MINUTE N°

N° RG 25/00998 – N° Portalis DB22-W-B7J-TMEV

Monsieur [H] [N] [T] [B]

Madame [I] [E] épouse [B]

C/

Monsieur [V], [P], [C] [Q]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [N] [T] [B], demeurant [Adresse 3], non-comparant, représenté par Maître Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Victoria LE MAO, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 3], non-comparante, représentée par Maître Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Victoria LE MAO, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V], [P], [C] [Q], né le 23 mars 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

en présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Gilles-Eric DE BIASI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [V], [P], [C] [Q]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 2019 avec effet au 31 janvier 2020, Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [V], [P], [C] [Q] une maison individuelle sise, [Adresse 4].

Le 23 juin 2025, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.506,63 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 24 juin 2025, Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 septembre 2025, Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] ont assigné Monsieur [V], [P], [C] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [V], [P], [C] [Q] au paiement des sommes suivantes :

* 8.629,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 28 août 2025, ;

* une indemnité d’occupation d’un montant qui ne saurait être inférieure à 2.311,53 euros correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions des charges et taxes, avec régularisation des charges si nécessaire,;

* 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 septembre 2025.

A l’audience du 2 avril 2026, Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 20.226,89 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [V], [P], [C] [Q] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [V], [P], [C] [Q] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [V], [P], [C] [Q] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette. Il indique avoir perdu son emploi en mai 2024 qui lui procurait un revenu mensuel de 7.500 euros et avoir rencontré d’importants problèmes de santé. Il ajoute être accompagné par une assistante sociale et soutenu par une association mais que la recherche d’un nouvel emploi , au vu de son âge (59 ans) et de son état de santé est rendue difficile. Il souhaite saisir le juge aux affaires familiales pour voir baisser la pension qu’il verse pour ses enfants.

Il indique que s’il retrouve un travail, il serait en capacité d’apurer l’arriéré locatif. Il explique qu’à ce stade, il n’a pas de promesse d’embauche. Il sollicite des délais dans l’hypothèse où l’expulsion serait prononcée.

Il explique être bien conscient des difficultés que son arriéré locatif fait peser sur les bailleurs et qu’il quittera le logement dès qu’il aura trouvé une solution de relogement.

Enfin, il sollicite de ne pas être condamné à payer la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 16 septembre 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que s’agissant d’un bailleur, personne physique, l’absence de saisine de cet organisme, ne constitue pas une fin de non-recevoir.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 décembre 2019 avec effet au 31 janvier 2020, du commandement de payer délivré le 23 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2026 que Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [V], [P], [C] [Q] sera condamné à leur payer la somme de 20.226,89 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [V], [P], [C] [Q] le 23 juin 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 août 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2019 avec effet au 31 janvier 2020 à compter du 24 août 2025.

Monsieur [Q] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en mesure à ce stade d’apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de 36 mois, il n’est pas possible de lui octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V], [P], [C] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de prorogation du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce, compte tenu de la situation de Monsieur [V], [P], [C] [Q], l’expulsion immédiate aurait des conséquences d’une particulière dureté. En effet, la situation de santé, l’âge de Monsieur [Q] et la situation de détresse qu’il a montrée à l’audience justifie qu’il soit fait droit à cette demande.

Il convient en conséquence de proroger le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux pour une durée de trois mois.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V], [P], [C] [Q]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 août 2025. Monsieur [V], [P], [C] [Q] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V], [P], [C] [Q] au paiement de cette indemnité à compter du 24 août 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 21 mars 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V], [P], [C] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 juin 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [V], [P], [C] [Q] à verser à Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2019 avec effet au 31 janvier 2020 entre Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] d’une part et Monsieur [V], [P], [C] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 août 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V], [P], [C] [Q] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de trois mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V], [P], [C] [Q] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [V], [P], [C] [Q] à payer à Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] la somme de 20.226,89 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [V], [P], [C] [Q] à payer à Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [V], [P], [C] [Q] à payer à Monsieur [H] [N] [T] [B] et Madame [I] [E] épouse [B] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V], [P], [C] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 juin 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier

Le greffier La juge des contentieux de la protection