MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00265 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DREA

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. KILINC C/ S.A.R.L. L’OASIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS

M^e Isabelle PIVET

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée le :

DEMANDERESSE

S.C.I. KILINC, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 400 473 633, dont le siège social est sis 4 Place de la halle – 38260 LA COTE SAINT ANDRE

représentée par Maître Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’OASIS, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 878 137 249, dont le siège social est sis 38 Route de Sablons – 38150 ROUSSILLON

représentée par M^e Isabelle PIVET, avocat au barreau de VIENNE

Débats tenus à l’audience du 15 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Ordonnance rendue le 05 Février 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2019, la SCI KILINC a donné à bail à la société L’OASIS un local sis 38 route des Sablons 38550 LE PEAGE DE ROUSSILLON, comprenant trois pièces principales à usage de bar, pour un loyer annuel de 10 200 euros TTC.

Depuis le mois de février 2025, les loyers ne sont plus réglés.

Le 6 juin 2025, la société KILINC a fait dénoncer à la société L’OASIS un commandement d’avoir à payer la somme de 3 734, 69 euros TTC correspondant aux loyers impayés des mois de février à mai 2025, outre coût de l’acte.

Aucune issue amiable n’a pu être trouvée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er décembre 2025, la société KILINC a assigné la société L’OASIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir, au visa des articles L145-1 et suivants et L145-41 du code de commerce :

— DECLARER que la société L’OASIS ne s’acquitte pas du paiement du loyer et des charges du bail consenti ;

— DECLARER valable le commandement de payer signifié le 6 juin 2025 à la société L’OASIS à la demande de la SCI KILINC ;

— CONSTATER la résiliation du bail commercial daté du 27 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019 au profit de la SCI KILINC, la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 6 juin 2025 étant acquise ;

— ORDONNER l’expulsion de la société L’OASIS ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— REJETER toute demande de délai ;

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au Juge des référés de désigner, aux frais, risques et périls de la société L’OASIS en application des articles L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNER que les biens inventoriés par le commissaire de justice dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l’article R 433-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER en denier ou quittance la société L’OASIS à payer à la SCI KILINC la somme provisionnelle de 8 055 euros TTC, arrêtée au 30 octobre 2025, correspondant aux loyers impayés depuis le mois de février 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER en denier ou quittance la société L’OASIS à payer à la SCI KILINC la somme provisionnelle de 1 611 euros, correspondant à la majoration forfaitaire de 20 % stipulée dans le bail, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société L’OASIS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète des lieux, sur la base du loyer en cours, outre les charges, soit la somme provisionnelle mensuelle de 895 euros, taxes ou accessoires en sus ;

— ORDONNER, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après la résiliation du bail, que l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice national des loyers commerciaux (ILC), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ORDONNER que le dépôt de garantie sera acquis à la SCI KILINC suite à la résiliation de bail ;

— CONDAMNER la société L’OASIS à verser la somme provisionnelle de 2 000 euros à la SCI KILINC au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— REJETER toutes demandes, fins, moyens, conclusions plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER la société L’OASIS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de levée de l’état des nantissements et privilèges, ainsi que tous les frais engagés jusqu’à l’expulsion des lieux.

Appelée à l’audience du 18 décembre 2025, l’audience a été renvoyée, à la demande des parties à l’audience du 15 janvier 2026.

Par conclusions transmises par le RPVA le 14 janvier 2026 et soutenues oralement à l’audience du 15 janvier 2026, la société KILINC, par l’intermédiaire de son Conseil, a maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance en sollicitant du juge des référés de :

— CONDAMNER en denier ou quittance la société L’OASIS à payer à la SCI KILINC la somme provisionnelle de 10 740 euros TTC, arrêtée au 12 janvier 2026, correspondant aux loyers impayés depuis le mois de février 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER en denier ou quittance la société L’OASIS à payer à la SCI KILINC la somme provisionnelle de 2 148 euros, correspondant à la majoration forfaitaire de 20 % stipulée dans le bail, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir.

Elle expose que la dette locative n’est pas contestée par la preneuse et que la clause résolutoire stipulée par le bail du 27 septembre 2019 est acquise en l’absence de règlement dans le mois suivant le commandement de payer du 6 juin 2025. Elle ajoute que le contrat de bail prévoit une majoration forfaitaire de 20% des sommes dues au titre des loyers impayés.

Par conclusions transmises par le RPVA le 14 janvier 2026 et soutenues oralement à l’audience du 15 janvier 2026, la société L’OASIS, par l’intermédiaire de son Conseil demande au juge des référés de :

— PRENDRE ACTE que la SARL L’OASIS n’est pas en mesure de payer les loyers et charges, n’ayant plus d’activité depuis le 31 janvier 2025 ;

— PRENDRE ACTE des effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 1343-5 du code civil ; – PRENDRE ACTE de la demande d’expulsion de la SCI KILINC à libérer les lieux par la SARL L’OASIS ainsi que tous occupants ;

— REJETER la demande de versement à la SCI KILINC de la somme de 8.055,00 euros arrêtée au 30 octobre 2025 correspondant aux loyers impayés ;

— REJETER la demande de versement à titre provisionnel à la SCI KILINC de la somme de 1.611,00 euros correspondant à la majoration de 20 % stipulée dans le bail ;

— REJETER la demande de la SCI KILINC au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à un montant égal à celui de 895 euros ;

— REJETER l’ensemble des moyens, fins, conclusions plus amples ou contraires de la SCI KILINC ;

— REJETER la demande de la SCI KILINC de payer par la SARL L’OASIS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle déclare ne pas contester les demandes de résiliation du bail et d’expulsion et ne pas solliciter de délais de paiement n’ayant à ce jour plus aucune activité commerciale.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement à la preneuse par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-41 du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 3 580 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

La défenderesse ne conteste pas le principe ou le montant de cette dette locative.

La clause résolutoire est donc acquise au 6 juillet 2025 et le bail du 27 septembre 2019 résilié de plein droit.

En suite de la résiliation du contrat de bail du 27 septembre 2019, la société L’OASIS est devenue occupante des lieux sans droit ni titre.

L’expulsion sera ordonnée selon des modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

— Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société KILINC sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur du loyer contractuel outre les charges.

Aussi, l’indemnité d’occupation due par la société L’OASIS, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, le commandement de payer la somme de 3 580 euros est arrêté au mois de mai 2025. La clause résolutoire est acquise au 6 juillet 2025.

Il ressort du décompte produit par la société KILINC que la somme provisionnelle accordée au titre des loyers impayés doit comprendre le loyer échu et impayé du mois de juin 2025 s’élevant à la somme de 895 euros.

En outre, la dette locative n’est pas contestée par la défenderesse.

Dans ces conditions, la société L’OASIS sera condamnée à verser la somme de 4 475 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Enfin, les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse, à savoir la majoration forfaitaire de 20% des sommes dues par le preneur et l’acquisition du dépôt de garantie par le bailleur, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Il n’y a donc pas lieu à référé à ce titre.

— Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référé, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, resteront à la charge de la défenderesse condamnée au paiement d’une provision.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable que la société L’OASIS soit condamnée à payer à la société KILINC la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 septembre 2019 à la date du 6 juillet 2025 ;

CONDAMNONS la société L’OASIS, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société L’OASIS, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 27 septembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision la société L’OASIS à payer à la SCI KILINC la somme de 4 475 euros – quatre mille quatre cent soixante quinze euros – à valoir sur les loyers, charges et accessoires exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société L’OASIS aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 6 juin 2025,

CONDAMNONS la société L’OASIS à payer à la société L’OASIS la somme 500 euros – cinq cents euros – au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 5 février 2026.

La Greffière La Présidente