TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

22 MAI 2026

N° RG 25/00847 – N° Portalis DB22-W-B7J-S67K

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT COOPÉRATIF DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] (SCCR ELYSEE 2) représenté par son Président-syndic, Monsieur [D] [F], domicilié [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4],

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, substituée à l’audience par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [W] [N]

né le 04 Février 1968 à [Localité 3] (78),

demeurant [Adresse 5],

Non comparant, représenté par Maître Maya ASSI, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

2/ Madame [E] [N]

née le 04 Mars 1964 à [Localité 4] (75),

demeurant [Adresse 6],

bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2025-007671 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]

Non comparante, ni représentée ayant pour avocat Maître Michel COSMIDIS de la SARL DCI AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

3/ La FONDATION [Q] [Z], association immatriculée sous le numéro SIRET 350 394 136 000 62 dont le siège social est situé au [Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparante, représentée par Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François-Xavier KELIDJIAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 MARS 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026, date à laquelle

le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [R] épouse [N] était copropriétaire des lots 2634, 2648, 2828 et 3051 de la [Adresse 8], située à [Localité 6].

Madame [M] [N] est décédée le 22 mars 2018 laissant comme héritiers, ses deux enfants, M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], et comme légataire universelle la fondation dénommée “FONDATION [Q] [Z]”.

Les appels de fonds n’étant plus réglés à la suite du décès de Mme [M] [N], le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8] a fait signifier à M. [W] [N], à Mme [E] [N] et à la Fondation [Q] [Z] des sommations de payer les charges de copropriété et leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé des mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8] (ci-après le syndicat coopératif des copropriétaires) représenté par son Président-syndic, M. [A] [L], domicilié [Adresse 9], a, par actes de commissaire de justice en dates des 5 juin, 13 juin et 18 juin 2025 remis à personne, fait assigner M. [W] [N], Mme [E] [N] et la Fondation [Q] [Z] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet.1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], en

leur qualité d’héritiers, et la fondation dénommée « FONDATION [Q] [Z] », en sa qualité de légataire universelle, à lui payer la somme de

7.659,35 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 08/04/2025,

— condamner M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], en

leur qualité d’héritiers, et la fondation dénommée « FONDATION [Q] [Z] », en sa qualité de légataire universelle, à lui payer la somme de

3.376,72 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], en

leur qualité d’héritiers, et la fondation dénommée « FONDATION [Q] [Z] », en sa qualité de légataire universelle, à lui payer la somme de

312,69 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], en

leur qualité d’héritiers, et la fondation dénommée « FONDATION [Q] [Z] », en sa qualité de légataire universelle, à lui payer la somme de

2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], en leur qualité d’héritiers, et la fondation dénommée « FONDATION [Q] [Z]», en sa qualité de légataire universelle, à lui payer la somme de 1.035 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [T] [N] et Mme [E] [I] [N], en

leur qualité d’héritiers, et la fondation dénommée « FONDATION [Q] [Z] », en sa qualité de légataire universelle, aux entiers dépens.

A l’audience du 29 septembre 2025 puis à celle du 15 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 16 mars 2026, le syndicat coopératif des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 11.635,69 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2025. Il a consécutivement renoncé à sa demande au titre des provisions à échoir devenues exigibles par anticipation et a maintenu ses autres demandes.

M. [W] [N], représenté par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 785 et 1002 et suivants du code civil, de :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à son encontre et de l’en débouter ;

Subsidiairement,

— rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires formée à son encontre pour le tout ;

— condamner la Fondation [Q] [Z] à le relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui et en conséquence l’y condamner ;

— condamner la Fondation [Q] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 7] (Yvelines) à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Maya ASSI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [E] [N], non comparante ni représentée par son conseil à

l’audience du 16 mars 2026, a demandé par voie de conclusions notifiées

le 25 septembre 2025, au visa des articles 785 et 1003 à 1005 et du code civil,

de :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à son encontre et l’en débouter ;

— subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande pour le tout formée à son encontre ;

— condamner la Fondation [Q] [Z] à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle et en conséquence l’y condamner ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 8] (Yvelines) à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Michel COSMIDIS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La FONDATION [Q] [Z], représentée par son conseil, a demandé, au visa des articles 1004, 870 et 1009 du code civil, de :

— débouter le Syndicat Coopératif des Copropriétaires de la [Adresse 8] (SCCR ELYSÉE 2) de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— condamner le Syndicat Coopératif des Copropriétaires de la [Adresse 8] (SCCR ELYSÉE 2) à lui régler la somme de 3.000 euros (trois-mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat Coopératif des Copropriétaires de la [Adresse 8] (SCCR ELYSÉE 2) aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 1003 du code civil dispose :

« Le legs universel est la disposition testamentaire par laquelle le testateur donne à une ou plusieurs personnes l’universalité des biens qu’il laissera à son décès. »

L’article 785 alinéa 1er du même code prévoit :

« L’héritier universel ou à titre universel qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent. »

Il résulte de l’article 1003 du code civil que : “Le legs universel est la disposition testamentaire par laquelle le testateur donne à une ou plusieurs personnes l’universalité des biens qu’il laissera à son décès.”

L’article 1004 du même code dispose pour sa part que :”Lorsqu’au décès du testateur il y a des héritiers auxquels une quotité de ses biens est réservée par la loi, ces héritiers sont saisis de plein droit, par sa mort, de tous les biens de la succession ; et le légataire universel est tenu de leur demander la délivrance des biens compris dans le testament.”

L’article 1005 du code civil précise que : “Néanmoins, dans les mêmes cas, le légataire universel aura la jouissance des biens compris dans le testament, à compter du jour du décès, si la demande en délivrance a été faite dans l’année, depuis cette époque ; sinon, cette jouissance ne commencera que du jour de la demande formée en justice, ou du jour que la délivrance aurait été volontairement consentie.”

Enfin, l’article 1012 du même code dispose que : “Le légataire à titre universel sera tenu, comme le légataire universel, des dettes et charges de la succession du testateur, personnellement pour sa part et portion, et hypothécairement pour le tout.”

En l’espèce, il résulte du jugement du 16 novembre 2021 que la FONDATION [Q] [Z] a accepté le legs universel en date du 4 décembre 2018.

Par ailleurs, ledit jugement, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] en date du 6 février 2024, a ordonné à M. [W] [N] et Mme [E] [N] de délivrer à la FONDATION [Q] [Z] le legs universel consenti par Mme [M] [N].

Il résulte de ces éléments que la FONDATION [Q] [Z], légataire universelle, est tenue de régler les charges afférentes aux lots 2634, 2648, 2828 et 3051 de la [Adresse 8], a minima depuis sa demande de délivrance formée en justice, laquelle est, au regard des pièces versées aux débats, intervenue au plus tard le 24 novembre 2020, date de ses dernières conclusions dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 16 novembre 2021.

Toutefois, il résulte de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 et d’une jurisprudence constante que seule la notification d’une mutation opérée selon le formalisme prévu par les dispositions du décret susmentionné rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires.

M. [W] [N] et Mme [E] [N] ne démontrant pas avoir notifié le jugement ordonnant la délivrance du legs au syndicat coopératif des copropriétaires en application des dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, c’est à bon droit que le syndicat coopératif des copropriétaires a agi contre l’ensemble des héritiers et légataire universel de Mme [M] [N].

Par conséquent, les demandes de M. [W] [N] et Mme [E] [N] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes du syndicat coopératif des copropriétaires à leur encontre seront rejetées.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à Mme [E] [N], M. [W] [N] et la FONDATION [Q] [Z] par actes de commissaire de justice en dates des 21 mars et 27 mars 2025, pour un montant de 4.372,63 euros de charges, outre 157,81 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 19 septembre 2024 adressée par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires à M. [W] [N] et Mme [E] [N] pour un montant de 2.791,85 euros,

— une mise en demeure en date du 2 octobre 2024 adressée par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires à la FONDATION [Q] [Z] pour un montant de 2.791,85 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2024 au 10 mars 2026 pour un solde débiteur de 13.300,93 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2024 au

31 mars 2026,

— la répartition individuelle des charges pour l’exercice 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

22 juin 2023 et 20 juin 2024 et 19 juin 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces produites que la créance de charges est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.104,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges de copropriété.

M. [W] [N], Mme [E] [N] et la FONDATION [Q] [Z], héritiers et légataire universel de Mme [M] [N], seront donc condamnés au paiement de cette somme, la notification de la délivrance du legs à la FONDATION [Q] [Z] n’ayant, comme relevé ci-dessus, pas été faite dans les formes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 au syndicat coopératif des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat coopératif des copropriétaires sollicite la somme de

312,69 euros correspondant aux mises en demeure des 19 septembre et

2 octobre 2024 et à la sommation de payer des 21 et 27 mars 2025.

Ces frais étant justifiés par la production desdites mises en demeure et sommation de payer et des factures y afférentes, il sera fait droit à cette demande.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer au syndicat coopératif des copropriétaires la somme de 312,69 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner les défendeurs à verser au syndicat coopératif des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou

conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il est constant qu’il n’existe pas de clause de solidarité au sein du règlement de copropriété de la Résidence [Etablissement 1] 2.

Il convient de relever que l’article 815-17 du code civil invoqué par le syndicat coopératif des copropriétaires ne prévoit pas la solidarité entre héritiers et légataire universel mais instaure une action particulière ouverte aux créanciers d’une succession, laquelle est distincte de l’action fondée sur les dispositions de l’article 19-2 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la demande de solidarité sera rejetée et les défendeurs seront condamnés conjointement.

Sur l’appel en garantie

M. [W] [N] et Mme [E] [N] sollicitent la condamnation de la FONDATION [Q] [Z] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcée à leur encontre.

Comme tranché ci-dessus, la FONDATION [Q] [Z], légataire universelle, est tenue de régler les charges afférentes aux lots 2634, 2648, 2828 et 3051 de la [Adresse 8], a minima depuis sa demande de délivrance formée en justice, laquelle est, au regard des pièces versées aux débats, intervenue au plus tard le 24 novembre 2020, date de ses dernières conclusions dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 16 novembre 2021.

Il sera dès lors fait droit aux demandes de M. [W] [N] et Mme [E] [N] tendant à voir condamner la FONDATION [Q] [Z] à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur la demande au titre du préjudice moral

M. [W] [N] sollicite la condamnation de la FONDATION [Q] [Z] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

Il ne justifie toutefois pas de l’existence d’un tel préjudice, et sera donc débouté de cette demande.

Sur les autres demandes

La FONDATION [Q] [Z], qui succombe principalement, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maîtres Maya ASSI et Michel COSMIDIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat coopératif des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la FONDATION [Q] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de

1.035 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son Président-syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne conjointement M. [W] [N], Mme [E] [N] et la FONDATION [Q] [Z] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son

Président-syndic en exercice, la somme de 11.104,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne conjointement M. [W] [N], Mme [E] [N] et la FONDATION [Q] [Z] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son

Président-syndic en exercice, la somme de 312,69 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne conjointement M. [W] [N], Mme [E] [N] et la FONDATION [Q] [Z] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son

Président-syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la FONDATION [Q] [Z] à garantir M. [W] [N] et Mme [E] [N] des condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamne la FONDATION [Q] [Z] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son Président-syndic en exercice, la somme de 1.035 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la FONDATION [Q] [Z] aux dépens dont distraction au profit de Maîtres Maya ASSI et Michel COSMIDIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE