Indemnité d'éviction bail commercial
Décisions
Il resulte de l'article 9 du decret du 30 septembre 1953 que le bailleur, qui justifie de motifs graves et legitimes de refus de renouvellement, n'est tenu au payement d'aucune indemnite d'eviction. Doit donc etre casse l'arret qui, apres avoir reconnu que les motifs graves et legitimes de refus de renouvellement du bail allegues par le proprietaire etaient fondes, condamne neanmoins ce dernier a payer une indemnite au locataire, au motif que le proprietaire en prenant possession du fonds profiterait indument d'avantages provenant du travail de son locataire.
Postérieurement à la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement du bail commercial et offre d'indemnité d'éviction, le bailleur peut invoquer une cause d'inapplicabilité du statut des baux commerciaux. àG
Aux termes de l'article 8 du decret du 30 septembre 1953 l'indemnite d'eviction due au locataire evince doit etre egale au prejudice qu'il subit. Encourt donc la cassation l'arret qui decide que cette indemnite sera calculee a la date de la fin de la prorogation legale alors qu'elle doit representer l'integralite du prejudice subi par le locataire et que ce prejudice n'est realise que lorsque ce dernier quitte ou du moins cesse d'occuper regulierement les lieux.
C'est a juste titre qu'une cour d'appel admet que l'indemnite d'eviction doit etre calculee a la date la plus proche de la realisation du prejudice, c'est-a-dire a la date de l'arret.
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mars 2016), que le 28 septembre 2009, la société Clichy, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail en renouvellement pour neuf ans à compter du 1er janvier 1996 à M. Z…, lui a donné congé pour le 31 mars 2010 avec offre de renouvellement ; que le 6 mars 2012, elle lui a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction puis, le 20 juillet 2012, l'a assigné en expulsion en lui déniant l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation à la date du congé et à sa date d'effet ;
En cas de refus par le bailleur de l'offre de renouvellement du bail commercial délivrée par le preneur et d'impossibilité de parvenir à un accord sur le montant de l'indemnité d'éviction, celui-ci dispose d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du Nouveau Code de procédure civile pour obtenir une expertise alors même qu'aucun juge du fond n'est saisi du procés en vu duquel cette expertise est réclamée et qu'aucune dispositon des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145.
[…] Attendu que la Cour d'appel, qui n'était tenue de répondre ni à des moyens non invoqués dans la mise en demeure ou le congé, ni à de simples arguments, a, sans dénaturer le bail portant sur l'ensemble de l'immeuble, souverainement décidé qu'en l'absence de clauses limitatives de la destination commerciale des lieux loués la location présentait pour le tout un caractère commercial, qu'il n'était pas établi de manquements de la locataire aux règles d'hygiène et de sécurité et que l'indemnité d'occupation devait être fixée au montant évalué par elle ;
[…] Attendu que les époux X…, propriétaires d'un local commercial donné en location aux époux Y…, font grief à l'arrêt attaqué (Rennes, 11 juillet 1985) d'avoir, par confirmation du jugement, fixé à 527.000 francs l'indemnité d'éviction due aux locataires après refus de renouvellement de leur bail, alors, selon le moyen, "que l'indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, […]
[…] Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'éviction entraînerait la perte de l'entreprise, qui n'était pas transférable, la cour d'appel a justement alloué au locataire évincé une indemnité comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, augmenté des frais et droits de mutation à payer pour un fonds équivalent, et d'une somme réparant le préjudice commercial causé par la cessation temporaire d'activité ;
[…] Attendu qu'ayant constaté que la situation financière de la société Bague s'était considérablement dégradée au cours des trois derniers exercices, de sorte que la valeur du fonds de commerce était nécessairement réduite à la valeur de son droit au bail et que si l'enseigne Bagues, […] la cour d'appel en a justement déduit que la société Bagues ne pouvait prétendre qu'à une indemnité de remplacement pour perte du fonds, […] le versement d'un droit d'entrée qualifié de « complément de loyer » et constaté que la commune intention des parties exprimée dans le bail concernait donc bien un droit d'entrée conçu comme un supplément de loyer et non comme contrepartie de la propriété commerciale, […]
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Commentaires
L'indemnité d'éviction en matière de bail commercial : Le bail commercial fait l'objet d'une protection toute particulière de la part du législateur. […]
Lire la suite…L'indemnité d'éviction est l'un des mécanismes les plus sensibles du statut des baux commerciaux. Lorsqu'un bailleur refuse de renouveler le bail, il doit en principe indemniser le locataire du préjudice que représente la perte de son emplacement et de son fonds de commerce. […]
Lire la suite…par | Sep 10, 2016 | Bail commercial , Blog juridique | Le preneur à bail commercial, destinataire d'un congé avec refus de renouvellement de la part de son bailleur, dispose d'un délai de deux ans pour demander le paiement d'une indemnité d'éviction. La juridiction compétente est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble. Ce délai de deux ans (biennal) court à compter de la date d'effet du congé et non à compter de la date de signification du congé.
Lire la suite…L'indemnité d'éviction, au cœur du statut des baux commerciaux, protège les commerçants face au refus du renouvellement de leur bail. À travers ce dossier approfondi, nous vous guidons dans la compréhension de ses mécanismes, du calcul jusqu'aux subtilités fiscales et procédurales, en passant par les stratégies à adopter en cas de litige. […] Les questions fréquentes sur l'indemnité d'éviction bail commercial Quelle est l'indemnité d'éviction pour un bail commercial ? […] Non, le bail d'habitation obéit à une réglementation distincte. […]
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Lire la suite…Le locataire commercial qui ne saisit pas le juge dans le délai de deux ans pour obtenir la fixation d'une indemnité d'éviction perd non seulement son droit à indemnité mais également son droit au maintien dans les lieux. […] La mauvaise foi du bailleur n'interrompt pas la prescription de l'indemnité d'éviction La prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction court à compter de la date d'effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. […] Le congé met fin au bail. […]
Lire la suite…Lorsqu'un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit indemniser le locataire du préjudice que ce refus lui cause. C'est l'indemnité d'éviction, prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce. […]
Lire la suite…La prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction court à compter de la date d'effet du congé délivré par le bailleur, […] Le locataire qui laisse expirer ce délai perd son droit à indemnité d'éviction ainsi que son droit au maintien dans les lieux. […] Article L.145-9 du Code de commerce « Le congé met fin au bail. Le preneur qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Ce texte fixe le délai de prescription biennale de l'action en indemnité d'éviction. […] Faits et procédure Une commune avait donné à bail commercial des locaux à un locataire. […]
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Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Article L145-14 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Article L145-4 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
[…] Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires
Article L145-60 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 9 : De la procédure
Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Article L145-18 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Article L145-30 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Lorsque le délai de quinzaine prévu à l'article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.
Article L145-5 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Article 12 du Décret n° 60-323 du 2 avril 1960 portant règlement d'administration publique et fixant le tarif des avoués.Abrogé
- Décret n°60-323 du 2 avril 1960
[…] Dans les cas où la demande en indemnité d'éviction est formée soit subsidiairement à une demande en renouvellement de bail, soit reconventionnellement à un refus de renouvellement de bail, il est dû à chaque avoué :
Article L145-9 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, […] soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article L311-4 du Code du tourisme
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- Partie législative
- LIVRE III : ÉQUIPEMENTS ET AMÉNAGEMENTS
- TITRE Ier : HÔTELS, AUBERGES COLLECTIVES, CAFÉS ET DÉBITS DE BOISSONS
- Chapitre 1er : Hôtels
- Section 1 : Des contrats relatifs à l'hôtellerie
- Sous-section 1 : Rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l'hôtellerie
En cas de refus de renouvellement du bail, le montant de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce est fixé compte tenu de la plus-value apportée au fonds de commerce par l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1.
- Indemnité d'éviction
- Droit à l'indemnité d'éviction
- Demande d'indemnité d'éviction
- Montant de l'indemnité d'éviction
- Calcul de l'indemnité d'éviction
- Évaluation de l'indemnité d'éviction
- Demande de paiement d'une indemnité d'éviction
- Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
- Indemnité de résiliation
- Demande de résiliation judiciaire du bail commercial
- Demande de résiliation du bail commercial
- Droit au renouvellement du bail
- Indemnité de résiliation excessive
- Calcul de l'indemnité de résiliation
- Renouvellement bail commercial
- Résiliation du bail commercial
- Droit au bail
- Demande d'attribution du droit au bail
- Demande d'indemnité de clientèle
- Refus de renouvellement du bail
Accueil › Bail commercial › Calcul indemnité d'éviction Calcul indemnité d'éviction bail commercial : estimation et méthode Lorsqu'un bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial sans motif grave et légitime, il doit au locataire une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte du fonds de commerce. […] Pourquoi l'indemnité d'éviction existe Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, protège ce qu'on appelle la propriété commerciale du locataire : la valeur que celui-ci a construite au fil des années par son exploitation, sa clientèle et le rattachement de son activité à un emplacement déterminé. […]
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