ARRÊT DU

03 Novembre 2021

CG/CR

N° RG 20/00743

N° Portalis

DBVO-V-B7E-C2GH

D X, Z E épouse X

C/

[…]

GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

profession : cariste

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/003820 du 08/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

Madame Z E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

sans profession

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/003821 du 08/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

Domiciliés ensemble :

Le Bourg

47250 SAINTE-GEMME MARTAILLAC

Représentés par M^e Stéphanie GOUZES, membre de la SCP GOUZES, avocate inscrite au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un Jugement du Tribunal de proximité de MARMANDE en date du 28 Août 2020, RG 11-19-255

D’une part,

ET :

LA […]-MARTAILLAC prise en la personne de son Maire actuellement en exercice, domiciliée en cette qualité

Le Bourg

[…]

Représentée par M^e I ROUL, membre de la SELARL I ROUL, avocate inscrite au barreau d’AGEN

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 01 Septembre 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : D BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Chloé ORRIERE

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2001, la commune de Sainte-Gemme Martaillac à donné à bail à D X et Z E épouse X, ( les époux X) pour une durée de six ans renouvelable, un immeuble à usage d’habitation sis lieu-dit 'Le bourg', […], mitoyen des bâtiments occupés par la mairie.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception signé le 13 février 2018, la commune de Sainte-Gemme Martaillac a notifié aux locataires sa décision de ne pas renouveler le bail à sa date d’expiration, soit le 1^er novembre 2019.

Le 14 février 2019, le bailleur a fait délivrer par huissier un congé selon deux séries de motivations :

— pour motif légitime et sérieux :

— transformation de la destination du logement ;

— refus d’accès au bailleur en période de travaux ;

— nuisances répétées et troubles du voisinage

— pour reprise, en vue de :

— aménager la cour privative du logement en parking

— réhabiliter le logement pour y stocker les archives municipales ;

— aménager un local technique pour y stocker le matériel d’entretien communal et les panneaux d’affichage électoraux ;

Le 27 septembre 2019, la commune de Sainte-Gemme Martaillac a adressé à ses locataires un courrier afin de fixer la date de réalisation de l’état des lieux de sortie. Par courrier du 30 septembre 2019, les époux X ont déclaré à leur bailleur leur refus de quitter les lieux, estimant invalides les motifs invoqués.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2019, la commune de Sainte-Gemme Martaillac a fait assigner les époux X devant le tribunal d’instance – devenu tribunal de proximité – de Marmande aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer valable le congé signifié le 14 février 2019 et constater que les époux X sont occupants sans droit ni titre depuis le 1^er novembre 2019 ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que de tout occupant de leur chef ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1^er novembre 2019, fixée au montant actuel des loyers et des charges indexables selon les mêmes modalités, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

Par jugement du 28 août 2020, le Tribunal de proximité de Marmande a :

— constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble à usage d’habitation sis lieu-dit « Le bourg », […] conclu entre la commune De Sainte-Gemme Martaillac d’une part et Z et D X d’autre part, au 31 octobre 2019 ;

— ordonné en conséquence aux époux X de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour les époux X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de Sainte-Gemme Martaillac pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné solidairement les époux X à payer à la commune de Sainte-Gemme Martaillac une indemnité d’occupation à compter du 1^er novembre 2019 jusqu’à la date de libération définitive des lieux avec restitution des clés ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 376,15 ' ;

— condamné la commune de Sainte-Gemme Martaillac à payer aux époux X la somme de 500 ' en réparation de leur préjudice moral pour trouble de jouissance ;

— débouté les parties du surplus de leur demande ;

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens engagés par elle ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a notamment retenu que le bailleur personne morale n’étant pas « légalement institué de la possibilité de donner congé » à son locataire en vue de la reprise des lieux en application des dispositions des articles 13 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les motifs contenus dans le congé pour reprise notifié le 14 février 2019 étaient, par conséquent, illégitimes. Les époux X s’étant cependant rendus responsables de plusieurs manquements leur incombant en leur qualité de locataire, en particulier en procédant à une transformation des lieux en dépit du refus du propriétaire et en refusant l’accès à ce dernier au logement dans le cadre de certains travaux obligatoires suite à un constat de non-décence des lieux, le tribunal a déclaré valable ledit congé avec effet au 1^er novembre 2019 et a ordonné l’expulsion des époux X. Il a fixé une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1^er novembre 2019 à la date de la libération effective et définitive des lieux, à la somme de 376,15 ', correspondant au montant des derniers loyers et provision sur charges et de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur. Les époux X, rapportant la preuve d’un trouble dans la jouissance paisible du logement imputable à la commune de Sainte-Gemme Martaillac, en raison notamment des interventions de sa représentante, la somme de 500 euros au titre de la réparation du préjudice leur a été allouée.

Par déclaration du 8 octobre 2020, les époux X ont interjeté appel de la décision en visant tous les chefs du dispositif sauf en ce que la commune de Sainte-Gemme Martaillac a été condamnée à leur payer la somme de 500 ' en réparation de leur préjudice moral pour trouble de jouissance, en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes et de leurs demandes au titre de l’article 700 et a dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 juin 2021, conformes aux articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, Z E épouse X et D X demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel ;

— par conséquent, infirmer le jugement du tribunal de proximité de Marmande du 28 août 2020 en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble à usage d’habitation sis lieu-dit « Le bourg », […] conclu entre la commune de Sainte-Gemme Martaillac d’une part et Z et D X d’autre part, au 31 octobre 2019 ;

— ordonné en conséquence aux époux X de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour les époux X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de Sainte-Gemme Martaillac pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné solidairement les époux X à payer à la commune de Sainte-Gemme Martaillac une indemnité d’occupation à compter du 1^er novembre 2019 jusqu’à la date de libération définitive des lieux avec restitution des clés ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 376,15 ' ;

Statuant à nouveau,

— débouter la commune de Sainte-Gemme Martaillac de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions visant notamment à voir déclarer valable le congé délivré au locataire le 14 février 2019, voir constater la résiliation du bail liant les parties, voir ordonner la libération des lieux et les voir condamner à compter du 1^er novembre 2019 à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 3476,15 ' jusqu’à la date de libération des lieux ;

— confirmer le jugement du tribunal de proximité de Marmande du 28 août 2020 pour le surplus, notamment ce qu’il a condamné la commune de Sainte-Gemme Martaillac à leur payer la somme de 500 ' en réparation de leur préjudice moral pour trouble de jouissance ;

— condamner la commune de Sainte-Gemme Martaillac à leur payer la somme de 2500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel , ainsi qu’aux entiers dépens

Ils font valoir que:

Sur la non-validité du congé pour reprise :

* La délivrance du congé pour reprise ne peut émaner d’une personne morale en particulier d’une commune ; en l’espèce le congé délivré par la maire de Sainte-Gemme Martaillac pour un faux motif de réhabilitation intégrale du bâtiment est donc illégal et cachait, par ailleurs, de faux prétextes puisque la maire de la commune est en conflit personnel avec les époux X et souhaitait leur expulsion par tous moyens ;

*La jurisprudence citée par la commune de Sainte-Gemme Martaillac dans ses écritures visant à démontrer la légitimité du motif de reprise du logement est sans effet en l’espèce puisqu’ il n’existait aucune nécessité pour la commune de créer une pièce d’archives en lieu et place de leur logement, pas plus que le logement ne devait servir au stockage du matériel d’entretien communal et, en tout état de cause, la mairie disposait d’un autre logement, libre depuis mai 2021 pour créer lesdits aménagements ;

*Les pièces versées par la commune de Sainte-Gemme Martaillac afin de démontrer la réalité des travaux qu’elle souhaitait effectuer ne prouvent en rien que la réhabilitation était intégrale dès lors que celle-ci ne concernait que la moitié du bâtiment et que les travaux de rénovation du bourg évoqués avaient, en tout état de causé, déjà été réalisés ;

Sur la non validité du congé pour motif légitime et sérieux : le respect des obligations locatives

*Conformément à l’annexe III du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations liées aux revêtements de sol, quand bien même elles remplaceraient le revêtement initial, ainsi que les réparations liées aux murs intérieurs, par exemple les raccords de peinture, constituent des réparations locatives et, par conséquent, le ragréage du sol nécessaire avant la pose d’un revêtement ainsi que les peintures blanches réalisées sur les murs de la pièce constituent des améliorations que le locataire peut effectuer de sa propre initiative sans autorisation expresse du bailleur ;

* ils n’ont réalisé aucune transformation structurelle lourde des lieux sinon une simple amélioration de la pièce litigieuse qui, disposant d’ouverture, ne pouvait être assimilée à une cave ;

* en tout état de cause, aucun état des lieux n’ayant été réalisé lors de leur entrée dans les lieux et compte tenu de l’absence d’un tel document, l’actuelle municipalité ne peut décrire l’état initial de la pièce litigieuse ; le bail d’habitation du 5 novembre 2001 ne prévoyait en aucun cas la résiliation du contrat de bail, simplement la remise en l’état des locaux avant le départ du locataire ou la conservation des locaux tel qu’ améliorés aux frais du locataire sans la possibilité pour ce dernier de demander une indemnité pour les frais avancés ;

* selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location: en l’espèce les lieux avaient été loués pour un usage exclusif d’habitation, hors lesdits travaux n’ont en aucun cas modifié la destination des lieux loués, étant précisé que contrairement à ce que soutient la commune de Sainte-Gemme Martaillac dans ses écritures, le bien n’a pas été rendu plus dangereux et est régulièrement assuré ;

Sur l’accès au logement par le propriétaire

*Ils n’ont jamais fait obstruction à la réalisation de travaux dans le logement, mais se sont simplement opposés à ce que Madame I J-A, maire de la commune avec qui ils sont en conflit personnel ne pénètre dans leur domicile sans leur accord préalable, étant précisé que leur bailleur n’était pas le maire mais bien la commune elle-même et qu’ils ont toujours laissé la possibilité aux représentants de la commune de pénétrer dans les lieux pour la réalisation des dits travaux ;

* Dès lors, aucun élément ne justifie la résiliation du bail relatif à l’immeuble à usage d’habitation litigieux, pas plus que leur expulsion, ou la condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation ;

Sur la condamnation de la commune de Sainte-Gemme Martaillac pour trouble de jouissance

* le jugement doit être confirmé sur ce point en ce qu’il a retenu que les interventions de la maire de la commune, extérieures à sa charge de bailleur leur avaient causé nécessairement un préjudice ;

* l’intéressée est en outre leur voisine et se livre à du harcèlement depuis des années comme le prouvent notamment les plaintes déposées depuis 2013 ;

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Aux termes de ses conclusions du 19 mars 2021, la commune de Sainte-Gemme Martaillac demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble à usage d’habitation sis 'Le bourg’ à Sainte Gemme de Martaillac en ce compris pour le motif cité aux congés relatifs à la reprise pour travaux au 31 octobre 2019, réformant la motivation du premier jugement sur ce point ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion des époux X ainsi que de tout occupant de leur chef ;

— infirmer le jugement ce qu’il l’a condamnée au paiement au profit des époux X de la somme de 500 ' à titre de dommages intérêts ;

— débouter les époux X de leurs demandes à son encontre ;

— condamner solidairement Z E épouse X et D X au paiement à son profit de la somme de 1500 ' en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux X au paiement de l’ensemble des dépens en ce compris le coût du congé.

Elle fait valoir:

Sur le non-respect par les locataires de leurs obligations

*Malgré son refus et les notifications de ce refus, les locataires ont transformé la cave en chambre pour leur fils, rendant les lieux dangereux et non assurables, au mépris de leurs obligations locatives, tels que cela ressort de différents courriers qu’ils avaient rédigés et dans lesquels ils faisaient référence à une chape en ciment en lieu et place de la terre battue, ces travaux ne constituant pas une simple amélioration mais une transformation ;

* les locataires ont clairement notifié à leur bailleur, leur refus catégorique de laisser Madame le maire pénétrer dans les lieux afin de constater la nécessité ou non de pouvoir procéder à des travaux, cet élément étant confirmé par plusieurs courriers ; les appelants tentent de justifier ce refus par l’existence d’un prétendu harcèlement de la part du maire à leur égard alors qu’elle ne cherchait qu’à faire en sorte que les locataires respectent leurs obligations élémentaires en cessant notamment les nombreuses nuisances dont ils étaient responsables détaillées aux écritures ;

* ces éléments permettent de considérer que les appelants ne rapportent pas la preuve d’un trouble de jouissance paisible de leur logement imputable à la commune contrairement à ce qu’a retenu le premier juge ;

Sur la reprise du logement par la commune de Sainte-Gemme Martaillac

* s’il n’est pas contesté que le bailleur personne morale ne peut donner congé pour reprise afin de vivre dans le bien, il est de jurisprudence constante en la matière, que le congé justifié par ce type de motifs peut être utilisé lorsque le bailleur veut entreprendre des travaux dans l’immeuble, nécessitant

sa libération ; en l’espèce, la commune de Sainte-Gemme Martaillac avait entamé depuis 2017 des travaux de réaménagement du centre-ville avec une nécessité impérieuse de créer des stationnements et de sécuriser les abords de la mairie et devait dans ce cadre, réhabiliter intégralement le bâtiment loué aux époux X pour aménager et réorganiser les archives de la mairie, et pour créer un local technique tel que le démontrent les délibérations prises par la commune en ce sens ainsi que l’attestation de G H, en charge de l’aménagement des espaces publics du bourg de Sainte Gemme Martaillac ; le motif de reprise était donc parfaitement recevable et le jugement doit être réformé sur ce point ;

Sur l’indemnité d’occupation

Les époux X ne règlent plus de loyers depuis le 1^er novembre 2019 dès lors, ils devront être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation au profit de la commune de Sainte-Gemme Martaillac équivalente à 376,15 ' mensuels, augmentés des charges indéxables telles qu’elles avaient été prévues par le contrat de bail initial et conformément au décompte des loyers versés à la procédure.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2021 et l’affaire fixée au 1^er septembre 2021

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Postérieurement à l’ ordonnance de clôture la commune de Sainte-Gemme Martaillac a déposé de nouvelles conclusions et pièces le 12 juillet 2021 et demande à la Cour

— le rabat de ladite ordonnance et la réouverture des débats,

— subsidiairement le rejet des débats des dernières conclusions des époux X signifiées le 18 juin 2021 pour une ordonnance de clôture du 23 juin 2021 comme étant tardives et ne respectant pas le principe du contradictoire,

— et reprend les demandes formulées aux précédentes conclusions.

Elle ajoute, en réponse aux conclusions des appelants en date du 18 juin 2021:

— que la distinction entre une dalle et une chape importe peu dès lors que c’est la destination de la pièce litigieuse transformée de cave en terre battue en une chambre avec modification structurelle du sol qui constitue une transformation prohibée, ces modifications structurelles étant confirmées par les appelants dans leurs courriers des 29 avril 2012 et 28 février 2013 ;

— que les époux X multipliant les procédures pour faire déclarer leur logement insalubre, il appartenait à Mme le maire qui se voyait refuser l’entrée au domicile, de s’inquiéter des conditions d’hébergement d’un enfant dans une cave, sans fenêtre, aménagée en chambre et de saisir les services de la protection de l’enfance, cet élément ne constituant nullement la preuve d’un quelconque harcèlement ;

— les difficultés relationnelles existent avec les locataires depuis 2018 se traduisant par de nombreux dépôts de plaintes par les appelants, toutes classées sans suite et l’intervention du médiateur de la République ;

— contrairement à ce que soutiennent les époux X, si une première tranche de travaux a

effectivement été réalisée en 2017, la deuxième partie n’a pu être réalisée en raison de l’occupation du logement litigieux, étant précisé qu’il n’est nullement question d’une reprise du logement pour y vivre mais uniquement de pouvoir procéder aux travaux d’aménagement de la commune.

Par message sur le RPVA du 15 juillet 2021 le conseil des époux X a indiqué ne pas être opposé à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture avec maintien de l’audience des plaidoiries au 1 septembre 2021.

MOTIFS

1/ sur la révocation de l’ ordonnance de clôture

Il résulte des dispositions des articles 15, 135, 798 à 803 du code de procédure civile, les principes qui gouvernent le procès civil, respect du contradictoire et loyauté des débats :

— les parties doivent se faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent, et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense

— le juge veille au fur et à mesure au respect des délais nécessaires à l’instruction de l’affaire et peut écarter les pièces ou conclusions communiquées de façon tardive

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce tout en faisant appel incident le 19 mars 2021, la commune de Sainte-Gemme Martaillac a sollicité la fixation de l’affaire à plaider dans les meilleurs délais, et les époux X ont déposé leurs conclusions en réponse dans le délai de trois mois imparti par l’article 909 du code de procédure civile, soit le 18 juin 2021. Leurs écritures ne peuvent donc être qualifiées de tardives.

La commune de Sainte-Gemme Martaillac a cru devoir répliquer le 12 juillet 2021 après le prononcé de l’ ordonnance de clôture sur des points de détail ou pour justifier l’action de son maire en référence au conflit ancien qui l’oppose aux époux X. Elle ne développe aucun moyen nouveau.

Aucune cause grave au sens de l’article précité n’est donc démontrée, mais dans la mesure où le conseil des intimés ne formule aucune objection à la recevabilité de ces conclusions, la révocation de l’ ordonnance de clôture sera ordonnée pour la clôture être prononcée le 1 septembre 2021.

2/ sur le congé pour reprise.

Le tribunal a déclaré non valide le congé donné par la commune de Sainte-Gemme Martaillac pour reprise du logement loué aux époux X en rappelant que les dispositions des articles 13 et 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ne permettaient pas au bailleur personne morale de donner congé pour ce motif, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la réalité des travaux décrits à l’appui de cette notification.

L’intimée conteste la décision en indiquant qu’un bailleur, personne morale est tout à fait légitime à reprendre les lieux loués pour y entreprendre des travaux et donner une autre destination aux lieux.

La rédaction de l’article 15 de la loi précitée prévoit sans ambiguïté possible que le congé pour reprise n’est admis que dans les conditions qu’il fixe, à savoir une occupation des lieux par un autre bénéficiaire dont les nom et adresse doivent être communiqués, ainsi que le lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire afin de vérifier qu’il s’agit d’une des personnes limitativement énumérées audit article.

La reprise au sens de ce texte est donc pour habiter ou faire habiter, une reprise pour travaux ou ré- aménagement est par suite exclue, le jugement sera confirmé sur ce point.

3/ sur le congé pour motifs sérieux et légitimes

Le locataire qui n’exécute pas ses obligations peut se voir notifier un congé pour motif légitime et sérieux, quand bien même le bailleur en cours de bail n’a pas agit en résiliation du contrat.

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé. Si le locataire ne commet aucune faute, le bailleur peut aussi faire état de raisons personnelles pour refuser le renouvellement du bail, sous réserve que leur bien-fondé soit avéré et revête un caractère sérieux et légitime.

3/1 – le congé pour faute du locataire

Les obligations auxquelles sont tenus les locataires sont fixées par les articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce le tribunal a retenu que les époux X avaient manqué aux obligations prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en ses paragraphes b), e) et f)

— sur la transformation des lieux loués sans autorisation :

Quand bien même un état des lieux n’a pas été dressé en 2001 lors de la prise de possession, les époux X ont par leur courrier du 29 avril 2012 exprimé clairement leur souhait de modifier la destination des lieux :« la famille s’étant agrandie…. nous souhaiterions aménager une pièce de plus, pour des raisons pratiques nous avons pensé à transformer la cave en chambre, cela nécessiterait quelques travaux comme une chape une porte, l’isolation,.. ainsi qu’un accès de la maison à la cave. ». La réalité de cette transformation a été constatée par les services sociaux saisis par la maire de la commune pour vérifier « le caractère insalubre de la pièce dépourvue de fenêtre dédiée au fils de la famille ». Selon la note d’évaluation du 26 septembre 2014 que les époux X communiquent ( leur pièce 11), la visite a permis de constater que « la pièce qui est décrite par M^me A ( le maire) est située au rez de chaussée, possède une porte fenêtre qui donne sur l’extérieur de la maison et une échelle de meunier permet d’accéder à la maison par la cuisine. ['] le sol est recouvert d’un revêtement de sol et les murs sont peints en blanc… aucun élément de danger pour l’enfant n’a été mis en évidence ».

Ainsi contrairement aux affirmations de la commune, cette pièce n’était pas dépourvue d’une fenêtre ou aération. Ensuite elle ne démontre pas que les aménagements auxquels ont procédé les locataires ne puissent pas être repris en cas de libération des lieux pour les remettre dans leur état antérieur. La commune ne prouve par aucune pièce que la chape de ciment dont atteste l’entreprise ARTIELEC le 14 novembre 2013 constituerait une transformation mettant en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Dès lors le changement de destination d’une pièce décrite sommairement au contrat de bail à usage de cave, en chambre, peut être considéré comme constituant une simple adaptation ou amélioration des lieux loués comme le soutiennent les appelants, la destination générale de local réservé à l’habitation n’étant pas modifiée de façon significative. Enfin les époux X prouvent que leur logement est régulièrement assuré contrairement aux allégations de l’intimée.

— sur le refus d’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux :

Les époux X critiquent le jugement qui a retenu ce manquement en indiquant qu’ils n’ont pas refusé l’accès de leur logement au bailleur, soit la commune de Sainte-Gemme Martaillac, mais

uniquement à son maire M^me A en raison des contentieux personnels qui les opposent. Ils ajoutent que le motif évoqué au congé daté du 14 février 2019 ne fait nullement référence à des faits précis et surtout contemporains du congé délivré.

Force est de constater que les griefs formulés par la commune de Sainte-Gemme Martaillac remontent à l’année 2013, et que depuis cette période les parties se sont régulièrement échangés des courriers pour se plaindre réciproquement de manquements à leurs obligations : absence de travaux d’entretien par le bailleur, initiatives du locataire causant des nuisances aux bâtiments adjacents, qu’il s’agisse de la mairie ou de l’autre logement loué.

Mais comme rappelé plus haut, le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé. Ce dernier argument des appelants sur l’ancienneté des faits invoqués est donc inopérant.

Ensuite, la commune est nécessairement représentée par son maire, qui se trouve investi de par la loi et les délégations données par le conseil municipal comme en l’espèce, de tous les droits et obligations du bailleur : les époux X soutiennent donc vainement qu’ils pouvaient lui refuser l’accès à leur logement dans le cadre des travaux qu’ils ont, au vu des pièces du dossier, eux-mêmes sollicités, ou qui ont été imposés par l’autorité administrative.

En revanche ils indiquent à raison, d’une part, que le bailleur ne peut pénétrer à leur domicile qu’avec leur autorisation et en ayant respecté l’obligation d’adresser un préavis de travaux tel que prévu à l’article 7, et d’autre part, que le premier juge s’est contredit en admettant que les interventions de la représentante de la commune extérieures à sa charge de bailleur leur avait causé un préjudice de jouissance, ce qui attestait de la légitimité de leur position.

Pour retenir ce manquement à l’encontre des époux X le premier juge a uniquement pris en considération leur aveu de refus d’accès au représentant de la commune sans aucune référence à des faits précis ni démonstration des conséquences pour l’ entretien et la conservation du bien loué de ce ou ces refus.

Or il incombe au bailleur de prouver la réalité des refus opposés et de leurs conséquences puisque le paragraphe e) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet l’accès aux lieux loués que pour la préparation et l’exécution de travaux, qu’il s’agisse des parties communes ou privatives.

Pour établir la preuve des refus d’accès des locataires la commune de Sainte-Gemme Martaillac invoque des courriers des époux X des 14 septembre 2016 et 25 novembre 2016.

Ce dernier courrier adressé au conseil de la commune est la réponse, point par point, aux griefs formulés par sa cliente et les époux X indiquent compte tenu des nombreux travaux dont ils attendent la réalisation, que le conseiller municipal délégué au logement «  est le bienvenu comme cela a été le cas le 27 avril 2015 et le 29 mai 2015 ». Le courrier du 14 septembre 2016 également adressé au conseil de la commune de Sainte-Gemme Martaillac est la réponse de façon chronologique aux mêmes griefs. Ce courrier fait référence à la visite du délégué communal pour des travaux de plomberie, et expose le contentieux personnel qui oppose les époux X à M^me A, maire de la commune. Ces éléments ne sont pas démentis par l’intimée.

En l’état des pièces soumises à la Cour il ne peut être retenu à l’encontre des époux X le manquement à leur obligation de laisser l’accès à leur logement par le bailleur, ou à ses représentants, le maire n’ayant pas l’exclusivité de cette représentation.

— sur le manquement à une occupation paisible des lieux loués :

La commune de Sainte-Gemme Martaillac liste toute une série d’actions qu’elle impute à ses locataires pour dire qu’ils n’occupent pas de façon paisible les lieux loués : pose de deux poteaux obstruant les volets de la salle des mariages, de brises vues sur leur clôture et portail ayant contribué à l’endommagement de celui-ci, de caméras de surveillance avec vue sur la voie publique, déconnection de l’antenne commune de télévision à leur seul profit, dommages aux tuiles du toit à l’occasion de cette opération, plaintes des administrés de la commune au sujet des nuisances créées par les époux X et de leur attitude « non conforme aux règles élémentaires de vie en société ».

A l’appui elle communique :

— l’attestation du locataire voisin Monsieur B qui se plaint du bruit venant du logement occupé par la famille X, ce locataire a fini par quitter l’appartement en mai 2021.

— l’attestation de M^me C qui indique avoir été agressée verbalement par Monsieur X lorsqu’elle passe sur la route, entendre régulièrement des provocations envers l’autre voisin qui lui « n’embête personne ».

— des photographies, représentant les extérieurs des lieux loués et un homme sur un toit.

Aucune preuve de dégâts à la toiture n’est apportée, même si il semble établi que Monsieur X ait procédé à des branchements sur l’antenne de télévision commune.

Les griefs avancés pas la commune de Sainte-Gemme Martaillac sont contredits par les époux X qui indiquent, pièces à l’appui :

— qu’ ils ont voulu préserver l’intimé de leur vie privée en empêchant l’ouverture de volets de la mairie, ils ont obtempéré à l’injonction de déplacer les poteaux dès 2014 comme la gendarmerie a pû le constater ;

— les dommages causés au portail datent de 2014, rien ne prouve que les brises vues aient un lien avec ces dégâts survenus lors d’une tempête, la mairie n’a pas justifié du refus de son assureur de prendre en charge ce sinistre, le portail ayant au surplus été posé par un employé communal ; ils ont procédé à leurs frais aux réparations de la serrure ;

— les brises vues placés sur la clôture peuvent tout au plus être considérés comme inesthétiques mais leur présence est nécessaire puisque l’habitation donne directement sur les salles de la mairie, et la cour sur la route située à proximité ; aucune mise en demeure de les enlever ne leur a jamais été signifiée ;

— leur véhicule ayant été dégradé à deux reprises en 2013, ils ont placé un dispositif de surveillance à vocation uniquement dissuasive, sans aucun enregistrement, ce que la gendarmerie a constaté le 17 juillet 2014 ; ce dispositif n’est plus en fonction ;

— les nuisances aux administrés ne sont pas visées aux motifs du congé délivré le 14 février 2019, ils occupent le logement depuis 20 ans et ce grief est évoqué bien tardivement ; les deux attestations produites sont mensongères et une plainte a été déposée le 22 avril 2021 pour fausses attestations, M^me C est la belle-soeur de Madame le maire ; quant à Monsieur B il ne s’est jamais plaint depuis 2016 qu’il occupe le logement, en revanche ils ont dû déposer une main courante contre lui le 26 octobre 2020 pour tapage, il s’agit d’une personne influençable placée sous mesure de protection et les gendarmes qui sont intervenus n’ont jamais relevé d’infraction à leur encontre.

Les arguments et pièces produites par les époux X démontrent l’absence de sérieux des griefs formulés par l’intimée qui ne produit que quelques éléments parcellaires, ou sans lien avec le contrat de bail comme s’agissant des « doléances des administrés », venant par là même confirmer la

confusion opérée par le maire entre ses fonctions d’autorité municipale, et celle de représentant du bailleur communal. Surtout l’ancienneté des manquements dénoncés aurait pu donner lieu à une demande de résiliation du contrat de bail, ce qui n’a pas été fait.

En conséquence le congé pour violation par le locataire de ses obligations ne peut qu’être invalidé.

Le jugement sera infirmé

3/2 le congé pour motif extérieur au locataire

Sont de nature à justifier, au titre d’un motif légitime et sérieux, le refus de renouvellement, le projet de rénovation d’un immeuble ou des travaux nécessitant la libération, par le locataire, des lieux. Le propriétaire doit toutefois, à peine de nullité du congé, établir le caractère sérieux de son intention et, notamment, l’accomplissement des formalités relatives à la réalisation du projet invoqué, et démontrer qu’il ne peut être réalisé que par le départ du locataire des lieux donnés à bail.

En l’espèce la commune de Sainte-Gemme Martaillac fait valoir que depuis 2017 elle a entrepris des travaux d’aménagement du centre-ville avec création de stationnements, et sécurisation des abords de la mairie. Dans le cadre de ce projet le logement loué aux époux X doit être entièrement réhabilité pour y recevoir les archives municipales et le matériel d’entretien communal.

Pour établir la réalité de ces travaux la commune produit les délibérations du conseil municipal et les plans du projet.

Il résulte de ces documents que seuls le logement et la cour actuellement occupés par les époux X (côté Nord) seraient transformés en espace de rangement, et en parking. Les photographies jointes aux plans établissent que la commune dispose avec le deuxième logement situé de l’autre côté de la mairie ( côté Sud) de la même surface de cour et d’un bâtiment identique, que ces locaux sont libres de tout occupant depuis mai 2021 comme le font observer à juste titre les époux X, la commune elle-même ayant situé à cette période le départ de Monsieur B.

Faute pour la commune de Sainte-Gemme Martaillac d’établir que les locaux et la cour Nord dont elle dispose ne lui permettraient pas de réaliser le projet d’aménagement qu’elle met en avant pour l’autre moitié du bâtiment, sa demande de congé pour ce motif ne revêt pas de caractère sérieux.

En conséquence, le jugement sera infirmé et le congé délivré aux époux X le 14 février 2019 sera invalidé, leur expulsion annulée.

Par suite le contrat de bail doit se poursuivre, les époux X restant tenus de respecter leurs obligations au premier rang desquelles figure celle de payer le loyer et les charges afférentes qui restent dus depuis le 1 novembre 2019 s’ils ne s’en sont pas acquittés depuis.

Le jugement du 28 août 2020 n’ayant pas été assorti de l’exécution provisoire,la commune de Sainte-Gemme Martaillac n’était pas légitime à leur réclamer une indemnité d’occupation mais uniquement le paiement du loyer et c’est à tort qu’elle a émis des titres exécutoires visant cette indemnité d’occupation les 31/12/2020, 2/02/2021, 2/03/2021.

4/ sur le trouble de jouissance

Le tribunal a alloué aux époux X une somme de 500 ' en réparation de leur préjudice moral en raison des interventions de la représentante de la commune de Sainte-Gemme Martaillac, soit le maire, extérieures à sa charge de bailleur, leur ayant occasionné un trouble de jouissance.

Mais quel qu’est pu être le comportement de M^me A vis à vis des époux X ainsi que

cela ressort des pièces versées aux débats, il s’agit d’une attitude individuelle qui ne peut engager la responsabilité de la commune de Sainte-Gemme Martaillac qui est le bailleur.

Le jugement sera donc infirmé et la demande des époux X rejetée.

5/ sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant au principal, la commune de Sainte-Gemme Martaillac sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à verser aux époux X la somme de 1500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ ordonnance de clôture du 23 juin 2021 et prononce la clôture au 1 septembre 2021

DECLARE RECEVABLES les conclusions de la commune de Sainte-Gemme Martaillac du 12 juillet 2021

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré

STATUANT A NOUVEAU

DECLARE NON VALIDE le congé délivré par la commune de Sainte-Gemme Martaillac aux époux X le 14 février 2019

DIT que le contrat de bail doit se poursuivre et que les époux X doivent s’acquitter du loyer et des charges afférentes depuis le 1 novembre 2019

Y AJOUTANT

CONDAMNE la commune de Sainte-Gemme Martaillac représentée par son maire en exercie à payer à Z E épouse X et D X la somme de 1500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Chloé ORRIERE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,