MINUTE N°

N° RG 25/00478 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAA2

S.A. d’HLM VILOGIA

C/

Monsieur [K] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM VILOGIA, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Lille Métropole sous le numéro 475 680 815 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Genusha WARAHENA, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [R] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

La société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [K] [R] un logement sis [Adresse 4].

Le 4 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer pour un montant en principal de 10325,56 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 5 décembre 2024, la société VILOGIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 avril 2025, la société VILOGIA a assigné Monsieur [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1729 et 1741 du code civil ;

— ordonner l’ expulsion de Monsieur [K] [R] et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier avec une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la société VILOGIA, aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [R] ;

— condamner Monsieur [K] [R] au paiement des sommes suivantes :

* 12023,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

* 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 avril 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la société VILOGIA, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 31 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 39459,65 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle précise, sur le fondement des articles 1729 et 1741 du code civil du code civil, que le contrat de bail a été égaré, raison pour laquelle elle demande la résolution judiciaire ; qu’en tout état de cause, Monsieur [K] [R] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [K] [R], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 23 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de résiliation et d’expulsion est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 4 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025 que la créance de la société VILOGIA à l’égard de Monsieur [K] [R] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 20 977,77 euros qui correspondent à des surloyers. En effet, la bailleresse ne verse aux débats aucun contrat de bail qui serait de nature à démontrer que Monsieur [R] a eu connaissance de la nécessité de répondre aux enquêtes de l’organisme sous peine d’être condamné à un surloyer. La seule production du courrier ne peut pallier l’absence du contrat de bail. Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas du montant de 2674,34 euros intitulé dans le décompte "constat 01/25 12/25.

Par conséquent, Monsieur [K] [R] sera condamné à lui payer la somme de 15807,61 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Sur la résiliation judiciaire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, la demanderesse rapporte la preuve, notamment par le décompte actualisé qu’elle verse aux débats en date du 17 novembre 2025 que Monsieur [K] [R] n’a pas respecté ses obligations de paiement du loyer, et ce depuis plusieurs années, alors que le paiement des loyers constitue la première obligation du locataire.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [K] [R].

Monsieur [K] [R] étant dès lors occupant sans droit ni titre du logement, il convient d’ordonner son expulsion et celle et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte en l’absence d’éléments laissant supposer que Monsieur [R] ne se conformerait pas au présent jugement.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié à compter de la présente décision, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [R] au paiement de cette indemnité à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La bailleresse sera en revanche déboutée de sa demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit majorée de 50% par rapport au loyer initial, cette majoration devant s’analyser comme une

clause pénale.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 décembre 2024 , de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [K] [R] à verser à la société VILOGIA la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société VILOGIA aux fins de proncé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société VILOGIA d’une part et Monsieur [K] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4],

PRONONCE à compter de la présente décision, la résiliation du contrat de bail conclu entre la société VILOGIA d’une part et Monsieur [K] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [R] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publiqueet d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la société VILOGIA de sa demande d’astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [R] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à la société VILOGIA la somme de 15807,61 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, comprenant les loyers, charges jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à la société VILOGIA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à la société VILOGIA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 4 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la société VILOGIA du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 14 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge des contentieux de la protection