ARRÊT DU

17 Mars 2021

CV / NC

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N° RG 20/00332

N° Portalis DBVO-V-B7E -CZAF

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C B

C/

Y X

E F épouse X

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 173-2021

COUR D’APPEL D’Z

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’Z, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur C B

né le […] à Z (47000)

de nationalité française, sans emploi

domicilié : […]

47000 Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001723 du 26/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Z)

représenté par M^e Olivier O’KELLY, avocat au barreau d’Z

APPELANT d’une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire, service de proximité, d’Z en date du 17 mars 2020, RG 12-19-0193

D’une part,

ET :

Monsieur Y X

né le […] à Z (47000)

de nationalité française, retraité

et Madame E F épouse X

née le […] à […]

de nationalité française, retraitée

domiciliés ensemble : […]

[…]

représentés par M^e Frédérique POLLE, avocat au barreau d’Z

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 20 janvier 2021, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Cyril VIDALIE, conseiller,

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de :

G H et Jean-Yves SEGONNES, conseillers

en application des dispositions des articles 945-1 et 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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Par acte du 2 avril 2013, Y et E X ont donné à bail à C B

un logement situé […] à Z, moyennant un loyer mensuel de 403 € majoré d’une provision sur charges de 44,60 €.

À la suite d’impayés, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail le 17 septembre 2019.

Par acte du 17 décembre 2019, Y et E X ont assigné en référé C B devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Z en résiliation du bail et paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 17 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Z, juge des référés, a :

— constaté la résiliation du bail liant I X à C B par le jeu de la clause résolutoire à la date du 18 novembre 2019 concernant le logement situé […], apt 25 à Z pour défaut de paiement des loyers,

— constaté que C B n’a pas quitté les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que Y et E X pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 41 1-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné C B à payer mensuellement à Y et E X, à titre de provision, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 18 novembre 2019 et jusqu’à libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné C B à payer à Y et E X, à titre de provision, la somme principale de 7 137,31 €, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de novembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— rejeté la demande d’indemnisation de Y et E X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné C B aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation de leurs notifications à la CCAPEX et à la préfecture,

— ordonné d’office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au

représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental (faction pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

Le juge des référés a retenu que :

— C B, qui ne s’est pas présenté à l’audience, a, au 17 septembre 2019, omis de payer régulièrement les loyers depuis octobre 2014, et n’a pas régularisé dans les deux mois du

commandement de payer,

— le bail s’est trouvé résilié au 8 novembre 2019,

— il n’a pas contesté le décompte de retard arrêté au mois de novembre 2019 contenu dans l’assignation.

C B a interjeté appel de cette décision le 5 mai 2020, visant dans sa déclaration la totalité de ses dispositions, à l’exception de celles relatives aux dépens et à la transmission de l’ordonnance au représentant de l’Etat dans le département, et désignant pour intimés Y et E X.

C B a déposé ses conclusions le 25 juin 2020.

Y et E X se sont constitués le 15 juillet 2020.

C B a signifié sa déclaration d’appel le 8 juillet 2020.

Y et E X ont déposé leurs conclusions le 20 août 2020.

L’avis de fixation à bref délai a été délivré le 9 septembre 2020.

Par ses conclusions du 25 juin 2020, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, C B demande à la Cour de :

— réformer l’ordonnance rendue le 17 mars 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Z,

— dire et juger qu’il est débiteur envers Y et E X de la somme de 2 985,44 €,

— débouter Y et E X de leur demande de résiliation du bail,

— lui accorder la possibilité de se libérer de sa dette de faon fractionnée dans la limite de deux ans, en application de l’article 1343-5 du code civil.

C B présente l’argumentation suivante :

— par application de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de prescription de trois ans, seuls les loyers postérieurs au 1^er décembre 2016 peuvent lui être réclamés,

— débiteur de bonne foi confronté à des difficultés professionnelles, percevant des revenus irréguliers, et ayant effectué des versements réguliers, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’échelonnement de sa dette.

Par leurs conclusions du 20 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, Y et E X demandent à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 mars 2020 par le Juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Z, en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant Monsieur X à Monsieur B par le jeu de la clause résolutoire à la date du 18 novembre 2019 concernant le logement situé […] – appartement 25 à Z, pour défaut de paiement des loyers,

— constaté que Monsieur B n’a pas quitté les lieux dans le délai de deux mois,

— dit que Monsieur et Madame X pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné Monsieur B à payer mensuellement à Monsieur et Madame X à titre de provision, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 18 novembre 2019 jusqu’à la libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné Monsieur B à payer à Monsieur et Madame X, à titre de provision, la somme principale de 7 137,31 euros, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de novembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— rejeté la demande de Monsieur et Madame X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur B aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications à la CCAPEX et à la Préfecture,

— ordonné la transmission de l’ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de plein droit,

— débouter Monsieur C B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, si l’exception de prescription était retenue,

— condamner Monsieur C B à régler à Monsieur Y X et à Madame E X la somme de 5 154 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 18 novembre 2019, date de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— condamner Monsieur C B à régler une somme provisionnelle de 1 957 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées provisoirement à juillet 2020,

— débouter Monsieur C B de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant Monsieur X à Monsieur B par le jeu de la clause résolutoire a la date du 18 novembre 2019 concernant le logement situé […] – appartement 25 à Z, pour défaut de paiement des loyers,

— constaté que Monsieur B n’a pas quitté les lieux dans le délai de deux mois,

— dit que Monsieur et Madame X pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné Monsieur B aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de

l’assignation et de leurs notifications à la CCAPEX et à la Préfecture,

— ordonné la transmission de l’ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de plein droit,

— condamner Monsieur C B à régler à Monsieur Y X et à Madame E X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur C B aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Y et E X présentent l’argumentation suivante :

— la demande de l’appelant tendant à voir dire et juger qu’il est débiteur d’une somme de 2 985,44 € ne constitue pas une demande en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais un moyen, de sorte que la Cour ne peut y répondre dans son dispositif,

— la résiliation du bail est justifiée, les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant respectées, la dette locative n’étant pas contestée dans son principe ou dans son montant, seule l’impossibilité de réclamer l’arriéré au-delà de trois ans étant opposée, le commandement et l’assignation ayant été régulièrement notifiés à la CCAPEX, et la résiliation intervenant dès lors de plein droit,

— la diminution à trois ans du délai de prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi Alur du 24 mars 2014 n’est pas applicable aux contrats en cours, et si la Cour devait néanmoins faire application du délai réduit, le montant de la dette locative s’élève à 5 154 €,

— la résiliation justifie le prononcé de l’expulsion et d’une indemnité d’occupation,

— la demande de délais de paiement n’est accompagné d’aucun justificatif de la situation personnelle et professionnelle de C B, qui ne présente aucune proposition d’échelonnement, de sorte qu’il ne justifie pas de sa capacité à régler l’arriéré en sus de l’indemnité d’occupation, qui n’est que partiellement payée.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Y et E X versent aux débats, au soutien de leur action, le bail établi le 2 avril 2013, contenant la clause résolutoire prévoyant en cas de non paiement persistant du loyer ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer la résiliation du bail, un décompte, et le commandement de payer délivré le 17 septembre 2019 visant les impayés survenus entre octobre 2014 et septembre 2019.

Ils démontrent ainsi l’existence de leur créance et la défaillance de leur locataire.

C B verse un décompte établi par ses soins et une attestation de la Caf de Lot et Garonne établie le 11 mai 2020 relative aux prestations reçues pour les mois de janvier à avril 2020.

C B, qui ne conteste pas le montant des impayés, et auquel il incombe de justifier des paiements qu’il affirme avoir effectués, ne produit pas le moindre justificatif de paiement.

Il ne produit en outre aucun document permettant de connaître l’état de sa situation sur le plan social et professionnel.

Enfin, il ne conteste pas qu’il n’a payé que partiellement l’indemnité d’occupation depuis la décision du juge des référés.

C’est donc à juste titre que la résiliation du bail a été ordonnée ainsi que l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur la dette locative

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 qui réduit à trois années le délai d’exercice des actions dérivant d’un contrat de bail, est, en vertu de l’article 82-II de la loi du 6 août 2015, applicable aux contrats en cours à la date de son entrée en vigueur, dans les conditions de l’article 2222 du code civil, qui prévoient que lorsqu’un délai de prescription est réduit à la faveur d’une loi nouvelle, le nouveau délai commence à courir à compter de l’entrée en vigueur de cette loi, sans pouvoir excéder une durée totale supérieure à la durée prévue auparavant.

Dès lors, la demande de paiement de l’arriéré ne peut porter sur les loyers dus avant décembre 2016 puisque l’assignation a été délivrée le 17 décembre 2019.

La demande de Y et E X est par conséquent fondée à hauteur de 5 154 €, l’objection de C B étant recevable comme moyen de défense.

L’ordonnance sera infirmée.

Sur les autres demandes

Outre qu’elle ne repose sur aucune pièce justificative, la demande de délais de paiement se heurte à la défaillance persistante du preneur qui s’est maintenu dans les lieux sans régler l’indemnité d’occupation due, démontrant son incapacité à honorer un échéancier.

C B sera tenu de supporter les dépens d’appel en raison du caractère très partiellement justifié de son recours.

C B sera condamné à verser à Y et E X une somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise SAUF en ce qu’elle a condamné C B à payer à Y et E X la somme de 7 137,31 €, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de novembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

Statuant à nouveau,

Condamne C B à payer à Y et E X la somme de 5 154 €, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de novembre 2019 inclus, avec

intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

Y ajoutant,

Condamne C B aux dépens d’appel,

Condamne C B à payer à Y et E X 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Cyril VIDALIE, conseiller, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,