Droit à l'indemnité d'éviction
Décisions
Le délai de prescription de l'action du bailleur en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
[…] 1°/ que la nullité d'un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail dont l'exécution se poursuit jusqu'à ce qu'un nouveau congé soit donné ; que dès lors, en faisant droit à la demande de M. Y… tendant à obtenir une indemnité d'éviction après avoir prononcé la nullité du congé donné par la SCI Constant le 27 novembre 2012, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ;
[…] Les locataires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors « que le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial expiré, non acceptées par le preneur, met fin au bail commercial et oblige le bailleur à payer au preneur une indemnité d'éviction quand bien même ce dernier se serait maintenu dans les lieux en vertu d'un droit d'occupation précaire ; qu'à l'appui de sa décision, la cour d'appel a retenu que le congé était nul et que le maintien dans les lieux des preneurs sans opposition du bail à l'expiration du bail initial avant leur départ volontaire leur interdisait de demander le versement d'une indemnité d'éviction ; […]
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 2 juillet 2002), que la société civile immobilière (SCI) Intendance Dijeaux, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société SEAVT, a délivré à sa locataire le 26 octobre 1999 un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; que la société SEAVT ayant par la suite apporté sa branche complète d'activité d'agences de voyages à la société CSVT, la SCI Intendance Dijeaux a, par acte du 14 février 2000, dénié à cette dernière société son droit au renouvellement du bail pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et l'a assignée le 29 février 2000 afin qu'elle soit déclarée déchue de tout titre et droit d'occupation ; que l'immatriculation de la société CSVT est intervenue le 6 mars 2000 ;
[…] fait délivrer à celle-ci pour le 3 mai 1985, dénié à cette société, qui s'est maintenue dans les lieux, le droit au paiement d'une indemnité d'éviction ; Attendu que, pour refuser ce droit à la société Résidence Vallée de la Marne, par application des dispositions de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953, l'arrêt relève que la société locataire a cédé le fonds en location-gérance à compter du 1 er juillet 1989 et a manqué ainsi à son engagement d'occuper les lieux personnellement ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que le manquement avait pris fin le 31 décembre 1990, sans rechercher si une mise en demeure par acte extrajudiciaire avait été préalablement adressée par le bailleur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :
[…] proprietaire d'un local commercial donne en location a la societe douillet, ayant refuse le renouvellement du bail, l'arret infirmatif attaque deboute la locataire d'une demande en payement d'indemnite d'eviction ;Qu'il est fait grief a la cour d'appel d'en avoir ainsi decide, apres expertise ordonnee au premier degre de juridiction, […] n'etait pas indispensable a l'exploitation du fonds de commerce, alors qu'aux termes de l'article 1er du decret du 30 septembre 1953, modifie par la loi du 30 juillet 1960, il suffit qu'un local accessoire soit necessaire a l'exploitation pour que le preneur ait droit, en cas de refus de renouvellement a l'indemnite prevue a l'article 8 dudit decret ;
[…] 9 février 1984) que les consorts X…, propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux Y…, ont fait délivrer congé à leurs locataires pour le 1er juillet 1978, sans offre d'une indemnité d'éviction ; qu'après des échanges de lettres entre les parties au sujet d'une éventuelle transaction sur le montant d'une telle indemnité, les époux Y… ont, le 28 août 1980, demandé judiciairement la fixation de cette indemnité ;Attendu que les consorts X… font grief à l'arrêt d'avoir décidé que la prescription biennale résultant de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 avait été interrompue par une reconnaissance expresse des droits des locataires, alors, selon le moyen, " que, […]
Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel, qui pour déclarer non fondé le refus de renouvellement et reconnaître au locataire le droit à indemnité d'éviction, retient que le locataire justifie actuellement avoir pris toutes dispositions pour faire cesser les nuisances sans rechercher si une mise en demeure avait été délivrée. […] Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, […] la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen
[…] le 17 juillet 1980, les époux Z…, acquéreurs de l'immeuble, ont donné congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction aux consorts E… pour le 1er août 1981 ; que le 21 avril 1983 les bailleurs ont exercé leur droit de repentir et offert le renouvellement du bail ; Attendu que les consorts E… font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, […]
[…] 19 novembre 2003), que les consorts X…, titulaires d'un bail consenti sur un local à usage commercial par la société civile immobilière Baumann (la SCI), aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Breteuil, ont sollicité, fin 1993, le renouvellement de ce bail ; que la bailleresse, leur a signifié le 8 mars 1994, un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'antérieurement elle les avait assignés aux fins de faire prononcer la résiliation judiciaire de ce bail et obtenir leur condamnation au paiement de loyers et charges impayés ; que les preneurs, s'étant maintenus dans les lieux puis les ayant libérés, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Le Preneur à bail commercial doit payer régulièrement ses loyers sous peine, en cas de droit de percevoir une indemnité d'éviction suite à un congé irrégulier du Bailleur, de perdre son droit à indemnité d'éviction, son droit au maintien dans les lieux et de voir ordonner son expulsion. […]
Lire la suite…En cas d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial pour défaut de paiement des charges, qui sont justifiées par le bailleur, le preneur perd le droit à l'indemnité d'éviction. En l'espèce, par l'effet du refus de renouvellement du 21 février 2013, le preneur bénéficiait du droit au maintien dans les lieux et était redevable d'une l'indemnité d'occupation statutaire. […] En revanche, depuis l'acquisition de la clause résolutoire au 3 juillet 2015, date à laquelle le droit au maintien dans les lieux a pris fin, le preneur se trouve occupant sans droit ni titre et est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation de droit commun. […]
Lire la suite…Par un arrêt n° 17-18.756 du 28 juin 2018, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la nullité d'un congé implique pour le preneur une option : il peut se prononcer en faveur de la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux jusqu'à son paiement, ou décider de se prévaloir de cette nullité en optant pour la poursuite du bail. […] aux termes de sa décision du 29 mars 2017, a fait droit à la demande d'annulation du congé et à mis à la charge de la société le paiement d'une indemnité d'éviction, alors que la requérante déplorait que le locataire n'avait pas quitté les lieux et que le bail continuait à recevoir exécution. […]
Lire la suite…Cass. civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-21.977 Une faute du locataire dans l'exécution de ses obligations peut conduire à la prononciation d'une sanction : la résiliation du bail et la perte du droit à l'indemnité d'éviction. Ce qu'il faut retenir : Le preneur d'un bail commercial qui, après l'expiration de son bail, se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction et qui commet une faute pendant cette période, peut être sanctionné par la résiliation du bail et par la perte de son droit à l'indemnité d'éviction. […] En effet, le maintien dans les lieux dans l'attente de l'indemnité d'éviction s'opère aux clauses et conditions du bail expiré. […]
Lire la suite…Cass. civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-21.977 Une faute du locataire dans l'exécution de ses obligations peut conduire à la prononciation d'une sanction : la résiliation du bail et la perte du droit à l'indemnité d'éviction. Ce qu'il faut retenir : Le preneur d'un bail commercial qui, après l'expiration de son bail, se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction et qui commet une faute pendant cette période, peut être sanctionné par la résiliation du bail et par la perte de son droit à l'indemnité d'éviction. […] En effet, le maintien dans les lieux dans l'attente de l'indemnité d'éviction s'opère aux clauses et conditions du bail expiré. […]
Lire la suite…Suite à la délivrance d'un congé refusant le renouvellement du bail commercial, le défaut de paiement des loyers/indemnités d'occupation est un motif grave et légitime justifiant la privation pour la société locataire du droit au paiement d'une indemnité d'éviction. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article L321-3 du Code du tourisme
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- Partie législative
- LIVRE III : ÉQUIPEMENTS ET AMÉNAGEMENTS
- TITRE II : HÉBERGEMENTS AUTRES QU'HÔTELS ET TERRAINS DE CAMPING
- Chapitre 1er : Résidences de tourisme
Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul.
Article 12 du Décret n° 60-323 du 2 avril 1960 portant règlement d'administration publique et fixant le tarif des avoués.Abrogé
- Décret n°60-323 du 2 avril 1960
Pour les demandes en indemnité d'éviction, l'intérêt du litige est déterminé jusqu'à 457 euros par le chiffre de la demande, et au-delà par le chiffre de la condamnation. […] 1° Si l'instance aboutit à un renouvellement du bail, le droit
Article 1633 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 1 : De la garantie en cas d'éviction
Si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente.
Article 6 de la Loi du 16 octobre 1919 relative à l'utilisation de l'énergie hydrauliqueAbrogé
L'éviction des droits particuliers à l'usage de l'eau, exercés ou non, donne ouverture à une indemnité en nature ou en argent si ces droits préexistaient à la date de l'affichage de la demande en concession.
Article L412-13 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre II : Droit de préemption et droit de priorité
- Section 1 : Droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens ruraux
Conformément à l'article 707 bis du code général des impôts, en cas d'éviction d'un acquéreur, l'exercice du droit de préemption ne donne pas ouverture à la perception d'un nouvel impôt proportionnel.
Article 8 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
[…] le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. […] déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, […]
Article L145-14 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
[…] Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. […] augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, […]
Article 707 bis du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre IV : Enregistrement, publicité foncière, timbre, impôt sur la fortune, immobilière
- Chapitre premier : Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
- Section II : Les tarifs et leur application
- II : Mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles
- B : Régimes spéciaux et exonérations
- 2 : Mutations soumises à une taxation réduite ou exonérées
- d : Régimes spéciaux institués en faveur de l'agriculture
En cas d'éviction d'un acquéreur, l'exercice du droit de préemption institué par les articles L. 412-1 à L. 412-13 du code rural et de la pêche maritime, relatifs au statut du fermage et du métayage, ou par l'article L. 462-21 du même code, relatif au bail à ferme dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique, de Mayotte, de la Réunion et à Saint-Pierre-et-Miquelon, ne donne pas ouverture à la perception d'un nouvel impôt proportionnel.
Article L314-3 du Code de l'urbanisme
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- Partie législative
- Livre III : Aménagement foncier
- Titre Ier : Opérations d'aménagement
- Chapitre IV : Protection des occupants
Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, le relogement provisoire peut donner lieu à un bail à titre précaire pour la durée des travaux. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et donne droit
- Indemnité d'éviction
- Demande d'indemnité d'éviction
- Montant de l'indemnité d'éviction
- Indemnité d'éviction bail commercial
- Évaluation de l'indemnité d'éviction
- Calcul de l'indemnité d'éviction
- Demande de paiement d'une indemnité d'éviction
- Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
- Indemnité de résiliation
- Droit à l'indemnité de résiliation
- Indemnité de résiliation excessive
- Calcul de l'indemnité de résiliation
- Demande d'indemnité de résiliation
- Indemnité d'occupation en cas d'expulsion
- Indemnité d'occupation due par le locataire
- Résiliation du bail entraînant l'expulsion
- Résiliation de plein droit du bail
- Demande d'indemnité de clientèle
- Demande de résiliation du bail et d'expulsion
- Droit aux indemnités de rupture
Condition initiale du droit à indemnité d'éviction : la délivrance d'un congé Avant toute chose, le bailleur doit refuser le renouvellement et offrir une indemnité d'éviction. […] Ce congé peut être délivré à l'initiative du bailleur ou en réponse à une demande de renouvellement formée par le preneur. […] Enfin, s'il existe un motif grave et légitime (visé à l'article L. 145-17 du Code de commerce), le preneur ne pourra bénéficier du droit au paiement d'une indemnité d'éviction. […]
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