Location-attribution
Décisions
Doit etre casse l'arret qui deboute de leur demande en garantie a raison des vices caches les beneficiaires d'un contrat de location-attribution leur donnant vocation a un logement dans un lotissement dont le loyer mensuel superieur a celui qui etait fixe pour une simple location etait susceptible d'etre reajuste, […] Que, pretendant avoir constate des malfacons dans les locaux mis a leur disposition et tandis qu'ils acqueraient les actions de la societe, les titulaires de la promesse d'attribution ont demande a la semdo d'executer les travaux rendus necessaires par l'etat de la construction ;
Une société coopérative de location-attribution n'ayant pas la qualité de vendeur ne peut-être tenue à la garantie des vices cachés. […] Attendu que, pour condamner la SOCOFAM à garantir le syndicat des copropriétaires et certains d'entre eux des vices cachés, l'arrêt retient que l'acte d'attribution opérant le transfert de la propriété d'un immeuble bâti, la SOCOFAM se présente comme un vendeur professionnel d'immeubles construits et que, en cette qualité, sa responsabilité doit être appréciée en application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil ;
La loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs n'est pas applicable aux contrats de location-attribution.
Encourt la cassation l'arrêt qui énonce qu'un contrat de location-attribution doit comporter, outre la date, la signature des parties qui constitue une formalité substantielle dans laquelle il ne saurait y avoir qu'une location verbale alors qu'un contrat peut être valablement formé par l'échange verbal des consentements et qu'il ne relève ni texte ni convention d'où résulterait à peine de nullité l'exigence de la signature d'un écrit.
[…] d'autre part, qu'ayant retenu que les époux X… ne demandaient pas à leur vendeur l'indemnisation des dommages affectant le pavillon, mais recherchaient sa responsabilité pour la faute qu'il avait commise dans l'exécution du contrat de location-vente-attribution et que cette faute avait été mise en évidence par le jugement du 26 mai 2004, […] faisant valoir qu'aucune stipulation du contrat de location attribution dont se prévalent les demandeurs ne prévoient à leur charge d'obligation d'engager une action en indemnisation au profit des locataires-attributaires ; […] commettant ainsi une faute dans l'exécution du contrat de location-attribution, qui leur a causé le dommage dont ils se prévalent ; […]
[…] Attendu que la société coopérative H.L.M. fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que les époux X… avaient la qualité de locataires avant l'attribution du logement en pleine propriété et ne devaient supporter que les réparations locatives, alors, selon le moyen, "d'une part, que le contrat de location-attribution est un contrat mixte empruntant concurremment aux règles du louage et de la vente d'immeubles, dès avant le transfert de propriété, et qu'en particulier, en matière de désordre, […]
[…] statuant en dernier ressort, que les époux X… ont conclu le 10 mai 1962, avec la société coopérative HLM La Maison familiale, un contrat de location-attribution arrivé à expiration le 31 décembre 1987 ; que, pour obtenir l'attribution du logement, les époux X… ont réglé une somme de 5 368,78 francs au titre des frais de gestion et une autre de 2 166,02 francs au titre des frais d'attribution ; […]
[…] Attendu que, le 13 janvier 1974, les époux X…, mariés sous un régime de communauté, ont conclu avec la SAVEM un contrat de location-attribution d'un appartement sis à Vitrolles ; que leur divorce a été prononcé le 28 février 1980 ; que, M. X… a accepté que les droits afférents à cet appartement soient attribués à M me Y… ; que des difficultés se sont élevées quant à la valeur de cette attribution et quant à l'indemnité qu'il a réclamée pour l'occupation de l'appartement par son épouse postérieurement à la dissolution de la communauté ;
Une Cour d'appel qui, par une interprétation nécessaire exclusive de dénaturation des termes ambigus d'un contrat de location-attribution liant une société coopérative d'HLM aux attributaires de logement, retient qu'il s'agit à la fois d'une vente avec réserve de propriété au profit du vendeur jusqu'au complet payement du prix et d'un bail pour la période antérieure au transfert de propriété, […] il n'en comporte pas moins un bail, pour la periode anterieure au transfert de propriete, et que la redaction meme de ce contrat, denomme « bail avec promesse d'attribution », en excluant « par derogation expresse » l'application de l'article 1724 du code civil, […]
Le contrat de location-attribution est un contrat mixte qui n'est pas seulement soumis aux règles de droit applicables en matière de louage d'immeuble. Le locataire attributaire qui, aux termes du contrat régissant ses rapports avec la société d'H.L.M. est recevable à agir contre cette société en garantie des vices de construction affectant l'immeuble, est en droit d'en obtenir réparation dès la constatation du vice.
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Commentaires
Régime spécial des locations attributions et des locations-ventes 1. Généralités L'article 1378 quinquies du CGI (abrogé au 01 janvier 2011) assimilait, au point de vue fiscal, le contrat de location-attribution à une vente pure et simple des locaux visés par ce contrat de sorte que le locataire-attributaire doit être regardé comme le propriétaire immédiat du logement pris à bail. […] En revanche, l'exonération ne profite pas aux contrats de location-vente consentis par des personnes autres que les organismes d'HLM. […] Quant à l'attribution ultérieure aux titulaires des contrats de location-attribution ou de location-vente des locaux auxquels ils ont vocation, […]
Lire la suite…Dans le cas des personnes en possession d'un « contrat de location-attribution, vente a terme » etabli par notaire, le document indique que les interesses sont consideres comme des locataires et que les sommes payees mensuellement doivent etre considerees comme des loyers. […]
Lire la suite…. - Conformement a l'article 1385-II bis du code general des impots, l'exoneration de vingt-cinq ans de taxe fonciere sur les proprietes baties est reservee aux seuls logements a usage locatif appartenant au 1er janvier 1984 aux organismes vises a l'article L 411-2 du code de la construction et de l'habitation ou a ceux qui, au 15 decembre 1983, […] lorsqu'ils ont ete finances a l'aide de primes ou prets bonifies du Credit foncier de France ou de la Caisse centrale de cooperation economique. […] Or les contrats de location-attribution consentis par les societes anonymes cooperatives d'habitation a loyer modere sont consideres, […]
Lire la suite…[…] - les SEM visées à l'article L. 481-1 du CCH ; - les sociétés anonymes de coordination entre les organismes d'HLM mentionnées à l'article L. 423-1-1 du CCH ; - les sociétés coopératives de location-attribution d'HLM mentionnées à l'article L. 422-13 du CCH. Remarque : Le régime de la location-attribution a été supprimé par la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 relative aux habitations à loyer modéré. […] Seules les opérations existant au 17 juillet 1971 se rapportant à la gestion de logements locatifs à loyers plafonnés destinés à des personnes dont les revenus sont soumis à des conditions de ressources, […]
Lire la suite…L'article R. 423-75 pour les SA et SA coopératives d'HLM : « En dehors des opérations prévues par la législation en vigueur, les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré et les coopératives de production ou de location-attribution d'habitations à loyer modéré ne peuvent effectuer que des achats de bons du Trésor ou valeurs assimilées, et de rentes sur l'Etat ou de valeurs garanties par l'Etat. » La Cour de justice européenne a dégagé les principes jurisprudentiels : d'égalité de traitement dont l'interdiction de discrimination en raison de la nationalité est l'expression spécifique ; de reconnaissance
Lire la suite…. - Aux termes de l'article 1378 quinquies du code general des impots, les contrats de location-attribution sont consideres comme des ventes pures et simples du point de vue fiscal. Les locataires-attributaires sont donc consideres comme proprietaires privatifs des locaux qu'ils occupent et peuvent, a ce titre, beneficier des exonerations de taxe fonciere sur les proprietes baties prevues au code deja cite.
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre II : Organismes d'habitations à loyer modéré
- Chapitre II : Organismes privés d'habitations à loyer modéré
- Section 6 : Dispositions transitoires relatives aux sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-attribution
- Sous-section 1 : Dispositions générales
Les sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-attribution ont pour objet de procurer à leurs membres, dans les conditions prévues par les dispositions du présent livre (1ère partie) et celles de la présente section, un logement en location avec promesse d'attribution de ce logement en propriété.
Article R423-72 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre II : Organismes d'habitations à loyer modéré
- Chapitre III : Dispositions applicables à la gestion des diverses catégories d'organismes d'habitations à loyer modéré
- Section 1 : Dispositions communes financières et comptables
- Sous-section 3 : Dispositions particulières applicables aux sociétés d'habitations à loyer modéré et aux sociétés de ventes d'habitations à loyer modéré - Comptabilité
Les ajustements de valeur des immobilisations corporelles et financières effectués dans le cadre de la réévaluation des comptes d'une société anonyme d'habitations à loyer modéré sont soumis à autorisation préalable, par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances. Les immeubles donnés en location-attribution ou en location-vente ne peuvent faire l'objet d'une réévaluation.
Article L441 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre Ier : Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources - Supplément de loyer de solidarité
- Section 1 : Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources
L'attribution des logements locatifs sociaux participe à la mise en oeuvre du droit au logement, afin de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées. […]
Article 1378 quinquies du Code général des impôtsAbrogé
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre V : Dispositions communes aux titres I, II et IV
[…] Les contrats de location-attribution consentis par les sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré sont considérés comme des ventes pures et simples du point de vue fiscal. […]
Article R422-30 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre II : Organismes d'habitations à loyer modéré
- Chapitre II : Organismes privés d'habitations à loyer modéré
- Section 6 : Dispositions transitoires relatives aux sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-attribution
- Sous-section 1 : Dispositions générales
En cas de cession ou de résiliation du contrat de location-attribution, le locataire-attributaire ne peut prétendre qu'au paiement ou au remboursement d'une somme égale à celle versée en application de l'article R. 422-20 (1° et 2°), affectée d'un coefficient de réévaluation.
Article R423-75 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre II : Organismes d'habitations à loyer modéré
- Chapitre III : Dispositions applicables à la gestion des diverses catégories d'organismes d'habitations à loyer modéré
- Section 1 : Dispositions communes financières et comptables
- Sous-section 3 : Dispositions particulières applicables aux sociétés d'habitations à loyer modéré et aux sociétés de ventes d'habitations à loyer modéré - Comptabilité
Sans préjudice des dispositions de l'article R. 423-75-1, les fonds appartenant aux sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés coopératives de production, d'intérêt collectif ou de location-attribution d'habitations à loyer modéré ne peuvent être placés qu'en titres, parts ou actions suivants :
Article 25-3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Article R422-20 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre II : Organismes d'habitations à loyer modéré
- Chapitre II : Organismes privés d'habitations à loyer modéré
- Section 6 : Dispositions transitoires relatives aux sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-attribution
- Sous-section 1 : Dispositions générales
Le contrat de location-attribution confère le droit à la jouissance d'un logement et le droit à son attribution ultérieure en toute propriété après paiement intégral du prix de revient définitif de ce logement, ces deux droits étant indissolublement liés.
Article R422-33 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre II : Organismes d'habitations à loyer modéré
- Chapitre II : Organismes privés d'habitations à loyer modéré
- Section 6 : Dispositions transitoires relatives aux sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-attribution
- Sous-section 1 : Dispositions générales
Les demandes des sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré de location-attribution tendant à voir autorisés les transferts visés à l'article L. 422-13 sont adressées au représentant de l'Etat dans le département du siège social de la société par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Article R441-5 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre Ier : Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources - Supplément de loyer de solidarité
- Section 1 : Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources
aux articles L. 741-1 et L. 741-2 ou en application des articles L. 521-3-1 à L. 521-3-3 ou dans le cadre d'une opération de vente de logements locatifs sociaux dans les conditions des articles L. 443-7 et suivants. […] de leur affectation par catégorie d'opération, ainsi que du bilan des attributions réalisées l'année précédente au titre de ces relogements.
- Contrat de location
- Existence d'un contrat de location
- Exécution du contrat de location
- Existence d'un contrat de bail
- Location-vente
- Validité du contrat de location
- Créance locative établie
- Validité du bail
- Existence d'une obligation locative non contestée
- Bail d'habitation
- Crédit-bail
- Existence d'un arriéré locatif
- Arriéré locatif
- Demande d'attribution du droit au bail du logement
- Existence d'un bail
- Créance locative
- Responsabilité du bailleur
- Justification de la créance locative
- Droit au bail
- Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
M Bernard Carton attire l'attention de M le ministre d'Etat, ministre de l'economie, des finances et du budget, sur la situation de locataires d'une societe cooperative d'HLM lies par contrat de location-attribution, vis a vis de l'exoneration de l'impot foncier. Dans la mesure ou ces personnes ne sont pas proprietaires de leur logement et ou le dit contrat signe en 1972 prevoyait une exoneration de vingt-cinq ans de cet impot, il lui demande s'il n'y a pas lieu de les considerer comme devant continuer a beneficier, a ce double titre, de l'avantage fiscal prevu par la loi.
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