TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

VILLEFRANCHE SUR SAONE

JUGE DE L’EXECUTION

Service des Saisies Immobilières

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

VENTE : [B]

N° RG 24/00036 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CZRA

Minute 26/04

Notification le

CE et CCC aux avocats

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône , après en avoir délibéré, a rendu le jugement contradictoire suivant le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX après que la cause ait été débattue en audience publique le 23 Octobre 2025 devant :

Madame France ROUZIER, Président, siégeant comme Juge de l’Exécution

Assisté de Tiphaine BONNEAU, Cadre greffier lors des débats et de Solène ROSIER lors de la mise à disposition

ENTRE :

Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, anciennement dénommé CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE-SUD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant et M^e Céline CASTINETTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [U] [B],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ingrid JOLY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Madame [H] [I] épouse [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ingrid JOLY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

PARTIES SAISIES

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS Apollonia, par acte authentique du 15 mai 2008 reçu par Maître [P] [M], notaire à [Localité 7], la société Crédit Immobilier de France Méditerranée (le CIF MED), aux droits de laquelle vient la société Crédit Immobilier de France Développement (ci-après le CIFD) a octroyé à Monsieur [U] [B] et Madame [H] [I] épouse [B] (ci-après les époux [B]), un contrat de prêt de 160 000 €, remboursable par échéances mensuelles sur 20 ans, au taux d’intérêt de 4,80 % l’an hors assurance. Ce prêt avait pour objet l’acquisition en l’état futur d’achèvement des lots 57 et 161, soit un appartement type T2 et une place de stationnement en sous-sol, dans la résidence en copropriété « [Adresse 6] » à [Localité 5].

Par acte en date du 10 juillet 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer à Monsieur [U] [B] et Madame [H] [I] épouse [B] un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 224.644,11 €, arrêtée au 12 juin 2024.

Monsieur [U] [B] et Madame [H] [I] épouse [B] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 28 août 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 7] 1, sous les références 6904P01 S00159, et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.

Par acte en date du 23 octobre 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer aux époux [B] une assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône à l’audience d’orientation du 12 décembre 2024, aux fins notamment, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

De fixer la créance du CIFD à la somme de 224 644,11 € arrêtés au 12 juin 2024, en cas de vente amiable autorisée par le juge, en fixer les conditions et taxer les fraisen cas de vente forcée ordonnée par le juge, fixer le montant de la mise à prix à la somme de 40 000 €, organiser la visite et les publicités et fixer la date de l’audience d’adjudication, condamner solidairement les époux [B] à payer une somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 28 octobre 2024, ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

A l’audience du 12 décembre 2024, le renvoi a été ordonné à la demande des parties afin de permettre l’échange des conclusions ; il en a été de même aux audiences du 27 février 2025, 24 avril 2005, 26 juin 2025 et 25 septembre 2025.

À l’audience du 23 octobre 2025, le CIFD a sollicité le bénéfice de ses conclusions signifiées le 22 octobre 2025 et demande au juge de l’exécution de :

rejeter les contestations et demandes incidentes des débiteurs saisis, et valider la saisie, fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 3 février 2025 à la somme de 224 416,54 €, outre intérêts postérieurs au taux 2,52 % l’an à compter du 4 février 2025, et jusqu’à complet paiement,ordonner la vente forcée des biens saisis conformément au cahier des conditions de vente et maintenir la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente,déterminer les modalités et date de la vente forcée, fixer les dates et heures de visite, autoriser les publications, Subsidiairement, ordonner qu’en cas de vente amiable les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables, et fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 95 000 € net vendeur,en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée, condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et les dire frais privilégiés de distribution distraits au profit de M^e Vanespenne ; condamner les requis à payer la somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens et émoluments de l’incident qui n’entrent pas dans l’état de frais de saisie immobilière seront payés par priorité dans la distribution du prix.

Le CIFD s’oppose à la demande de sursis à statuer, la demande étant injustifiée sur le fond, tant au regard des décisions pénales que civile à venir.

Le CIFD soutient que le code de la consommation n’est pas applicable au profit des emprunteurs dans le cadre du dossier Apollonia, l’engagement étant réalisé dans un cadre professionnel et aucun accord non équivoque de soumission volontaire aux dispositions dudit code n’étant établi.

Les époux [B] sollicitent pour leur part le bénéfice de leurs conclusions N° 4 et demandent au juge de l’exécution de :

surseoir à statuer sur la validité du commandement de payer valant saisie et sur les demandes du CIFD jusqu’à la décision définitive à rendre par le tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [B], à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur les demandes du CIFD jusqu’à la décision à rendre définitive par le tribunal judiciaire de Marseille sur la procédure pendante sur l’assignation en paiement de la société CIFMED (aux droite de laquelle intervient désormais le CIFD), à titre plus subsidiaire, de prononcer l’irrecevabilité à agir du CIFD, à défaut de créance exigible compte tenu de l’irrégularité de la déchéance du terme,à titre encore plus subsidiaire, en application du code de la consommation, déchoir le CIFD de sa demande au titre des intérêts conventionnels , le déchoir des intérêts conventionnels et de l’indemnité de résiliation, et de sa demande en paiement des sommes de 180 euros au titre des frais de rejet et 181,61 euros au titre des frais de contentieux et de transmission au contentieux, En tout état de cause, autoriser les époux [B] à vendre amiablement le bien au prix de 75 000 € net vendeur ; condamner le CIFD à payer aux époux [B] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les époux [B] rappellent qu’ils sont victimes dans le dossier dit Apollonia et qu’ils ont acquis 7 lots pour un montant TTC de 1 314 390 €. Ils ont déposé plainte et se trouvent en attente du jugement du tribunal correctionnel de Marseille prévu pour le 15 janvier 2026. Ils ont assigné le 6 avril 2010 devant le tribunal judiciaire de Marseille la société Apollonia, les notaires et les établissements bancaires en réparation de leur préjudice subi. Ils ont été assignés par CIFMED devant le tribunal de Carpentras, lequel s’est dessaisi au profit du tribunal de Marseille. Au regard des décisions à venir, de la fraude subie et du risque de contrariétés entre les décisions, ils sollicitent le sursis à statuer dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

Les époux [B] soutiennent que l’acte notarié ne reprend pas la clause de déchéance du terme, laquelle est uniquement stipulée dans l’offre de prêt annexé, que la société CIFMED a prononcé directement la déchéance du terme sans avoir au préalable envoyé une lettre de mise en demeure et laissé un délai de huit jours pour régulariser les échéances impayées, de sorte que cette mise en demeure est irrégulière, au surplus car la clause est abusive. Aucune résiliation judiciaire n’ayant été prononcée, et la résiliation conventionnelle étant irrégulière, la créance n’est pas exigible, et les demandes sont infondées.

Les époux [B] soutiennent que la déchéance des intérêts conventionnels prévue par le code de la consommation, dans les dispositions sont applicables en raison de la soumission volontaire par la banque de ses offres au dit code, résulte du défaut de preuve d’un envoi par la voie postale de l’acte de prêt.

La présente décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Conformément à l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Les époux [B] soulèvent une exception de sursis à statuer à titre :

— principal dans l’attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur leur plainte ;

— subsidiaire dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Marseille "sur l’assignation en paiement de CIFMED.

1-1 / Sur le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal correctionnel de Marseille

Conformément à l’article 4 du code de procédure pénale, la mise en mouvement de l’action publique n’impose le sursis à statuer que sur le seul jugement de l’action civile exercée devant les juridictions civiles en réparation du dommage causé par l’infraction. Les autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision au pénal est susceptible d’avoir une influence directe ou indirecte sur la solution du procès civil, ne sont pas soumises à l’obligation de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale.

En l’espèce, il est constant que l’acquisition des deux lots immobiliers objets de la présente saisie contestée a été réalisée dans le cadre d’opérations immobilières ayant donné lieu à l’ouverture d’une information judiciaire des chefs d’escroquerie commise en bande organisée, dans laquelle plusieurs notaires, mais pas le notaire instrumentaire du présent dossier Me [M], ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille.

Force est de constater d’une part que la présente instance tend à la saisie d’un bien immobilier propriété des époux [B], et non à la réparation du dommage causé par les infractions pénales. Il s’ensuit que, en application des articles 377 et suivants du code de procédure civile, le prononcé du sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale revêt un caractère facultatif.

D’autre part, si le CIFD se prévaut dans le cadre de la saisie immobilière contestée d’un acte notarié établi dans le cadre des procédures faisant l’objet d’un renvoi devant le tribunal correctionnel de Marseille, avec une audience qui s’est terminée en juin 2025 et un jugement mis en délibéré au 08 janvier 2026, des faits de complicité d’escroquerie commise en bande organisée, il convient de rappeler que l’infraction de faux n’a pas été retenue dans le cadre de cette instance pénale, et que les établissements bancaires prêteurs, dans le cadre de l’octroi des prêts litigieux, n’ont finalement pas été pénalement poursuivis.

Enfin, alors qu’il incombe au juge de l’exécution de veiller au bon déroulement de la procédure de saisie immobilière, faire droit à une telle demande de sursis à statuer reviendrait à suspendre l’exécution du titre exécutoire, ce qui est contrevient au principe de continuité de la procédure résultant de l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article R 311-6 du même code, aux termes duquel l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure de saisie.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable sur la demande du CIFD qui n’est pas poursuivi pénalement, et eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal correctionnel de Marseille.

1-2 / Sur le sursis à statuer dans l’attente de la décision civile du tribunal judiciaire de Marseille

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats que :

— par acte du 6 juin 2010, les époux [B] ont assigné diverses banques, notaires et la société Apollonia devant le tribunal de Marseille en réparation des préjudices subis,

— par acte du 17 novembre 2010, la société CIFMED a saisi le tribunal de Carpentras d’une assignation délivrée contre les époux [B] (pièce 21-1 du créancier poursuivant), en vue de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 172 377,17 € au titre du prêt, outre intérêts au taux contractuel, avec capitalisation des intérêts,

— cette procédure a été transmise au tribunal de Marseille ; le juge de la mise en état, par ordonnance du 4 mai 2017, a rejeté la demande de sursis à statuer des époux, et par un arrêt du 19 juillet 2018 (pièce 21-2), la cour d’appel d'[Localité 3] a confirmé cette ordonnance,

— dans le cadre de cette instance, les époux [B] ont attrait les notaires en intervention forcée selon assignation délivrée le 30 octobre 2023 (pièce 21-3),

— les parties concluent au fond et selon leurs conclusions N°2, les époux [B] font valoir divers moyens et demandes en vue de contester le montant de la créance du CIFD, et ils formulent des demandes de dommages et intérêts en vue de compenser les créances ; le CIFD, dans ses conclusions au fond N°2, maintient sa demande de condamnation et s’oppose aux demandes reconventionnelles ;

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire de Marseille opposant les époux [B] au CIFD, il semble donc que les époux [B] ne soulèvent pas ou plus la nullité du contrat, cette demande n’apparaissant pas dans les conclusions au fond versées. L’instance ne porte donc que sur le montant de la créance du CIFD et sur une éventuelle responsabilité de la banque. En conséquence, aucune exception de nullité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière contestée n’est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, et le fait que le juge de l’exécution soit saisi des mêmes demandes formulées dans le cadre de la présente instance tendant notamment à la déchéance du droit à intérêts et à la contestation du quantum de la créance, ne justifie pas, au vu de l’ancienneté du litige, que soit ordonné un sursis à statuer, alors que le juge de l’exécution – auquel il est interdit de suspendre l’exécution d’un titre exécutoire – est compétent pour statuer sur ces demandes.

Enfin, ainsi que le prévoit l’article L.111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier et celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable sur la demande du CIFD eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer des époux [B] dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Marseille.

2 – Sur les contestations relatives à la créance du CIFD

2-1 / Sur l’exigibilité de la créance et la régularité de la mise en demeure

Il résulte de l’article L 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du prêt exécuté, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Dans un arrêt de la 2ème Chambre Civile du 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540, la Cour de cassation a jugé que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Dans un autre arrêt de la 1ère chambre civile du 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a retenu que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En l’espèce, le CIFD se prévaut de la déchéance du terme pour voir fixer le montant de sa créance.

Les parties n’indiquent pas que la question de la validité de la déchéance du terme aurait été examinée à l’occasion d’une précédente décision, les instances civiles étant en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Cette question ne se pose cependant que si les époux [B] ont la qualité de consommateurs non professionnels au moment de la souscription du prêt.

Aux termes de l’article L312-2 du code de la consommation dans sa version applicable à la date du contrat en cause, les dispositions du présent chapitre (chapitre deux sur le crédit immobilier) s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes : pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation, leur acquisition en propriété ou en jouissance.

Aux termes de l’article L 312-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l’émission de l’offre de prêt litigieuse, soit antérieure à l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus du champ d’application du présent chapitre consacré au crédit immobilier, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est de jurisprudence constante que l’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur s’apprécie au regard de la finalité de l’opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concernée. L’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur doit s’examiner à la date de la souscription du contrat.

L’acte notarié du 15 mai 2008 mentionne en page 12 paragraphe C qu’en application des articles L312 – 17 et suivants du code de la consommation, l’acquéreur déclare avoir contracté le prêt suivant conformément à la réglementation et notamment avoir respecté le délai légal d’acceptation de l’offre de prêt, de sorte qu’il est satisfait aux prescriptions de l’article précité. Cette seule référence aux dispositions du code de la consommation ne suffit à établir que ce droit est applicable, dès lors qu’il convient d’examiner si l’emprunteur a la qualité de consommateur ou de professionnel.

Comme le relève le juge d’instruction de [Localité 8] en page 77 de son ordonnance de renvoi, la société APOLLONIA proposait par démarchage téléphonique à ses clients et prospects « d’acquérir des lots dans des programmes immobiliers éligibles notamment au dispositif concernant les loueurs en meublés professionnels (ci-après LMP), fiscalement avantageux, en ce qu’il permettait une déduction totale sur l’ensemble des revenus des charges réelles, y compris les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunts, l’amortissement de l’immeuble pour la durée réelle de sa détention et la récupération de la TVA afférente à l’opération d’acquisition. Le mécanisme ainsi présenté était d’autant plus attractif que les effets combinés de ces avantages fiscaux et des revenus tirés de la mise en location des biens étaient censés garantir l’autofinancement des acquisitions, permettant aux investisseurs de se constituer, quasiment sans bourse délier, un important patrimoine immobilier à l’orée de leur retraite ».

« L’obtention du statut de loueur en meublés professionnel nécessitait toutefois un niveau d’acquisition élevé puisque l’investisseur devait justifier de plus de 23 000 € par an de son activité de loueur ou au moins 50 % de son revenu (…), ce qui (explique) le montant important des sommes engagées (de 800 000 à 4 millions d’euros) et la multiplication des acquisitions réalisées par (les clients de la société APOLLONIA) ».

Il n’est pas contesté que les époux [B] ont décidé d’investir dans le système proposé par la société APOLLONIA, qu’ils ont alors souscrit 6 prêts auprès de 6 établissements bancaires différents pour un montant total de 1 314 390 €, finançant l’acquisition de 7 lots dont 5 accolés à des baux commerciaux (pièce D des époux [B]). Les actes de prêts notariés ont été réalisés à l’aide de procurations obtenues en janvier et juin 2007, tandis que les actes ont été dressés entre le 06 septembre 2007 et le 15 mai 2008. Il semble que le prêt en cause dans la présente procédure soit le dernier souscrit par les époux [B] et il prend indubitablement part à une opération plus globale d’achats massifs de lots de copropriété en vue d’une location, avec un financement bancaire. La fiche de renseignements (pièce 11 du CIFD) ne mentionne comme charge qu’un prêt « RP » dont la mensualité était de 479 euros, alors même qu’à la date du 04 mars 2008, les époux [B] se trouvaient déjà engagés dans au moins 4 autres prêts. Par ailleurs, Monsieur [B] s’était déjà fait inscrire au R.C.S en qualité de loueur en meublés professionnel, et ce à compter du 06 septembre 2007 (pièce 20 du CIFD).

L’investissement immobilier financé par le prêt litigieux n’était donc pas une opération patrimoniale «en bon père de famille » pour se constituer et se garantir une retraite confortable mais une opération financière d’ampleur destinée à la constitution d’un patrimoine immobilier conséquent de nature à constituer l’objet d’une activité professionnelle de loueur de biens meublés. En conséquence de cette finalité professionnelle de la souscription du contrat de crédit immobilier, les époux [B] ne peuvent solliciter le bénéfice de plein droit de la protection des consommateurs.

Il convient ensuite d’examiner l’hypothèse d’une soumission volontaire des parties aux dispositions du Code de la consommation, laquelle peut être réalisée y compris avec un contractant professionnel.

La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et à venir, ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

Il a déjà été exposé que le contrat de crédit immobilier du 15 mai 2008 prend place dans un projet financier d’ampleur destiné à la constitution d’un patrimoine immobilier conséquent, de nature à constituer l’objet d’une activité professionnelle de loueur de biens meublés. En outre, la banque n’a pas été informée par les époux [B] de ce projet, ni des engagements déjà pris par ces derniers.

Dans ce contexte, il ne peut être considéré que la banque a, en toute connaissance de cause, volontairement fait le choix d’appliquer les dispositions du Code de la consommation à la relation contractuelle.

En conséquence, à défaut pour les époux [B] de rapporter la preuve d’un engagement non équivoque du CIFD, il sera jugé que le contrat de prêt litigieux n’est pas soumis aux dispositions du droit de la consommation.

Concernant la déchéance du terme, la clause prévoyant l’exigibilité anticipée figure à la clause VI de l’offre de prêt, cette offre étant annexée au contrat de prêt authentique. Cette clause prévoit une mise en demeure en cas d’impayés et un délai de 8 jours pour régulariser cet impayé. Il est justifié par le CIFD que la mise en demeure a bien été réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception dont il a été accusé réception par les époux [B] le 26 juin 2010 (pièce 2 du CIFD).

La mise en demeure respecte donc la clause contractuelle, laquelle n’est pas soumise au droit de la consommation et ne saurait donc être qualifiée de clause abusive. Le CIFD justifie ainsi du caractère exigible de sa créance portant sur le solde du prêt devenu exigible. Aucune irrecevabilité de la procédure de saisie immobilière n’est donc établie et la demande des époux [B] est rejetée.

2-2 / Sur la déchéance du droit aux intérêts

Les époux [B] soulèvent l’exception de déchéance du droit aux intérêts en raison de la violation de la disposition d’ordre public de l’article L312-7 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la date du contrat.

Ainsi qu’il a été exposé supra, les dispositions issues du code de la consommation ne sont pas applicables au présent contrat de prêt, de sorte que les époux [B] ne peuvent solliciter l’application d’une sanction pour un manquement à une disposition non applicable. La demande est rejetée.

2-3 / Sur la prescription d’une partie des créances du CIFD

Le droit de la consommation n’étant pas applicable, il convient de faire application du délai de droit commun de prescription.

L’article 2244 civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, tandis que l’article 2241 dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il est exact que l’indemnité de résiliation ne figure pas dans la mise en demeure, mais cette indemnité n’étant exigible qu’à l’issue du délai contractuellement prévu pour la régularisation, elle n’a pas à figurer dans cet acte.

Dans son assignation délivrée à l’encontre des époux [B] le 17 novembre 2010, le CIFD avait sollicité la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 172.377,17 euros (pièce 21-1 du CIFD). Cette assignation se fondait sur un décompte actualisé, constituant la pièce 3, qui n’est pas versée aux débats devant le juge de l’exécution. La lecture de l’assignation ne contient pas le détail de la créance du CIFD, étant rappelé que la mise en demeure du 21 juin 2010 portait sur les sommes de 1098,33 euros au titre des échéances impayées et de 157.178,01 euros au titre du capital restant dû (pièce 2 CIFD). Le CIFD verse en pièce 3 un décompte au 21 juin 2010, dont il ressort que la somme due à cette date, en intégrant l’indemnité de résiliation, était de 169.278,80 euros, de sorte que l’indemnité de résiliation était nécessairement comprise dans sa demande figurant dans l’assignation.

En définitive, les époux [B] ne rapportent pas la preuve que la créance sollicitée devant le tribunal de Carpentras, pour un montant de 172.377,17 euros, ne comprenne pas l’indemnité de résiliation et à défaut de démontrer à partir de quelle date la demande au titre de l’indemnité de résiliation a été formulée judiciairement, la prescription n’est pas démontrée, de sorte que la demande sera rejetée.

2- 4/ Sur le montant de la créance

Il résulte des pièces versées aux débats que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT dispose d’un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l’encontre des époux [B] et que la saisie immobilière porte sur des biens immobiliers leur appartenant conformément à l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de la pièce 23 du créancier poursuivant que sa créance se chiffre à la somme de 224.416,54€ selon décompte actualisé au 03 février 2025. Les contestations ayant été tranchées, il convient de retenir ce montant au titre de la créance exigible, selon les mentions figurant au dispositif de la présente décision.

Il sera simplement précisé qu’aucune demande de capitalisation des intérêts conventionnels n’est formée, de même que ne sont pas sollicitées de frais au titre de frais de rejet et de frais de transmission au contentieux, de sorte qu’il n’y a pas lieu de défalquer des sommes du montant précédemment indiqué.

3 – Sur les modalités de la vente

Les parties se sont accordées sur la mise en œuvre d’une procédure de vente amiable, mais se trouvent en désaccord sur le montant du prix plancher, les époux [B] sollicitant de le voir fixer à 75 000 € net vendeur au regard du compromis signé, tandis que le CIFD propose de retenir 95 000 € au regard du procès-verbal descriptif et de l’évaluation du bien.

En application de l’article R322-21 du Code des procédure civiles d’exécutions, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, l’évaluation versée par le CIFD a été réalisée en octobre 2024 sans visite du bien et les ventes évoquées datent désormais de deux ans. Il ressort du compromis de vente qu’une agence immobilière est intervenue, de sorte qu’un professionnel de l’immobilier a procédé à la valorisation du bien pour permettre sa vente au prix du marché. Ce compromis, en date du 23 juillet 2025, prévoit un prix de 90.000 euros, dont il convient de déduire la commission de l’agence et des frais pour la copropriété. Par ailleurs, la juridiction est régulièrement saisie de la vente de lots de la résidence « [Adresse 6] » à [Localité 4] et il convient de favoriser la vente au meilleur prix du bien saisi, au regard des conditions économiques du marché et des conditions particulières de la vente (multiples ventes dans la résidence en raison de la reprise des poursuites par les créanciers poursuivants). En conséquence, le prix plancher sera fixé à la somme de 75 000 € net vendeur.

Il convient de rappeler que le prix de vente de l’immeuble sera consigné, en application de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution à la Caisse des dépôts et consignation.

La vente amiable devra être régularisée devant un notaire librement choisi par les parties, celui-ci pouvant obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier des pièces recueillies dans le cadre de l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il est sollicité de procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation, mais aucune demande chiffrée n’a été transmise dans le cadre des débats, ni aucune pièce relative aux frais exposés. Les frais sont donc taxés à la somme de 3664,45 euros.

Enfin, il convient d’indiquer que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et que les émoluments d’incident, dépens non compris dans les frais préalables taxés, pourront être recouvrés dans le cadre de la distribution du prix.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées, aucune partie ne pouvant être considérée comme perdant son procès et l’équité ne justifiant pas de faire droit aux demandes présentées.

Il y a lieu d’ordonner le rappel de l’affaire à l’audience du 23 avril 2026 à 09 heures en salle F du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

PAR CES MOTIFS

Nous, France ROUZIER, présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, statuant en qualité de juge de l’exécution, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 10 juillet 2024, publié sous les références 6904P01 S00159 ;

Rejette les demandes de sursis à statuer,

Rejette la demande d’irrecevabilité de la procédure à défaut d’exigibilité de la créance,

Rejette la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels,

Rejette la demande relative à la prescription d’une partie de la créance du créancier poursuivant,

Fixe la créance du Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 224 416,54 € selon décompte arrêté au 3 février 2025 , outre intérêts postérieurs à compter du 4 février 2025 de 2,52 % ;

Ordonne la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par le CIFD à l’encontre de Monsieur [U] [B] et Madame [H] [I] épouse [B],

Autorise Monsieur [U] [B] et Madame [H] [I] épouse [B] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;

Fixe à la somme de 75.000 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

Dit que le prix de vente du bien devra être consigné à la Caisse des dépôts et consignations,

Taxe les débours et émoluments exposés par le CIFD à la somme de 3664,45 euros, outre débours et émoluments pour mémoire, et émoluments calculés sur le prix de vente amiable conformément aux articles A441-191 et A441-91 du code de commerce

Ordonne le rappel de l’affaire à l’audience du 23 avril 2026 à 09 heures en salle F du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône,

Rappelle qu’à cette audience de renvoi, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

de la consignation du prix de ventedu paiement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuite taxés.

Rappelle qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si les débiteurs justifient d’un engagement écrit d’acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte de vente authentique,

Rappelle qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe et que les émoluments d’incident, dépens non compris dans les frais préalables taxés, pourront être recouvrés dans le cadr de la distribution du prix

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement sera signifié à la diligence du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par France ROUZIER, juge de l’exécution, et Solène ROSIER, cadre greffière

Le Greffier, Le Président,