ARRÊT DU

13 Juin 2018

AB / NC

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RG N° : 16/00822

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H X

I J épouse X

C/

M Y

K L épouse Y

H Z

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GROSSES le

à

3 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225 €

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa des articles 450 et 453 du code de procédure civile le treize juin deux mille dix huit, par T U, conseiller faisant fonction de présidente, assistée de R S, greffier

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur H X

né le […] à […]

de nationalité française, retraité

Madame I J épouse X née le […] à […]

de nationalité française, retraitée

domiciliés ensemble : […]

[…]

représentés par M^e Pascale LUGUET, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et M^e Virginie STEVA-TOUZERY, SELARL STV AVOCATS, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

APPELANTS d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance d’AGEN en date du 13 mai 2016, RG 14/01314

D’une part,

ET :

Monsieur H Z

né le […] à […]

de nationalité française

domicilié : Lieu-dit Le Bourg

[…]

représenté par M^e Daniel VEYSSIERE, avocat associé de la SCP VEYSSIERE AVOCATS, substitué à l’audience par M^e Magali TEISSIER, avocat inscrit au barreau d’AGEN

Monsieur M Y

né le […] à […]

de nationalité française, agent territorial en disponibilité

Madame K Q L épouse Y

née le […] à […]

de nationalité française, directrice opérationnelle de clinique

domiciliés ensemble : […]

47310 B

représentés par M^e Florence COULANGES, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 14 février 2018 sans opposition des parties, devant T U, conseiller faisant fonction de présidente, rapporteur, assistée de Nicole CUESTA, greffier. Le conseiller rapporteur, en a, dans son délibéré, rendu compte à la cour composée, outre elle-même, de N O et Marie-Paule MENU, conseillers, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du code de procédure civile, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées par la présidente, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’elle indique.

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Le 21 septembre 2002, les époux X ont acquis un immeuble à usage d’habitation situé […] à B.

Aussitôt après l’acquisition les époux X ont fait procéder à des travaux confortatifs par implantation de micro-pieux et reprise de l’immeuble en sous-oeuvre, travaux réalisés par la société E en raison de désordres antérieurs survenus à la suite de périodes de sécheresse en 1996 et 1997. Ces travaux ont été intégralement pris en charge par la compagnie d’assurances Garantie Mutuelle des Fonctionnaires (GMF) dans le cadre d’une garantie catastrophe naturelle et ont été effectués après une étude de sol confiée au cabinet D INGENIERIE qui avait conclu à 'la présence d’argile sensible aux variations hydriques du milieu sous le niveau d’assises des fondations En fonction de sa teneur en eau, le matériau est soumis à des cycles de retrait gonflement engendrant des cycles de fatigue sur la structure'.

En 2004 les époux X ont confié à Monsieur Z la réalisation d’une extension de leur maison d’habitation.

A la suite de la publication, le 23 avril 2008, d’un arrêté de catastrophe naturelle au titre d’une période de sécheresse survenue en 2006, les époux X ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, la GMF, en signalant l’apparition de quelques fissures.

Par courrier adressé le 13 mai 2008 aux époux X, la société E a indiqué qu’après transport sur les lieux à leur demande, elle avait constaté l’existence de fissures dans la cuisine, certaines anciennes mais non réparées et d’autres nouvelles, ajoutant d’une part, que l’extension réalisée après ses travaux confortatifs de 2002 basculait, entraînant des mouvements sur le plafond et les doublages de la partie cuisine, et qu’il lui paraissait urgent de reprendre cette partie par micro pieux afin d’éviter de nouveaux mouvements, d’autre part, que les fissures du carrelage étaient dues au tassement des terrasses.

Le cabinet A, mandaté par la GMF pour procéder à une expertise, a organisé sur place une réunion, mais cette déclaration de sinistre n’a finalement donné lieu à aucune indemnisation.

En juin 2008 les époux X ont fait poser de la toile de verre dans la cuisine du bâtiment principal, selon facture du 12 juin 2008 de la SARL DELLEA mentionnant que celle-ci intervenait à la suite d’un dégât des eaux.

Après publication, le 13 janvier 2011, d’un arrêté préfectoral de catastrophe naturelle au titre d’une période de sécheresse survenue en 2009, les époux X ont fait le 16 janvier 2011une nouvelle déclaration de sinistre auprès de la GMF, faisant état d’ 'une dégradation du fait d’une catastrophe naturelle, en l’occurrence mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols en date du 1^er juillet 2009 au 30 septembre 2009… Dans un premier temps, j’ai fait établir un constat des fissures par la société E, qui doit me transmettre son analyse et un devis des travaux à réaliser…'.

Sur l’initiative de la GMF une nouvelle expertise a été diligentée, toujours confiée au cabinet A, et deux réunions ont été organisées les 24 février et 28 septembre 2011.

Un rapport préliminaire d’expertise a été établi le 7 septembre 2011 par A et lors de la seconde visite, le 28 septembre, en présence de M. Z celui-ci a indiqué qu’il n’était pas assuré en 2004, lorsqu’il a réalisé les travaux de construction de l’extension.

Suivant acte notarié en date du 20 décembre 2011, les époux X ont vendu aux époux Y la maison d’habitation avec piscine et […] à B, pour un prix de 430 000 €.

Se plaignant de divers désordres portant notamment sur l’extension du bâtiment principal, dont l’existence était contestée par les époux X, les époux Y ont sollicité une mesure d’expertise qui a été ordonnée en référé par le président du tribunal de grande instance d’Agen le 13 novembre 2012.

L’expert commis, M. C, a déposé son rapport le 24 septembre 2013, suivi d’un additif établi le 27 septembre 2013.

Par acte introductif d’instance délivré le 6 mai 2014, les époux Y ont assigné devant le tribunal de grande instance d’Agen les époux X ainsi que M. Z, constructeur de l’extension, afin de les voir condamner au paiement de différentes sommes au titre de la remise en état de l’extension, des frais de réparation et d’embellissement et de divers préjudices.

Par jugement en date du 13 mai 2016, auquel le présent arrêt se réfère expressément pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties en première instance et des motifs énoncés par les premiers juges, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— rejeté les demandes de réparation des désordres liés au système d’assainissement et au fonctionnement de la piscine présentées par les époux Y contre les époux X,

— condamné les époux X et H Z, à payer solidairement aux époux Y les sommes de :

—  37 996 €, indexé au B.T. 01 à compter du 24 septembre 2013 à titre de dommages et intérêts représentant le montant des travaux de remise en état de l’extension ;

—  100 € par jour de travaux et au forfait de 10 jours pour l’année suivante devant porter sur les travaux d’embellissement au titre des travaux d’embellissement de l’extension (sic) ;

—  2 500 € à titre d’indemnité de procédure ;

— condamné H Z à payer aux époux Y la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné les époux X à payer solidairement aux époux Y la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné les époux X et H Z solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 17 juin 2016, les époux X ont relevé appel de ce jugement, en intimant les époux Y et H Z.

Par dernières écritures enregistrées le 23 janvier 2018, les époux X concluent à la réformation du jugement entrepris et demandent à la Cour à titre principal de débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner, ainsi que Monsieur Z, aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 4 000 €.

A l’appui de ses prétentions, ils font valoir :

— qu’au moment de la vente ils ne pouvaient nullement savoir que l’expert mandaté par la GMF allait conclure, dans un rapport daté du 21 décembre dont ils n’ont eu connaissance que dans le cadre des opérations d’expertise, à la nécessité de reprendre en sous-'uvre les fondations de l’extension à la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé les travaux, c’est à dire de M. Z ;

— qu’ils pensaient que comme lors de leur précédente déclaration de sinistre, aucune suite ne serait donnée à celle effectuée en 2011 ;

— que les fissures pour lesquelles ils ont effectué cette déclaration de sinistre étaient totalement apparentes, comme cela ressort du rapport A établi le 21 décembre 2012, le lendemain de la vente de l’immeuble, et que les époux Y avaient donc nécessairement connaissance de leur existence et pouvaient mener des investigations complémentaires avant la vente s’ils l’avaient souhaité ;

— que toutes les informations prévues par la loi ont été délivrées aux acquéreurs par les époux X et le notaire rédacteur de l’acte ;

— que l’obligation d’information qui pèse sur le vendeur trouve nécessairement sa limite dans le devoir de vigilance de l’acquéreur ;

— que les acquéreurs savaient parfaitement, et mention en avait été faite dans l’acte de vente, qu’il y avait eu un sinistre catastrophe naturelle en 2002 ;

— qu’en application de l’article L 125-5. IV du code de l’environnement la seule obligation du vendeur est celle d’informer les acquéreurs de sinistres ayant donné lieu à indemnisation et qu’on ne peut donc leur faire grief de n’avoir pas procédé à une information expresse consignée dans l’acte de vente sur les sinistres non indemnisés ;

— que les époux Y disposaient en outre d’une information sur la nature des risques que présentait le sol de l’immeuble puisque l’acte de vente mentionnait l’existence d’un plan de prévention des risques naturels de retrait-gonflement des argiles ;

— qu’il ne peut leur être reproché une quelconque dissimulation, ni d’avoir effectué des travaux pour cacher des fissures ;

— que contrairement à ce qu’affirment les époux Y, ils n’ont jamais cherché à leur faire croire que les acquéreurs disposeraient de toutes les actions contre les entreprises qui sont intervenues lors de la construction de l’extension alors qu’ils ignoraient eux-mêmes que M. Z n’était pas assuré et que le notaire instrumentaire a mentionné dans l’acte de vente que les vendeurs n’avaient souscrit aucune assurance dommages-ouvrage pour les dits travaux ;

— que si en septembre 2011 ils ont fait procéder à des travaux dans la cuisine de l’extension, c’est en raison de la chute d’éléments de cuisine mal installés sur la cloison de plâtre, sans aucun lien avec les désordres relevés par l’expert judiciaire ;

— que les époux Y avaient parfaitement connaissance au moment de leur achat de l’existence des fissures constatées par l’expert judiciaire, qui étaient totalement visibles au jour de leur visite des lieux, préalable à leur décision d’achat ;

— que le devoir d’information du vendeur trouve sa limite dans le devoir de vigilance de l’acquéreur et qu’en l’espèce les époux Y ont manifestement manqué à cette obligation puisque toutes les fissures, tant intérieures qu’extérieures étaient apparentes, que les époux Y pouvaient le cas échéant procéder à toutes investigations utiles avant d’acheter et qu’ils ont contracté en parfaite connaissance de cause ;

— qu’il y a lieu de rejeter la demande de réalisation de travaux complémentaires pour un montant de 5 590,20 euros au motif que l’aggravation des désordres invoquée par les époux Y n’est pas démontrée, le constat d’huissier produit par ceux-ci n’étant pas contradictoire et comportant des explications d’un ingénieur de E, société qui avait un intérêt financier à la réalisation de travaux complémentaires ;

— qu’en toute hypothèse ces désordres s’ils existent, relèveraient de la responsabilité unique de M. Z ;

A titre subsidiaire ils demandent :

— de dire que le seul préjudice indemnisable est celui correspondant à la perte d’une chance de contracter à des conditions plus avantageuses et de dire que la preuve de ce préjudice n’est pas rapportée dès lors qu’ils ont acquis le bien à un prix très avantageux par rapport à sa valeur estimée par des agents immobiliers lors de sa mise en vente et que s’ils avaient tenter d’en négocier le prix, les vendeurs auraient refusé de contracter ;

— de confirmer, pour les motifs retenus par les premiers juges, les dispositions du jugement rejetant les demandes portant sur les désordres affectant l’assainissement et la piscine et sur le préjudice moral ;

— de condamner M. Z à les relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre eux en soutenant, d’une part, que celui-ci avait été informé de la reprise en sous oeuvre réalisée en 2002, de l’étude de sol réalisée par le cabinet D et des recommandations de E, qu’il n’en a pas tenu compte et qu’il est responsable du vice de construction et des désordres en application des articles 1792 et suivants du code civil ; d’autre part, qu’aucune condamnation solidaire ne pouvait être prononcée.

Selon dernières écritures enregistrées au greffe de la Cour le 21 novembre 2017, les époux Y concluent à la confirmation des dispositions du jugement condamnant solidairement les époux X et M. Z à leur payer les sommes de 37 996 euros, indexés au titre de la remise en état de l’extension, et de 100 euros par jour de travaux sauf à réévaluer les montants indemnitaires.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— que les époux X, vendeurs, étaient parfaitement informés des désordres et vices affectant l’extension et qu’ils n’en ont pas informé les acquéreurs ;

— qu’ils ne les ont pas non plus informé de l’étude réalisée par E à l’occasion du sinistre déclaré en 2008, qui faisait état d’un basculement de l’extension et de la nécessité de reprendre cette partie par micro pieux ;

— qu’ils leur ont également dissimulé qu’un sinistre avait été déclaré en janvier 2011 par les époux

X à leur assureur et qu’il était toujours en cours d’instruction au jour de la vente ;

— qu’ils ont effectué des travaux de camouflage des fissures et après que la GMF ait pris en charge ces travaux de réfection de la cuisine de l’extension réalisés en septembre 2011 par M. F, au titre du sinistre déclaré, ils ont volontairement clôturé le dossier d’indemnisation, alors même qu’ils avaient vendu la maison et que des travaux confortatifs avaient été prescrits dans le rapport du 21 décembre 2011 de A ;

— que la responsabilité des époux X est engagée sur le fondement de l’article 1134 du code civil, pour manquement à l’obligation de contracter de bonne foi ;

— que la violation de l’obligation de contracter de bonne foi interdit aux époux X de se prévaloir de la clause de non garantie prévue dans l’acte de vente et sa sanction est prévue par les articles 1641 et suivants du code civil ;

— que les vendeurs qui ont mis en oeuvre des manoeuvres pour les tromper, sont particulièrement malvenus de leur reprocher un manquement à leur devoir de vigilance ;

— que la responsabilité de M. Z, qui a construit l’extension pour partie en dehors de toute fondation et à même le sol, est engagée de plein droit sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, en qualité de constructeur de l’extension ;

— qu’il y a lieu de porter à 25 000 euros l’indemnité réparant leur préjudice moral qui sera mise à la charge des époux X en raison de leur résistance coupable qui a entraîné pour eux tracas, soucis, recherches pour pallier leur rétention d’information ;

— qu’il y a lieu de condamner M. Z à leur payer la somme de 5 590,20 euros représentant le coût des travaux supplémentaires facturés le 12 octobre 2017 et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, au motif d’une part, de sa particulière mauvaise foi et sa résistance à donner les informations utiles, d’autre part de leur sentiment de s’être fait flouer par des gens profondément malhonnêtes ;

— qu’il convient de faire droit à leurs demandes relatives à l’assainissement et à la piscine, et à la condamnation des époux X à la somme de 19 534,52 euros, indexée, au titre de la reprise de l’assainissement et celle de 6 847,10 euros, indexée, au titre de la remise en état de la piscine sachant que l’installation d’assainissement n’est pas conforme et que si VEOLIA avait rendu un avis positif à la suite du contrôle effectué le 20 octobre 2011, c’est parce que les époux X lui avait caché une partie des installations ;

— qu’en raison de leurs manoeuvres destinées à tromper le contrôleur, ils ne peuvent invoquer leur bonne foi et doivent assumer la responsabilité des conséquences de leur comportement fautif ;

— que c’est à tort que les premiers juges ont estimé qu’ils ne rapportaient pas la preuve que la fissuration des skimmers préexistait à la vente, qu’en effet les relevés climatologiques qu’ils produisent démontrent que de décembre 2011 à mars 2012 il n’y a pas eu de période de gelée de plusieurs jours continus pouvant aboutir au gel des skimmers, ce qui suffit à démontrer que les fissurations préexistaient ;

— que par suite le changement des skimmers et la surconsommation d’eau doivent être pris en charge par les vendeurs au titre de la garantie des vices cachés ;

— que dès lors qu’ils connaissaient les vices de la chose vendue, les époux X sont tenus de tous les dommages intérêts réparant les préjudices subis par les acquéreurs ;

Enfin, ils sollicitent la condamnation in solidum des époux X et de M. Z aux dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire taxés à 5 087,50 euros, et à leur payer une indemnité de procédure de 4 000 euros.

Par dernières écritures enregistrées le 13 décembre 2017, M. Z conclut à la réformation du jugement et demande à la Cour de débouter les autres parties de toutes les demandes dirigées contre lui et de statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

— que les époux X ne s’expliquent pas sur leur inertie suite aux déclarations de sinistre de 2009 et 2011 ;

— que la prise en charge de certaines factures par la cie d’assurance GMF démontre que le mouvement structurel de l’extension qu’il a réalisé en 2004 est la conséquence d’un phénomène de catastrophe naturelle ;

— que dès lors que le glissement de l’extension résulte d’une catastrophe naturelle, comme l’a considéré la GMF dans son courrier du 31 mai 2012, il ne peut être de la responsabilité de l’entrepreneur puisque cette catastrophe naturelle constitue la force majeure exonératoire au sens de l’article 1792 alinéa 3 du code civil ;

— que c’est pour ménager une élasticité relative entre les deux parties et donc pour des raisons techniques qu’il a installé les fondations de l’extension en retrait de l’immeuble principal, que ce faisant il a parfaitement respecté les règles de l’art ; et que la demande relative au coût supplémentaire de 5 590,20 euros ne peut prospérer ;

— qu’il sollicite qu’un complément d’expertise soit confié à M. C aux fins de déterminer si les fondations sont ou non conformes aux règles de l’art.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2018.

SUR CE, LA COUR

[…] M. Z

Sur la responsabilité

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître d’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Le constructeur peut s’exonérer de cette responsabilité en prouvant que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l’immeuble et peut être invoquée par tous ceux qui succèdent au maître de l’ouvrage en tant qu’ayant cause, même à titre particulier, et notamment aux propriétaires successifs de l’ouvrage.

En l’espèce, il est constant qu’en 2004, M. Z a effectué des travaux d’extension de la propriété des époux X, en adjoignant au bâtiment principal un studio d’une surface d’environ 35 m². Ces travaux ont fait l’objet d’une réception tacite fin août 2004 par la prise de

possession des lieux et le payement intégral du prix par les maîtres d’ouvrage.

Le constat effectué par E en avril 2008, tout comme le rapport de A du 21 décembre 2011 et l’expertise judiciaire, mettent en évidence que l’extension réalisée en 2004 par M. Z opère une traction sur la partie ancienne, qu’elle bascule côté Sud et qu’elle se désolidarise du bâti existant, ce qui explique l’apparition progressive de fissures au niveau de la liaison avec l’existant.

L’expert a précisé, sans être utilement contredit, que les désordres relevés avaient pour origine une faute de conception, les fondations ne reposant pas sur un sol d’assise stable.

Ces désordres compromettent durablement la solidité de l’ouvrage, l’expert judiciaire ayant précisé que c’est bien l’absence de sol d’assise stable qui explique la désolidarisation et le basculement constatés.

Par suite, en application de l’article 1792 précité, M. Z est responsable de plein droit des dommages résultant de ces désordres.

Il suffira d’ajouter que c’est vainement qu’il invoque comme cause d’exonération de toute responsabilité la force majeure en soutenant que le glissement de l’extension résulte d’une catastrophe naturelle.

En effet, ainsi que l’ont parfaitement analysé les premiers juges, les mouvements du sol liés à des épisodes de sécheresse ne présentaient pas pour lui le caractère d’imprévisibilité exigé pour caractériser la force majeure.

En effet il a confirmé devant l’expert judiciaire, et il ne le discute pas devant la Cour, qu’avant l’exécution des travaux portant sur l’extension, il lui avait été remis par les époux X l’étude géotechnique réalisée en 2002 par la société D INGENIERIE, faisant état de la présence sous le niveau d’assises des fondations d’argile sensible aux variations hydriques du milieu et de la possibilité de survenance de cycles de retrait/gonflement en fonction de la teneur en eau du matériau et qu’il avait été informé de la nécessité de reprendre en 2002 les fondations du bâtiment existant par la pose de micro-pieux en raison des mouvements du sol liés à des épisodes antérieurs de sécheresse.

Au regard de l’information ainsi reçue, la survenance du phénomène et les conséquences de ces mouvements sur les constructions édifiées n’étaient nullement imprévisibles pour M. Z. Par suite, la force majeure peut être écartée, sans même qu’il soit besoin de rechercher si les autres critères exigés pour la caractériser se trouvent réunies.

Sur l’indemnisation

L’expert judiciaire a chiffré le coût de la réfection de l’extension à la somme de 37 996,73 euros TTC, au titre de la réalisation de micro-pieux et de travaux annexes, de la réfection des enduits extérieurs et des désordres intérieurs.

Ce chiffrage n’est pas discuté par M. Z, qui conteste seulement le complément d’indemnité de 5 590,20 euros réclamé par les époux Y, qui font valoir que lors de l’exécution des travaux de reprise du sinistre à laquelle ils ont fait procéder en octobre 2017 pour éviter la poursuite de la détérioration de l’ouvrage, l’entreprise chargée des travaux, E, a constaté de nouvelles malfaçons rendant nécessaires des travaux complémentaires facturés 5 590,20 euros.

Le constat d’huissier dressé par M^e G le 5 octobre 2017 mentionne, d’une part, que les fondations de l’extension sont situées à environ 35 centimètres de celles du bâtiment principal, d’autre part, que du côté est elles se situent en retrait du mur de l’extension, d’environ 67 centimètres,

de sorte qu’à ce niveau il n’y a en réalité pas de fondations.

Ce constat, assorti de photographies, démontre l’existence d’un désordre supplémentaire qui n’a pu être décelé qu’à la suite de la mise à nu des fondations par l’entreprise chargée des travaux de réfection, ce qui explique qu’il n’ait pu être constaté par l’expert judiciaire.

L’explication fournie par M. Z pour justifier l’absence de liaison des fondations entre le bâtiment principal et l’extension n’apparaît -sans qu’il soit besoin d’un complément d’expertise- pas pertinente au regard de la largeur du vide (35 centimètres) laissé, qui excède largement ce qui est utile pour assurer la nécessaire élasticité entre les deux constructions. Au surplus elle ne justifie pas le vide résultant du retrait de 67 centimètres au niveau du côté est.

Dès lors, les époux Y étant en droit d’obtenir la réparation de l’intégralité de leur préjudice il y a lieu de condamner M. Z à leur payer outre la somme indexée de 37 996 euros, celle de 5 590,20 euros toujours au titre de la remise en état et celle de 1 000 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant l’exécution des travaux, dont la durée a été estimée au total à 15 jours.

Les époux Y sollicitent enfin la condamnation de M. Z à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa particulière mauvaise foi et de sa résistance à donner les informations utiles, ajoutant dans le dispositif de leurs dernières écritures qu’il s’agissait de la réparation de leur préjudice moral.

Force est de constater, d’une part, qu’il n’explicite et a fortiori ne justifie pas la particulière mauvaise foi dont se serait rendu coupable à leur égard M. Z, qui ne peut être déduite du fait qu’il n’était pas assuré lorsqu’il a exécuter les travaux, cette carence trouvant sa sanction dans le fait qu’il devra finalement assumer personnellement les condamnations prononcées à son égard, d’autre part, qu’il ne justifie pas davantage de sa prétendue résistance à communiquer des pièces utiles, de dernière part, qu’ils ne caractérisent d’aucune manière le préjudice moral allégué.

Par suite il y a lieu, infirmant de ce chef le jugement entrepris, de débouter les époux Y de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

[…] LES ÉPOUX X

A titre liminaire il convient de relever que les constatations et conclusions techniques de l’expert judiciaire, M. C, ne sont critiquées par aucune des parties, qu’elles sont le résultat d’un examen objectif et impartial des documents produits et des travaux réalisés, qu’elles méritent d’être prises en considération pour trancher le litige.

Sur le manquement à l’obligation d’information

Le constat effectué par E en avril 2008, tout comme le rapport de A du 21 décembre 2011 et l’expertise judiciaire, ont mis en évidence une désolidarisation et un basculement de l’extension réalisée en 2004 en raison du fait que ses fondations ne reposaient pas sur un sol d’assise stable.

Aux termes de l’article 1602 alinéa 1 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’engage. Il résulte de ces dispositions de portée générale que le vendeur est tenu non seulement de fournir à l’acquéreur les renseignements et documents visés par des dispositions légales et réglementaires particulières, mais d’une obligation d’information qui lui impose de porter à la connaissance de l’acquéreur tous les éléments relatifs à la nature de la chose vendue, à ses caractéristiques et aux modalités de son utilisation.

Le non respect de cette obligation autorise l’acheteur, conformément au droit commun des contrats,

soit à solliciter la résolution de la vente, soit à rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur et l’indemnisation du préjudice qu’il a subi.

En l’espèce, les époux X ont fait procéder en 2002 au renforcement par micro-pieux du bâtiment principal de leur propriété, après établissement par la société D INGENIERIE d’un diagnostic géotechnique faisant état de la présence d’argile sensible aux variations hydriques sous le niveau d’assises des fondations et soumettant le matériau à des cycles de retrait /gonflement engendrant des cycles de fatigue sur la structure, diagnostic qu’ils ont d’ailleurs communiqué à M. Z avant que celui-ci réalise les travaux d’extension en 2004.

En 2008 ils ont effectué auprès de leur assureur, la GMF, une déclaration de sinistre à la suite de la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle pour les dommages causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, et à cette occasion ils ont fait établir un devis par E, qui après avoir indiqué qu’elle avait constaté un basculement de l’extension, entraînant des mouvements sur le plafond et les doublages de la partie cuisine de l’extension, a préconisé la reprise de cette partie par l’installation de micro-pieux, en chiffrant le coût de ces travaux à 19 928,95 euros.

En 2011, ils ont effectué une nouvelle déclaration de sinistre auprès de la GMF, suite à la publication d’un nouvel arrêté de catastrophe naturelle, là encore relatif au phénomène de retrait gonflement des argiles en raison d’une période de sécheresse, et ont participé aux opérations d’expertise diligentées par A à leur domicile les 24 février et 28 septembre 2011, la seconde étant intervenue après la signature du compromis de vente entre les époux X et les époux Y.

Ils soutiennent vainement qu’à la date de la vente le rapport définitif de A n’était pas encore établi, dès lors qu’il résulte des éléments énoncés ci-dessus qu’à cette date ils avaient une parfaite connaissance, d’une part, des désordres intervenus sur l’extension et de leur gravité, le basculement de l’extension leur ayant été signalé dès 2008 par E, d’autre part, de l’origine des désordres et des moyens d’y remédier en installant des micro-pieux sous l’extension.

La circonstance que les déclarations de sinistre n’aient pas donné lieu à indemnisation par la GMF ne dispensaient pas les époux X de porter à la connaissance des acquéreurs ces éléments, qui auraient permis à ces derniers d’avoir une connaissance réelle du terrain sur lequel étaient construits les bâtiments, et de les informer de la survenance régulière de périodes de sécheresse donnant lieu à des arrêtés de catastrophes naturelles et à des déclarations de sinistre, et également des préconisations de E à la suite de leur déclaration de sinistre de 2008 et de ce que, en raison de l’apparition de nouvelles fissures ayant la même cause, une procédure amiable d’instruction d’une demande d’indemnisation était en cours au jour de la vente, à la suite d’une nouvelle déclaration de sinistre effectuée par eux auprès de leur assureur.

Faute de l’avoir fait, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les époux X avaient manqué à leur obligation d’information, peu important à cet égard qu’ils aient ou non cherché à dissimulé les désordres.

En confirmant de ce chef le jugement entrepris, il suffira d’ajouter que si l’obligation d’information du vendeur trouve sa limite dans le devoir de vigilance de l’acquéreur, ce devoir n’impose pas à celui-ci de procéder à des investigations particulières pour obtenir les informations que l’acquéreur est tenu de lui fournir, et qu’en l’espèce il ne peut être reproché aux époux Y de ne pas avoir déduit de quelques fissures apparentes l’existence d’un désordre (la désolidarisation et le basculement progressif de l’extension en raison de mouvements du sol d’assises) et de ne pas avoir effectué des investigations complémentaires pour déterminer l’origine des fissures ou interroger plus particulièrement les vendeurs à ce sujet, étant rappelé que ceux-ci sont tenus de leur fournir spontanément toutes les informations nécessaires.

Par contre les premiers juges ne peuvent être suivis en ce qu’ils ont considéré que la violation de l’obligation d’information pouvait justifier la condamnation des époux X au paiement d’une indemnité égale au coût des travaux de réparation des désordres tel qu’évalué par l’expert, majoré d’une indemnité pour troubles de jouissance pendant la durée des travaux.

En effet cette indemnisation correspond à la réparation des désordres, (ce qui peut d’ailleurs expliquer la condamnation solidaire prononcée par les premiers juges, et non à la réparation du préjudice résultant de la violation par les vendeurs de l’obligation d’information, qui consiste exclusivement dans la perte de la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions moins onéreuses.

En l’espèce, s’il peut être admis que s’ils avaient été complètement informés, les époux Y auraient sans doute sollicité une diminution du prix de vente, à concurrence du coût d’installation de micro-pieux permettant de pallier le désordre, rien ne permet de retenir que la vente aurait pu se réaliser effectivement à ces conditions, les époux X faisant justement observer que le prix négocié de 430 000 euros était largement inférieur à l’estimation de la valeur du bien par un agent immobilier, compris dans une fourchette de prix de 500 000 à 520 000 euros et qu’il n’aurait jamais accepté une réduction supplémentaire du prix à un moment où ils n’avaient aucune certitude sur la prise en charge par leur assureur du sinistre qui était en cours d’instruction.

La perte de chance n’étant pas établie, le rejet de la demande de condamnation des époux Y s’impose.

A titre surabondant la Cour observe que s’il était fait droit même partiellement à cette demande, aucune condamnation solidaire ou in solidum avec M. Z ne pourrait être prononcée puisque les indemnisations porteraient non pas sur le même préjudice, mais sur des préjudice distincts (celui résultant de la perte de chance d’une part, celui résultant des désordres d’autre part), ce qui conduirait la Cour à allouer aux époux Y une somme supérieure à celle allouée par les premiers juges et dont ils demandent confirmation, et donc à statuer ultra petita.

Sur les désordres affectant l’installation d’assainissement

Les époux Y reprennent à hauteur d’appel leur demande en payement d’une indemnité de 19 534,52 euros correspondent au coût de la remise en état de l’installation d’assainissement.

L’expert judiciaire a conclu à la non conformité de cette installation en raison du raccordement non autorisé des eaux usées sur le réseau d’évacuation des eaux pluviales, à la non conformité d’un exutoire en sortie de drain non conforme et au sous-dimensionnement de la fosse toutes eaux.

Le notaire instrumentaire a annexé à l’acte de vente un rapport de contrôle établi par la société VEOLIA le 20 octobre 2011, mentionnant que par rapport à la date de réalisation, l’installation d’assainissement était conforme, rapport confirmant l’appréciation déjà portée lors d’un contrôle en 2007.

Le sous-dimensionnement de la fosse ayant été mentionné expressément dans l’acte de vente, ne constitue pas un vice caché, mais un vice apparent pour lequel les vendeurs ne sont pas tenus à garantie.

Par ailleurs, les époux X n’ayant pas réalisé eux-mêmes ou fait réaliser cette installation et ne disposant d’aucune compétence particulière en la matière, les autres désordres et non conformités relevés par l’expert constituent pour eux comme pour les acquéreurs des vices cachés, étant observé que rien ne permet de considérer que les vendeurs avaient connaissance de ces vices, les époux Y ne fournissant aucun élément de nature à corroborer leur allégation relative à la mise en oeuvre par les époux X de manoeuvres destinées à tromper VEOLIA lors de son contrôle.

L’acte de vente comportant une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande en application des dispositions de l’article 1643 du Code civil, en l’absence de mauvaise foi démontrée des vendeurs.

Sur les désordres affectant la piscine

La société CDP, intervenant en qualité de sapiteur à l’expertise judiciaire, a constaté en mars 2013 que les skimmers de la piscine étaient fendus, ce qui occasionnait une fuite d’eau, et que leur remplacement était nécessaire, concomitamment à celle du liner en raison de son ancienneté.

Les époux Y critiquent le jugement qui a, selon eux à tort, retenu qu’ils ne rapportaient pas la preuve que ce vice préexistait à la vente, en soutenant que de décembre 2011 à mars 2012 il n’y a pas eu de période de gelée pouvant expliquer la fissuration des skimmers.

Pour confirmer le rejet de cette prétention, il suffira de relever :

— que c’est à celui qui invoque un vice caché, et donc aux époux Y, de rapporter la preuve non seulement de l’existence du vice allégué, mais également de ce que celui-ci existait déjà au jour de la vente ;

— que l’expert a mentionné le gel comme une origine possible de la fissuration des skimmers et non comme une certitude ;

— qu’il a indiqué par ailleurs qu’il lui était impossible de déterminer si cette fissuration existait au jour de la vente ;

— que les époux Y ne justifient d’aucune autre manière que les skimmers étaient déjà fissurés le jour de la vente et qu’ils succombent donc dans l’administration de la preuve ;

— surabondamment que le chiffrage de la réfection de la piscine inclut le remplacement du liner, dont le sapiteur a indiqué qu’il était nécessaire en raison de sa vétusté.

Sur le préjudice moral

La dissimulation volontaire d’informations essentielles sur le bien vendu, puis la résistance injustifiée des époux X à reconnaître cette dissimulation a contraint les époux Y à se soumettre à diverses mesures d’expertise et à engager une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits. Elle a été source de tracas et d’inquiétudes et a généré pour eux un préjudice moral né du sentiment d’avoir été trompé par leurs co-contractants, qui a été justement apprécié par les premiers juges, qui leur ont alloué une indemnité de 5 000 euros.

La décision mérite donc confirmation de ce chef.

SUR L’APPEL EN GARANTIE

Pour débouter les époux X de l’appel en garantie qu’ils ont formé à l’encontre de M. Z, il suffira de relever que la condamnation prononcée contre eux trouve sa cause dans la violation par eux de l’obligation d’information à laquelle ils étaient tenus en qualité de vendeur, que M. Z n’est d’aucune manière responsable de cette violation et que l’appel en garantie et dépourvu de toute pertinence.

[…]

La violation par les époux X de leur obligation d’information et leur résistance à la

reconnaître est tout autant que les désordres ressortant de la garantie décennale due par le constructeur à l’origine du litige et a rendu nécessaire l’expertise judiciaire, puis la présente procédure.

Dès lors la condamnation in solidum des époux X et de M. Z à verser une indemnité de procédure pour les frais non répétibles exposés par les demandeurs en première instance et à supporter les entiers dépens d’instance apparaît justifié.

Par contre l’équité n’impose pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Chacune des parties succombant partiellement à hauteur d’appel, chacune conservera à sa charge ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en ses dispositions :

— rejetant les demandes des époux Y relatives aux désordres affectant le système d’assainissement et le fonctionnement de la piscine ;

— condamnant les époux X à payer aux époux Y une indemnité de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral ;

— condamnant les époux X et H Z (in solidum et non pas solidairement) aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamnant les époux X et H Z (in solidum et non pas solidairement) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris en ses dispositions condamnant les époux X et H Z à payer solidairement aux époux Y les sommes de 37 996 euros et de 100 euros par jour de travaux ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,

CONDAMNE H Z à payer aux époux P Y les sommes de :

1°) 37 996 euros au titre du coût de réparation du dommage, indexés sur la variation de l’indice du coût de la construction BT 01 entre le 24 septembre 2013, date du rapport d’expertise, et le 6 octobre 2017, date d’exécution des travaux ;

2°) 5 590,20 euros à titre de complément du coût de réparation du dommage ;

3°) 1 000 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant l’exécution des travaux ;

DÉBOUTE les époux P Y de leur demande d’indemnisation du préjudice moral dirigée contre H Z ;

DÉBOUTE les époux P Y de leur demande d’indemnisation du dommage résultant de la violation de l’obligation d’information dirigée contre les époux H X ;

DÉBOUTE les époux H X de leur appel en garantie dirigé contre H Z ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par T U, conseiller faisant fonction de présidente, et par R S, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,

R S T U