RG 24/00158. Jugement du 23 janvier 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00158 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SDSU

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

23 Janvier 2025

VERSAILLES HABITAT

c/

[Z] [J], [N] [J]

Expédition exécutoire

délivrée le

à

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 23 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 21 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

[Localité 12] HABITAT

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

M. [Z] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

Mme [N] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

A l’audience du le 23 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2012 à effet au 27 septembre 2012, pour une durée de trois ans renouvelable, la société [Localité 12] HABITAT OPH a donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [N] [J] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 10] pour un loyer principal mensuel de 387,32 euros, outre des provisions pour charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré le 15 avril 2024, la société [Localité 12] HABITAT OPH a fait assigner M. [Z] [J] et Mme [N] [J] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 14 septembre 2012,ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [N] [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours de la [Localité 9] Publique si besoin est, statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L 433-1 à L 433-3 du Code de procédure civile d’exécution, condamner solidairement M. [Z] [J] et Mme [N] [J] à payer à [Localité 12] HABITAT OPH :- la somme de 3879,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er avril 2024, jusqu’à complète libération des lieux,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024.

La société [Localité 12] HABITAT OPH représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle indique que la dette s’élève désormais à la somme de 3781,52 euros au 18 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Elle expose que le paiement du loyer courant a repris mais que les paiements restent irréguliers et que les deux derniers prélèvements sont revenus impayés. Elle s’oppose aux délais de paiement en l’absence de demande en ce sens à l’audience par les défendeurs.

Bien que régulièrement cités à étude d’huissier, M. [Z] [J] et Mme [N] [J] n’étaient ni présents ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 16 avril 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit que la dette locative s’élève à la somme 3781,52 euros, au 18 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [Z] [J] et Mme [N] [J] à payer à la société [Localité 12] HABITAT OPH la somme de 3781,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 3092,81 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu 14 septembre 2012 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause s’applique et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à M. [Z] [J] et Mme [N] [J] par acte d’huissier le 27 novembre 2023 pour un montant de 3092,81 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 12] HABITAT OPH à la date du 27 janvier 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [N] [J] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 27 janvier 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner in solidum M. [Z] [J] et Mme [N] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur les autres demandes

M. [Z] [J] et Mme [N] [J], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser la demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J] et Mme [N] [J] à payer à la société [Localité 12] HABITAT OPH la somme de 3781,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la somme de 3092,81 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 10], il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [N] [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [J] et Mme [N] [J] à payer à la société [Localité 12] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [J] et Mme [N] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [J] et Mme [N] [J] à payer à la société [Localité 12] HABITAT OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente