notaire ;

CONDAMNE la SAS INTER SERVICE POMPE, au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation, à payer à Monsieur [Y] [V] et Monsieur [W] [V] la somme de 35 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022 ;

CONDAMNE la SAS INTER SERVICE POMPE au paiement des dépens ;

CONDAMNE la SAS INTER SERVICE POMPE à payer à Monsieur [Y] [V] et Monsieur [W] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT