N° RG 23/00588 – N° Portalis DB2I-W-B7H-CTGP N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VILLEFRANCHE [Localité 1]

JUGEMENT DU 24 MARS 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Benjamin MAUBERT Toque 2241

— M^e Bertrand DE BELVAL Toque 669

— M^e VANNESPENNE Guillaume

— M^e O’NEIL Daphnée Toque 1971

DEMANDEURS :

Madame [D] [B], [E] [M], née le 01 Février 1968 à BREST (29200), demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Benjamin MAUBERT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2241

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. [T] [H], [S] [C] et [K] [J], Notaires des crus, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée sous le numéro 830 038 006 au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE, représentée par l’un de ses gérants en exercice, dûment habilité à l’effet des présentes, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par M^e Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 669,

Monsieur [O] [F] [G] [P] [U] [R], né le 30 Janvier 1981 à PLOERMEL (56800), demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant,

Madame [V] [A] épouse [R], née le 26 Décembre 1983 à SAINT-GAUDENS (31800), demeurant [Adresse 5], représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant,

S.A.R.L AGENCE DES PIERRES DOREES dont le siège social est situé [Adresse 6] 69400 [Adresse 7] SUR SAONE, immatriculée sous le numéro SIREN 398 261 511 au RCS de Villefranche sur saone, représentée par Madame [I] [Y], en sa qualité de gérante, dûment habilitée à l’effet des présentes, dont le siège social est sis [Adresse 8], représentée par M^e Daphné O’NEIL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Romuald DI NOTO, régulièrement désigné en qualité de Juge Unique conformément aux dispositions des articles L.212.1, L.212-2 et R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire.

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, tenue à Juge Unique, en l’absence d’opposition des avocats régulièrement avisés.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 24 mars 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT :

Prononcé le vingt quatre Mars deux mil vingt six par mise à disposition au Greffe par Romuald DI NOTO, qui l’a signé avec Corinne POYADE, Greffier présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2022 rédigé par la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES, Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] ont consenti à Madame [D] [M] une promesse synallagmatique de vente d’un appartement situé [Adresse 9] [Localité 2], pour un prix de 235.000 euros. Une indemnité d’immobilisation a été fixée à 10 % du prix, soit 23.500 euros, et séquestrée auprès de la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus.

Madame [D] [M] expose que la réitération de la vente était prévue le 7 septembre 2022 mais que, le jour de ce rendez-vous, elle a été informée qu’en raison de sa hauteur sous plafond, le bien n’étant pas conforme aux dispositions du code de la santé publique et du règlement sanitaire départemental du Rhône et, par conséquent, que ne pouvait être loué en l’état.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2022, Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] ont sommé Madame [D] [M] de se présenter le 25 octobre 2022 à la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus, afin de procéder à la réitération de la vente.

Madame [D] [M] ne s’étant pas présentée, Maître [K] [J] a rédigé un procès-verbal de carence à cette date.

Par courrier en date du 14 mars 2023, Madame [D] [M] a sollicité auprès de la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus d’avoir l’autorisation des époux [R] de lever le séquestre afin que l’indemnité d’immobilisation lui soit restituée.

Par actes de commissaire de justice signifiés à personne et à personne morale en date des 31 mai et 16 juin 2023, Madame [D] [M] a fait assigner Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] et la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône aux fins de solliciter la nullité du compromis de vente et de présenter des demandes indemnitaires.

L’affaire était appelée une première fois à l’audience d’orientation du 12 septembre 2023, puis régulièrement renvoyée devant le juge de la mise en état pour permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Madame [D] [M] a fait appeler en la cause la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus.

Les deux affaires ont été jointes suivant avis du juge de la mise en état en date du 17 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [D] [M] demande, au visa des articles 1132, 1178, 1240, 1231-5 et 1353 du code civil, L.221-7 du code de la consommation, de :

A titre principal :

PRONONCER la nullité du compromis de vente signé le 1er juin 2022 ;ORDONNER la restitution à Madame [D] [M] de la somme de 23.500 euros versée à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire séquestre, et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement ;DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles, sauf en ce que les époux [R] sollicitent la condamnation de la société AGENCE DES PIERRES DOREES à les indemniser du préjudice qu’ils ont eux-mêmes subi du fait de son manquement à son obligation d’information et de conseil, ainsi que de l’inefficacité du compromis de vente préparé par ses soins ;

A titre subsidiaire :

RÉDUIRE à 3.000 euros le montant de la stipulation de pénalité insérée au compromis de vente du 1er juin 2022 et ORDONNER la restitution du surplus à Madame [D] [M] ;CONDAMNER la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES à payer à Madame [D] [M] à titre indemnitaire :Une somme correspondant à la différence entre le montant de 23.500 euros versé à titre de dépôt de garantie et la somme qui sera effectivement restituée à Madame [D] [M] par le notaire séquestre, après réduction de la stipulation de pénalité par le tribunal,ou, à défaut de réduction de la clause pénale, la totalité de la somme de 23.500 euros ;CONDAMNER la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES à payer à Madame [D] [M] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral résultant des désagréments occasionnés par l’annulation du processus de vente et ses conséquences ;

A titre plus subsidiaire :

CONDAMNER la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus à payer à Madame [D] [M] :23.500 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte du dépôt de garantie ;3.000 euros au titre du préjudice moral résultant des désagréments occasionnés par l’annulation du processus de vente et ses conséquences ;CONDAMNER la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus à garantir Madame [D] [M] de toutes les condamnations éventuellement mises à sa charge dans le cadre de la présente instance ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la ou les parties succombantes à payer à Madame [D] [M] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes présentées à titre principal, Madame [D] [M] expose que son consentement a été vicié par l’erreur sur une qualité essentielle du bien vendu. Elle soutient qu’elle n’a été informée de l’absence de conformité du bien qu’au moment du rendez-vous fixé en vue de la réitération de la vente et non en amont de la signature du compromis. Elle considère que le bien n’est pas conforme aux dispositions du règlement sanitaire du Rhône et notamment que la hauteur sous plafond n’est pas respectée en raison de la présence d’une mezzanine. Elle fait valoir que si la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES apporte des éléments plus de 18 mois après le refus de réitération de la vente, elle n’avait pas contesté la non-conformité au moment du rendez-vous devant le notaire. En outre, Madame [D] [M] soutient que la possibilité de louer l’appartement était une condition substantielle à son acquisition et déterminante de son consentement et rappelle l’avoir formulé envers l’agence immobilière.

À titre subsidiaire, Madame [D] [M] sollicite de réduire la clause pénale à hauteur de 3.000 euros, alors que le préjudice des époux [R] est justifié à hauteur de 2.692,04 euros.

A titre plus subsidiaire, elle entend engager la responsabilité de la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES en faisant valoir que cette dernière a manqué à son obligation d’information. Elle soutient que, malgré sa connaissance des lieux, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES ne l’a pas informée sur le risque d’une non-conformité de la hauteur sous plafond et qu’elle n’a pas procédé à une vérification de la conformité du logement. Elle rappelle avoir fait part à la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES de sa volonté de mettre ultérieurement le bien en location, même si elle souhaitait en faire sa résidence principale dans un premier temps. En tout état de cause, elle fait valoir que le caractère non-conforme d’un bien peut poser difficulté au moment de sa revente. Elle rappelle n’avoir été assistée d’aucun conseil lors de la signature du contrat litigieux et que le dossier n’a été transmis au notaire que le lendemain de la signature du compromis, de sorte que si l’information avait été délivrée préalablement par le notaire, Madame [D] [M] était néanmoins déjà engagée, de sorte qu’elle conclut à la responsabilité de l’agence immobilière. Elle sollicite par conséquent l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis. Elle conteste l’existence de tout préjudice moral du chef de la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES.

Enfin, elle prétend que le notaire l’ayant conduite à faire une erreur d’interprétation engage sa responsabilité et qu’il l’a informée sur un risque inexistant.

Dans leurs dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 17 avril 2024, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] demandent, au visa des articles 1130 et suivants, 1991 et suivants du code civil, de :

A titre principal :

DEBOUTER Madame [D] [M] de l’ensemble de ses prétentions, et notamment de sa demande de restitution du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [K] [J], notaire ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER Madame [D] [M] à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] la somme de 23.500 euros au titre de la pénalité prévue aux termes du compromis de vente ;ORDONNER en conséquence le versement du dépôt de garantie d’un montant de 23.500,00 € séquestré par l’étude notariale de Maître [K] [J], Notaire à [Localité 3], entre les mains de Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] et ce, dans les quinze jours suivants la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] la somme de 23.500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son manquement à son obligation d’information et de conseil, ainsi que de l’inefficacité de son compromis de vente ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [D] [M] et, subsidiairement la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES, à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commissaire de justice exposés pour la convocation de Madame [D] [M] au rendez-vous de signature et la renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.

À l’appui de leurs demandes, Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] estiment que la présence d’une mezzanine avec une hauteur sous plafond de moins de 2m30 n’est pas suffisante pour considérer que le bien immobilier est impropre à la location. Ils contestent l’interprétation faite par la demanderesse du règlement sanitaire départemental et considèrent au contraire que le bien dispose d’une pièce de vie supérieure à 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,30 mètres (en l’espèce 5 mètres), de sorte qu’il n’est pas insalubre, peut être mis en location et que le compromis ne peut être déclaré nul. Ils estiment donc que le bien est conforme aux dispositions du règlement sanitaire du Rhône, comme le constate Madame [D] [M] dans ses écritures. En outre, ils font valoir que Madame [D] [M] n’a jamais évoqué le caractère substantiel tenant à la possibilité de mettre le bien en location, mais qu’elle avait précisé souhaiter l’occuper en tant que résidence principale pendant un temps, notamment en raison de sa proximité avec son lieu de travail ; ils font valoir que le bien est parfaitement habitable et répond aux critères de Madame [D] [M]. Ils indiquent que cette dernière évoque seulement dans ses dernières conclusions la question du montant de la location à l’agente immobilière en amont du compromis de vente. Par conséquent, ils sollicitent que le dépôt de garantie soit versé entre leurs mains, en raison de l’immobilisation de leur bien alors qu’ils ont été contraints de rembourser des mensualités d’un crédit immobilier, de s’acquitter d’un loyer et de payer le paiement des charges de copropriété alors que le bien aurait dû être vendu. Ils font valoir également qu’ils ont finalement vendu leur bien à un prix moindre en raison de l’augmentation des taux d’intérêts.

À titre subsidiaire, les époux [R] considèrent que la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES est responsable en raison du mandat liant les parties, puisqu’il incombait à celle-ci d’informer Madame [D] [M] de la législation applicable et donc de l’impossibilité de louer le bien immobilier et d’avoir rédigé un compromis de vente inefficace, de sorte qu’elle a commis un manquement engageant sa responsabilité.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 avril 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES demande de :

REJETER l’intégralité des demandes de Madame [D] [M] ;REJETER l’intégralité des demandes formées par les consorts [R] contre la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES ;CONDAMNER Madame [D] [M] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ;CONDAMNER Madame [D] [M] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES conteste l’erreur sur une qualité essentielle du bien et sollicite ainsi le rejet des demandes, estimant que Madame [D] [M] n’a pas évoqué son intention de louer en amont du compromis de vente et que l’attestation versée par Madame [M] n’est qu’une attestation de complaisance, sans valeur probatoire. En outre, elle rappelle que le projet d’acte établi par le notaire précisait que l’acquéreur entendait faire du bien sa résidence principale et non le louer et, par conséquent, n’avoir pas eu connaissance du projet de mise en location de l’acquéreur, de sorte qu’elle ne pouvait être redevable d’un devoir d’information et de conseil à ce titre dès lors que le devoir d’information et de conseil se limite aux risques propres à la vente projetée. Elle précise par ailleurs qu’elle n’est pas professionnelle du droit et par conséquent n’avait pas à informer Madame [M] sur la conformité du bien au règlement sanitaire départemental du Rhône. Enfin, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES soutient que les dispositions du code de la consommation évoquées par la demanderesse ne sont applicables qu’aux contrats conclus à distance et hors établissement, non applicables en l’espèce. Sur le préjudice moral invoqué par la demanderesse, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES expose que Madame [M] est seule responsable de sa rétractation fautive et qu’aucun dommage et intérêt au titre de son préjudice moral ne peut lui être accordé.

À titre reconventionnel, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES sollicite l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, puisqu’elle a été privée de sa rémunération au titre de cette vente alors qu’elle avait respecté l’ensemble de ses obligations, et qu’elle a été attraite devant le tribunal pour des motifs dénués de sérieux.

Enfin, sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par les époux [R], la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES estime que cette demande doit être rejetée en l’absence de manquement commis dans l’exécution de son mandat.

Dans ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 24 mars 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus demande, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

METTRE hors de cause à toutes fins utiles l’office notarial NOTAIRES [Localité 4] ;

A titre subsidiaire :

DEBOUTER Madame [D] [M] de toutes ses demandes ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la partie succombante ou qui mieux le devra à payer à l’office notarial NOTAIRES [Localité 4] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus rappelle être tiers au compromis de vente, de sorte qu’elle ne se positionne pas sur la nullité.

Concernant le séquestre, la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus, estime qu’il lui incombait de garder sa neutralité, raison pour laquelle elle s’est abstenue de favoriser l’une ou l’autre des parties, tant qu’aucun accord ou titre ne lui a été transmis. Elle soutient n’avoir commis aucune faute au titre de ce séquestre. La SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus indique par conséquent s’en rapporter à justice quant à la demande de levée du séquestre et remettra les fonds à qui de droit.

Au titre de sa responsabilité civile professionnelle, la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus considère n’avoir commis aucune faute lorsqu’elle a attiré l’attention sur un risque existant, et nie avoir indiqué que toute location serait impossible. La SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus considère ne pas avoir eu à conseiller Madame [D] [M] sur les travaux à effectuer et soutient que le préjudice de Madame [D] [M] n’est pas démontré ni le lien de causalité direct entre ce dernier et la faute alléguée.

L’affaire a été plaidée le 19 janvier 2026 et mise en délibéré, par mise à disposition du jugement au greffe, au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes principales

Sur la demande de nullité du compromis de vente pour erreur

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. L’article suivant du même code précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du même code définit l’erreur comme pouvant être de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En application de l’article 1er du code de la santé publique, le préfet de chaque département est tenu d’établir un règlement sanitaire applicable à toutes les communes du département.

L’article 40 du règlement sanitaire départemental du Rhône dispose que tout logement doit avoir un chauffage suffisant, une installation intérieure d’alimentation en eau potable. En outre, il précise qu'« aucune modification de logements ne doit aboutir à la création de pièces dont les dispositions de surface, de hauteur et de ventilation et d’éclairement seraient inférieures aux dispositions suivantes : (…)

40.4 Hauteur sous plafond

La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,30 mètres ».

***

En l’espèce, Madame [D] [M] soutient que son consentement a été vicié par une erreur, le bien objet de la promesse de vente n’étant pas conforme au règlement sanitaire départemental du Rhône, ce qui rendrait sa mise en location impossible.

Or, Madame [D] [M] ne verse aux débats aucune pièce permettant d’établir que le logement litigieux ne respecte pas le règlement sanitaire départemental du Rhône.

En effet, la demanderesse ne justifie pas que la hauteur sous le plafond est bien inférieure à 2,30 mètres. Au contraire, il ressort des photographies versées aux débats (tant par la demanderesse que par les époux [R]) que la pièce est divisée en plusieurs parties, dont l’une est la cuisine, la deuxième est une partie du salon sous la mezzanine, mais qu’une troisième partie, supérieure à 9m², dispose d’un plafond qui excède sans contestation possible la hauteur de 2,30 mètres.

Ainsi, il n’y a pas eu de création de pièce dont le plafond est inférieur au minimum préconisé par le règlement sanitaire départemental du Rhône, de sorte que l’impossibilité de mise en location du bien n’est pas démontrée.

En tout état de cause, Madame [D] [M] ne démontre pas que la possibilité de louer le bien objet de la promesse de vente était une qualité déterminante de son consentement dès lors qu’elle ne verse aux débats qu’une attestation d’un témoin qui fait état d’une visite d’un appartement dans l’immeuble (pièce n°12 de la demanderesse), sans précision qu’il s’agisse du même bien, Madame [M] ayant formulé une offre d’achat pour un autre appartement du même immeuble (pièce n°10 de la demanderesse).

Par conséquent, sa demande de nullité du compromis de vente pour erreur sera rejetée.

Sur la demande de réduction de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

***

Le compromis de vente prévoit l’obligation d’un séquestre d’un montant de 23.500,00 €, dont l’acquéreur ne peut obtenir la restitution que s’il fait usage de son droit de rétractation dans le délai légal ou qu’il « justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’un ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur par application et à concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus » (pièce n°1 de la demanderesse, p.22).

Il résulte de cette clause que la somme consignée est une contrepartie de l’immobilisation du bien par les promettants et ne peut être qualifié de clause pénale, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de modification judiciaire.

Or, Madame [D] [M] ne démontre pas que les conditions suspensives énoncées dans le compromis, notamment celle de l’obtention d’un prêt, ne s’est pas réalisée hors sa responsabilité.

Par conséquent, la demande de réduction du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur les demandes fondées sur la responsabilité délictuelle

Selon les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsabilité du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Afin d’engager la responsabilité délictuelle, le demandeur doit démontrer la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice réparable et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il convient d’étudier successivement les demandes en responsabilité formées par Madame [M].

— S’agissant l’agence immobilière SARL AGENCE DES PIERRES DOREES :

Madame [D] [M] considère que la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES a manqué à son obligation d’information notamment quant au risque de non-conformité du logement au règlement sanitaire départemental du Rhône en vue de la mise en location du logement en cause.

En l’espèce, comme démontré précédemment, Madame [D] [M] ne justifie pas avoir érigé la possibilité de louer le bien objet du compromis en condition substantielle ; il n’est pas davantage démontré que la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES avait connaissance d’une telle volonté.

Dès lors, elle ne pouvait exercer son obligation de conseil et d’information à ce titre.

Si Madame [D] [M] évoque un courriel de l’agence immobilière en date du 19 septembre 2022 retraçant les évènements ayant conduit au refus de réitération de la vente, ce courriel ne démontre pas la non-conformité du bien au règlement sanitaire départemental du Rhône ni son insalubrité.

Par ailleurs, si elle se fonde sur le procès-verbal de carence en date du 25 octobre 2022 dressé par Maître [K] [J], celui-ci ne fait que relater les déclarations qu’elle a effectuées au commissaire de justice lui ayant signifié la sommation de comparaître à la date indiquée.

Par conséquent, aucune faute de la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES n’est démontrée, de sorte que sa responsabilité n’est pas engagée. La demande formée par Madame [D] [M] à ce titre sera rejetée.

— S’agissant de la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus

Madame [D] [M] fait grief à la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus et notamment à Maître [J] d’avoir, au moment de la réitération de la vente, délivré une information l’ayant induite en erreur et ainsi conduite à ne pas conclure la vente.

Toutefois, les notaires ont une obligation d’information et de conseil pour leur client.

S’il n’est pas contesté que le notaire en cause est intervenu au moment de la réitération de la vente, aucune pièce ne permet d’établir qu’il a visité le logement et qu’il a ainsi pu constater la hauteur des plafonds. Or, lors du rendez-vous de réitération de la vente, Maître [J] a informé Madame [D] [M] de l’existence du règlement sanitaire départemental du Rhône, l’informant des difficultés pouvant en résulter, sans qu’il ne soit démontré qu’il ait affirmé de manière certaine qu’il serait impossible de mettre le bien en location.

Par conséquent, Maître [J] n’a pas méconnu son obligation de conseil et d’information, ce fait ne pouvant être qualifié de faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Par ailleurs, aucune faute ne peut être invoquée quant à la qualité de séquestre de Maître [J], qui n’a pas libéré la somme en raison de l’absence d’accord entre les parties s’agissant de l’identité de la personne au profit de laquelle la somme séquestrée doit être versée.

Dès lors, la demande de Madame [D] [M] tendant à voir engager la responsabilité de la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus, sera rejetée.

II – Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes reconventionnelles formées par les époux [R]

L’article 1956 du code civil dispose que le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

***

En l’espèce, conformément à l’article du compromis de vente intitulé « Séquestre », « l’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire dans les dix jours de la dernière signature du présent avant-contrat et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [K] [J], notaire à [Localité 5] qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de VINGT-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (23.500,00 euros) ».

Le contrat stipule par ailleurs qu’à défaut de justificatif par l’acquéreur de la non-réalisation de l’une des conditions suspensives énoncées ou de l’exercice d’un droit de préemption, la somme restera acquise au vendeur.

Or, il a été précédemment constaté que Madame [D] [M] ne justifie pas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives énoncées dans le compromis de vente, de sorte que le dépôt de garantie doit revenir aux vendeurs, soit Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R].

Par conséquent, Madame [D] [M] sera condamnée au paiement de cette somme, et il sera ordonné à la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus de libérer le séquestre d’un montant de 23.500,00 euros entre les mains des époux [R], selon les modalités indiquées au dispositif du présent jugement.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale des époux [R], leur demande présentée à titre subsidiaire et tendant à engager la responsabilité de la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES ne sera pas étudiée.

Sur la demande reconventionnelle formée par la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES

La SARL AGENCE DES PIERRES DOREES considère que Madame [D] [M] a tenté de tirer avantage de la non-conformité du bien en cause pour obtenir une réduction du prix, de sorte qu’elle a été privée de sa rémunération et a en outre subi un préjudice moral.

Or, la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES ne démontre pas la tentative de Madame [M] de faire baisser le prix de vente.

En tout état de cause, elle ne démontre pas d’atteinte à son image ou à sa réputation, ni d’atteinte à sa trésorerie, de sorte que la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [M] aux dépens de l’instance, étant précisé que la liste de ceux-ci est limitativement fixée par l’article 695 du code de procédure civile de sorte que le tribunal ne saurait y ajouter d’autres frais à la demande des parties.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité commande de condamner Madame [D] [M] à verser les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

— à la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus : 1.500 €,

— à la SARL AGENCE DES PIERRES : 1.500 €,

— à Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] : 2.500 €.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [D] [M] de sa demande de nullité sur le fondement de l’erreur du compromis de vente signé le 1er juin 2022 entre Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] d’une part et Madame [D] [M] d’autre part ;

DÉBOUTE Madame [D] [M] de sa demande de réduction du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Madame [D] [M] de ses demandes tendant à engager la responsabilité de la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES et de la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] la somme de 23.500,00 euros au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE le versement de cette somme séquestrée par la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus, entre les mains de Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] et ce, dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SARL AGENCE DES PIERRES DOREES au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [D] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer les sommes suivantes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SELARL [T] [H], [S] [C] [X] [K] [J], Notaires des Crus : 1.500 €,

— à la SARL AGENCE DES PIERRES : 1.500 €,

— à Monsieur [O] [R] et Madame [V] [A] épouse [R] : 2.500 €,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge