Évaluation de l'indemnité d'éviction
Décisions
Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui inclue dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction, une indemnité de remploi et la valeur de la licence de débit de boissons sans rechercher, comme il lui était demandé, si les locataires exerçant présentement leur activité commerciale dans un immeuble qui leur appartenait dès avant le refus de renouvellement, celui-ci leur avait occasionné des frais ou droits de mutation, et si la licence de débit de boissons n'appartenait pas aux propriétaires de l'immeuble.
[…] Sur le moyen unique, pris en sa premiere branche : attendu que demoiselle x…, locataire de locaux donnes a bail commercial par l'hospice des quinze vingts, fait grief a l'arret attaque (orleans, chambres reunies,12 mars 1970), fixant l'indemnite d'eviction, d'avoir evalue celle-ci en se fondant sur la moyenne des chiffres d'affaires des trois annees anterieures aux operations de l'expert effectuees en 1968, en majorant de 15 % les chiffres de 1968, alors, selon le moyen, que la valeur des elements du fonds doit etre appreciee au moment le plus proche de l'eviction et sans qu'il y ait lieu a reevaluation ;
Les juges doivent apprecier le montant de l'indemnite d 'eviction a la date la plus proche de la realisation du prejudice, c 'est-a-dire a la date de l'arret, si l'eviction n 'a pas encore eu lieu. Doit etre casse l'arret qui, pour refuser de majorer, en fonction des resultats de l'exploitation, le montant de l'indemnite fixee en premiere instance, retiennent les avantages resultant pour le preneur de son maintien dans les lieux, conformement a l'article 20 du decret du 30 septembre 1953, avec le loyer derisoire prevu au bail.
Ne donne pas de base legale a sa decision la cour d'appel qui refuse de tenir compte, dans l'evaluation de l'indemnite d'eviction accordee a la locataire d'un immeuble a usage d'hotel-restaurant, de la licence du debit de boissons que la locataire pretendait lui appartenir, au seul motif "que la licence d'exploitation du debit est attachee a l'immeuble, sauf preuve contraire non rapportee par sa locataire", sans se referer aux stipulations du bail et sans preciser si le proprietaire revendiquait la propriete de la licence litigieuse.
[…] bien que le bail ait stipule que le locataire prenait les lieux " dans leur etat actuel, sans pouvoir exiger d'autres reparations que celles de cloture et de couverture necessaires ". statuant sur l'evaluation de l'indemnite d'eviction due a un commercant exploitant un fonds de boulangerie-patisserie, et relevant qu'il n'y a qu'un seul fonds de commerce cumulant les deux activites de boulangerie et de patisserie, les juges du fond qui ont enonce que l'indemnite ne pouvait pas etre evaluee comme s'il s'agissait de deux fonds n'ayant pas d'elements communs, mais devait l'etre en fonction de ce seul fonds, […]
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2006) que la société Multiburo a pris à bail des locaux à usage commercial selon un loyer fixé avec un minimum garanti à la société Diamant ; que celle-ci a refusé de renouveler le bail ; que la preneuse a assigné en fixation du montant de l'indemnité d'éviction ;
[…] que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en décidant à la fois d'écarter l'évaluation de l'indemnité d'éviction proposée par l'expert amiable, M. Z…, à hauteur de la somme de 246 000 euros sur la base de la valeur locative du marché et d'entériner en revanche son évaluation de l'indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 42 000 euros avant abattement, sur la base de cette même valeur locative, la cour d'appel, qui devait choisir entre soit écarter ces deux évaluations comme ne correspondant pas à la valeur locative réelle devant être retenue, soit les adopter ensemble, a entaché son arrêt d'une contradiction en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 2007), rendu en matière de référé, que M me X…, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Au Palais Gourmand, alors qu'une procédure était en cours pour fixer le loyer du bail renouvelé, a demandé, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dont elle serait redevable si elle devait exercer l'option prévue à l'article L. 145-57 du code de commerce et refuser le renouvellement du bail ;
[…] que M. X…, preneur à bail d'un local appartenant à l'hôpital local de Sainte-Maure-de-Touraine, a signifié à celui-ci une demande de renouvellement de ce bail commercial ; que l'hôpital local de Sainte-Maure-de-Touraine a opposé un refus de renouvellement avec proposition de paiement d'une indemnité d'éviction puis a assigné M. X… pour faire notamment fixer le montant de cette indemnité ; […] 44 euros ; que ce devis n'étant pas contesté par l'hôpital local de Sainte Maure de Touraine, il sera retenu pour évaluer à ladite somme de 12 725, 44 euros les frais de déménagement de M. X… ; »
[…] — au dispositif, en page 6, en remplaçant la mention 'infirme le jugement en son évaluation de l'indemnité d'éviction' par la mention 'infirme le jugement déféré en son évaluation de l'indemnité d'éviction et en son évaluation de l'indemnité d'occupation' et en remplaçant, la mention 'fixe l'indemnité d'éviction due globale due par M. X de Y à la société STUDIO BENEDICTE à la somme de 119 003€' par la mention suivante 'fixe l'indemnité d'éviction globale due par M. X de Y à la société STUDIO BENEDICTE à la somme de 119 003€, fixe, par ailleurs, l'indemnité d'occupation due la société STUDIO BENEDICTE à M. X de Y à la somme de 23 823,20€ par an',
pendant 7 jours
Commentaires
Interruption du délai de prescription lors d'une action en évaluation d'une indemnité d'éviction Le nouvel article 2239 du code civil s'applique au référé en évaluation d'une indemnité d'éviction introduit avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 dès lors que l'ordonnance ayant prescrit une expertise est intervenue après cette date. en lire plus Source: Dalloz – Actualités Juridiques
Lire la suite…L'indemnité principale Le principe de l'indemnité principale La première question à laquelle doit répondre l'expert fixant l'indemnité d'éviction est celle de savoir si le fonds de commerce est appelé à disparaître ou s'il est transférable. […] De même, l'évaluation de l'indemnité doit être faite au jour où le préjudice est réalisé, c'est-à-dire à la date la plus proche du jour auquel devient effective l'éviction, soit à la date de l'éviction elle-même, soit du moins à la date où le locataire cesse d'occuper régulièrement les lieux. […] Les indemnités accessoires La loi fait état des indemnités accessoires sans les lister. […]
Lire la suite…En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le preneur doit percevoir une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. […]
Lire la suite…Le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date du départ du locataire s'il quitte volontairement les lieux. Un bailleur, propriétaire d'un local commercial donné à bail à une société, lui a délivré un congé, à effet du 30 juin 2010, comportant refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction.Le 20 janvier 2012, la société a assigné le bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction et en restitution des sommes versées au titre de l'occupation des lieux du 1er juillet 2010 au 2 avril 2013, date de leur libération. […] Le 29 novembre 2017, […]
Lire la suite…En premier lieu, elle a jugé qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour vétusté à l'indemnité pour frais de réinstallation allouée à une société évincée de locaux expropriés, afin de lui permettre de poursuivre son activité dans de nouveaux locaux. « 4. […]
Lire la suite…En premier lieu, elle a jugé qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour vétusté à l'indemnité pour frais de réinstallation allouée à une société évincée de locaux expropriés, afin de lui permettre de poursuivre son activité dans de nouveaux locaux. « 4. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article 1633 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 1 : De la garantie en cas d'éviction
Si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente.
Article L321-3 du Code du tourisme
- ···
- Partie législative
- LIVRE III : ÉQUIPEMENTS ET AMÉNAGEMENTS
- TITRE II : HÉBERGEMENTS AUTRES QU'HÔTELS ET TERRAINS DE CAMPING
- Chapitre 1er : Résidences de tourisme
Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul.
Article L145-29 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
Article 8 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
[…] Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. […]
Article L145-14 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Article L145-7 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
Le locataire dont le bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l'indemnisation des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s'il y a lieu, de l'installation provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de réinstallation.
Article 6 de la Loi du 16 octobre 1919 relative à l'utilisation de l'énergie hydrauliqueAbrogé
L'éviction des droits particuliers à l'usage de l'eau, exercés ou non, donne ouverture à une indemnité en nature ou en argent si ces droits préexistaient à la date de l'affichage de la demande en concession.
Article L145-30 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Lorsque le délai de quinzaine prévu à l'article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.
Article L314-3 du Code de l'urbanisme
- ···
- Partie législative
- Livre III : Aménagement foncier
- Titre Ier : Opérations d'aménagement
- Chapitre IV : Protection des occupants
Si les travaux nécessitent l'éviction provisoire des occupants, il doit être pourvu à leur relogement provisoire dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure, et satisfaisant aux conditions de localisation prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
- Montant de l'indemnité d'éviction
- Calcul de l'indemnité d'éviction
- Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
- Droit à l'indemnité d'éviction
- Indemnité d'éviction
- Demande d'indemnité d'éviction
- Indemnité d'éviction bail commercial
- Demande de paiement d'une indemnité d'éviction
- Indemnité de résiliation
- Indemnité d'occupation en cas d'expulsion
- Calcul de l'indemnité de résiliation
- Demande d'expulsion du locataire
- Évaluation de l'indemnité d'expropriation
- Indemnité d'occupation due par le locataire
- Indemnité de résiliation excessive
- Demande d'expulsion
- Droit à l'indemnité de résiliation
- Résiliation du bail entraînant l'expulsion
- Droit à l'expulsion en cas de non-paiement
- Demande d'expulsion de la locataire