Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 26 MARS 2026

N° RG 23/04738 – N° Portalis DB22-W-B7H-RPSS.

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F] [S], né à [Localité 1] (Turquie), le 20 juin 1999, demeurant [Adresse 1], de nationalité Turque,

représenté par M^e Elisabeth AFONSO-FERNANDES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Bréhima DIALLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [R] [Q], née le 20 décembre 1958 à PARIS 14ème, de nationalité française, domiciliée [Adresse 2],

représentée par M^e Marie-noël LYON, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

[E] [P], SAS dont le siège social est [Adresse 3] (France), immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 487 530 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 26 Juillet 2023 reçu au greffe le 28 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Décembre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Février 2026, prorogé au 26 Mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [Q] a bénéficié, le 17 décembre 1994, de ses deux parents, d’une donation rapportable à la succession portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 3] (Yvelines) en pleine propriété.

Par ailleurs, selon testament olographe le 11 avril 2000, Madame [Y] [V], veuve de Monsieur [A] [Q], mère de Madame [R] [Q] et Madame [C] [H], a attribué à Madame [C] [Q] divorcée [H] la réserve minimale prévue par la loi et à Madame [R] [Q] la quotité disponible de sa succession de telle sorte qu’au décès de celui-ci, Madame [C] [H] a hérité de 1/3 de la succession de leur père et Madame [R] [Q] des 2/3 de celle-ci.

La succession comporte :

— Le bien immobilier situé [Localité 4] attribué en pleine propriété à Madame [R] [Q], rapportable à la succession,

— Diverses liquidités,

— Un appartement à [Localité 5] (Hauts-de-Seine).

Madame [R] [Q] a confié un mandat de vente à l’agence immobilière [E] [P] de [Localité 6] portant sur le bien situé [Localité 4].

Le 19 octobre 2022, sous l’égide de l’agence immobilière [E] [P], Madame [R] [Q] et Monsieur [J] [S] ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3] (Yvelines), moyennant un prix de vente de 104 000 euros, sous condition suspensive d’obtention «du ou des prêts qui seront sollicités par l’ACQUEREUR », à hauteur de 90.200 euros, la promesse devant être réitérée par acte authentique « au plus tard: le Mardi 21 février 2023 », par le ministère de « Maître [B] [Z] notaire à [Localité 7] », notaire de l’acquéreur, « Avec le concours de Maître [U] [N] Notaire à [Localité 8] », notaire de la venderesse.

Monsieur [S] a obtenu son prêt auprès de sa banque habituelle, le Crédit Lyonnais et en a justifié auprès de l’agence immobilière, conformément aux clauses contractuelles.

Toutefois, la réitération de la vente n’a pas pu intervenir à la date contractuelle du mardi 21 février 2023, les notaires respectifs des parties ayant requis la production d’une procuration de Madame [C] [Q], épouse [H], co-héritière réservataire, aux fins de consentement à la vente, afin d’éviter l’action en réduction ou en revendication à l’encontre du tiers acquéreur prévue par l’article 924 – 4 du Code civil, Madame [R] [Q] ne l’ayant pas produite.

L’agence immobilière a fait signer aux parties un avenant, en date du 27 avril 2023, prorogeant la date de signature au 31 mai 2023.

Bien que Madame [R] [Q] ait adressé, le 16 mai 2023 à l’agence immobilière un courriel suivant lequel l’Etude de Maître [N] lui aurait fait savoir que la procuration venait d’être reçue, elle ne l’a jamais produite.

Par courrier électronique du 27 mai 2023, Madame [Q] a informé les parties que Maître [N] était remplacé par Maître [B] [T], notaire à [Localité 9],

Bien que la procuration requise n’ait pas été produite, Maître [Z] a toutefois sollicité, à toutes fins utiles, le déblocage des fonds auprès de la banque de l’acquéreur et reporté la réitération de la promesse au 19 juin 2023.

Par courriel du 13 juin 2023, il a également prié Maître [D], notaire de Madame [C] [Q], de bien vouloir lui « adresser par retour de mail la procuration 924-4 » de sa cliente.

Le jour même, Maître [D] lui répondait que celle-ci ne consentirait à régulariser cette procuration que lorsque Maître [T] aurait dressé la déclaration de succession et le partage de la succession de ses parents, et que Madame [R] [Q] aura consenti à signer la procuration pour la vente de l’appartement de [Localité 5] dépendant de la succession de leurs parents.

En conséquence, le 16 juin 2023, Maître [Z] a indiqué à la banque de Monsieur [S]) que la vente ne pourra pas être régularisée et qu’il convenait de lui adresser son RIB afin de lui restituer les fonds au plus vite.

Maître [Z] a restitué les fonds le 19 juin 2023 et ce même jour, le Conseil de Monsieur [S] a tenté une démarche amiable auprès de Madame [R] [Q] et de l’agence immobilière, mais en vain.

Le 3 juillet 2023, il a adressé à Madame [Q], par courriel et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure visant la clause pénale ; sans effet.

En conséquence, par exploits de commissaire de justice délivrés le 26 juillet 2023, Monsieur [S] a fait assigner Madame [R] [Q] et la Société [E] [P] devant la présente juridiction aux fins de paiement de la clause pénale et d’indemnisation de sa perte de chance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 17 janvier 2025, Monsieur [S] demande au tribunal de :

I – Sur la responsabilité contractuelle de Madame [R] [Q]

• Vu les dispositions des articles 1103, 1231 et suivants et 924 – 4 du Code civil

• Vu les pièces du dossier

— Juger que la promesse synallagmatique de vente du 19 octobre 2022 est devenue caduque par refus de réitération de la vente par Madame [R] [Q], venderesse

En conséquence:

— Condamner Madame [Q] à payer à l’acquéreur, Monsieur [J] [F] [S], le montant de la clause pénale contractuelle, soit la somme de € 10.400 (Dix Mille Quatre Cents Euros)

— Assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 3 juillet 2023

II – Sur la responsabilité délictuelle de la Société [E] [P]

• Vu les dispositions des articles 1240 et 924 – 4 du Code civil

• Vu les pièces du dossier

— Juger que la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78), a manqué à son obligation de renseignement et à son devoir de vérification et de conseil à l’égard de Monsieur [J] [F] [S], acquéreur

En Conséquence:

— Déclarer Monsieur [J] [F] [S] recevable en action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78)

— Déclarer Monsieur [S] bien fondé en action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78)

— Condamner la Société [E] [P], prise en agence de [Localité 6] (78) à payer à Monsieur [S] la somme forfaitaire de € 15.000, au titre du temps significatif perdu et à perdre, de la perte de chance d’éviter une transaction vouée à l’échec dès l’origine et de la perte de chance d’éviter des coûts supplémentaires certains qui seront supportés.

— Assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

III – Sur le préjudice moral

— juger que, par leur comportement désinvolte et déloyal, Madame [R] [Q] et la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78), ont, chacun, causé un préjudice moral à Monsieur [S], acquéreur profane

En Conséquence :

— Condamner in solidum Madame [Q] et la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78) à payer à Monsieur [S] la somme de € 5.000, à titre de réparation du préjudice moral.

IV – Sur les frais irrépétibles et les dépens

— Condamner in solidum Madame [Q] et la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78), à payer la somme de € 5.000 au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Madame [Q] et la Société [E] [P], prise en son agence de [Localité 6] (78), aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, Madame [Q] sollicite de voir :

DECLARER Monsieur [S] infondé en ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [Q].

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du Code Civil,

CONDAMNER l’agence [E] [P] à payer à Madame [Q] des Dommages et intérêt équivalent aux condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

CONDAMNER Monsieur [S] et l’agence [E] [P] à payer à Madame [R] [Q] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la société par actions simplifiée [E] [P] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

• DEBOUTER Monsieur [J] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, en tout cas en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société [E] [P] ;

A titre subsidiaire,

• DEBOUTER Madame [R] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en tout cas en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société [E] [P] ;

• CONDAMNER Madame [R] [Q] à relever et garantir la société [E] [P] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout cas,

• CONDAMNER Monsieur [J] [S] ou tout succombant d’avoir à verser à la société [E] [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Mélina PEDROLETTI.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025. L’affaire a été plaidée le 2 décembre 2025 et mise en délibéré au 6 février 2026, prorogé au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle de Madame [R] [Q]

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [S] expose que la promesse synallagmatique de vente stipule que « La réitération de l’acte sous-seing privé aura lieu par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du paiement du prix et du versement des frais, dans les délais ci-dessus, sous réserve de l’obtention par le notaire de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte» ; que Madame [Q] était donc tenue de fournir au notaire instrumentaire, Maître [Z], notamment « la procuration 924 – 4 », justifiant le consentement à la vente de sa sœur, co-héritière réservataire, Madame [C] [H], née [Q], indispensable pour que la vente soit réitérée en la forme authentique, s’agissant de la vente d’un bien reçu en donation, afin de le prémunir contre l’action en réduction ou en revendication de la co-héritière réservataire.

Il soutient qu’il résulte du rappel des faits que Madame [Q] n’a pas permis la réitération de la vente par acte authentique, puisque la raison pour laquelle elle n’a pas pu obtenir de sa sœur « la procuration 924 – 4 ›› est son propre refus de permettre la vente de l’appartement dépendant de la succession sis à [Localité 5].

Il affirme qu’ainsi, Madame [Q] est seule et personnellement responsable de la caducité de la vente ; qu’à supposer, ainsi que celle-ci le prétend, que Maître [T] ait « prévu de [se] charger [d’obtenir la procuration 924 – 4] », ce ne pouvait être qu’en qualité de mandataire de Madame [R] [Q], sa cliente, seule et personnellement tenue des obligations nées de l’acte, telles que la réitération de la vente par acte authentique et, subséquemment, la fourniture des pièces, titres et documents nécessaires à la réitération de l’acte ; qu’en l’occurrence, elle a sciemment bloqué l’obtention de la procuration justifiant le consentement à la vente de sa sœur.

Il lui reproche d’avoir laissé entendre que c’était sa sœur qui refuserait, sans raison, de lui fournir la procuration et de n’avoir jamais fait état de ce qu’elle-même avait refusé de transmettre le même type de document à sa sœur qui le lui réclamait de telle sorte que c’est Madame [R] [Q] qui bloquait l’obtention de la procuration et d’avoir même affirmé, le 16 mai 2023, que « l’Etude de Maître [N] à [Localité 10] vient de me faire savoir que la procuration attendue pour la réalisation de la vente authentique de l’appartement sis [Adresse 5] [Localité 3] vient d’être reçue, dûment signée », affirmation qui s’est révélée être un mensonge total.

En défense, Madame [Q] fait valoir que le retard dans la signature de l’acte ne relève pas de sa responsabilité; qu’aucun accord n’a pu être trouvé avec sa sœur pour la désignation d’un notaire commun pour procéder à la rédaction de l’acte de notoriété, préalable nécessaire à la finalisation de la vente des biens dépendant de la succession, soit l’appartement de [Localité 5] ; que le notaire, qui a été désigné par le tribunal judiciaire de Versailles en la personne de Maitre [B] [T] pour réaliser les opérations de compte liquidation partage, n’a rédigé l’acte de notoriété que le 4 mars 2023.

Elle soutient que son précédent conseil lui avait indiqué que rien ne s’opposait à ce qu’elle mette en vente l’appartement reçu en donation; qu’elle ignorait tout des dispositions de l’article 924 – 4 du Code civil et de la possible action en revendication de la donation par sa sœur à l’égard des acquéreurs, de telle sorte que c’est de parfaite bonne foi qu’elle a signé un mandat de vente avec [E] [P] et que ce n’est qu’une fois la promesse de vente signée qu’elle a découvert la difficulté et la nécessité de faire intervenir sa sœur à l’acte pour préserver les droits de Monsieur [S].

Elle fait par ailleurs valoir que l’action en réduction dirigée contre le tiers détenteur présente un caractère subsidiaire ; que les réservataires doivent agir en réduction contre le donataire lui-même et procéder à la discussion préalable des parties ; que la vente est parfaitement valable sans l’intervention des réservataires ; que l’intérêt de l’acquéreur peut être protégé par le séquestre du prix de vente.

Elle explique, ainsi, que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure qu’elle a été avisée du refus de signer ladite procuration par Madame [H]; que l’actif successoral est parfaitement connu et le risque pour elle de devoir une somme en moins prenant est nulle; que l’appartement [Localité 11] est proposé à la vente à moins de la moitié du prix de l’appartement de [Localité 5]; qu’il reste, par ailleurs, des liquidités à concurrence de la somme de 33 583,15 € à partager alors que Madame [H] bénéficie de la part réservataire à concurrence de 1/3; qu’en tout état de cause, le prix de vente pouvait être bloqué chez le notaire instrumentaire dans l’attente de la liquidation des opérations de compte liquidation partage si Madame [H] craignait pour ses droits dans la succession, cette proposition ayant été faite par Maître [T] à Maître [L] le 16 mai 2024, sans obtenir de réponse.

Elle soutient, encore, que ce n’est qu’une fois l’acte de notoriété régularisé en mars 2023 qu’une promesse de vente a pu valablement être rédigée pour l’appartement de [Localité 5]; qu’elle n’y est pour rien; que souhaitant vendre l’appartement [Localité 11] à Monsieur [S] et consciente que le silence de sa sœur équivalait à un refus, elle a indiqué qu’elle signerait la promesse de vente pour le bien de [Localité 5] (ou une procuration pour être représentée) à la condition que Madame [H] donne son accord pour la vente de l’appartement [Localité 11], ce que Monsieur [S] ne peut lui reprocher.

Elle souligne que lorsque le demandeur prétend qu’elle aurait sciemment et constamment empêché l’obtention de l’accord de Madame [H], il se fonde en partie sur les mails de Maître [L], notaire et conseil de cette dernière, qui a donné nécessairement une version partiale des faits ; que d’ailleurs, bien que le bien de [Localité 5] ait été vendu le 8 février 2024, la procuration de Madame [H] se fait toujours attendre, s’agissant du bien [Localité 11].

***

Aux termes de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent, selon l’article 1104, être exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, il incombe à celui qui entend engager la responsabilité de son co-contractant d’apporter la preuve d’un manquement contractuel ; si un tel manquement est établi, il appartient au débiteur de l’obligation inexécutée dont la responsabilité est recherchée d’apporter la preuve de l’absence d’imputabilité de l’inexécution, c’est-à-dire d’une cause étrangère telle la force majeure, la faute de la victime ou le fait du tiers qui en revêtiraient les caractères.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Madame [Q] a proposé à la vente l’immeuble reçu en donation de la part de ses parents sans demander, au préalable, à sa sœur de renoncer à l’action en revendication dont celle-ci disposait dans l’hypothèse où la libéralité porterait atteinte à sa réserve héréditaire et serait, de ce fait, susceptible d’être réduite.

Dès lors, il n’est pas contestable qu’elle n’était pas en capacité de garantir une jouissance paisible du bien à son acquéreur et de lui assurer que personne ne pourrait venir revendiquer un quelconque droit sur le bien, cette incapacité faisant ainsi obstacle à ce que le notaire dresse l’acte authentique de vente dans le délai de validité de la promesse synallagmatique signée par les parties le 19 octobre 2022.

Madame [Q] a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle envers Monsieur [J] [S].

Sur la responsabilité délictuelle de la Société [E] [P]

Monsieur [J] [S] expose qu’il est un tiers par rapport au mandat de vente conféré par Madame [R] [Q] à la société [E] [P] de telle sorte que la responsabilité de cette dernière peut être recherchée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil.

Il rappelle qu’en sa qualité de rédacteur d’acte dans le cadre de son activité professionnelle, l’agent immobilier assume une obligation de résultat et est responsable des conséquences éventuellement dommageables supportées par ses mandants à l’occasion de l’établissement défectueux d’un avant-contrat et qu’il doit personnellement s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte.

Il soutient qu’au cas d’espèce, la société [E] [P] a manqué à son devoir de vérification, d’information et de conseil à son égard; qu’il lui appartenait, dès lors que l’immeuble mis en vente provenait d’une donation, d’éliminer le risque de réduction de la libéralité en obtenant le consentement de Madame [C] [H] née [Q], co-héritière réservataire, dans la promesse synallagmatique ou en érigeant son consentement en condition suspensive.

Il affirme que le manquement de la société [E] [P] lui a causé un préjudice en lui faisant perdre inutilement beaucoup de temps dans cette vente condamnée ab initio ainsi qu’une chance de renoncer à une vente sans issue; que cette carence l’a également exposé à rechercher une autre acquisition, nécessitant de nouveau de consacrer du temps à son projet, alors même que la nouvelle acquisition se fera incontestablement à des conditions particulièrement plus onéreuses que celles prévues à l’acte du 19 octobre 2022, les prix de l’immobilier ayant augmenté et le coût des crédits particulièrement renchéri.

Madame [Q] entend, également, voir engager la responsabilité contractuelle de la société [E] [P], faisant valoir qu’en tant que professionnelle, cette dernière a manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard.

Elle fait valoir qu’il lui appartenait de l’alerter de la nécessité d’obtenir de Madame [H] son intervention à l’acte notarié pour le sécuriser et éviter tout risque d’action en réduction ; qu’informée de la difficulté, elle aurait été en mesure, avant de signer un compromis de vente, de s’assurer de l’accord ou non de Madame [H].

Elle souligne que contrairement aux allégation de l’agence [E] [P], étant dans l’ignorance de l’existence de l’article 924-4 du Code civil et des conclusions qu’en tirerait le notaire instrumentaire, elle pensait qu’elle était régulièrement propriétaire du bien litigieux et et que rien ne s’opposait à la vente, ainsi qu’elle l’a déclaré dans la promesse de vente; qu’il s’agit d’une erreur de droit dont aurait dû l’alerter l’agence immobilière dans le cadre de son devoir de conseil; qu’en effet, elle a bien présenté son titre de propriété de donation-partage en pleine propriété, le titre précisant que cette donation serait rapportable à la succession.

Elle soutient, dès lors, être fondée, si une condamnation était prononcée à son encontre, à solliciter la condamnation de l’agence immobilière [E] [P], en application de l’article 1231-1 du code civil, à lui régler des dommages et intérêts correspondant aux condamnations éventuellement prononcées à son encontre.

En défense, la société [E] [P] fait valoir que l’obtention de la procuration prévue par les dispositions de l’article 924 – 4 du Code civil n’est pas une condition juridique à la régularisation d’une promesse de vente; que d’ailleurs, Monsieur [S] le rappelle dans son assignation, que « l’avant-contrat peut être soumis à la condition suspensive que ces consentements soient donnés au plus tard le jour de la réalisation de l’acte de vente»; qu’elle avait pris de soin d’insérer les conditions suivantes, protectrices des intérêts de Monsieur [S] selon lesquelles le vendeur s’obligeait à justifier de l’origine de propriété au notaire rédacteur de l’acte authentique et que la vente était conclue notamment sous la condition suspensive que le vendeur justifie d’un droit de propriété régulier ou trentenaire, la réitération de l’acte devant intervenir «sous réserve de l’obtention par le notaire de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte» et donc, la procuration litigieuse.

Elle souligne, encore, que Madame [Q] avait indiqué, tant dans le mandat que dans la promesse synallagmatique de vente, qu’elle était régulièrement propriétaire du bien litigieux et que rien ne s’opposait à la vente et qu’en pareil cas, la jurisprudence considère que l’agent immobilier n’engage pas sa responsabilité.

Elle affirme, également, qu’en tout état de cause, si Monsieur [S] a subi un préjudice, ce dernier ne peut être qu’en lien de causalité avec le comportement de Madame [Q] et ses nombreux atermoiements ; qu’en réalité, la caducité de la vente est exclusivement imputable au refus, par Madame [Q], de signer également une procuration pour la vente du bien situé à [Localité 5].

Elle note, par ailleurs, que Monsieur [S] ne peut pas tenter de prétendre qu’il ne se serait pas engagé dans le cadre de la présente vente s’il avait eu connaissance de la nécessité d’obtenir une procuration pour éviter l’action en réduction, notamment parce que Madame [Q] a toujours indiqué qu’elle transmettrait ladite procuration.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent, selon l’article 1104, être exécutés de bonne foi.

En l’absence de lien contractuel, la responsabilité délictuelle peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toutefois, il est constant que la faute contractuelle peut être invoquée par des tiers au titre de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement cause un dommage.

Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Conformément aux dispositions de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est constant qu’en complément de son obligation de diligence, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention qu’elle soumet à la signature de son mandant.

Ainsi, il est acquis que l’agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, dont le contenu est défini par la jurisprudence et varie selon chaque cas.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre. Il se doit notamment, au-delà de ce que son mandant lui déclare, de contrôler les risques juridiques susceptibles de faire obstacle à la libre disposition de l’immeuble, telles que la consistance du bien, les servitudes ou les règles d’urbanisme.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, la charge de la preuve d’un manquement de l’agent immobilier à ses obligations incombe au demandeur.

***

En l’espèce, la société [E] [P] ne conteste pas que Madame [Q] lui a remis copie de l’acte de donation de l’immeuble dont elle lui confiait la vente.

Or, en pages 2 et 3, cet acte mentionne au paragraphe « DONATION », « Par les présentes LE DONATEUR, Monsieur et Madame [O], donne entre vifs, en avancement d’hoirie, à charge de rapport dans les conditions ci-après précisées, au DONATAIRE, Madame [R] [Q], qui accepte, le bien dont la désignation suit (…) »

Compte tenu de cette mention explicite, la société [E] [P], professionnel de l’immobilier, devait se poser la question, avant même de présenter le bien à la vente afin de garantir tant les droits du vendeur que ceux de l’acheteur, d’une possible action en revendication et interroger sa cliente sur l’existence d’héritiers réservataires.

Cette obligation est d’ailleurs confirmée par Maître [N] dans un courriel en date au 15 mai 2023 qui insiste sur le fait que le bien étant issu d’une donation, l’intervention des héritiers réservataires est nécessaire et, en principe, dès le stade de l’avant-contrat.

Il est pourtant constant que la société [E] [P] ne s’est préoccupée à aucun moment de cette question alors que tant la venderesse que l’acquéreur étaient des clients profanes auxquels elle devait de s’assurer de l’efficacité juridique de la promesse de vente qu’ils étaient amenés à signer.

Ce faisant, elle a clairement engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [Q] et délictuelle à l’égard de Monsieur [S] et doit de ce fait les indemniser du préjudice qu’ils subissent en lien direct avec cette faute.

Sur les préjudices invoqués par Monsieur [S]

S’agissant des demandes présentées à l’encontre de Madame [Q], Monsieur [S] fait valoir que la promesse de vente stipule au paragraphe « X – CLAUSE PENALE », « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, justice, et tous les droits et amendes, et devra, en outre, payer à l’autre partie la somme de 10.400,00 (dix mille quatre cents) € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale» : qu’il est, ainsi, fondé à se prévaloir d’une inexécution de ses obligations par la venderesse; que quand bien même la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque, il est de jurisprudence établie que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une parties.

Il soutient que Madame [Q] ayant engagé sa responsabilité contractuelle en rendant impossible la signature de l’acte authentique de vente, il est fondé à réclamer le bénéfice de la clause pénale stipulée dans le compromis.

Monsieur [S] affirme, par ailleurs, que le manquement de la société [E] [P] lui a causé un préjudice en lui faisant perdre inutilement beaucoup de temps dans cette vente condamnée ab initio ainsi qu’une chance de renoncer à une vente sans issue; que cette carence l’a également exposé à rechercher une autre acquisition, nécessitant de nouveau de consacrer du temps à son projet, alors même que la nouvelle acquisition se fera incontestablement à des conditions particulièrement plus onéreuses que celles prévues à l’acte du 19 octobre 2022, les prix de l’immobilier ayant augmenté et le coût des crédits particulièrement renchéri.

En défense, Madame [Q] considère, ainsi, que la clause pénale prévue à la promesse de vente n’a vocation à s’appliquer que si l’une des parties venait à refuser de régulariser la vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dans la mesure où n’est établie aucune défaillance fautive d’une partie à la promesse de vente.

De son côté, la société [E] [P] rappelle que pour être indemnisable, un préjudice doit être actuel, réel et certain et qu’en l’espèce, le préjudice revendiqué par Monsieur [S] auprès d’elle fait double emploi avec la demande présentée contre Madame [Q] au titre de la clause pénale qui sanctionne l’inexécution par le vendeur de ses obligations; que par ailleurs, il n’a subi aucune perte de chance puisqu’il a été démontré ci-dessus que, connaissance prise de la nécessité d’obtenir une procuration, il s’est tout de même maintenu dans l’acte d’acquisition.

Elle souligne, enfin, que cette demande, présentée à titre forfaitaire, ne repose sur aucun élément tangible; que le préjudice est donc parfaitement hypothétique et ne saurait être indemnisé; qu’en tout cas, le fait qu’une vente immobilière n’aboutisse pas est le risque qui pèse sur tout acquéreur/vendeur, sans que cela ne puisse constituer un préjudice, sauf si l’absence de réitération de la vente est imputable à l’une des parties, comme c’est le cas en l’espèce, raison pour laquelle Monsieur [S] sollicite le paiement de la clause pénale.

***

Selon l’article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-2 du même code dispose : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, ».

Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l’action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l’existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l’évaluation.

Un préjudice est indemnisable lorsqu’il est direct, certain et légitime.

Par préjudice certain, il faut entendre un préjudice réel et non hypothétique.

La perte de chance se caractérise comme la privation d’une probabilité raisonnable de la survenance d’un événement positif ou de la non-survenance d’un événement négatif.

La chance doit avoir été réellement perdue et l’indemnisation ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement manqué s’était réalisé.

En matière de responsabilité délictuelle, l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle suit les mêmes règles que celles concernant la responsabilité contractuelle.

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En l’espèce, la clause pénale stipulée dans la promesse de vente litigieuse est ainsi rédigée «Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, justice, et tous les droits et amendes, et devra, en outre, payer à l’autre partie la somme de 10.400,00 (dix mille quatre cents) € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ».

Or, force est de constater qu’en l’espèce Madame [Q] ne s’est pas refusée à régulariser l’acte de vente et que la promesse est devenue caduque en raison du refus du notaire de dresser l’acte authentique de vente en l’absence de renonciation de Madame [H] à son action en revendication.

Dès lors, cette clause pénale est insusceptible, dans le cas d’espèce, de produire ses effets et Monsieur [S] doit être débouté de sa demande tendant à voir condamner Madame [Q] à lui payer le montant de la clause pénale contractuelle, soit la somme de 10.400 €.

Par ailleurs, au soutien de sa demande d’indemnisation par l’agence immobilière de sa perte de chance de renoncer à une vente sans issue et de l’obligation de procéder à une acquisition plus onéreuse, Monsieur [S] produit, en pièce 26, une simulation de prêt réalisée par le LCL.

Pour autant, aucune date ne figure sur ce document, de telle sorte qu’aucune valeur probante en saurait lui être accordée.

De même, la production de l’annonce immobilière versée aux débats ne permet pas davantage de faire la preuve de l’existence d’une augmentation conséquence du marché immobilier, les caractéristiques de chacun des biens objets de la comparaison n’étant, notamment, pas suffisamment détaillées.

Au demeurant et en tout état de cause, force est de constater que Monsieur [S] ne justifie pas, suite à la caducité de la promesse de vente conclue avec Madame [Q], avoir effectivement acquis un bien immobilier à des conditions plus onéreuses.

Ce faisant, il ne fait état que d’un préjudice hypothétique qui n’est pas indemnisable.

Par ailleurs, faisant état d’une « simple » perte de temps qui ne se traduit par aucune perte financière, il n’est pas davantage fondé à obtenir une indemnisation de ce chef.

Il sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral

Monsieur [S] prétend que le comportement de Madame [Q] est source, pour lui, de préjudice moral dans la mesure où elle a été de mauvaise foi puisque sachant pertinemment que la vente ne pourrait se conclure car elle bloquait la signature de l’acte authentique, elle n’en a pas moins conclu la promesse et l’a laissé espérer vainement l’aboutissement de son projet.

Il reproche, également, à la société [E] [P] de n’avoir eu en vue que la perception de sa commission sur vente et de ne pas s’être véritablement préoccupée de sa situation

Il considère que les comportements désinvolte et déloyal de Madame [Q] et négligent et désinvolte de l’agence immobilière méritent sanction.

Madame [Q] répond en soutenant qu’elle n’a fait que subir cette situation en raison du blocage de Madame [H], sa sœur, qui n’avait pour seul objectif que de lui nuire.

La société [E] [P] affirme, de son côté, que selon l’article 1310 du Code civil la solidarité qu’elle soit légale ou conventionnelle ne se présume pas ; qu’en l’espèce, il n’existe aucune obligation dont elle pourrait être débitrice aux côtés de Madame [Q] ; qu’en tout état de cause, cette demande d’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [S], en ce qu’elle est également dirigée contre elle, est bien mal fondée.

Elle soutient, en effet, que Monsieur [S] omet d’indiquer qu’il a été en contact téléphonique constant avec elle et qu’elle n’a eu de cesse que de relancer les différents intervenants, de telle sorte qu’il est faux que de prétendre qu’elle aurait fait preuve de « négligence et de désinvolture ».

Elle souligne encore que cette demande, présentée forfaitairement, ne repose sur aucun élément tangible et ce, en contrariété avec l’article 9 du Code de procédure civile ; qu’en outre, elle fait à nouveau double emploi avec la demande présentée au titre de la clause pénale à l’encontre de Madame [Q].

***

Il est de jurisprudence établie que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’un éventuel partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

En l’espèce, les défendeurs discutent, encore à ce stade, de la réalité et la nature des fautes qui leur sont reprochées, alors même qu’il résulte des développements précédents qu’ont été retenus contre Madame [Q] son incapacité à garantir une jouissance paisible du bien à son acquéreur et à prémunir celui-ci de la revendication d’un quelconque droit sur le bien et, contre l’agence immobilière, qui avait connaissance de ce que le bien proposé à la vente avait fait l’objet d’une donation par les parents de sa mandante, le fait de ne pas s’être assurée de l’efficacité juridique de la promesse de vente.

Ces deux fautes, qui ont fait obstacle à la signature de l’acte de vente, ont incontestablement et directement concouru à la réalisation du préjudice moral de Monsieur [S] qui s’est légitimement projeté dans ce projet d’acquisition.

Ce préjudice sera justement indemnisé par la somme de 1 500 € au paiement de laquelle Madame [Q] et la société [E] [P] seront condamnées in solidum.

Sur les appels en garantie

Madame [Q] rappelle que l’agence immobilière a engagé sa responsabilité contractuelle en ne procédant pas aux investigations nécessaires à l’efficacité de la promesse de vente, de telle sorte qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de l’agence immobilière [E] [P], en application de l’article 1231-1 du Code civil, l’indemniser de son préjudice qui correspondrait aux condamnations prononcées à son encontre.

En défense, la société [E] [P] fait valoir que Madame [Q] est seule responsable de la caducité de la promesse de vente dès lors qu’elle a toujours indiqué qu’il n’y aurait aucune difficulté à obtenir l’attestation litigieuse, allant même jusqu’à indiquer faussement à son mandataire que cette dernière avait été envoyée à son notaire. Elle ajoute que la caducité de la promesse de vente n’aurait jamais dû intervenir si Madame [Q] avait elle-même accepté de signer une procuration à sa sœur.

***

En application de l’article 334 du Code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle lorsque la contribution finale à la dette repose sur celle-ci.

Pour pouvoir statuer sur cette demande, il convient d’examiner la répartition finale des charges et donc la contribution de chaque partie à la dette.

Celle-ci s’opère à proportion des fautes commises par chacun d’entre eux ou, en l’absence de toute faute, en fonction de leur degré de participation dans la survenance du dommage à réparer.

***

En l’espèce, il résulte des énonciations développées ci-dessus que l’origine principale du préjudice moral de Monsieur [S] résulte de l’impossibilité de signer l’acte authentique de vente, la sœur de la venderesse n’ayant pas transmis un acte de renonciation à l’action en réduction prévue par l’article 924 – 4 du Code civil.

S’il est constant que Madame [Q] a engagé, de ce fait, sa responsabilité contractuelle à l’encontre de son acquéreur, il n’en demeure pas moins que c’était à la société [E] [P] qu’il appartenait, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier et de mandataire de sa cliente profane qui ne lui avait pas caché la provenance du bien objet de la vente, de s’assurer de l’efficacité de la vente.

A cet égard, le fait que, postérieurement à la signature de la promesse de vente, Madame [Q] ait affirmé de manière erronée que l’attestation de l’article 924 – 4 du Code civil avait été reçue par le notaire est indifférent dans la mesure où les fautes reprochées aux parties étaient déjà commises.

Aussi, au regard de ces circonstances, dans la mesure où Madame [Q] était en droit d’attendre une information complète de l’agence immobilière, il apparaît que la société [E] [P] est entièrement responsable du préjudice subi par Monsieur [S].

En conséquence, il convient de condamner la société [E] [P] à garantir intégralement la venderesse des condamnations prononcées à son encontre, tandis qu’elle-même sera déboutée de sa demande tendant à se voir garantie par Madame [Q] des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner la société [E] [P], qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société [E] [P], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [S] et Madame [Q], la somme de 3 000 euros chacun.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’indemnisation présentée par Monsieur [J] [S] au titre de la clause pénale contractuelle,

REJETTE la demande d’indemnisation présentée par Monsieur [J] [S] au titre de la perte de temps, de la perte de chance de renoncer à une vente sans issue et de l’obligation de procéder à une acquisition plus onéreuse,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [Q] et la société par actions simplifiée [E] [P] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 1 500 euros, à titre de réparation de son préjudice moral.

CONDAMNE la société par actions simplifiée [E] [P] à garantir intégralement Madame [R] [Q] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Monsieur [J] [S],

DEBOUTE la société par actions simplifiée [E] [P] de sa demande tendant à se voir garantie par Madame [R] [Q] des condamnations prononcées à son encontre,

CONDAMNE la société par actions simplifiée [E] [P] au paiement des dépens,

CONDAMNE la société par actions simplifiée [E] [P] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société par actions simplifiée [E] [P] à payer à Madame [R] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Prononcé le 26 MARS 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.