Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 08 JANVIER 2026

N° RG 22/00399 – N° Portalis DB22-W-B7G-QMRI.

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [X], né le 02 Mai 1961 à [Localité 7], de nationalité française, conseil en information, demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Michel MALL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Madame [M] [Y], née le 29 Décembre 1961 à [Localité 7], de nationalité française, avocate, demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Michel MALL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Madame [Z] [X], née le 13 Novembre 1994 à [Localité 7], de nationalité française, étudiante, demeurant [Adresse 3].

représentée par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Michel MALL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

La S.C.I FEM, société civile immobilière, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 440 080 281, dont le siège social se situe à [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ;

représentée par M^e Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Philippe GUILLOTIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

La société DEMEURES DU LITTORAL, SARL, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de SAINT BRIEUC sous le numéro 480 084 672 dont le siège social se situe à [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal agissant en cette qualité audit siège.,

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 13 Janvier 2022 reçu au greffe le 17 Janvier 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, prorogé au 08 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente du 15 novembre 2019, la SCI FEM a vendu à Monsieur [A] [X], Madame [M] [Y] et Madame [Z] [X] (ci-après les consorts [X]) une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le prix de 865 000 euros.

Cette vente a été négociée par la société à responsabilité limitée DEMEURES DU LITTORAL qui s’était vue confier par la SCI FEM un mandat de vente en date du 10 juillet 2019 en contrepartie d’une commission de 35 000 euros à la charge des acquéreurs.

Ayant constaté des infiltrations d’eau sur les murs dans des proportions très importantes après avoir pris possession du bien, les consorts [X] ont contacté l’entreprise YVES POUPON laquelle leur a adressé un devis pour la réfection du toit le 21 novembre 2019, pour un montant total de 44 737,33 euros TTC, soit 29 885 euros TTC en excluant les travaux devisés pour l’isolation, après leur avoir indiqué qu’elle avait déjà soumis un devis à la SCI FEM pour des travaux de toiture le 15 mai 2015, pour un montant de 31 746,70 euros, resté sans suite.

Les consorts [X] ont, également, fait réaliser un second devis par l’entreprise LM COUVERTURES le 2 décembre 2019 pour une somme de 27 056,05 euros.

Par courriel du 12 décembre 2019, le notaire des consorts [X], Maître [C], a avisé celui de la SCI FEM, de la nécessité de réaliser les travaux de toiture.

Ce dernier lui a répondu le 18 décembre suivant, que dans la mesure où ils n’avaient constaté aucune fuite sur la toiture et où les consorts [X] avaient pu se rendre compte de l’état de la toiture avant la vente, lors de leurs visites des lieux, les associés de la SCI FEM ne se pensaient pas « concernés par les futurs travaux de la propriété ».

Par lettre recommandée adressée à la SCI FEM le 10 février 2020, le conseil des consorts [X] lui transmettait les devis établis par les deux couvreurs, ainsi qu’un courrier de LM COUVERTURES daté du 6 avril 2020 indiquant que l’usure des crochets ardoise engendrait un défaut d’étanchéité, ainsi qu’un défaut de sécurité car il pouvait y avoir des chutes d’ardoises côté rue, que les solins d’étanchéité en ciment n’étaient plus solidaires de leurs chevronnières ce qui engendrait un défaut d’étanchéité et que tous ces désordres dataient a minima de 2015, date à laquelle elle avait édité un devis de réfection à la demande de la SCI FEM.

Le conseil des consorts [X] précisait par ailleurs que, contrairement aux affirmations du notaire de la SCI FEM, la dégradation du toit en ardoises n’était pas visible de l’extérieur puisqu’elle provenait de la rouille des crochets fixant les ardoises sur les lattes servant de support et que sous l’effet de la rouille, le crochet finissait par céder et entraînait la chute d’ardoises.

Il mettait en demeure la SCI FEM de régler sous 15 jours la somme de 27 056,05 euros, correspondant au devis de réfection le moins élevé.

Le 23 mars 2020, la SCI FEM adressait un courrier à l’agence immobilière DEMEURES DU LITTORAL pour lui transmettre copie de la mise en demeure reçue et lui demander combien de visites du bien avaient été effectuées et si elles avaient eu lieu en présence d’un professionnel du bâtiment ou de l’immobilier, précisant que les deux devisde 2015 avaient été établis pour comparer les prix en province par rapport aux prix en Ile-de-France, dans le cadre de la réalisation de travaux de toiture pour une autre maison située à Auteuil le Roi et qu’en tout état de cause, les désordres d’infiltrations étaient connus des acquéreurs puisqu’ils avaient été relevés dans un rapport réalisé par la société DIAG22 et avaient, en tout état de cause, été pris en compte dans le prix d’acquisition.

L’agence immobilière ayant transmis ce courrier aux consorts [X], le conseil de ceux-ci rétorquait le 31 mars 2020à ceux de de la SCI FEM, que l’argument relatif aux devis établis pour comparer les prix entre la Province et l’Ile-de-France était absurde, que la SCI FEM n’avait jamais fait état du moindre problème sur la toiture et que le rapport DIAG22 dont elle se prévalait était relatif à la détection de parasites et n’avait pas été effectué sur la toiture, alors même que le prix d’acquisition de 900 000 euros était tout à fait conséquent et résultait d’une négociation menée normalement sans considération de l’état de la toiture puisque les consorts [X] en ignoraient tout.

Le 20 avril 2020, les conseils de la SCI FEM ont répondu à la mise en demeure du 9 mars 2020, en reprenant les arguments précédemment exposés par le notaire, ajoutant qu’il n’avait jamais existé, à la connaissance de leur mandante, un quelconque désordre sur la toiture de telle sorte qu’elle n’avait pas manqué à son obligation pré-contractuelle d’information et que sa responsabilité ne pouvait être engagée.

Par acte signifié le 9 juin 2020, les consorts [X] ont assigné la SCI FEM devant le tribunal judiciaire de Saint Brieuc, statuant en référé, aux fins d’obtenir que soit ordonnée une expertise judiciaire.

La SCI FEM a assigné en intervention forcée l’agence immobilière DEMEURES DU LITTORAL et la SARL DIAG HABITAT, diagnostiqueur qui avait établi l’état parasitaire annexé à l’acte de vente.

Par ordonnance du 24 septembre 2020 le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [E] [K] afin, notamment :

— de déterminer l’état de la toiture, les désordres qui l’affectent, en déterminer l’ancienneté, ainsi que les conséquences qu’ils entraînent, en rechercher les causes en faisant procéder si nécessaire à toute étude ou analyse technique, mécanique ou chimique,

— vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans l’affirmative les décrire, en indiquer leur nature, leur date d’apparition et leur gravité, en indiquant s’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité du bien vendu, à la rendre impropre à sa destination ou à restreindre l’usage auquel il est destiné en précisant si leur importance est de nature à diminuer notablement l’opinion que pouvait avoir un acheteur relativement au bien litigieux, en sorte que s’il en avait eu connaissance il ne l’aurait pas acquis ou en aurait offert un moindre prix.

L’expert a rendu son rapport le 28 mai 2021, ainsi qu’un complément le 22 juin 2021 afin de répondre à deux dires du conseil des demandeurs.

Les parties n’étant pas parvenues à trouver une issue amiable au litige, les consorts [X] ont assigné la SCI FEM devant la présente juridiction par acte extra-judiciaire du 13 janvier 2022, au titre de la garantie des vices cachés et de sa réticence dolosive.

Par acte d’huissier de justice signifié le 20 juin 2022, la SCI FEM a appelé l’agence immobilière DEMEURE DU LITTORAL en intervention forcée, afin qu’elle la garantisse des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 18 octobre 2022, les instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 10 mai 2024, les consorts [X] sollicitent de voir :

Vu les articles 1103 et 1104, 1112-1, 1231-1 et suivants, 1641 et suivants, 1644, 1645 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

DECLARER la demande recevable et bien fondée ;

DECLARER que le bien acquis par les Demandeurs est affecté de vices cachés qui le rendent impropre à son usage ;

DECLARER que la SCI FEM a manqué à son devoir d’information précontractuelle et à son devoir de loyauté ;

DECLARER que les Demandeurs ont été victimes d’une réticence dolosive de la part de la SCI FEM ;

CONDAMNER la SCI FEM à payer aux Demandeurs la somme de 32.984,51 € en restitution d’une partie du prix de vente ;

CONDAMNER la SCI FEM à payer aux Demandeurs la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTER la SCI FEM de l’ensemble de ses fins, moyens et demandes ;

DEBOUTER DEMEURES DU LITTORAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SCI FEM à payer aux Demandeurs la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la SCI FEM aux entiers frais et dépens d’instance, ainsi qu’au remboursement des frais d’expertise de 3.929,05 € avancés par les Demandeurs ;

RAPPELER le caractère exécutoire du jugement à intervenir ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la SCI FEM demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants et 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile.

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER les consorts [X]/[Y] et la société DEMEURES DU LITTORAL de l’ensemble de leur demandes fins et conclusions.

Les condamner à payer à la SCI FEM la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de référé et d’expertise.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER la société DEMEURES DU LITTORAL de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société DEMEURES DU LITTORAL à garantir la société SCI FEM de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens (dont les frais d’expertise judiciaire), au bénéfice des consorts [X]/[Y].

CONDAMNER la société DEMEURES DU LITTORAL à payer à la société SCI FEM la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Aux termes de leurs écritures notifiées par le RPVA le 3 mai 2024, la société à responsabilité limitée DEMEURES DU LITTORAL sollicite de voir :

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du CPC ;

Vu la Jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A TITRE PRINCIPAL :

— Constater l’absence de faute de l’agence immobilière ;

— Constater l’absence de lien de causalité entre la mission de l’agence immobilière et le préjudice allégué ;

— Constater l’absence de préjudice indemnisable imputable à l’agence immobilière ;

— En déduire que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être engagée ;

En conséquence :

— Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de l’agence immobilière DEMEURES DU LITTORAL ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— Condamner tout succombant, au besoin in solidum, à verser à l’agence immobilière DEMEURES DU LITTORAL la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du CPC, dont distraction au profit de M^e Ondine CARRO.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

La clôture est intervenue le 24 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025, prorogé au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il résulte des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la garantie des vices cachés

Les demandeurs exposent que le rapport de l’expert judiciaire démontre l’existence de vices puisqu’il a relevé, s’agissant de la couverture, que « L’examen des ouvrages de couverture révèle un état de vétusté avancée des versants ardoises avec chutes d’éléments, oxydation rédhibitoire des crochets, vieillissement et altération subséquente des ouvrages zinc (dont les noues). » qui sont à l’origine des infiltrations manifestées autour de la fenêtre droite de la façade arrière (dernier étage) et qu’il estime que la couverture présente un niveau de vétusté tel qu’elle doit être refaite à neuf, y compris ses accessoires (zinguerie, solins, joints de parois d’adossements, etc…).

Ils soutiennent qu’il résulte du rapport d’expertise que les désordres par infiltrations (certainement en cours dans des zones invisibles comme en arrière du lambris de sous face de rampants) rendent le bien impropre à sa destination.

En réplique aux conclusions de l’agence DEMEURES DU LITTORAL qui avance comme hypothèse que les vices n’existaient pas au jour des visites et de la signature du compromis et que la dégradation de la toiture aurait été causée par la tempête [G] des 2 et 3 novembre 2019, les consorts [X] font valoir que, outre le fait qu’il n’a pas été fait état de cette hypothèse, lors des opérations d’expertise, celle-ci ne tient pas au regard des constatations de l’expert qui ont révélé un état de vétusté de la couverture tel qu’elle ne pouvait plus être raisonnablement entretenue, avec un état de vétusté avancée des versants ardoises, une oxydation rédhibitoire des crochets, un vieillissement et une altération subséquente des ouvrages zinc, si bien qu’il s’agit de désordres profonds et antérieurs à la vente qui ne résultent pas de la tempête [G]

Ils soulignent que l’antériorité des vices, relevée par l’expert est confirmée par les déclarations de LM COUVERTURES qui a indiqué par courrier du 6 juin 2020, que la toiture était à refaire en totalité et que les désordres dataient a minima de 2015, date à laquelle elle avait adressé un devis de réfection à la SCI FEM ainsi que par la société YVES POUPON qui avait également édité un devis pour ces travaux le 15 mai 2015.

Ils allèguent, encore, du caractère non apparent des vices et rappellent que les constatations de l’expert ont été opérées le 18 décembre 2020, alors que la vente a eu lieu plus d’un an avant et qu’aucune ardoise manquante ou cassée n’est apparue à ce moment.

Ils soulignent que l’agence DEMEURE DU LITTORAL, qui dans ses notes manuscrites a indiqué « toiture : Ok », est formelle dans ses conclusions aux termes desquelles « De la rue, la toiture ne présentait pas de désordres visibles.»

Ils notent, encore, que le diagnostiqueur DIAG HABITAT a indiqué au cours des opérations d’expertise, qu’avant d’aller inspecter sous le toit pour établir son diagnostic, il avait procédé à un examen visuel préalable de la couverture mais n’avait rien remarqué d’anormal ; qu’il est possible que la tempête [G] ait entraîné l’endommagement ou la chute de certaines ardoises et influé sur l’état apparent de la toiture au moment de la réunion d’expertise réalisée un an plus tard.

Ils affirment, également, que si comme l’a indiqué l’expert, certaines ardoises étaient cassées ou soulevées, cela n’a rien d’anormal s’agissant d’une toiture ancienne et qu’en réalité, seule l’absence aisément décelable d’un nombre d’ardoises significatif, leur aurait permis de suspecter un problème plus important qu’un éventuel défaut ou une insuffisance d’entretien, alors que cette appréciation est celle de l’œil exercé et professionnel de l’expert, non de simples particuliers se livrant à un examen visuel global.

Ils soutiennent s’être attachés à l’état visible de la toiture qui ne révélait alors aucun vice pour des personnes non averties, ni ne les obligeait à faire appel à un professionnel pour vérifier l’état réel de la toiture alors que la SCI FEM ne leur avait pas signalé de problème, qu’aucun désordre ou manquant n’était apparent et qu’en outre, l’annonce de vente indiquait que la propriété avait fait l’objet d’une « rénovation profonde » il y a environ 10 ans.

En défense, la SCI FEM rétorque qu’elle est une SCI familiale par laquelle Madame [L] [D] et ses enfants, tous simples particuliers, détenaient l’immeuble vendu qui avait l’usage exclusif de résidence secondaire et qu’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [K] que la couverture du bien vendu présentait un état de vétusté avancé qui était apparent au jour de la vente, y compris pour un acquéreur béotien et davantage pour l’agence immobilière.

Elle soutient que les vices dénoncés étaient apparents pour l’acquéreur ; que l’expert judiciaire a indiqué que « les ouvrages de couverture révélaient un état de vétusté avancée des versants d’ardoises avec chutes d’éléments, oxydation rédhibitoire des crochets, vieillissement et altération subséquente des ouvrages zinc (dont les noues) » ; qu’il a également été constaté que « quelques ardoises étaient cassées, d’autres manquantes et que des crochets avaient disparus » ; qu’il a encore précisé que «l’état général de la couverture, a minima côté rue, invite, même pour un non professionnel à s’interroger sur son état.» ; qu’il confirme son avis circonstancié dans le complément de rapport du 2 juin 2021, en indiquant que les défauts visibles à l’œil nu de la couverture au temps de l’acquisition (selon clichés photographiques produit par les demandeurs) aurait dû invité « à se poser la question sur son état, y compris pour un béotien. »

Elle affirme que les consorts [X] se sont empressés d’acquérir le bien, sans procéder aux vérifications élémentaires qu’impose le devoir de vigilance minimal à charge de tout acquéreur, alors qu’ils ont visité un bien qui a été édifié au début du 20e siècle à trois reprises au minimum, avant de présenter leur offre le 12 août 2019 laquelle a été acceptée le 19 août 2019 ; qu’ils sont ensuite revenus sur place pour choisir parmi les meubles meublants que la SCI FEM proposait à la vente ceux qu’ils souhaitaient acquérir.

De son côté, la société DEMEURES DU LITTORAL expose que sa mission était une mission classique d’intermédiation et que les notes manuscrites de «travail» rédigées lors de la visite préalable du bien portent la mention « toiture : Ok », soit une toiture en l’état d’usage présentant un niveau d’entretien normal, tout en affirmant en page 17 de ses écritures, que cette mention n’a pas la moindre valeur juridique ou contractuelle et est un simple document de travail.

Elle souligne, toutefois, que le diagnostiqueur mandaté dans le cadre de la vente n’a pas formulé d’observations particulières sur l’état de la couverture alors même que celle-ci a fait l’objet de sa part d’une observation : « L’isolation de la toiture est inconnue » et qu’il faut en déduire que la toiture était en bon état sinon le diagnostiqueur n’aurait pas manqué de le signaler dans ses préconisations relatives à la préservation thermique.

Elle soutient que ce bon état est corroboré par les photographies prises à l’occasion de la pré-visite destinée à illustrer l’annonce, alors que l’expert utilise une photographie prise le 21 novembre 2019, soit après le passage de la tempête.

Elle considère que c’est à tort que l’expert a estimé que « que l’état de la couverture côté rue comme côté jardin pose et posait question lors de la vente, y compris pour un béotien en la matière (acquéreur), et davantage s’agissant de l’agence immobilière.

En effet, certaines zones dépourvues d’ardoises, voire d’ardoises cassées sont manifestes depuis la rue. »

Elle rappelle qu’il n’existait aucun désordre visible affectant la toiture au jour des visites du bien ; que les consorts [X] [Y] reconnaissent qu’il n’existait aucun vice apparent au jour des visites du bien et considère qu’en réalité, les consorts [X] [Y] ont constaté l’existence de désordres à la suite de la tempête [G].

***

L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

***

En l’espèce, les parties discutent du caractère antérieur à la vente et apparent au moment de celle-ci de la vétusté de la toiture de l’immeuble vendu.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [K] note que « l’examen des ouvrages de couverture révèle un état de vétusté avancée des versants ardoises avec chutes d’éléments, oxydation rédhibitoire des crochets, vieillissement et altération subséquente des ouvrages zinc (dont les noues). »

Il soutient expressément que « l’état de la couverture côté rue comme côté jardin pose et posait question lors de la vente, y compris pour un béotien en la matière (acquéreur), et davantage s’agissant de l’agence immobilière ».

En effet, certaines zones dépourvues d’ardoises, voire d’ardoises cassées sont manifestes depuis la rue.

Il affirme que «l’état de la toiture coté rue comme coté jardin ne pouvait pas faire l’objet de la mention « ok », indiquée par l’agence immobilière, quelle que soit la date de construction (1903) de la maison; en effet soit une couverture est « ok ››, soit elle ne l’est pas, et ce indépendamment de son âge.

Cette mention apparait donc trompeuse.»

Il explique, ainsi, que les désordres existaient bien avant la vente puisque les anciens propriétaires indiquent avoir procédé régulièrement à des réparations nécessitées notamment par des chutes d’ardoises ; que l’oxydation généralisée des crochets de fixation des ardoises est telle que certains de ces éléments ne peuvent les maintenir en place, avec pour conséquence de les laisser glisser jusque dans la gouttière, voire sur la voie publique et que le recouvrement des éléments n’étant alors plus assuré dans les 2 plans (longitudinalement et latéralement) l’étanchéité à l’eau s’en trouve consécutivement et significativement altérée, d’autant plus que la situation géographique est celle d’un site exposé (vent/pluie).

L’expert confirme, en page 11 de son rapport, que l’aspect général de la couverture, a minima côté rue, invite, même pour un non professionnel, à s’interroger sur son état et que les photographies prises le jour de la réunion d’expertise témoignent de plusieurs signes potentiellement inquiétants, savoir :

— certaines ardoises et groupe d’ardoises se soulèvent, laissant ainsi penser à un problème de maintien,

— quelques ardoises sont tombées,

— la couleur des crochets apparaît excessivement foncée puisqu’il est difficile de les différencier de l’ardoise de schiste ; la couleur des crochets oxydés (rouille) se distingue en revanche très nettement de celle des crochets remplacés qui brillent encore.

En page 14 de son rapport, au paragraphe « AVIS », l’expert indique que « s’ils étaient apparents pour les parties intervenues aux différents moments des opérations de vente de la maison aux consorts [Y]/[X], les désordres ont mal été appréciés par l’agence immobilière. ».

Aux termes de son complément au rapport d’expertise, en réponse aux dires du conseil des consorts [X], l’expert précise que « le fait que les époux [X] n’aient pas vu les ardoises cassées ou soulevées ne peut être contredit (…), à ceci près que, à bien y regarder, ces éléments apparaissent sur le cliché contemporain de l’époque. » ; que « l’examen d’une couverture depuis la rue. quel que soit celui qui y procède, est plus ou moins rigoureux ; l’état de la couverture ayant déjà été qualifié « d’ok » par l’agence immobilière, il est probable que les acquéreurs en aient pris acte, sans s’interroger davantage. »

Il soutient, encore, que « des crochets oxydés se repèrent assez aisément depuis la rue, à défaut cependant de leur niveau d’oxydation qui lui nécessite de s’y rapprocher ; de même, les ardoises récemment remplacées, d’aspect très différent, sont à considérer comme ayant remplacé des ardoises tombées, ou cassées. »

En outre, l’expert complète son avis précédent en soulignant que si le conseil des acquéreurs affirme que le caractère vétuste de la toiture n’était pas visible pour les acheteurs, lui-même estime que « c’était le degré d’altération de la couverture qui n’était pas appréciable par les acheteurs, et que la mention « ok ›› avait participé à une appréciation « décalée ›› de la réalité ».

Enfin, l’expert a annoté une photographie, prise à l’occasion des visites réalisées préalablement à cette vente, produite par les parties au cours des opérations d’expertise, et met ainsi en lumière les multiples altérations de la toiture, réitérant son affirmation selon laquelle « le fait que les époux [X] n’aient pas vu les ardoises cassées ou soulevées ne peut être contredit par l’expert, à ceci prêt que, à bien y regarder, ces éléments apparaissent sur le cliché contemporain de l’époque. »

En matière de vices cachés, la question n’est pas de savoir si les acheteurs ont décelé l’existence de ceux-ci mais de savoir si les désordres étaient apparents.

Or en l’espèce, il résulte explicitement des conclusions du rapport d’expertise que si la vigilance des consorts [X] a pu être endormie par la mention erronée de l’agence immobilière selon laquelle la toiture était « OK », il n’en demeure pas moins que l’expert a établi que les vices affectant la toiture litigieuse étaient visibles lors de la vente de l’immeuble.

Par ailleurs, si les demandeurs affirment que l’état de la toiture du bien acquis est différent de celui de la toiture examinée par l’expert en raison du passage d’une violente tempête quelques jours après leur achat, la production d’une photographie prise au moment de la vente rend inopérant cet argument.

En conséquence, le caractère visible, au moment de la vente, des désordres affectant la toiture litigieuse fait obstacle à ce que l’action des consorts [X] fondée sur la garantie des vices cachés par leur venderesse soit accueillie.

Ils seront dont déboutés de l’ensemble de leurs demandes de ce chef.

Sur les demandes des consorts [X] tendant à voir « DECLARER que la SCI FEM a manqué à son devoir d’information précontractuelle et à son devoir de loyauté » et « DECLARER que les Demandeurs ont été victimes d’une réticence dolosive de la part de la SCI FEM »

Il convient de noter que si les demandeurs sollicitent, aux termes du dispositif de leurs conclusions, de voir « DECLARER que la SCI FEM a manqué à son devoir d’information pré-contractuelle et à son devoir de loyauté » et « DECLARER que les Demandeurs ont été victimes d’une réticence dolosive de la part de la SCI FEM », il est constant que les développements de leurs écritures portent exclusivement sur la garantie des vices cachés, de telle sorte que les demandes présentées sur le fondement d’un manquement à l’obligation d’information des vendeurs ou de l’existence d’une résistance dolosive ne sauraient prospérer.

Au demeurant, si selon l’article L 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » et si l’article 1130 du Code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes », il résulte de ce qui précède que les dégradations de la toiture étaient visibles, de telle sorte que l’action des consorts [X] aurait en tout état de cause été rejetée.

Sur les autres demandes

Les demandes présentées par les consorts [X] ayant été rejetées, toutes les demandes de la société FEM contre l’agence immobilière ou de celle-ci contre la venderesse sont sans objet et seront rejetées.

Il y a lieu de condamner les consorts [X], qui succombent, aux dépens dont distraction ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [X], condamné aux dépens, devront verser à la société FEM la somme de 2 000 euros, tandis qu’il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser à la société DEMEURES DU LITTORAL la charge de ses propres frais irrépétibles.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

— REJETTE l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [A] [X], Madame [M] [Y] et Madame [Z] [X] ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [X], Madame [M] [Y] et Madame [Z] [X] aux entiers dépens ;

— DIT que de Maître [N] [J] pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [X], Madame [M] [Y] et Madame [Z] [X] à verser à la SCI FEM la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT que la société à responsabilité limitée DEMEURES DU LITTORAL conservera la charge de ses propres frais irrépétibles ;

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

— RAPPELLE que le jugement est exécutoire de plein droit,

Prononcé le 08 JANVIER 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.