TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 24/00876 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSVU

JUGEMENT

Du : 04 Avril 2025

S.A. ERIGERE

C/

[S] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 9] RAMOS

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ÉRIGER

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Pedro CROS RAMOS, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant

A l’audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2023, la SA ERIGERE a donné à bail à Monsieur [M] [S] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 811,97 euros et 133,58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la SA ERIGERE a fait signifier à Monsieur [M] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4207,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 13 février 2024, la SA ERIGERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SA ERIGERE a fait assigner Monsieur [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, résilier le bail aux torts exclusifs de Monsieur [M] [S],ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, qui sera due jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs à la SA ERIGERE ou son représentant, autoriser le transport des meubles se trouvant dans les lieux dans le garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [M], dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [M] [S] à verser à la SA ERIGERE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer contractuel révisé, augmentée de la provision sur charge mensuelle, qui sera due jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs à la SA ERIGERE ou son représentant, juger que l’indemnité d’occupation pourra être réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL2), condamner Monsieur [M] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 976,74 euros au titre des sommes dues au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 février 2024 sur 4 207,14 euros et depuis l’assignation pour le surplus,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’un an à la date l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil,refuser tout délai à Monsieur [M] [S],rappeler l’exécution provisoire nonobstant appel.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 21 novembre 2024.

À l’audience du 6 février 2025, la SA ERIGERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 064 euros arrêtée au 4 février 2025. Elle précise que le bail est récent et date du 2 juin 2023 et que dès le mois de juillet les impayés ont commencé. Elle est opposée à tous délais.

Monsieur [M] [S], présent, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 280 euros par mois en plus des loyers. Il explique que l’année 2024 a été difficile en raison d’une suspension de son permis de conduire qui l’a empêché de travailler. Depuis, il indique qu’il a repris le travail et va avoir un second travail le week-end. Il mentionne avoir une dette au trésor public.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA ERIGERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA ERIGERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juin 2023, du commandement de payer délivré le 9 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2025 que la SA ERIGERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 395,47 euros (177,58 euros le 26 février 2024 et 217,89 euros le 28 novembre 2024) imputée pour des frais d’huissier.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [S] à payer à la SA ERIGERE la somme de 10 044,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 novembre 2024 sur la somme de 5 976,74 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juin 2023 à compter du 10 avril 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 10 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [M] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 10 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement à hauteur de 280 euros par mois. Aucun effort particulier de paiement n’a été réalisé avant l’audience permettant d’établir sa bonne foi et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. Bien au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. En outre, le bailleur s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [S] à payer à la SA ERIGERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA ERIGERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juin 2023 entre la SA ERIGERE d’une part, et Monsieur [M] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 avril 2024

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 10 avril 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3], l’expulsion de Monsieur [M] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [S] à compter du 10 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé, pouvant être réévaluée conformément à l’indice de référence des loyers IRL2, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer à la SA ERIGERE la somme de 10 044,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de de l’assignation du 19 novembre 2024 sur la somme de 5.976,74 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer à la SA ERIGERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer à la SA ERIGERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA ERIGERE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE