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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00705 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKX2

JUGEMENT

DU : 05 Mai 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[S] [T]

DEFENDEUR(S) :

[K] [E]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Mai 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE CINQ MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [S] [T]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Isabelle HUGONIE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [K] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Caroline GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 24 avril 2023, [S] [T] a donné à bail à [M] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4].

N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, [S] [T] a fait signifier le 13 juin 2025 un commandement de payer la somme de 2061,94 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas d’absence de paiement du loyer.

Ce commandement étant demeuré infructueux, [S] [T] a, par acte signifié le 29 août 2025, fait assigner [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— voir constater la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer,

— voir ordonner l’expulsion de [M] [E] et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— voir condamner [M] [E] au paiement de la somme de 2224,51 € au titre des loyers et charges impayés, de celle de 300 € en réparation du préjudice subi, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— voir ordonner que le sort des meubles éventuellement trouvés dans le logement sera régi par les articles L. 433-1, L. 433-2, et R. 433-7 à R. 442-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— voir condamner [M] [E] à lui payer une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représenté par son avocat, [S] [T] a maintenu ses demandes et communiqué un décompte de sa créance actualisée à 3277,87 €, terme du mois de mars 2026 inclus. Il a sollicité le rejet de toutes les demandes reconventionnelles.

Représenté part son avocat qui a déposé des conclusions, [M] [E] a sollicité le rejet des demandes de [S] [T], sa condamnation à lui payer la somme de 426,19 € au titre de l’indexation indue du loyer, celle de 612 € au titre des provisions pour charges injustifiées, celle de 1000 € en réparation du préjudice de jouissance, que soient écartées de la dette locative les sommes de 160,15 € et 215,12 €, des délais de paiement, subsidiairement que l’indemnité mensuelle d’occupation soit limitée à 530 €, ainsi que la condamnation de [S] [T] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions susvisées.

MOTIFS

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant en intégralité cette disposition ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et précisant l’adresse de ce dernier, a été signifié à [M] [E] le 13 juin 2025.

Le paiement intégral des causes de ce commandement n’étant pas démontré, il y a donc lieu de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges sont remplies au 14 août 2025.

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L’article 17-1 de la loi susmentionnée prévoit en son III la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II de cet article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostic de performance énergétique communiqué démontre que le local loué participe de la classe G, et le décompte établi par [S] [T] fait apparaître que le montant du loyer a fait l’objet d’une révision à compter du terme du mois d’avril 2024.

La persistance de la dette locative ne peut conduire à la condamnation de [S] [T] à lui restituer les sommes réclamées à tort au titre de cette révision, mais à les en déduire, celles-ci représentant la somme globale de 430,51 € qui a été portée en crédit dans le décompte communiqué par le demandeur.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel, qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le logement loué faisant partie d’un immeuble collectif, il incombe à [S] [T] de justifier à tout le moins du montant des charges récupérables et de leur mode de répartition, et sa carence à y procéder, ce qu’il reconnaît d’ailleurs implicitement par le décompte communiqué qui porte en crédit la somme réclamée au titre de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour l’année 2025, justifie d’écarter de la dette locative la somme globale de 648 € au titre des provisions pour charges, et celle de 237 € au titre de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour l’année 2024.

Le décompte inclut également le coût de signification du commandement de payer et de l’assignation d’un montant global de 375,63 € qui, participant des dépens, doit également être écarté de cette dette, ce que [S] [T] a effectué à l’audience, la somme de 3277,87 € excluant ces frais.

Il y a donc lieu de condamner [M] [E] au paiement de la somme de 2392,87 €, terme du mois de mars 2026 inclus.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, [M] [E] ne démontre pas, ce qui lui incombe, avoir avant l’audience repris le versement intégral du loyer qui n’est en l’espèce pas assuré par l’allocation versée à [S] [T], le juge des contentieux de la protection ne peut que constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner son expulsion selon les modalités définies au dispositif, le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 530 € qui répare suffisamment le préjudice né de son occupation sans titre, et rejeter la demande de délai de paiement.

Enfin, l’article 6 de la loi susmentionnée fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques du logement décent étant définies par le décret du 30 janvier 2002.

Les photographies versées aux débats par [M] [E] démontrent certes la présence d’eau sur les murs et fenêtres du logement mais n’établissent ni sa date, ni sa fréquence, ni qu’elle trouverait sa cause en une absence de conformité aux caractéristiques de décence. Elles prouvent en revanche, avec les messages échangés entre lui et le mandataire de [S] [T], que le chauffe-eau a connu à compter du 6 décembre 2025 une panne ayant nécessité son remplacement, lequel n’a pu intervenir que dans le courant du mois de janvier 2026. La résiliation de plein droit du bail au 14 août 2025 ayant pour conséquence que [S] [T] n’est depuis lors plus tenu d’aucune obligation envers [M] [E], la demande indemnitaire de ce dernier est rejetée.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [E] doit être condamné aux dépens, ceux-ci incluant notamment le coût de signification du commandement de payer.

L’équité commande, exceptionnellement, de ne pas faire application de l’article 700 du même code.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit au 14 août 2025 du bail d’habitation conclu entre [S] [T] et [M] [E] ;

ORDONNE l’expulsion de [M] [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [M] [E] à payer à [S] [T] la somme de 2392,87 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mars 2026 inclus ;

CONDAMNE [M] [E] à payer à [S] [T] une indemnité mensuelle d’occupation de 530 €, postérieurement au mois de mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE les demandes indemnitaires et en délai de paiement de [M] [E] ;

CONDAMNE [M] [E] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT