Calcul de l'indemnité d'éviction
Décisions
[…] Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : attendu que gautheron, locataire de locaux a usage de commerce et d'habitation appartenant aux epoux x…, fait grief a l'arret attaque d'avoir fixe a 60750 francs le montant de l'indemnite d'eviction a laquelle il avait droit a la suite du refus de renouvellement de son bail commercial alors, selon le moyen, que, d'une part, […]
[…] Attendu que l'indemnité d'éviction prévue par ce texte doit être égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement et comprendre notamment « la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession … sauf dans le cas où la propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » ;
Aux termes de l'article 8 du decret du 30 septembre 1953, modifie par la loi du 5 janvier 1957, l'indemnite d'eviction doit etre egale au prejudice cause par le defaut de renouvellement et elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce augmentee eventuellement des frais normaux de demenagement et de reinstallation ; il resulte de ce texte que le juge ne peut faire entrer dans le calcul de l'indemnite d'eviction le prix d'acquisition par le locataire evince, en vue de sa reinstallation, d'elements etrangers a son activite anterieure dans le fonds qu'il a perdu. […]
[…] Sur le moyen unique : attendu que dame x…, proprietaire de locaux a usage commercial de « tabac, journaux et produits annexes » , fait grief a l'arret attaque d'avoir fixe a 365 147 francs le montant de l'indemnite qu'elle devra verser a salinas, locataire desdits locaux, « prealablement a son eviction » , alors, selon le moyen, que, […]
[…] dernier alinea, du decret du 30 septembre 1953 ne pouvaient equivaloir, en l'espece, a une indemnite d'eviction et d'avoir limite lesdits dommages-interets a la somme de 150.000 francs « avec interet legaux a dater de l'arret », alors, selon le moyen, que, […]
[…] Sur le moyen unique, pris en sa premiere branche : attendu qu'il resulte des enonciations de l'arret attaque que lerouge, proprietaire d'un immeuble a usage commercial de restaurateur et logeur en garni tenu a bail par la societe hotel de commerce du roule, a delivre conge a celle-ci avec offre d'une indemnite d'eviction;
[…] Attendu que giraud, proprietaire, ayant refuse a sa locataire, la demoiselle x…, le renouvellement de son bail commercial venu a expiration le 31 decembre 1958, l'arret attaque (7 decembre 1965), pour fixer a 100000 francs la valeur du seul fonds de commerce constituant un des elements de l'indemnite d'eviction, a dit que les elements constitutifs du prejudice devaient etre recherches au cours des trois annees qui ont precede la date du refus de renouvellement sous reserve de reevaluation a la date de la decision a intervenir, et, apres avoir arrete a 50000 francs la valeur dudit fonds a la date d'expiration du bail, a ajoute que la reevaluation, calculee d'apres la variation du prix de pension, permet de doubler ce chiffre ;
[…] avenue des champs-elysees, loues a usage commercial, aux consorts y… et x… a ete condamnee a verser a ceux-ci une indemnite d'eviction de 1370000 francs a la suite du refus de renouvellement de leur bail ;Attendu qu'il est fait grief a la cour d'appel d'en avoir ainsi decide, […] une limite superieure a la reparation du prejudice dont l'evaluation doit tenir compte de tous les elements et qu'enfin, selon le pourvoi, le remplacement par un fonds equivalent ne pourrait constituer une limite au calcul de l'indemnite qu'a la condition que le juge constate la possibilite de trouver un tel fonds, possibilite non recherchee en l'espece et dont la preuve incomberait au proprietaire ;
[…] Que, celles-ci ayant, en 1961, refuse le renouvellement du bail, l'arret confirmatif attaque fixe l'indemnite d'eviction a 1300000 francs. […]
° Les juges du fond qui évaluent une indemnité d'éviction peuvent refuser de tenir compte des frais de déménagement et de réinstallation du locataire dès lors qu'en raison de la non-réalisation du projet de réinstallation prévu au début de la procédure, ils ne sont pas en mesure d'évaluer ce préjudice. ° L'impôt dû au titre des plus-values, […] Attendu que pour determiner le montant de l'indemnite d'eviction due a la societe locataire la cour d'appel a applique aux elements de calcul qu'elle trouvait dans le chiffre d'affaires moyen et le benefice des trois annees d'exploitation anterieures a l'expertise effectuee au debut de l'annee 1964 un coefficient de reevaluation de 10 % ;
pendant 7 jours
Commentaires
L'indemnité d'éviction se calcule sur la seule activité autorisée par le bail commercial et il appartient aux juges du fond de déterminer la méthode de calcul de l'indemnité d'occupation. […]
Lire la suite…Les sommes réclamées au titre de l'intéressement et de la participation ne constituant pas des salaires, ces sommes doivent être exclues du calcul de l'indemnité d'éviction. […] Par arrêt devenu irrévocable du 30 juin 2020, la cour d'appel de Nîmes a prononcé la nullité du licenciement en raison de l'état de santé du salarié et ordonné sa réintégration tout en décidant la réouverture des débats concernant le calcul de l'indemnité relative à la période d'éviction. […] Pour exclure du calcul de l'indemnité d'éviction les sommes réclamées au titre de l'intéressement et de la participation, un nouvel arrêt de la cour d'appel de Nîmes a retenu que ces sommes ne constituaient pas des salaires. […]
Lire la suite…Faut-il tenir compte des exercices impactés négativement par la crise sanitaire pour calculer le montant d'une indemnité d'éviction ? Lorsque qu'un bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial, il doit, en principe, payer une indemnité d'éviction au preneur. […] Sans rentrer dans le détail des modes de calcul d'une indemnité d'éviction, […]
Lire la suite…La Cour de cassation vient de rappeler (Civ. 3e, 5 févier 2014 : n°13-10174 - FS-P+B) que le calcul de l'indemnité d'éviction ne fait pas obstacle à la prise en compte d'un chiffre d'affaires toutes taxes comprises si les usages de la profession y font référence. Levant ainsi les doutes nés d'une précédente décision de 2003, la Cour réaffirme donc la place des usages professionnels dans le calcul de l'indemnité d'éviction. […] Dans un arrêt en date du 5 février 2014 [1], la Cour de cassation a eu l'occasion de se prononcer sur la prise en compte d'un chiffre d'affaires avec ou sans TVA pour le calcul du montant de l'indemnité d'éviction. […]
Lire la suite…Il peut donc prétendre à ses droits à congés payés au titre de la période d'éviction comprise entre la date du licenciement nul et celle de la réintégration dans son emploi sauf lorsqu'il a occupé un autre emploi durant cette période. En revanche, précise la Cour, les sommes réclamées au titre de l'intéressement et de la participation ne constituent pas des salaires et doivent être exclues du calcul de l'indemnité d'éviction. Cass. Soc., 1er mars 2023, n° 21-16.008, F-B
Lire la suite…Le bailleur est tenu de régler une indemnité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail. […]
Lire la suite…Afin de déterminer l'indemnité d'éviction, il doit être pris en compte ce qui est constaté et non pour ce qui est justifié s'agissant des travaux d'installation réalisé dans le local. […]
Lire la suite…Source : 3ème civ, 21 mai 2014, n°13-10257, Publié au bulletin Une société donne à bail commercial à une autre société un terrain nu sur lequel le preneur s'engageait à construire un bâtiment devant accéder de plein droit au bailleur sans indemnité en fin de jouissance. A l'expiration du bail, le bailleur délivre congé sans offre d'indemnité d'éviction, mais se retrouve finalement condamné à la verser. […] Le litige soumis à la Cour d'appel d'Aix en Provence, puis à la Cour de cassation, concerne le calcul de cette indemnité, et notamment la prise en compte des frais de construction d'un bâtiment sur un terrain pris à bail à construction par le preneur. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article L321-3 du Code du tourisme
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- Partie législative
- LIVRE III : ÉQUIPEMENTS ET AMÉNAGEMENTS
- TITRE II : HÉBERGEMENTS AUTRES QU'HÔTELS ET TERRAINS DE CAMPING
- Chapitre 1er : Résidences de tourisme
Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul.
Article 1633 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 1 : De la garantie en cas d'éviction
Si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente.
Article 5 du Décret n° 2021-428 du 12 avril 2021 relatif au calcul des indemnités journalières maladie et maternitéAbrogé
- Décret n°2021-428 du 12 avril 2021
II. - Pour les arrêts de travail prescrits à compter du lendemain du jour suivant la publication du présent décret et jusqu'au 31 mai 2024, lorsque l'assuré n'a pas perçu de revenus d'activités pendant tout ou partie de la période de référence mentionnée à l'article R. 323-4 du code de la sécurité sociale, les revenus antérieurs servant de base au calcul de l'indemnité journalière sont déterminés ainsi :
Article 1 du Décret n° 2021-13 du 8 janvier 2021 prévoyant l'application de dérogations relatives au bénéfice des indemnités journalières et de l'indemnité complémentaire prévue à l'article L. 1226-1 du code du travail ainsi qu'aux conditions de prise en charge par l'assurance maladie de certains frais de santé afin de lutter contre l'épidémie de Covid-19
La durée maximale pendant laquelle chaque assuré exposé et faisant l'objet d'une mesure d'isolement, de mise en quarantaine, d'éviction et de maintien à domicile peut bénéficier des indemnités journalières correspond à la durée de ladite mesure.
Article L145-29 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
Article R323-3 du Code de la sécurité sociale
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre III : Dispositions relatives aux assurances sociales et à diverses catégories de personnes rattachées au régime général
- Titre II : Assurance maladie
- Chapitre 3 : Prestations en espèces
Les modalités de calcul de l'indemnité journalière mentionnée à l'article L. 323-3 sont identiques à celles prévues à l'article L. 323-4. Le montant de cette indemnité journalière ne peut être supérieur à la perte de gain journalière liée à la réduction de l'activité résultant du travail à temps partiel pour motif thérapeutique.
Article 8 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
[…] Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. […]
Article 3 du Décret n° 2008-368 du 17 avril 2008 instituant une indemnité de départ volontaireAbrogé
Nonobstant les dispositions de l'article 2 du présent décret, l'indemnité de départ volontaire peut être attribuée aux agents mentionnés à l'article 1er qui quittent définitivement la fonction publique de l'Etat pour créer ou reprendre une entreprise au sens de l'article L. 5141-1 du code du travail.
Article 53 du Décret n° 86-83 du 17 janvier 1986 relatif aux dispositions générales applicables aux agents contractuels de l'Etat
La rémunération servant de base au calcul de l'indemnité de licenciement est la dernière rémunération nette des cotisations de la sécurité sociale et, le cas échéant, des cotisations d'un régime de prévoyance complémentaire, effectivement perçue au cours du mois civil précédant le licenciement. Elle ne comprend ni les prestations familiales, ni le supplément familial de traitement, ni les indemnités pour travaux supplémentaires ou autres indemnités accessoires.
- Montant de l'indemnité d'éviction
- Évaluation de l'indemnité d'éviction
- Droit à l'indemnité d'éviction
- Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
- Demande de paiement d'une indemnité d'éviction
- Indemnité d'éviction
- Demande d'indemnité d'éviction
- Indemnité d'éviction bail commercial
- Calcul de l'indemnité de résiliation
- Indemnité d'occupation en cas d'expulsion
- Indemnité de résiliation excessive
- Indemnité de résiliation
- Indemnité d'occupation due par le locataire
- Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
- Demande d'indemnité de résiliation
- Droit à l'indemnité de résiliation
- Calcul de l'indemnité d'occupation
- Calcul de l'indemnité de remploi
- Calcul de l'indemnité de licenciement
- Indemnité d'occupation due après résiliation
Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Lorsque le preneur bénéficie du statut des baux commerciaux, il dispose en effet d'un droit au renouvellement de son bail, qui lui confère une « propriété commerciale » des lieux loués. […] Cette indemnité est calculée conformément à l'alinéa 2 de l'article susvisé. […]
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