TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00245 – N° Portalis DB22-W-B7J-TA5B

MINUTE : /2026

JUGEMENT

Du : 15 Janvier 2026

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[L] [B]

DEFENDEUR(S) :

[F] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées

le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-SIX

et le QUINZE JANVIER

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 06 Novembre 2025 ;

Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [L] [B]

née le 22 août 1951 à [Localité 7] (78),

demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Séverine DUCHESNE, avocat au barreau de CHARTRES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [F] [M]

né le 26 décembre 1963 à [Localité 5] (BENIN)

demeurant [Adresse 2]

admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle à 55% par décision du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES du 1er octobre 2025, n° N-78646-2025-005083

représenté par M^e Anne-Eva BOUTAULT, avocat au barreau de VERSAILLES

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 5 juillet 2019, Mme [L] [B] a donné à bail à M. [N] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 365 € et 25 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [L] [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Une décision a été rendue le 8 avril 2025, déclarant la demande de constat irrecevable, et condamnant Monsieur au paiement des arriérés de loyers arrêtés à février 2024 inclus.

Mme [L] [B] a de nouveau fait assigner M. [N] [M] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

La juridiction a été destinataire de la copie d’une plainte de M. [N] [M] contre l’avocat de Mme [B] auprès du Conseil de discipline des barreau du ressort de la Cour d’appel de Versailles; d’une requête reconventionnelle pour annulation d’un bail pour escroquerie comprenant accusation de complicité d’escroquerie à l’encontre du Conseil de Mme [B] et du commissaire de justice instrumentaire, le tout adressé au premier présidente de la Cour d’appel de Versailles, au procureur général près la dite Cour, au greffe social de la Cour et au procureur de la République du Tribunal judiciaire de Versailles ; de la copie de cette requête adressée au Conseil de discipline des barreaux du ressort de la Cour d’appel de Versailles ; et de l’accusé de réception établi par ce dernier.

A l’audience du 6 novembre 2025, Mme [L] [B], représentée par son Conseil, reprend les termes de ses conclusions pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [N] [M] sous astreinte ; de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif à compter du mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer; de débouter Monsieur de l’intégralité de ses demandes et subsidiairement d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre.

Il convient de se référer aux écritures susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Mme [B] précise toutefois qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le jugement précédent, et s’oppose à tout délai de paiement et au maintien du locataire dans les lieux. Elle ajoute qu’une partie des demandes de M. [M] ont été tranchées dans le précédent jugement, de sorte qu’il y a autorité de la chose jugée. Elle précise qu’un état des lieux aurait été nécessaire pour relever les travaux devant être exécutés, mais que le locataire s’y est opposé.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 avril 2025, M. [N] [M] comparait, assisté de son Conseil. Il sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse, visées par le greffe à l’audience, pour demander de déclarer l’action irrecevable si la demanderesse ne démontre pas avoir notifié l’assignation à la Préfecture ; débouter la demanderesse de l’intégralité de ses prétentions; de la condamner au paiement des sommes de 4200 € au titre d’un préjudice financier, outre 5000 € au titre d’un préjudice de jouissance ; d’ordonner la compensation s’il y a lieu ; de suspendre les effets de la clause résolutoire ; subsidiairement d’accorder des délais de paiement sur deux ans à Monsieur si une dette devait subsister avec suspension des effets de la clause résolutoire ; encore plus subsidiairement accorder à Monsieur une année pour quitter les lieux ; en tout état de cause, condamner la demanderesse au paiement de la somme de 600 € à Monsieur [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile; outre les entiers dépens; et enfin écarter l’exécution provisoire de droit.

Il convient de se référer aux écritures susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Il explique ne pas avoir payé le loyer depuis mars 2024 en raison de difficultés financières. Il ajoute avoir saisi un conciliateur de justice et avoir fait des démarches pour trouver un nouveau logement. En outre, il précise que le logement comporte des moisissures, le rendant insalubre selon lui. Enfin, il doit signer un CDI prochainement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que Monsieur bénéficierait de ressources mensuelles de l’ordre de 1380 €, pour des charges de l’ordre de 875 €, incluant le loyer plein. Il aurait en outre un crédit revolving et une dette d’impôts. Il a expliqué avoir décidé de ne plus payer son loyer depuis 2023, ayant appris que les logements classés G n’étaient plus louables à compter de 2023. Il a précisé que son logement serait envahi par des souris et rats.

Le juge a soulevé d’office toute les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, et une note en délibéré a été sollicitée avant le 25 novembre 2025 pour que le demandeur adresse un décompte des sommes réclamées ; et pour que le défendeur transmette le CDI dont il fait état.

MOTIFS DE LA DECISION

Les notes en délibéré sollicitées ont bien été reçues dans le délai imparti. Il en sera donc tenu compte.

In limine litis il sera souligné qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’irrecevabilité soulevée par le défendeur, la notification à la Préfecture de l’assignation étant démontrée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Mme [L] [B] ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, mais aucune sanction n’est prévue par le texte, s’agissant d’un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 5 juillet 2019 contient une clause résolutoire en son article X des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 2730 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 mars 2024.

L’expulsion de M. [N] [M] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n’étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l’audience. M. [N] [M] sera donc débouté de sa demande en ce sens. Aucun motif ne justifie en outre de faire application de l’article L412-3 du code de procédures civiles d’exécution, l’absence de possibilité de relogement dans des conditions normales n’étant pas démontrées. En effet, si Monsieur [M] est en attente de logement social, rien ne démontre son impossibilité à recourir à un nouveau bail dans le secteur privé.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [N] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [N] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ainsi, Mme [L] [B] produit un décompte démontrant que M. [N] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8190 € à la date du 10 novembre 2025 au titre de l’arriéré locatif, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupations dues à cette date.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8190 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n’étant pas payé. M. [N] [M] sera donc débouté de sa demande, et aucun délai d’office ne sera accordé. Il sera rappelé qu’en la matière la question des délais de paiement est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, non par l’artcile 1343-5 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES EN DOMMAGES ET INTERETS ET COMPENSATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [M] se prévaut d’abord d’un préjudice financier résultant selon lui de la différence de consommation énergétique entre celle estimée et annoncée par la bailleresse et la facturation réelle. Ce motif est précisé en page 8 de ses écritures.

Pour autant il ne rapporte nullement la preuve d’une telle annonce faite par la bailleresse au moment de la conclusion du contrat. Il sera dès lors débouté de sa demande à ce titre. De plus, s’il évoque la non-remise du diagnistic énergétique au moment de la signature du bail, ce qu’il ne démontre pas non plus, il n’en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses écritures.

S’agissant en outre d’un préjudice de jouissance, là non plus M. [M] n’en rapporte pas la preuve. Si des recommandations de travaux ont pu être faites, ce qui est constant, le locataire a refusé à plusieurs reprises l’accès à son logement pour qu’ils soient effectivement réalisés. Aussi, il est seul responsable du non-remplacement effectif des fenêtres, et de la non-réparation de la VMC dans la salle de bain notamment. Quant aux traces d’humidités relevées en 2025 lors du passage des services du CCAS, leur origine est inconnue à ce stade, ce d’autant que le rapprot du 20 août 2025 relève, photographies à l’appui, l’encombrement de l’appartement, gênant notamment l’ouverture des fenêtres et donc la bonne aération du logement.

Partant, il en résulte que M. [M] échoue à rapporter les preuves de ce qu’il allègue, et qu’il ne peut pas de surcroît se prévaloir de sa propre turpitude.

Il sera en conséquence intégralement débouté de ses demandes en dommages et intérêts et compensation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [N] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 16 février 2024, déjà mis à la charge de Monsieur par jugement du 8 avril 2025.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [L] [B], M. [N] [M] sera condamné à lui verser la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera par conséquent débouté de sa propre demande à ce titre.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter, aucun motif ne le justifiant..

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’irrecevabilité soulevée par M. [N] [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2019 entre Mme [L] [B] et M. [N] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

DEBOUTE M. [N] [M] de l’intégralité de ses demandes ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [L] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Mme [L] [B] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE M. [N] [M] à verser à Mme [L] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [N] [M] à verser à Mme [L] [B] la somme de 8190 € (décompte arrêté au 10 novembre 2025, incluant novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2730 € à compter du 16 février 2024 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE M. [N] [M] à verser à Mme [L] [B] une somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 16 février 2024, déjà mis à la charge de M. [N] [M] par jugement du 8 avril 2025;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

La Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX