MINUTE N°

N° RG 25/00467 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7M5

Monsieur [E] [F]

C/

Monsieur [T] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [F], né le 14/03/1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Mme [R], [Y], [Z] [U] née le 05/11/1990 à [Localité 3], sa compagne

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Monsieur [E] [F]

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [T] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 décembre 2018, Monsieur [T] [G] a donné à bail à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] une maison située au [Adresse 5] ([Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1250 €. L’état des lieux d’entrée a été dressé le 15 décembre 2018.

Un dépôt de garantie de 1250 € a été versé à la signature du bail.

Le 10 juin 2024, par acte extra-judiciaire, Monsieur [T] [G] a fait signifier un congé aux fins de vente à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U]. Les locataires ont quitté les lieux le 3 décembre 2024, après avoir l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2025, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] ont demandé à Monsieur [T] [G] la restitution du solde du dépôt de garantie, soit un montant de 500 euros.

Le 24 mars 2025 le Centre Yvelines Médiation, saisi par les locataires, a constaté l’échec de la médiation.

Par requête reçue au tribunal de proximité le 22 avril 2025, Monsieur [E] [F] a sollicité la condamnation de Monieur [T] [G] à lui restiuer le montant du dépôt de garantie à hauteur de 500 euros, outre 375 euros de dommages-intérêts.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience, Monsieur [E] [F] a comparu en personne, assisté de Madame [R] [U], co-titualaire du bail et compagne de Monsieur [F].

Elle indique à titre liminaire que de nouvelles pièces ont été notifiées au défendeur par lettre recommandée avec accusé-réception en date du 16 janvier 2026.

Se référant à des écritures qu’elle a versées aux débat, Madame [R] [U], sollicite au nom de Monsieur [F] et en son nom propre, au visa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que Monsieur [T] [G] soit condamné à leur payer la somme de 500 € au titre du dépôt de garantie, la somme de 1375 euros au titre de la pénalité prévue par cet article. Elle sollicite également, au visa des articles 1103, 1104, 1719 et 1720 du Code civil ainsi que de l’article 6 de la loi numéro 89- 462 du 6 juillet 1989 la somme de 3097 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Elle fait valoir que le bail portait sur une maison et un jardin et qu’ils ont versé à titre du dépôt de garantie la somme de 1250 euros. Ils indiquent qu’un état des lieux d’entrée a été établi le 15 décembre 2018 et qu’ils avaient souscrit un contrat d’assurance auprès de la MACIF. Ils ajoutent avoir subi un important dégât des eaux et que le sinistre a été déclaré le même jour à leur assureur ; qu’un cabinet d’expert a été mandaté par leur assurance qui a conclu que le sinistre avait pour origine le toit de la maison. Ils ajoutent que le sinistre a entraîné d’importants dommages sur les plafonds et les murs dont quatre pièces de la maison(salon-salle à manger, chambre parentale au premier étage, chambre du fils au deuxième étage, salle de bains au deuxième étage) ; que les infiltrations sur les deux côtés de la maison ont conduit la peinture à se décoller. Elle ajoute que le bailleur a fait réaliser début novembre 2021 des travaux de réfection du toit mais n’a pas remis en état les lieux abîmés par le dégât des eaux malgré leur demandes réitérées. Elle fait valoir qu’au terme d’un courrier en date du 17 décembre 2021, la MACIF a indiqué que compte tenu du montant des dommages et du fait que les embellissements étaient d’origine, il appartenait à l’assureur du bailleur d’intervenir dans la prise en charge des dégâts. La MACIF leur a également indiqué que le rapport d’expertise pour compte commun avait été adressé à l’assureur du propriétaire.

Elle indique que le 10 juin 2024, à la suite du congé pour vente qui leur a été signifié, ils ont quitté les lieux et remis les clés le 3 décembre 2024 à l’agent immobilier mandaté par le bailleur après l’établissement d’ un état des lieux de sortie qui ne stipulait comme seule à seule différence avec l’état des lieux d’entrée, la mention des dégradations résultant du dégât des eaux intervenues le 29 septembre 2021.

Ils ajoutent que le bailleur ne leur a pas restitué le solde du dépôt de garantie d’un montant de 500 €, sans explications.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils font valoir que du 29 septembre 2021 au 3 décembre 2024, soit pendant 38 mois, quatre pièces de la maison dont celle de leur fils de deux ans ont été impactées. La somme demandée correspond à 6,5% de la valeur locative du logement, soit 81,50 euros X38.

Monsieur [T] [G], bien que réguliérement convoqué et ayant signé l’accusé-reception, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de Madame [R] [U]

Aux termes des articles 325 et 329 du code civil, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il convient de relever en premier lieu que Madame [R] [U] a comparu à l’audience et qu’elle a sollicité que Monsieur [T] [G] soit condamné à payer à Monsieur [E] [F] et à elle-même différentes sommes.

Il résulte du contrat de bail, versé aux débats par les demandeurs que Madame [R] [U] était bien co-titulaire du bail signé le 15 décembre 2018 et ses prétentions, identiques à celle de Monsieur [F] se rattachent par définition de manière suffisante à celles de ce dernier.

Elle a par conséquent le droit d’agir contre Monsieur [T] [G] pour obtenir son éventuelle condamnation.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention à titre principal de Madame [R] [U].

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats le courrier du Centre Yvelines Médiation en date du 24 mars 2025, duquel il ressort qu’ils ont tenté de résoudre de manière amiable leur différend avec Monsieur [G] et que cette médiation n’a pas abouti.

Dès lors, leur demande doit être déclarée recevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur la pénalité

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que (…) le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu,

en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats :

— l’état des lieux contradictoire signé le 15 décembre 2018,

— l’état des lieux de sortie contradictoire signé le 03 décembre 2024,

— différentes photographies de la maison donnée à bail, dépourvue de mobilier,

— un rapport d’expertise commun du 3 décembre 2021 duquel il ressort que le dégât des eaux fait suite à des infiltrations au travers de la toiture, dont la responsabilité incombe au propriétaire du bien,

— une lettre de mise en demeure envoyée par les demandeurs par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [G] en date du 27 janvier 2025, sollicitant la restitution de la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie.

— sur la restitution du dépôt de garantie

En l’espècee, il résulte de la lecture des deux états des lieux contradictoires que le seul élément nouveau entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie est la mention : diverses moisissures sur plusieurs murs, 1er étage et 2ème étage suite à fuite toiture et mur”.

Monsieur [T] [G], défaillant à la présente instance et à qui il incombe de prouver avoir restitué l’entier dépôt de garantie, n’apporte par définition aucun élément et ne justifie pas non plus des raisons l’ayant conduit à retenir la somme de 500 euros. Cette absence d’explication justifie à elle seule qu’il soit condamné à restituer cette somme.

Au surplus, les demandeurs rapportent suffisamment la preuve de ce qu’ils ont subi en le 29 septembre 2021, un dégât des eaux trouvant son origine dans le mauvais état de la toiture et dont il est clairement établi par le rapport d’expertise versé aux débats que la responsabilité en incombait au bailleur. Dès lors, les moisissures mentionnées sur l’état des lieux ne sauraient justifier la retenue d’une partie de la caution, ce d’autant qu’il est bien mentionné qu’elles font suite à la fuite de la toiture.

Monsieur [T] [G] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [E] [F] et à Madame [R] [U] la somme de 500 €, correspondant au montant qu’il a retenu au titre du dépôt de garantie.

— sur la pénalité

Il convient de constater que l’état des lieux de sortie en date du 3 décembre 2024 comportait une différence, certes minime et non imputable aux demandeurs, avec l’état des lieux d’entrée.

Il en résulte que Monsieur [T] [G] disposait d’un délai de deux mois, soit jusqu’au 3 février 2025, pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant éventuellement dues par les locataires. Le montant du loyer était de 1250 euros hors charges.

Ainsi qu’il a déjà été dit, il incombe au bailleur de rapporter la preuve d’avoir restitué l’entier dépôt de garantie, ce que Monsieur [G] ne fait pas.

Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] sont dès lors bien fondés à solliciter la

condamnation de Monsieur [T] [G] à leur payer, à titre de pénalité, la somme de 125 euros par mois de retard.

Nonobstant le fait que le délai ait commencé à courir à compter du 3 mars 2025 jusqu’au jour de l’audience, soit 12 mois, il convient de prendre acte du montant sollicité par les demandeurs, à savoir la somme de 1375 euros, étant rappelé que le juge ne peut octroyer une somme supérieure à celle demandée par les parties.

En conséquence, Monsieur [T] [G] sera condamné à payer à Monsieur [E] [F] et à Madame [R] [U] la somme de 1375 euros au titre de pénalité prévue par l’article 22 de la loi de 1989.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] pour démontrer le trouble de jouissance versent aux débats trois photographies, l’état des lieux de sortie et le rapport d’expertise faisant suite au dégât des eaux.

Pour autant, il convient de relever que les photographies produites ne sont pas datées et qu’il existe des contradictions entre ces photographies qui montrent dans deux pièces un mur avec des décollements peinture et l’état des lieux de sortie qui ne mentionne que des moisissures. Par ailleurs, le rapport d’expertise ne donne aucun détail sur les conséquences du dégât des eaux dans la maison. Enfin, il convient de constater que les demandeurs ne produisent aucun échange avec le bailleur pour démontrer qu’ils auraient demandé au à celui-ci d’intervenir et de faire des travaux de remise en état dans la maison, cette prétention au titre du préjudice de jouissance, n’apparaissant que dans leurs dernières écritures en date du mois de janvier 2026.

Les demandeurs sont par conséquent défaillants à démontrer de manière suffisante avoir subi un réel préjudice de jouissance indemnisable.

Il convient dès lors de débouter Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats public, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [R] [U] ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U],

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] les sommes suivantes :

-500 euros au titre du dépôt de garantie,

-1375 euros à titre de pénalité,

DEBOUTE Monsieur [E] [F] et Madame [R] [U] de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [T] [G] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Nadia KANCEL, greffière.

La greffière Le juge des contentieux de la protection