TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 15]

[Adresse 9]

[Localité 11]

— ---------------------------

Première Chambre Civile

MINUTE n° 25/00742

N° RG 23/00448 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IJW6

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

AVANT-DIRE-DROIT

DU

25 novembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Madame [E] [S]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [O] [U]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [X] [I]

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Stéphane THOMANN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et M^e Alain BROGLIN, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR

Madame [V] [J], [Y] [L] épouse [A]

demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Sara ZEKKARA, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [P] [G] [A]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande formée par le propriétaire de démolition d’une construction ou d’enlèvement d’une plantation faite par un tiers sur son terrain

Le tribunal composé de Blandine DITSCH, juge au tribunal de céans, statuant à juge unique, de Thomas SINT, greffier lors des débats, et de Laurence MEDINA, greffière lors du délibré

Jugement avant-dire droit contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 octobre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu en l’étude de Me [D], notaire à [Localité 17], le 6 octobre 2020, Mme [E] [S] et M. [O] [U] (ci-après dénommés les consorts [B]) ont acquis auprès de Mme [X] [I] deux parcelles sises à [Localité 16] cadastrées section [Cadastre 13] n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 5].

Déplorant un empiètement par M. [P] [G] [A] et Mme [V] [L] épouse [A] (ci-après dénommés les époux [H]) sur l’intégralité de la parcelle n° 0192/0001, les consorts [B] ont, par exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, attrait Mme [I] et les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices et de suppression de l’empiètement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, les consorts [B] demandent au tribunal de :

— débouter Mme [I] et les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [I] à leur payer un montant de 10.000 €, augmenté des intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, à titre de dommages-intérêts ;

— condamner solidairement les époux [T] à leur payer un montant de 5.000 €, augmenté des intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, à titre de dommages-intérêts ;

— condamner solidairement les époux [T], sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de quarante-cinq jours après signification du jugement à intervenir, à procéder à l’enlèvement de tout empiètement (clôture, mur et plantations) sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] en respectant également, au niveau de la plantation de leur haie, les dispositions des articles 671 et suivants du code civil ;

— réserver à la juridiction de céans, en cas de besoin, la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée ;

— condamner Mme [I] à leur payer un montant de 2.000 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [T] à leur payer un montant de 2.000 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [I] et les époux [T] en tous les frais et dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [B] soutiennent, pour l’essentiel :

— que Mme [I] a manqué de loyauté à leur égard en occultant l’existence de l’empiètement dont ils ne pouvaient pas prendre conscience lors des visites, alors qu’elle avait envisagé de vendre la parcelle litigieuse aux époux [T] et avait connaissance de l’empiètement, ce qui est confirmé par Mme [L], de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil,

— que l’obligation de délivrance de la venderesse, imposée par l’article 1604 du même code, n’est pas remplie, étant précisé qu’ils n’ont pas pu constater la situation lors des visites de sorte que Mme [I] ne peut pas arguer du caractère apparent des aménagements,

— que les consorts [H] ont également engagé leur responsabilité à son égard, étant observé que Mme [L] prétend, à tort, ne pas s’être investie dans l’acquisition de la parcelle litigieuse alors qu’elle a régularisé le procès-verbal d’arpentage,

— qu’en vertu de l’article 544 du code civil, les époux [H] doivent supprimer l’empiètement par l’enlèvement de la clôture et des plantations, cette action étant soumise à une prescription trentenaire, et doivent l’indemniser eu égard à leur résistance abusive, étant précisé qu’ils ne s’opposent pas à la proposition de Mme [L] de prendre en charge la cession, mais maintiennent leurs demandes indemnitaires.

Par conclusions signifiées par Rpva le 20 novembre 2024, Mme [I] sollicite du tribunal de :

— débouter les consorts [B] de leurs demandes,

— condamner les consorts [B] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] fait valoir, en substance :

— que l’obligation de délivrance est remplie, les consorts [B] étant propriétaires de la parcelle litigieuse et de la clôture qui y est édifiée par les époux [H] en suite d’un accord intervenu entre eux il y a plus de quinze ans, étant précisé que ces aménagements et les bornes étaient apparents,

— que les consorts [B] ont eu connaissance, grâce aux stipulations du compromis de vente, du détachement de la parcelle n°[Cadastre 7] et de la parcelle principale au moment de l’arpentage et disposaient donc de toutes les informations, et notamment de la présence d’aménagements sur la parcelle,

— qu’aucune obligation d’information ne pèse sur le vendeur s’agissant de ce qui est apparent,

— que la demande est dépourvue de tout intérêt pratique, au regard de la surface minime du terrain occupé par rapport à la surface totale, étant précisé que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, M. [A] demande au tribunal de :

— débouter les consorts [B] de leurs demandes,

— condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [B] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, M. [A] expose, principalement :

— que les parties se sont accordées en 2008 pour l’installation d’un mur de soutènement et un grillage sur la parcelle [Cadastre 18], implantation matérialisée par géomètre selon procès-verbal d’arpentage du 18 juillet 2008, les aménagements et les bornes étant visibles,

— que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice au soutien de leur demande de démolition,

— que l’action est prescrite, le délai de prescription étant de cinq ans, et a produit son effet acquisitif,

— qu’aucune faute ne peut leur être reprochée, les demandeurs n’établissant pas le non-respect d’une obligation générale de prudence et de diligence,

— qu’en vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Par conclusions signifiées par Rpva le 4 mars 2025, Mme [L] sollicite du tribunal de :

— constater son accord pour régler le coût de la cession de la parcelle litigieuse à son

bénéfice,

— dire et juger que le prix de la cession sera fixé d’un commun accord entre Mme [L] et les demandeurs, au besoin par le notaire choisi communément par les parties, à défaut le prix sera équivalent à la valeur moyenne fixé par le notaire désigné par les demandeurs et elle-même,

— la décharger de toute forme de responsabilité et répartir la charge de la responsabilité et des frais d’enlèvement de l’empiètement entre M. [A] et Mme [I] à hauteur de 50% chacun,

— débouter les parties de toutes leurs prétentions plus amples ou contraires,

— condamner la partie succombant aux entiers frais et dépens outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [L] relève, essentiellement :

— qu’elle est séparée de M. [A] depuis 2014, le bien étant occupé par ce dernier, de sorte qu’elle n’a jamais rencontré les nouveaux acquéreurs,

— qu’elle ne s’est pas investie dans la question de l’acquisition de la parcelle litigieuse, sachant seulement que Mme [I] a donné son accord,

— qu’elle entend indemniser les demandeurs du prix de la cession et ne s’oppose pas, à l’extrême, à l’enlèvement de l’empiètement dont le coût devra être supporté par M. [A], à défaut par Mme [I],

— qu’il convient de la décharger de toute responsabilité, aucun comportement fautif de nature à causer un préjudice aux demandeurs ne pouvant lui être imputé.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2025.

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 21 octobre 2025, les parties ont été autorisées à transmettre par note en délibéré, au plus tard le 7 novembre 2025, leurs observations sur l’orientation en audience de règlement amiable de l’affaire, s’agissant du lien d’instance entre les consorts [B], d’une part, Mme [L] et M. [A], d’autre part, compte tenu de la proposition formulée par Mme [L] de l’acquisition de la parcelle litigieuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

I – Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Mme [I] par les consorts [B]

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente conclu le 6 octobre 2020 a porté sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 13] n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5].

Il n’est pas davantage contesté par l’ensemble des parties que la parcelle n°0192/0001, appartenant désormais aux consorts [B] supporte, en bordure de parcelle, un mur et une clôture érigée à l’iniative des époux [H], avec l’accord de Mme [I], de sorte qu’un empiètement porte sur la totalité de la parcelle litigieuse.

Mme [I] ne conteste pas davantage ne pas avoir informé les consorts [B] de l’empiètement ainsi réalisé avec son accord, alors que l’information relative à l’empiètement d’une parcelle cédée est déterminante du consentement de l’acquéreur, puisqu’elle a un lien direct et nécessaire avec le contenu de contrat, s’agissant de la consistance des biens cédés.

Mme [I] soutient, sans en justifier, que l’empiètement était apparent lors des visites effectuées par les consorts [M], alors qu’une telle visite n’a, à l’évidence, pas permis aux acquéreurs de s’apercevoir que la borne délimitant la parcelle litigieuse se trouvait sur ce qui apparaissait être le terrain des consorts [H].

Par ailleurs, si les demandeurs ont nécessairement constaté la présence d’une haie, d’une clôture grillagée et d’une bordurette lors de leurs visites, Mme [I] n’apporte aucun élément permettant d’apporter la preuve de ce qu’ils ont pu constater que la parcelle [Cadastre 4] se situait par-delà ces aménagements, sur ce qui apparaissait être le terrain des époux [H].

Si le compromis de vente comprenait la description des parcelles de terrain et le plan cadastral, ces éléments n’ont pas davantage permis aux acquéreurs de s’apercevoir de l’empiètement reconnu par les défendeurs, le seul détachement sur le cadastre des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] ne permettant pas de s’apercevoir de leur détachement physique par la réalisation d’aménagements entre ces deux parcelles.

Mme [I] affirme que le procès-verbal d’arpentage, figurant la clôture et la haie en bordure de parcelle, a été communiqué aux demandeurs, mais n’en justifie pas, alors qu’il ne résulte pas des mentions de l’acte de vente, versé aux débats par le demandeur, que ce procès-verbal leur a été communiqué, étant observé que l’acte de vente ne comporte aucune mention quant à l’empiètement dénoncé.

Au surplus, ledit procès-verbal d’arpentage établi le 22 février 2008 et produit par les consorts [B] représente distinctement les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] appartenant alors à Mme [I] et la parcelle [Cadastre 1] appartenant aux époux [H] mais ne représente pas les aménagements litigieux de sorte qu’il n’a pas davantage permis de porter l’empiètement à la connaissance des acquéreurs.

Il en résulte qu’en s’abstenant d’informer les acquéreurs de l’implantation des aménagements par les consorts [H] entre les deux parcelles acquises, Mme [I] a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Mme [I] ne peut affirmer que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice, alors qu’elle reconnaît que la parcelle litigieuse est valorisée, compte tenu de la valeur des terrains constructibles sur la commune de [Localité 16], à la somme de 3 570 euros.

S’agissant du préjudice, celui-ci sera évalué en tant compte de la valeur des terrains constructibles avancées par les parties sans qu’il ne corresponde toutefois exactement à la valeur du terrain acquis et sur lequel s’exerce l’empiètement s’agissant d’un manquement à une obligation d’information, et fixé à la somme de 5 000 euros.

Compte tenu de ce qui précède, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance conforme soulevé par les demandeurs, Mme [I] sera condamnée à verser aux consorts [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal, non à compter de l’assignation s’agissant d’une indemnité, mais à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

II – Sur la demande de suppression de l’empiètement formée par les consorts [B]

Aux termes de l’article 544 du code de procédure civile, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il s’en déduit que l’empiétement sur le terrain d’autrui, si insignifiant soit-il, est une atteinte à la propriété.

Le propriétaire victime d’un empiètement est en droit d’obtenir la démolition, peu important le fait que l’empiétement soit minime, que la démolition soit disproportionnée en l’absence de préjudice et inadaptée compte tenu de la configuration des lieux (Civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-19.561) ou qu’elle cause un préjudice à l’auteur de l’empiètement (Civ. 3e, 21 déc. 2017, no 16-25.406), étant rappelé qu’une telle action n’est soumise à aucun délai de prescription.

En tout état de cause, la disproportion manifeste entre l’atteinte au droit de propriété subie et la mesure sollicitée est un motif inopérant, alors que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.340).

Toutefois, il est admis que le juge puisse rechercher une autre solution que la démolition (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-25.113).

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à la partie qui allègue l’existence d’un empiètement sur son terrain d’en apporter la preuve.

En l’espèce, aucun des défendeurs ne conteste l’empiètement, ceux-ci se limitant à faire un état d’un accord intervenu en 2008, ledit accord et l’empiètement n’ayant jamais été portés à la connaissance des acquéreurs.

Il en résulte que les demandeurs sont fondés à solliciter la suppression de l’empiètement.

Toutefois, il y a lieu de constater que Mme [L] propose de “régler le coût de la cession de la parcelle litigieuse à son bénéfice” à un prix fixé d’un commun accord et, au besoin, par un notaire choisi communément par les parties et, à défaut, à prix équivalent à la valeur moyenne fixé par le notaire choisi.

Les consorts [B] ne s’opposent pas à cette cession.

Par messages notifiées par Rpva les 5 et 6 novembre 2025, Mme [L] et les consorts [B] ont indiqué être favorable à l’orientation du dossier en audience de règlement amiable, demande à laquelle il convient d’accéder, un accord des parties quant à la cession envisagée pouvant, le cas échéant, permettre de supprimer l’empiètement sans démolition.

Dans l’attente du résultat de cette tentative de règlement amiable, il convient de disjoindre l’instance opposant les demandeurs aux consorts [T], de révoquer l’ordonnance de cloture dans cette instance, de réouvrir les débats et de réserver les demandes formées par les parties.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [I], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance l’opposant aux demandeurs.

Mme [I] sera également condamnée à verser aux consorts [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par Mme [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

S’agissant de l’instance opposant les consorts [B] aux époux [H], les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Les intérêts produits par les sommes mises à la charge de Mme [X] [I] au profit de Mme [E] [S] et M. [O] [U], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement avant-dire droit, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Ordonne la disjonction de l’instance opposant Mme [E] [S] et M. [O] [U] à Mme [V] [L] et M. [P] [G] [A] ;

Condamne Mme [X] [I] à verser à Mme [E] [S] et M. [O] [U] les sommes suivantes :

—  5 000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de Mme [X] [I] au profit de Mme [E] [S] et M. [O] [U], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formée par Mme [X] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [I] aux dépens de l’instance l’opposant à Mme [E] [S] et M. [O] [U] ;

Rappelle que l’instance opposant Mme [E] [S] et M. [O] [U] à Mme [V] [L] et M. [P] [G] [A] se poursuit sous les références RG n° 25/748 ;

Révoque l’ordonnance de clôture du 26 juin 2025 ;

Ordonne la réouverture des débats et la fixation de l’affaire à l’audience d’orientation amiable en date du 11 mars 2026 à 10H00 sous le RG n° 25/749 ;

Rappelle que conformément aux dispositions de l’article 392 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par la décision de convocation des parties à une audience de règlement amiable ;

Rappelle que le juge présidant l’audience de règlement amiable informera le juge saisi du litige qu’il est mis fin à l’audience de règlement amiable et lui transmettra, le cas échéant, le procès-verbal d’accord ;

Dit que dans l’hypothèse où, à l’issue de cette tentative de règlement amiable, un accord mettant fin au litige n’aurait pas pu être trouvé, il appartiendra aux parties ou à l’une d’entre elles par l’intermédiaire de son/ses conseil(s), de solliciter le réenrôlement de cette affaire devant le juge saisi du litige ;

Réserve le surplus des demandes formées par Mme [E] [S], M. [O] [U], M. [P] [G] [A] et Mme [V] [L] épouse [A] ;

Réserve les dépens de l’instance opposant Mme [E] [S] et M. [O] [U] à M. [P] [G] [A] et Mme [V] [L] épouse [A] ;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président