TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Jean-Laurent EMOD (LS)M^e Hélène MARTIN #E2328+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 22/04685

N° Portalis 352J-W-B7G-CWWB6

N° MINUTE :

Assignation du

14 avril 2022

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. DALKIA

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean-Laurent EMOD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDERESSE

S.D.C. LES HESPERIDES DES TERNES SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A. CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par M^e Hélène MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E2328

Décision du 23 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/04685 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWB6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 11 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 27 juin 2012, la SA DALKIA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] dans le [Localité 8] représenté par son syndic alors en exercice la SA Cabinet CREDASSUR, ont conclu pour une durée de 8 années, un contrat dit « Marché Température Intéressement » ( MTI ) d’exploitation de chauffage, de production d’ECS et équipements connexes avec fourniture d’énergie et garantie du site, comprenant notamment des prestations dites « P1, P2, et P3 » des installations techniques.

L’immeuble est, depuis sa construction, équipé en terrasse d’une centrale de traitement de l’air (« CTA ») à double flux pouvant mélanger tous les flux (air neuf, air repris, air traité, air rejeté) garantissant une qualité d’air dans les bâtiments, l’air vicié étant extrait et l’air neuf réintroduit par récupération de la chaleur ou de la fraîcheur issue de l’extraction de l’air vicié. La centrale d’air comprenait notamment une unité de rafraîchissement.

Le syndicat des copropriétaires a, après la signature du contrat, changé à plusieurs reprises de syndic, ces fonctions étant notamment exercées par la société NEXITY et la SAS SOPREGI.

Suite à la décision prise l’assemblée générale des copropriétaires le 19 juin 2018, le syndic de l’immeuble alors NEXITY a, au début de l’année 2019, demandé à la société DALKIA d’établir un devis de remplacement de la centrale de traitement de l’air. Suivant devis n°C18069828-1 du 4 février 2019, la SA DALKIA a proposé le remplacement de la centrale double flux pour le prix de 112.011,54 euros HT (123.212,69 euros TTC). Le syndic a pour le compte du syndicat accepté le devis le 11 avril 2019 en lui adressant l’ordre de service.

Le 10 décembre 2018, la partie fraîche de la centrale de traitement de l’air est tombée en panne.

Par courrier du 9 août 2019, le nouveau syndic de l’immeuble a notifié à la société DALKIA un ajournement des travaux de remplacement de la CTA double flux, le courrier précisant que le syndicat des copropriétaires souhaitait des explications sur les termes de la prise en charge de ces travaux au regard du contrat de maintenance prévoyant une garantie totale dite « P3 ». Par courrier du 3 septembre 2019, le syndic a notifié à la SA DALKIA l’ « annulation » de la commande précisant avoir annulé les appels de fonds correspondant au devis accepté de remplacement de la CTA.

Un devis pour frais d’annulation tardive de la commande a alors été établi par la société SOMECLIM, fournisseur du matériel à la société DALKIA pour un montant de 33.736,80 euros TTC. Le 6 décembre 2019, la société DALKIA a facturé la copropriété au titre de la situation 1 des travaux commandés, soit la somme de 37.110,48 euros TTC. La copropriété a versé une somme de 5.000 euros par virement du 7 août 2020.

A compter du 1er juillet 2020, le contrat de maintenance a été confié à la société CORETUDE qui a remplacé la SA DALKIA.

La centrale de traitement de l’air a également été remplacée mais par une entreprise autre que la SA DALKIA.

Considérant que le solde restait dû, la SA DALKIA a, en l’absence de règlement amiable du différend, suivant acte du 14 avril 2022 fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES sis [Adresse 1] à PARIS, d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er juillet 2024 ici expressément visées, la SA DALKIA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1231-1, 1103 et 1104 du Code Civil

Vu l’article L 1231-6 du Code Civil

Vu les dispositions du contrat du 27/06/2012

Vu les pièces

Débouter le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI de toutes ses demandes, fins et prétentionsJuger que la facture émise le 6 décembre 2019 pour la somme de 37 110,48 € TTC n’a pas été intégralement réglée par le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 12], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT au profit de la SA DALKIA en violation des dispositions du devis accepté Juger qu’aucune cause exonératoire n’a été évoquée par le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI pour ne pas régler le solde de la somme réclamée après n’avoir versé qu’un acompte Juger que le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI n’a déféré à aucune sommation d’avoir à produire ses factures d’installation de la nouvelle CTA en 2021/2022 ni à celle d’avoir à produire le PV d’AG du 19 juin 2018 ainsi que la décision du Conseil Syndical qui ont précédé l’accord en AG du devis de remplacement de la CTA.En conséquence :

Condamner le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI à payer à la société DALKIA la somme du solde de la facture émise soit 33 736,80 – 5 000 = 28 736,80 € TTC en principal resté impayé, outre les intérêts de retard dus contractuellement taux BCE + 10 points à compter de la date d’échéance de la facture soit le 5 janvier 2020 et subsidiairement en application du taux d’intérêt tel que fixé par les dispositions de l’article L 1236-1 du Code Civil depuis le 15 décembre 2021 date de la mise en demeure non contestée, le tout à parfaire jusqu’à son complet règlementFaire application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil (ancien article 1154 du Code Civil) = CAPITALISATIONCondamner le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 14] [Adresse 12], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI au paiement de la somme forfaitaire de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi.Condamner le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic la société LD CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT venant aux droits de la société ATRIUM GESTION venant elle-même aux droits de la société SAS SOPREGI aux entiers dépens de l’instance Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie compte tenu de l’ancienneté du litige. »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 octobre 2024 ici expressément visées, Le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société LD Cabinet LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT, SA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1231-1, 1103 et 1104, 1128, 1162, 1163 et suivants, 1178 du code civil, 1289 et suivants du code civil,

JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDEE les demandes du Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 4] conséquence,

A titre principal,

DEBOUTER la Société DALKIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.JUGER nulle la commande de travaux de remplacement de la CTA acceptée par le Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], le 11 avril 2019.CONDAMNER la société DALKIA à payer au Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], la somme de 5 000 € en remboursement de la somme versée à tort, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.A titre subsidiaire,

DONNER ACTE à la société DALKIA qu’elle ramène le montant de ses demandes à la somme de 28 736,80 €.ORDONNER la compensation des créances réciproques.En tout état de cause,

CONDAMNER la société DALKIA à payer au Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], la somme de 61 606,35 € correspondant à la perte de chance de ne pas avoir à changer la CTA existante laquelle est estimée à 50 %.CONDAMNER la société DALKIA à payer au Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], la somme de 219 920,56 € pour défaut de validation des dépenses engagées au titre de la garantie P3 du contrat MTI, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.CONDAMNER la société DALKIA à payer au Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêt au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles.CONDAMNER la société DALKIA à payer au Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêt pour défaut de conseil.CONDAMNER la société DALKIA à payer au Syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé dans l’immeuble [Adresse 3], la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hélène MARTIN, avocat aux offres de droit.JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Décision du 23 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/04685 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWB6

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il est encore, avant tout développement au fond précisé que si la syndicat des copropriétaires demande au tribunal de le juger « recevable et bien fondé» en ses demandes, aucun moyen d’irrecevabilité n’est présenté par aucune des parties.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à déclarer nulle la commande de travaux de remplacement de la centrale de traitement de l’air

Pour s’opposer à la demande en paiement de la SA DALKIA, le syndicat des copropriétaires entend à titre principal voir, sur le fondement des articles 1162 et 1163 du code civil, déclarer nulle la commande de remplacement de la CTA du 11 avril 2019, ce qui implique en outre selon le syndicat défendeur, le remboursement de la somme de 5.000 euros payée au titre du contrat. Au soutien de cette prétention, le syndicat des copropriétaires soutient que l’objet de la commande faisait déjà partie du contrat de maintenance puisque celui-ci comprenait une mission « P3 » garantissant les réparations ou le remplacement à l’identique des matériels nécessaires au maintien de l’installation en parfait état de marche. Il ajoute que seule une pompe à chaleur étant aux termes de l’annexe 1 hors contrat, tout le reste et l’ensemble du système de centrale de traitement de l’air y était inclus y compris la partie froide. Le syndicat des copropriétaires entend par conséquent faire valoir que le remplacement de l’ancienne centrale de traitement de l’air faisait déjà partie du contrat de maintenance avec garantie P3, ce qui emporterait la nullité de la commande de travaux pour défaut d’objet dans la mesure où la SA DALKIA tente de la sorte de vendre deux fois la même prestation.

A cette demande la SA DALKIA oppose en substance que le devis de remplacement de la centrale de traitement de l’air a été accepté par le syndicat des copropriétaires par la voix de son syndic en exercice, devis qu’il avait lui-même sollicité suite à la décision prise par l’assemblée générale de procéder au changement de la centrale très ancienne, cette décision étant antérieure de six mois à la panne survenue au mois de décembre 2018. La SA DALKIA soutient en outre que la partie froide de la centrale de traitement de l’air était hors contrat de maintenance ; les autres arguments opposés par la SA DALKIA étant indifférents au débat relatif à la nullité pour défaut d’objet, ils ne seront pas repris à ce stade.

Sur ce,

L’article 1162 édicte : « le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non de toutes les parties ».

L’article 1163 du code civil dans sa version applicable au 1er octobre 2016 s’agissant d’une commande passée le 11 avril 2019, énonce : « l’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire. »

En application de ces dispositions, l’objet dont l’absence est sanctionnée par la nullité de la convention s’entend de l’objet de l’obligation que renferme cette convention, et non de l’objet du contrat ; ainsi lorsque l’obligation d’une partie est dépourvue d’objet, l’engagement du cocontractant est nul faute de cause.

Au cas présent l’obligation pesant sur la SA DALKIA résultant du devis n°C18069828-1 du 4 février 2019 accepté le 11 avril 2019 par la copropriété est ainsi présentée :

« 1-PROPOSITION DÉTAILLÉE (…) concernant les travaux de remplacement de la CTA double flux située en terrasse.

Description des travaux : Neutralisation électriques, hydrauliques et aérauliques (sic)Neutralisation frigorifique, récupération, destruction avec fourniture d’une certification de suivie des déchets Démantèlement de la CTA existanteGrutage par entreprise spécialisée pour la mise en place de la CTA, celle-ci sera livrée en quatre blocs compactsFourniture d’une CTA Thereco à récupération d’énergie en 4 morceaux assemblés sur place et reconstruits par le fabricantModification des gaines existantes et raccordements Raccordements électriques et hydrauliquesAssistance à la mise en route du constructeur ».

Contrairement à ce qu’expose le syndicat des copropriétaires, l’obligation de la SA DALKIA telle que stipulée au contrat du 11 avril 2019 comporte un objet au demeurant exposé (et chiffré) avec précision à l’article 1 susvisé. Aux termes dudit article 1, plusieurs obligations ci-dessus énumérées incombaient à la SA DALKIA.

Décision du 23 octobre 2025

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Force en outre est de constater que les prestations incombant à la SA DALKIA, qu’il s’agisse des travaux de neutralisation électrique, hydraulique, aéraulique ou frigorifique, des travaux de récupération, de destruction, de certification de suivi des déchets, de démantèlement de la CTA existante, de grutage, de livraison d’une nouvelle centrale sont des obligations possibles, déterminées ou déterminables au sens de l’article 1263 du code civil ; il en est de même de la fourniture en 4 morceaux assemblés sur place et reconstruits par le fabricant d’une CTA (modèle Thereco à récupération d’énergie), de la modification des gaines existantes et raccordements, des raccordements électriques et hydrauliques de la nouvelle centrale et de l’assistance à la mise en route du constructeur.

Au regard de l’objet ainsi défini avec une particulière précision de l’obligation incombant à la SA DALKIA, le syndicat des copropriétaires apparaît mal fondé à solliciter la nullité du contrat pour absence d’objet. Il sera débouté du chef de cette demande tout comme de celle en découlant visant au remboursement de la somme de 5.000 euros payée le 7 août 2020 au titre de la commande.

Sur la demande en paiement de la somme en principal de 28.736,80 euros TTC formée par la SA DALKIA

A l’appui de cette demande fondée sur les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, la SA DALKIA expose que la somme réclamée correspond aux frais qu’elle a exposés du fait de l’annulation de la commande, le matériel ayant été fabriqué (sur mesure), ce dont elle justifie par facture de la société SOMECLIM dont elle a dû s’acquitter. La SA DALKIA ajoute qu’en annulant tardivement la commande, le syndicat des copropriétaires a commis une faute contractuelle alors même qu’il avait connaissance des conséquences d’une éventuelle annulation. En réponse aux arguments adverses, la SA DALKIA ajoute :

que c’est le syndicat qui par courriel du 5 septembre 2019, a annulé la commande et ne l’a pas seulement suspendu, cette « suspension » n’ayant en tout état de cause jamais pris fin, que le remplacement à l’identique de la centrale de traitement de l’air n’était pas prévue au contrat de maintenance et qu’il ne lui appartenait pas de prendre en charge la partie froide hors contrat déjà vétuste à la signature du contrat de maintenance, raison pour laquelle elle a été exclue dudit contrat,que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucunement la preuve en l’absence de constat ou d’expertise, d’un défaut d’entretien et d’une mise à l’arrêt de la centrale de traitement de l’air, la société SOMECLIM son fournisseur ayant en outre remis en route le moteur, que le recours à la sous-traitance était prévu aux conditions générales de vente, la société SOMECLIM étant en tout état de cause, non un sous-traitant mais son fournisseur.

A la demande en paiement formée par la SA DALKIA, le syndicat des copropriétaires entend opposer :

que le contrat ne prévoit pas la facturation de frais pour annulation tardive et que celle-ci n’entre donc pas dans le champs contractuel, que la SA DALKIA ne justifie ni des frais qu’elle invoque pour justifier sa demande en paiement ni d’un préjudice quelconque,qu’il n’a pas annulé la commande mais a seulement suspendu celle-ci, que le syndicat n’a pas validé la demande d’annulation émanant du syndic et qu’en tout état de cause, l’annulation est le fait de la SA DALKIA dès lors mal venue à solliciter le paiement en cause, que le remplacement à l’identique de la centrale de traitement de l’air était prévu au contrat de maintenance et qu’il appartenait à la SA DALKIA de prendre en charge toute la partie sous contrat même vétuste, qu’au mois de décembre 2018, lorsque le ventilateur est tombé en panne, l’axe de rotation a cassé par un manque probable de graisse alors que l’entretien de la ventilation était au contrat de maintenance et qu’au lieu de cela, la SA DALKIA a mis totalement à l’arrêt la centrale de traitement de l’air pour mettre la pression au syndicat des copropriétaires, que le recours à la sous-traitance était interdit par la demande d’intervention de NEXITY, les conditions générales de vente non signées ne lui étant pas opposables ; or « l’intervention de la société SOMECLIM présentait toutes les apparences d’une sous-traitance », le paiement de la somme de 5.000 euros n’emporte aucune conséquence juridique.

Sur ce,

En vertu de l’article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi . Cette disposition est d’ordre public. »

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Retenir la responsabilité contractuelle d’une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est précisé qu’au vu des moyens soutenus par la SA DALKIA ci-dessus exposés, l’action formée par celle-ci s’analyse en une action en responsabilité, non en une action en paiement, étant ajouté comme le fait valoir le syndicat que le contrat signé ne stipule aucune clause prévoyant, en cas d’annulation, même tardive, de la commande par le client, le paiement de frais d’annulation.

S’agissant de l’action en responsabilité contractuelle, le syndicat des copropriétaires a, le 11 avril 2019, par l’intermédiaire de son syndic, accepté le devis n°C18069828-1 proposé le 4 février 2019 par la SA DALKIA pour le remplacement de la centrale à double flux au prix de 112.011,54 euros HT (123.212,69 euros TTC).

La SA DALKIA devait en exécution de cette commande, installer une nouvelle centrale de traitement de l’air, le syndicat des copropriétaires ayant pour obligation de payer le prix convenu de 123.212,69 euros TTC, l’article VI-1 du contrat prévoyant le paiement de 30 % du prix à la commande et le solde à la réception du chantier.

Il est constant que la centrale de traitement de l’air n’a pas été remplacée par la SA DALKIA mais ultérieurement par une entreprise tierce au présent litige et que seule la somme de 5.000 euros a été payée par le syndicat.

La SA DALKIA justifie ensuite par la communication d’un devis pour frais d’annulation émis le 13 novembre 2019 pour un montant HT de 28.114 euros (33.736 euros T.T.C.) par la société SOMECLIM, par l’acceptation de ce devis par elle-même le 2 décembre 2019, par la facture afférente du 5 décembre 2019 et par la capture d’écran de sa comptabilité, avoir payé à la société SOMECLIM, son fournisseur, la somme T.T.C de 33.736 euros (28.114 euros H.T.) pour la fabrication des éléments nécessaires à l’installation de la la centrale de remplacement commandés par le syndicat défendeur.

Contrairement à ce que soutient le syndicat la SA DALKIA établit les frais qu’elle allègue dans la limite de 33.736 euros T.T.C (28.114 euros H.T.), frais possiblement constitutifs d’un préjudice financier au sens de l’article 1231-1 du code civil.

L’examen de la chronologie des faits enseigne ensuite que la SA DALKIA a émis le devis n°C18069828-1 litigieux le 4 février 2019 suite à la décision prise l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2018 de procéder au remplacement de la centrale, ce fait étant constant, que le syndic alors en exercice la société NEXITY a, pour le compte du syndicat accepté le devis le 11 avril 2019 en adressant l’ordre de service à la SA DALKIA, que par courrier du 9 août 2019, le nouveau syndic de l’immeuble a notifié à la société DALKIA un ajournement des travaux de remplacement de la CTA double flux avant de notifier, le 3 septembre 2019, l’ « annulation » de la commande.

Toutefois, le contrat de commande versé en procédure ne mentionne aucun délai ni date d’exécution des travaux de remplacement, date par rapport à laquelle doit nécessairement s’évaluer le caractère ou non tardif de l’annulation.

En l’absence d’une telle date, la démonstration n’est pas faite de ce que la suspension puis l’annulation de la commande présente un caractère tardif et donc fautif.

En l’absence de fait générateur de la responsabilité, la SA DALKIA ne peut qu’être déboutée de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 28.736,80 euros ainsi de toutes ses demandes afférentes à celle-ci (intérêts majorés, capitalisation) sans qu’il soit besoin d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties.

Sur les demandes d’indemnisation formées par la SA DALKIA

Aucun manquement n’étant caractérisé à l’encontre du syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA n’expliquant ni ne justifiant du préjudice dont elle demande indemnisation à hauteur de 10.000, elle sera déboutée du chef de cette demande.

Sur les demandes d’indemnisation formées par le syndicat des copropriétaires

A titre reconventionnel et « en tout état de cause », le syndicat des copropriétaires entend voir engager la responsabilité de la SA DALKIA ; il sollicite ainsi de voir condamner la SA DALKIA à :

l’indemniser de la perte de chance de ne pas avoir à changer la centrale de traitement de l’air existante formée par le syndicat des copropriétaires, demande chiffrée à hauteur de 61.606,35 euros, lui payer la somme de 219.920,56 euros en principal pour défaut de validation des dépenses engagées au titre de la garantie P3 du contrat MTI, lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêt au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles, lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêt pour défaut de conseil.

A l’appui de ses demandes formées au titre de la perte de chance, du défaut de validation des dépenses et de l’inexécution de ses obligations contractuelles, le syndicat des copropriétaires expose que la SA DALKIA n’a pas rempli ses obligations, qu’elle n’a notamment pas correctement maintenu l’installation en fonctionnement, fait qui résulterait du compte-rendu n°2 établi par la société CORETUDE qui a repris la maintenance, ainsi que du seul fait que « la centrale de traitement de l’air a cessé de fonctionner après 5 ans de maintenance par la demanderesse », ce qui selon le syndicat « suffit à caractériser les défauts et inexécutions contractuelles » de la SA DALKIA. Le syndicat ajoute que le moteur de ventilation n’a jamais été remis en marche par la SA DALKIA. Et que les dépenses engagées au titre de la garantie P3 du contrat MTI n’ont pas été validées.

La SA DALKIA entend, en défense, rappeler qu’à la date de conclusion du contrat de maintenance, la centrale de traitement de l’air était âgée de 30 ans, que la partie froid était hors service, raison pour laquelle celle-ci a été exclue du contrat. Elle entend ensuite souligner que le syndicat ne justifie d’aucun des griefs et défaut de maintenance qu’il allègue, qu’il ne justifie d’aucun courrier de mise en demeure, que les dysfonctionnements et manquements invoqués ne sont établis par aucun constat ni aucune expertise, le juge des référés n’ayant pas été saisi et que ceux-ci ne sauraient être établis par le compte-rendu de la société CORETUDE effectué fin 2021, soit 18 mois après la fin de sa propre intervention, cette société se limitant en outre à émettre une hypothèse.

Sur ce,

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Retenir la responsabilité contractuelle d’une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Décision du 23 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/04685 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWB6

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires entend établir la preuve d’un défaut d’entretien et d’un défaut de maintien en fonctionnement de la centrale de traitement de l’air par le compte-rendu n°2 établi par la société CORETUDE. Cette société est toutefois intervenue à la demande du syndicat suite à la résiliation du contrat de maintenance de la SA DALKIA et s’est prononcé en l’absence de cette dernière, soit de manière non contradictoire. La portée probatoire de son compte-rendu est donc nécessairement limitée.

En outre, comme le souligne la SA DALKIA, la société CORETUDE a effectué ses constatations plus de dix-huit mois après la fin de la maintenance assurée par la SA DALKIA; elle ne saurait donc, en l’absence de constat par commissaire de justice ou expertise, établir que la poussière dans les filtres ou encore le désengagement des filtres stigmatisés, est imputable à la SA DALKIA.

Enfin, la société CORETUDE demeure prudente dans ses conclusions puisqu’elle écrit que la centrale « ne paraît pas » avoir été maintenue (en fonctionnement) et que « s’il elle l’avait été, elle fonctionnerait peut-être encore ».

En l’absence de doléance exprimée dans le temps d’exécution du contrat, de constat par ministère de commissaire de justice et d’expertise judiciaire contradictoire et impartiale, l’absence de maintien en fonctionnement par la SA DALKIA de la centrale et plus généralement les manquements de cette dernière à ses obligations contractuelles ne sont pas établis, étant ajouté que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les inexécutions contractuelles imputées à la SA DALKIA ne sauraient résulter du seul fait que « la centrale de traitement de l’air a cessé de fonctionner après 5 ans de maintenance » par la demanderesse, un manquement ou une faute ne pouvant se déduire du seul dommage le cas échéant survenu, étant ajouté qu’en l’espèce la centrale dont s’agit était âgée de plus de 35 ans à la date de la panne.

Le syndicat des copropriétaires ne rapportant la preuve qui lui incombe par application de l’article 9 du code de procédure civile, d’un manquement de la SA DALKIA à ses obligations contractuelles, il sera débouté de sa demande formée au titre de la perte de chance, étant encore ajouté s’agissant de question de « la validation » invoquée, que le syndic en exercice, mandataire du syndicat des copropriétaires, est présumé agir à l’égard des tiers au nom de ce dernier sans que davantage de « validation » ne soit requise.

La demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros étant également formée « au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles » par la SA DALKIA, cette demande ne peut être, pour les mêmes motifs, que rejetée, tout comme celle formée à hauteur de 219.920,56 euros, les manquements générateurs de la responsabilité n’étant pas établis.

S’agissant de la demande d’indemnisation pour défaut de conseil, si le syndicat reproche à la SA DALKIA d’avoir « préconisé des travaux de centrale de traitement d’air avec pompe à chaleur au lieu d’une centrale récupérateur », force est de constater comme le soulève la SA DALKIA que la perte de chance de réaliser des économies résulte de la seule étude établie par la société ELKO, n’est corroborée par aucun élément du dossier et n’est donc pas opposable à la SA DALKIA. Le syndicat des copropriétaires sera donc également débouté de sa demande formée au titre du manquement au devoir de conseil.

Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

Il n’y a lieu à compensation, cette demande étant sans objet.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce chacune des parties succombant du chef de ses prétentions, elles garderont chacune à sa charge les dépens qu’elle ont pu exposer sans bénéfice accordé, pour ce même motif de l’article 699 du code de procédure civile à leur conseil.

Pour les mêmes motifs les deux parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ; elles conservront la charge de ceux qu’elles ont pu exposer.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé [Adresse 1] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, de sa demande visant à voir prononcer la nullité de la commande passée le 11 avril 2019 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé [Adresse 1] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, de sa demande de remboursement de la somme en principal de 5.000 euros ;

DEBOUTE la SA DALKIA de sa demande en paiement de la somme de 28.736,80 euros ainsi que de toutes les demandes afférentes à cette demande ;

DEBOUTE la SA DALKIA de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 10.000 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé [Adresse 1] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à compensation ;

DIT que la SA DALKIA et le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé [Adresse 1] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, conserveront la charge des dépens qu’ils ont pu exposer ;

REJETTE la demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA DALKIA de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES DES TERNES situé [Adresse 1] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14], le 23 octobre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY