Indemnité d'éviction bail commercial
Décisions
Il resulte de l'article 9 du decret du 30 septembre 1953 que le bailleur, qui justifie de motifs graves et legitimes de refus de renouvellement, n'est tenu au payement d'aucune indemnite d'eviction. Doit donc etre casse l'arret qui, apres avoir reconnu que les motifs graves et legitimes de refus de renouvellement du bail allegues par le proprietaire etaient fondes, condamne neanmoins ce dernier a payer une indemnite au locataire, au motif que le proprietaire en prenant possession du fonds profiterait indument d'avantages provenant du travail de son locataire.
C'est a juste titre qu'une cour d'appel admet que l'indemnite d'eviction doit etre calculee a la date la plus proche de la realisation du prejudice, c'est-a-dire a la date de l'arret.
Aux termes de l'article 8 du decret du 30 septembre 1953 l'indemnite d'eviction due au locataire evince doit etre egale au prejudice qu'il subit. Encourt donc la cassation l'arret qui decide que cette indemnite sera calculee a la date de la fin de la prorogation legale alors qu'elle doit representer l'integralite du prejudice subi par le locataire et que ce prejudice n'est realise que lorsque ce dernier quitte ou du moins cesse d'occuper regulierement les lieux.
Postérieurement à la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement du bail commercial et offre d'indemnité d'éviction, le bailleur peut invoquer une cause d'inapplicabilité du statut des baux commerciaux. àG
En cas de refus par le bailleur de l'offre de renouvellement du bail commercial délivrée par le preneur et d'impossibilité de parvenir à un accord sur le montant de l'indemnité d'éviction, celui-ci dispose d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du Nouveau Code de procédure civile pour obtenir une expertise alors même qu'aucun juge du fond n'est saisi du procés en vu duquel cette expertise est réclamée et qu'aucune dispositon des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145.
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mars 2016), que le 28 septembre 2009, la société Clichy, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail en renouvellement pour neuf ans à compter du 1er janvier 1996 à M. Z…, lui a donné congé pour le 31 mars 2010 avec offre de renouvellement ; que le 6 mars 2012, elle lui a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction puis, le 20 juillet 2012, l'a assigné en expulsion en lui déniant l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation à la date du congé et à sa date d'effet ;
[…] Attendu que la Cour d'appel, qui n'était tenue de répondre ni à des moyens non invoqués dans la mise en demeure ou le congé, ni à de simples arguments, a, sans dénaturer le bail portant sur l'ensemble de l'immeuble, souverainement décidé qu'en l'absence de clauses limitatives de la destination commerciale des lieux loués la location présentait pour le tout un caractère commercial, qu'il n'était pas établi de manquements de la locataire aux règles d'hygiène et de sécurité et que l'indemnité d'occupation devait être fixée au montant évalué par elle ;
[…] Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'éviction entraînerait la perte de l'entreprise, qui n'était pas transférable, la cour d'appel a justement alloué au locataire évincé une indemnité comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, augmenté des frais et droits de mutation à payer pour un fonds équivalent, et d'une somme réparant le préjudice commercial causé par la cessation temporaire d'activité ;
[…] Attendu que les époux X…, propriétaires d'un local commercial donné en location aux époux Y…, font grief à l'arrêt attaqué (Rennes, 11 juillet 1985) d'avoir, par confirmation du jugement, fixé à 527.000 francs l'indemnité d'éviction due aux locataires après refus de renouvellement de leur bail, alors, selon le moyen, "que l'indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, […]
Apres avoir constate qu'un locataire, ayant recu notification d'un refus de renouvellement de bail, a transfere son fonds de commerce dans un immeuble dont il etait proprietaire alors qu'il beneficiait d'un bail proroge, les juges du fond peuvent decider qu'il n'a pas droit a une indemnite d'eviction, des lors qu'ils ont releve que ce locataire ne peut soutenir avoir ete oblige de partir en raison d'une assignation en expulsion du bailleur posterieure a l'abandon de son commerce et fondee sur le fait qu'il avait cesse toute exploitation commerciale dans les lieux loues, qu'il ne justifie pas d'un depart impose par le fait du bailleur, […]
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Commentaires
L'indemnité d'éviction en matière de bail commercial : Le bail commercial fait l'objet d'une protection toute particulière de la part du législateur. […]
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Lire la suite…La prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction court à compter de la date d'effet du congé délivré par le bailleur, […] Le locataire qui laisse expirer ce délai perd son droit à indemnité d'éviction ainsi que son droit au maintien dans les lieux. […] Article L.145-9 du Code de commerce « Le congé met fin au bail. Le preneur qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Ce texte fixe le délai de prescription biennale de l'action en indemnité d'éviction. […] Faits et procédure Une commune avait donné à bail commercial des locaux à un locataire. […]
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Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Lorsque le délai de quinzaine prévu à l'article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.
Article 12 du Décret n° 60-323 du 2 avril 1960 portant règlement d'administration publique et fixant le tarif des avoués.Abrogé
- Décret n°60-323 du 2 avril 1960
[…] Dans les cas où la demande en indemnité d'éviction est formée soit subsidiairement à une demande en renouvellement de bail, soit reconventionnellement à un refus de renouvellement de bail, il est dû à chaque avoué :
Article 8 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Article L321-3 du Code du tourisme
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- Partie législative
- LIVRE III : ÉQUIPEMENTS ET AMÉNAGEMENTS
- TITRE II : HÉBERGEMENTS AUTRES QU'HÔTELS ET TERRAINS DE CAMPING
- Chapitre 1er : Résidences de tourisme
Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul.
Article L311-4 du Code du tourisme
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- Partie législative
- LIVRE III : ÉQUIPEMENTS ET AMÉNAGEMENTS
- TITRE Ier : HÔTELS, AUBERGES COLLECTIVES, CAFÉS ET DÉBITS DE BOISSONS
- Chapitre 1er : Hôtels
- Section 1 : Des contrats relatifs à l'hôtellerie
- Sous-section 1 : Rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l'hôtellerie
En cas de refus de renouvellement du bail, le montant de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce est fixé compte tenu de la plus-value apportée au fonds de commerce par l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1.
Décret n° 2016-33 du 20 janvier 2016 fixant la liste des pièces justificatives des dépenses des collectivités territoriales, des établissements publics locaux et des établissements publics de santé
[…] 1. Copie du contrat de bail. 2. Etat liquidatif. 54122.Indemnité d'éviction d'un bail commercial 541221.Paiement par l'entremise d'un tiers séquestre 1. Convention de résiliation.
Article 6 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Article L145-28 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article 17 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics, ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 8, même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique.
Article L145-1 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 1 : Du champ d'application
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
- Indemnité d'éviction
- Droit à l'indemnité d'éviction
- Demande d'indemnité d'éviction
- Montant de l'indemnité d'éviction
- Calcul de l'indemnité d'éviction
- Évaluation de l'indemnité d'éviction
- Demande de paiement d'une indemnité d'éviction
- Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
- Indemnité de résiliation
- Demande de résiliation judiciaire du bail commercial
- Demande de résiliation du bail commercial
- Droit au renouvellement du bail
- Indemnité de résiliation excessive
- Calcul de l'indemnité de résiliation
- Renouvellement bail commercial
- Résiliation du bail commercial
- Droit au bail
- Demande d'attribution du droit au bail
- Demande d'indemnité de clientèle
- Refus de renouvellement du bail
Accueil › Bail commercial › Calcul indemnité d'éviction Calcul indemnité d'éviction bail commercial : estimation et méthode Lorsqu'un bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial sans motif grave et légitime, il doit au locataire une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte du fonds de commerce. […] Pourquoi l'indemnité d'éviction existe Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, protège ce qu'on appelle la propriété commerciale du locataire : la valeur que celui-ci a construite au fil des années par son exploitation, sa clientèle et le rattachement de son activité à un emplacement déterminé. […]
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