ARRÊT DU

06 Novembre 2024

AB / NC

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N° RG 23/00764

N° Portalis DBVO-V-B7H -DEZC

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Epoux [V] [M]

C/

Epoux [T] [Y]

SCI DE VEMARS

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 284-24

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [V], [B], [P] [M]

né le 20 juin 1941 à [Localité 13]

de nationalité française, retraité

Madame [Z], [K] [H] [L] épouse [M]

née le 23 février 1968 à [Localité 8]

de nationalité française, agent de sécurité

domiciliés ensemble : [Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Marie-Luce D’ARGAIGNON, SCP D’ARGAIGNON-BOLAC, avocate au barreau du GERS

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 09 août 2023, RG 21/00884

D’une part,

ET :

Monsieur [T] [Y]

né le 07 mai 1962 à [Localité 12]

de nationalité française, chef d’entreprise

Madame [W] [A] épouse [Y]

née le 27 décembre 1961 à [Localité 7]

de nationalité française, sans profession

domiciliés ensemble : Lieudit [Localité 10]

[Localité 3]

SCI DE VEMARS pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS AUCH 429 665 698

Domaine d'[Localité 10]

[Localité 3]

représentés par M^e Philippe MORANT, avocat postulant au barreau du GERS

et M^e Antoine DELABRIERE, SELARL FENEON DELABRIERE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 14 septembre 2023, par les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 9 août 2023 ;

Vu les conclusions des époux [V] [M] et [Z] [H] [L] en date du 11 juillet 2024 ;

Vu les conclusions des époux [T] [Y] et [W] [A] et de la SCI DE VEMARS en date du 7 mars 2024 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 24 juillet 2024 pour l’audience de plaidoiries fixée au 4 septembre 2024.

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Les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] ont entrepris, courant 2004, des travaux de rénovation dans leur maison sise Lieudit [Localité 10], commune de [Localité 9], et notamment l’installation d’un chauffage par géothermie et d’une production d’eau chaude par capteurs solaires et géothermie.

Par acte notarié reçu par Me [O] [U] en date du 6 novembre 2008, ils ont vendu leur bien immobilier à la SCI DE VEMARS pour un montant de 396.400 euros.

Suite à des dysfonctionnements du système de chauffage en 2008 et 2010, la SCI DE VEMARS a engagé une action contre l’installateur, la société LIGORRED devenue EIFFAGE ENERGIE THERMIE SUD OUEST et a, suivant ordonnance du juge des référés du 30 octobre 2012, obtenu une expertise judiciaire. Le rapport a été déposé le 16 juillet 2015.

Par jugements des 15 mars et 7 juin 2017, le tribunal de grande instance d’Auch a notamment condamné in solidum la SASU EIFFAGE ENERGIE THERMIE SUD OUEST, son assureur la SMABTP, et M [R] [N], architecte, à payer à la SCI DE VEMARS la somme de 50.610,85 euros à titre de dommages et intérêts correspondant notamment au coût des travaux de remise en état.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2018, la SCI DE VEMARS a de nouveau assigné l’installateur aux fins d’obtenir une expertise se prononçant sur la réfection du plan de captage de géothermie, face au refus de différentes entreprises d’entreprendre les travaux préconisés par l’expert. Une nouvelle expertise a été ordonnée le 25 septembre 2019. Le rapport en date du 7 février 2020 a conclu à l’existence de fuites sur le réseau extérieur et à la réfection des installations thermiques par abandon de la géothermie et la mise en place de pompes à chaleur électriques considérant que la réfection du captage serait trop onéreuse et écologiquement contestable.

Par acte du 24 juin 2021, la SCI VEMARS et les époux [Y] ont assigné les époux [V] [M] et [Z] [H] [L], en annulation de la vente pour dol et, à défaut, de les condamner à payer des dommages et intérêts en réduction du prix de vente et en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par conclusions d’incident, les époux [M] ont soulevé la prescription des demandes de la SCI DE VEMARS et des époux [Y]. Par ordonnance en date du 21 avril 2022 le juge de la mise en état a rejeté l’incident retenant que la date de connaissance du vice était fixée à la date du jugement soit le 15 mars 2017.

Par jugement en date du 9 août 2023, le tribunal judiciaire d’AUCH a notamment :

— prononcé la nullité de la vente de l’immeuble sis Lieudit [Localité 10] à [Localité 3] (32), cadastré BE [Cadastre 1] et BE [Cadastre 2] intervenue le 6 novembre 2008 enregistrée et publiée à la Conservation des Hypothèques d'[Localité 6] le 24 décembre 2008 sous le volume P n° 7181 ;

— condamné in solidum les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à restituer le prix de vente à la SCI DE VEMARS ;

— condamné in solidum les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à supporter les frais de publication foncière et les frais d’actes notariés à venir liés au jugement ;

— débouté la SCI DE VEMARS de sa demande de remboursement des frais payés à l’agence immobilière ;

— condamné la SCI DE VEMARS à restituer aux époux [V] [M] et [Z] [H] [L] le bien immobilier litigieux outre la somme de 50.610,85 euros ;

— condamné in solidum les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à verser aux époux [T] [Y] et [W] [A] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné in solidum les époux [V] [M] et [Z] [H] à payer à la SCI DE VEMARS et aux époux [T] [Y] et [W] [A] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne in solidum les époux [V] [M] et [Z] [H] aux entiers dépens ;

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer en ce sens le premier juge a retenu que :

— l’installation a été réalisée sans l’appui d’un bureau d’études thermiques et hydrauliques ;

— l’expertise a mis en évidence l’absence de vannes d’équilibrage empêchant la modulation des débits d’eau entre les pièces ; le plancher chauffant est inadapté à la pièce principale, les convecteurs sont insuffisants, les pompes à chaleur sont mal dimensionnées.

— ces éléments existaient au jour de la vente et démontrent que l’installation était défectueuse dès sa mise en route. Les vendeurs connaissaient les défauts de l’installation.

— les vendeurs ont menti sur la date de réception des travaux d’installation du chauffage ; ils ont caché les dysfonctionnements de l’installation de chauffage ; laquelle était avancée comme élément déterminant dans les arguments de vente du bien.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris des chefs visés à la déclaration d’appel

— statuant à nouveau,

— débouter la SCI DE VEMARS et les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— les débouter en conséquence de leur demande de nullité de la vente de l’immeuble pour dol,

— débouter la SCI DE VEMARS et les époux [Y] de leur demande de dommages et intérêts en réduction du prix de vente,

— débouter la SCI DE VEMARS et les époux [Y] de leur demande parfaitement injustifiée à hauteur de 47.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— condamner la SCI DE VEMARS à rembourser ou à payer aux époux [M] la somme de 50.610,85 € TTC (48.750,85 € TTC pour la réfection des installations thermiques et 1.860 € pour la maîtrise d''uvre) allouée au titre des jugements rendus les 15/03/2017 et 07/06/2017 au titre de la reprise des désordres de l’installation de chauffage,

— condamner in solidum la SCI DE VEMARS, les époux [Y] au paiement d’une somme de 6.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI DE VEMARS et les époux [Y] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP M. L d’ARGAIGNON – C. BOLAC.

Les époux [T] [Y] et [W] [A] et de la SCI DE VEMARS demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI DE VEMARS de sa demande de remboursement des frais d’agence.

— statuant à nouveau sur ce seul point, condamner in solidum époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à payer à la SCI DE VEMARS la somme de 15.000,00 euros,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— prononcer la nullité, pour dol, de la vente immobilière reçue par Maître [O] [U], notaire à [Localité 11] (Gers) le 6 novembre 2008 enregistrée et publiée à la Conservation des Hypothèques d'[Localité 6] le 24 décembre 2008 sous le volume 2008 P n° 7181 portant sur un bien immobilier sis Lieudit [Localité 10] à [Localité 3] (Gers), cadastré BE [Cadastre 1] et BE [Cadastre 2],

— en conséquence, donner acte à la SCI DE VEMARS, sous réserve de la restitution de la totalité du prix de vente, de son offre de restitution de l’ensemble immobilier dont s’agit et des sommes perçues au titre des travaux réparatoires à exécuter en application des jugements rendus par le Tribunal de céans en 2017,

— condamner in solidum les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à payer aux époux [T] [Y] et [W] [A] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, sauf à parfaire,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront l’ensemble des frais de publication à la Publicité Foncière ainsi que les éventuels frais d’actes notariés liés au jugement à intervenir.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le vice du consentement :

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil dans sa version antérieure a l’ordonnance du 10 février 2016 le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le premier juge a justement rappelé que le dol est la malhonnêteté d’une partie visant à induire I’autre en erreur, afin de la pousser à contracter. II s’agit d’une erreur provoquée altérant le consentement par un vice volontairement causé par le contractant. Le dol est constitué d’un élément matériel à savoir, des manoeuvres, mensonges ou même une réticence dolosive. Un simple mensonge non appuyé d’acte extérieur peut constituer un dol. Le dol peut également être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce :

— l’annonce publiée par l’agence immobilière mandatée pour vendre le bien est ainsi rédigée en ce qui concerne les travaux et équipements : installés à neuf en 2004 : chauffage au sol au RDC, sur géothermie / clim dans les chambres par géothermie / production eau chaude : capteurs solaires + géothermie.

L’existence d’un système de chauffage et le mode de chauffage sont des éléments essentiels d’une maison d’habitation, et le consentement des acquéreurs sur le chauffage existant est essentiel. En l’espèce cet élément est d’autant plus essentiel que tout l’immeuble est alimenté par géothermie, les capteurs solaires venant en soutien à la production d’eau chaude.

— l’acte de vente du 6 novembre 2008 mentionne pages 15 et 16 : Le vendeur déclare :

— qu’aucun procès-verbal de réception des travaux n’a été établi mais que la date à laquelle les constructions comprises dans la vente sont devenues habitables et sont présumées avoir été tacitement reçues au sens de l’article 1792-6 du code civil sont les suivantes :

— le 13 octobre 2004 en ce qui concerne les travaux de rénovation de la maison d’habitation et dans la construction du garage,

— le 6 octobre 2005 en ce qui concerne la piscine dont les travaux ont été achevés à cette date…

Le nouveau propriétaire pourra bénéficier de la garantie édictée par les articles 1792 et suivants du code civil, consistant en une responsabilité décennale pensant sur le constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1972-1 du code précité…

L’ancien propriétaire rappelle n’avoir souscrit à ce jour aucune assurance dommages ouvrage et il reconnaît avoir été, également, informé des obligations qui vont peser sur lui compte-tenu de l’absence de cette assurance.

— les vendeurs ont adressé aux constructeurs de l’installation de géothermie une série de courriers courant 2004 qui établissent que :

* en septembre 2004, les raccordements de la géothermie ne sont pas réalisés.

* en novembre 2004 : nombreuses fuites, groupe compresseur en panne permanente, manque d’eau dans l’installation 'froid dans la baraque'…

* le 14 novembre 2004 : 14° dans la salle de bains

* le 14 novembre 2004, mise en demeure de l’installateur de procéder à la mise en conformité de l’installation

* le 13 décembre 2004, une lettre des vendeurs indique qu’ils règlent des situations de travaux dont l’une concerne le chauffage et le solaire.

— aucun procès verbal de réception n’a été établi

— les vendeurs produisent des attestations datées de 2021 :

* M [D] déclare que lors de ses séjours en janvier et août 2005, janvier et novembre 2006 les températures étaient agréables dans l’ensemble des pièces.

* M [F] : le chauffage fonctionnait parfaitement bien en température… vacances 2004-2005-2006

* M [X] : pendant les années 2005 (février et août) -2006 (janvier et décembre), tant en été qu’en hiver le chauffage était parfait dans l’ensemble de la propriété.

* Mme [G], température très agréable lors des réveillons de Noël de 2005 à 2008.

— il ressort des pièces soumises à l’expert [I] désigné par le juge des référés le 2 avril 2013 et de son rapport en date du 16 juillet 2015, auquel les vendeurs n’étaient pas partie, que l’installation consiste en :

* un plancher chauffant type Climasol en rez de chaussée, des ventilo-convecteurs Emat à l’étage, un radiateur sèche serviette, création d’un plan de captage extérieur.

* le plancher chauffant est alimenté par une pompe à chaleur eau/eau monophasé mono compresseur Wavin système Climasol.

* l’installation a été réalisée sans consulter de bureau d’étude thermique et hydraulique.

* l’expert a eu connaissance des courriers adressés par M [M] en 2004

* la dernière facture du système de chauffage n’a pas été présentée à l’expert mais l’installateur n’a pas contesté devant l’expert qu’elle est en date du 31 mars 2005.

* le 11 avril 2005, il est justifié d’un dysfonctionnement de l’installation, circulateur capteur abîmé, déclenchement HP

* le 19 mai 2005, il est justifié d’une visite technique aux fins d’obtenir un volume d’eau chaude supérieur à la production essentiellement solaire.

* il n’est pas justifié devant l’expert des documents de mise en service de l’installation, il n’existe aucun contrat d’entretien, l’installation n’a jamais fait l’objet d’un entretien depuis 2005.

* l’expert relève que le collecteur au plancher du plancher chauffant ne comporte pas de vannes d’équilibrage de sorte que la chaleur produite n’est pas homogène selon les pièces ; le chauffage par plancher chauffant est inadapté au salon dont le volume -mezzanine comprise- est trop grand ; la puissance des ventilo convecteurs installés à l’étage est surdimensionnée, le défaut d’uniformité de la production de chaleur a pour origine un défaut de fonctionnement du circulateur dont le débit nécessaire au fonctionnement cumulé de l’installation se trouve être dans le haut de la plage de sa puissance de fonctionnement ; les pompes à chaleur sont assez puissantes pour assurer le chauffage de l’ensemble de la maison, mais il existe un défaut de cohérence d’attribution : le plancher chauffant requiert une puissance de 23kw et se voit attribuer une pompe à chaleur de 8,91 kw ; la zone des ventilo convecteurs nécessite une puissance de 11 kw et se voit attribuer une puissance de 23 kw.

* l’expert relève que l’installation est bien trop complexe pour être réalisée sans une étude thermique par un bureau d’étude, sans intervention d’un hydraulicien sans véritable mise en route et sans essais ; dans de telles conditions elle ne peut fonctionner, elle n’a jamais fait l’objet d’un entretien annuel.

* l’expert retient des fautes de conception et de mise en oeuvre

— le jugement du 15 mars 2017, auquel les vendeurs ne sont pas partie, relève que la date de réception tacite est déclarée au 13 octobre 2004, faute d’éléments le corroborant, et la dernière facture payée au constructeur étant en date du 31 mars 2015.

— il ressort du rapport déposé le 7 février 2020 de l’expert [E], désigné par ordonnance du juge des référés en date du 25 septembre 2019 que l’installation qu’il a examinée est l’installation d’origine et qu’elle est inutilisable et doit être remplacée ; une réparation aurait un coût excessif.

Il ressort de ces éléments que l’existence d’un système de chauffage par géothermie était un élément essentiel du bien vendu, le bon fonctionnement de ce système complexe est donc un élément essentiel du consentement des acquéreurs : ils n’auraient pas acquis un bien d’une telle dimension sans chauffage normalement efficace. Il ressort de l’annonce que ce mode de chauffage a été mis en avant par les vendeurs.

Les vendeurs ont allégué que l’installation de chauffage fonctionnait correctement depuis le 13 octobre 2004 date à laquelle ils l’avaient tacitement réceptionnée. Or il apparaît que :

— courant novembre 2004, l’installation ne fonctionnait pas.

— il n’est pas justifié d’une réception de l’installation et de sa mise en route par l’installateur ni de ses visites annuelles d’entretien entre 2004 et la vente.

— des situations de travaux dont l’une concerne le chauffage auraient été payées le 13 décembre 2004, sans qu’il soit établi qu’il s’agit du solde du marché de ce chef ou du paiement des retenues de garantie

— l’entreprise a justifié devant l’expert d’une facture courant mars 2005, en avril 2005, l’installation ne fonctionne pas et en mai 2005, il est à nouveau cherché remède à ce dysfonctionnement.

— deux expertises, non opposables aux vendeurs mais dont les conclusions sont confortées par les éléments ci-dessus en ce qu’elles décrivent les désordres déclarés par le vendeur dans ses courriers de novembre 2004 et en ce que la réparation de fuites et la nécessité de remise en pression sont à nouveau nécessaire en décembre 2008, établissent que cette installation complexe édifiée sans étude technique préalable ne peut fonctionner.

— les installateurs n’ont jamais soutenu devant l’expert que l’installation fonctionnait.

— les attestations produites par les vendeurs, tardives, ne sont pas étayées d’éléments contemporains des faits relatés, et sont parfois contredites par les faits : pour Noël 2008, la maison était déjà vendue et les douches délicieuses sont alimentées par le chauffage solaire non concerné par le litige ; il apparaît enfin que les vendeurs se font radier des listes électorales en 2006 laissant présumer de leur départ de la commune.

Il en résulte que :

— les époux [M] ont commis un mensonge sur la date de réception tacite de l’installation de chauffage au 13 octobre 2004.

— les époux [M] ont dissimulé les dysfonctionnements de l’installation : ces dysfonctionnements déjà relevés par les vendeurs en novembre 2004 perdurent lors de la visite de l’expert [I] de 2017 et lors de celle de l’expert [E] en 2020.

— un système de chauffage en bon fonctionnement était un élément du consentement des acquéreurs, d’autant plus qu’il s’agit d’un système complexe et innovant mis en avant par les vendeurs dans leur annonce.

Au vu de ces éléments c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’en mentant sur la date de réception des travaux et sur le dysfonctionnement du chauffage, les vendeurs ont vicié le consentement des acquéreurs, et a prononcé la nullité de la vente pour dol.

Le jugement est confirmé sur ce point.

2- Sur les conséquences de l’annulation de la vente :

L’annulation de la vente a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles étaient avant de conclure la vente.

Il convient donc que la SCI remette le bien en possession des vendeurs outre les sommes qu’elle a perçues aux fins de réparation du bien en exécution du jugement de 2017, lesdites réparations n’ayant été exécutées ; et que les vendeurs restituent le prix.

Les vendeurs sont condamnés à supporter les frais de publication foncière et les frais d’actes notariés liés à l’annulation de la vente.

Le jugement est confirmé sur ce point.

3- Sur la demande en dommages intérêts

Les acquéreurs ont été privés d’un système de chauffage efficace qu’ils avaient acquis dès 2008, ils subissent nécessairement un préjudice de jouissance que le premier juge a justement réparé par l’octroi d’une somme de 20.000,00 euros.

Le jugement est confirmé sur ce point.

3- Sur les demandes accessoires :

— Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive, le tribunal puis la cour ont accueilli les demandes des acquéreurs, de sorte que la procédure qu’ils ont engagée ne peut être qualifiée d’abusive.

Le jugement est confirmé sur ce point.

— Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [M] [H] [L] succombent, ils supportent les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] à payer à la SCI DE VEMARS et aux époux [T] [Y] et [W] [A] pris dans leur ensemble la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux [V] [M] et [Z] [H] [L] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,