COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre C

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2009

N° 2009/

Rôle N° 08/05599

SA RENAULT RETAIL GROUP

C/

SAS COMMERCE AUTOMOBILE SACA

X Y

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Février 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 07/4227.

APPELANTE

SA RENAULT RETAIL GROUP, représentée par son Président Directeur Général et Administrateur en exercice domicilié en cetet qualité audit siège.,

XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

assistée de Maître Valérie ORSINI-MORGADO, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

SAS COMMERCE AUTOMOBILE SACA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.,

demeurant XXX

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,

assistée de Maître Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE

X Y, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.,

XXX

représentée par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour,

assistée de Maître Thierry DOMAS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2009 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean Noël GAGNAUX, vice-président placé , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Z A, président

Monsieur Michel NAGET, conseiller

Monsieur Jean Noël GAGNAUX, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2009.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2009,

Signé par Monsieur Z A, président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La Société anonyme de commerce automobile (la SACA) exploitait un garage de vente et de réparation automobiles comme concessionnaire de la marque Renault, à Antibes, route de Grasse dans des locaux lui appartenant. Suite à des promesses synallagmatiques de vente et de bail commercial sous condition suspensive du 15 juin 2004, elle a cédé le 1^er octobre 2004 à la société RFA Nice Côte d’Azur aux droits de laquelle vient actuellement la société RENAULT RETAIL GROUP, son fonds de commerce et a donné le même jour avec cette société à bail commercial les locaux où s’exerçait son activité. Ces locaux ont été vendus le 28 janvier 2008 à la X Y.

Un différend est né entre les parties sur la charge des réparations nécessitées par l’état de l’immeuble et par jugement du 12 février 2008, le tribunal de grande instance de Grasse, après avoir mis hors de cause diverses parties et débouté la société RENAULT RETAIL GROUP de ses demandes contre elles, a débouté la société RENAULT RETAIL GROUP :

— de sa demande tendant à voir réaliser aux frais de la SACA tous travaux de réparation, mise en état et tous travaux de mise aux normes et de conformité aux prescriptions administratives ainsi qu’aux dispositions réglementaires ou législatives notamment de sécurité, d’hygiène, de prévention des risques en vigueur, des locaux, installations et équipements loués décrits par B C et notamment devisés par Metafer, Pini et The Falcon’s et ce sous astreinte,

— de sa demande d’expertise,

— de sa demande en remboursement par la X Y de la somme de 56 286,88 euros, montant des travaux de remise en conformité de l’installation électrique et de reprise de la maçonnerie d’un poteau vétuste,

— de sa demande en suspension des loyers.

Ce jugement rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamne la société RENAULT RETAIL GROUP aux dépens.

Le 25 mars 2008 la société RENAULT RETAIL GROUP a interjeté appel de cette décision contre la X Y et la SACA. Elle sollicite son infirmation et la condamnation solidaire de la X Y et de la SACA :

— à faire réaliser sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard dans les quinze jours de cet arrêt, à leurs frais exclusifs, tous travaux de réparation, mise en état et tous travaux de mise aux normes et de conformité aux prescriptions administratives ainsi qu’aux dispositions réglementaires ou législatives notamment de sécurité, d’hygiène, de prévention des risques et autres en vigueur, des locaux, installations et équipements pris à bail par elle et décrits par B C et devisés par Metafer, Pini et The Falcon’s,

— à lui payer la somme de 56 296,88 euros TTC avec intérêts au taux légal outre leur capitalisation, montant des travaux de remise en conformité de l’installation électrique et de reprise d’un poteau vétuste,

— à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle réclame la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux constatée par la signature du procès-verbal de réception et le rejet des demandes adverses en dommages-intérêts et mission d’expertise.

Elle expose que comme l’établissent le procès-verbal du 1^er octobre 2004 d’état des lieux et le rapport de diagnostic de B C du 18 octobre 2004, le local loué présente de nombreux désordres qui le rendent impropre à sa destination, que contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, aucune clause du contrat de location ne libère le bailleur de son obligation de délivrance conforme à la destination du bail et lui impose de prendre les lieux en l’état quels que soient les manquements à cette obligation de conformité.

Elle prétend également qu’elle n’a pas pu cerner la réalité du local lors de l’état des lieux et qu’elle n’en a eu connaissance que par le rapport d’audit de B C et lors des pluies qui ont provoqué des infiltrations, qu’ainsi ces désordres constituent des vices cachés engageant la responsabilité du bailleur.

La X Y conclut à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation de la société RENAULT RETAIL GROUP à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts et celle de 10 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement, si une expertise était ordonnée elle souhaite que la mission de l’expert se limite à déterminer si des désordres nouveaux, par rapport à l’état des lieux du 1^er octobre sont susceptibles de rentrer dans la catégorie des travaux visés par l’article 606 du Code civil et d’en chiffrer le coût.

Elle soutient que le comportement antérieur de la société RENAULT RETAIL GROUP, émanation du groupe Renault dont la direction des affaires immobilières a négocié le contrat, qui avait procédé à un audit avant la signature du bail et les termes du contrat, montrent que la volonté des parties avait été de prévoir que le locataire prenait les lieux en leur état existant au sens matériel et réglementaire, sans pouvoir exiger de travaux de remise en état.

Elle allègue que les désordres invoqués par la société RENAULT RETAIL GROUP étaient connus d’elle lors de la signature du bail et ne peuvent dès lors bénéficier de la garantie du vice de la chose louée.

La SACA conclut à la confirmation du jugement déféré et à être relevée et garantie de toutes condamnations par la X Y conformément aux accords existant entre elles. Elle réclame l’allocation de la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il ressort des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et s’il résulte des vices ou défauts de la chose quelque perte pour le preneur, il est tenu de l’indemniser.

Il peut être dérogé à ces règles qui ne sont pas d’ordre public, par des stipulations du contrat de location.

Le bail énonce selon ses clauses générales et particulières que :

— 'le preneur déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir déjà visités et dispenser le bailleur d’en faire plus ample description que celle figurant aux conditions particulières’ et que 'le preneur prendra les lieux loués tels qu’ils résulteront de l’état des lieux d’entrée défini ci-dessous'… 'Le Bailleur déclare que les lieux loués répondent aux prescriptions administratives ainsi qu’aux dispositions réglementaires ou législatives de sécurité, d’hygiène, de prévention des risques, d’environnement et autres en vigueur pour l’activité exercée par le Preneur’ (article 1 des conditions générales),

— 'lesdits lieux (décrits précédemment) se poursuivent et comportent, dans l’état où ils se trouveront le jour d’entrée en jouissance tel qu’il résultera de l’état des lieux d’entrée conformément aux dispositions de l’article 1730 du Code civil et sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours de la location, ni à aucune diminution de loyer pour quelques causes que ce soit, sous réserves des dispositions des articles 5 et suivants des conditions générales modifiées par les dispositions particulières ci-incluses, le preneur déclarant avoir visité lesdits lieux et les trouver propres à l’usage auquel ils sont destinés’ (article 2 des conditions particulières),

— 'le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance. Il s’oblige à entretenir les lieux loués en bon état et effectuer ou faire effectuer les réparations locatives ou de menu entretien, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du Code civil ainsi que des réfections complètes des équipements de l’immeuble à l’exception du cas où ils résulteraient d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien des locaux, conformément aux dispositions de l’article 1754 du Code

civil’ (article 5.1 des conditions générales tel que modifié par les dispositions particulières),

— 'aux termes des dispositions de l’article 1719-1 du Code civil, le bailleur est tenu vis-à-vis du preneur d’une obligation de délivrance des lieux loués. Le preneur s’oblige à prendre à sa charge tous travaux ultérieurs de mise en conformité nécessités par un changement de réglementation en relation directe avec l’activité exercée dans les lieux loués'(article 5.3 des conditions générales tel que modifié par les dispositions particulières).

Le bail énonce tant à son article 1 concernant l’état des lieux qu’à son article 2 des conditions particulières relatif à la désignation des lieux qu’à son article 5 correspondant aux obligations d’entretien que le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent.

La répétition de cette obligation aux divers articles du bail montre l’importance que les parties lui ont donnée.

Cette clause pour être usuelle dans les contrats de location commerciale, n’apparaît pas en l’espèce comme une clause de style. En effet le bail a été conclu concomitamment avec la cession du fonds de commerce, ce qui implique nécessairement une étude approfondie de la situation des parties surtout compte tenu de l’importance des contrats. La société RENAULT RETAIL GROUP est une émanation du groupe Renault qui dans son courrier du 11 mars 2006 la qualifie de sa filiale, concédant de la marque Renault exploitée dans les lieux, ce qui renforçait sa position lors des négociations.

La stipulation de cette clause d’acceptation des lieux déclarés bien connus en l’état où ils se trouvent lors de l’entrée dans les lieux interdit à la société RENAULT RETAIL GROUP d’obtenir réparation de désordres antérieurs à cette prise de possession.

Certes cette clause concerne l’état des lieux lors de la prise d’effet du bail et n’implique pas en elle-même renonciation à demander l’exécution de réparations dont la nécessité apparaîtrait postérieurement.

Mais pour étayer les désordres dont elle se plaint la société RENAULT RETAIL GROUP se fonde sur le constat d’état des lieux d’entrée du 1^er octobre 2004, sur le rapport de diagnostic de fin octobre 2004 du cabinet B C complété par un autre rapport de mars 2005. Les défectuosités invoquées dans ces deux derniers rapports concordent avec l’état des lieux d’entrée et par leur nature, n’ont pu survenir après l’entrée dans les lieux.

Ainsi tous les défauts dont se plaint la société RENAULT RETAIL GROUP existaient lors de l’entrée dans les lieux et s’avèrent couverts par la clause prévoyant que le locataire prendrait les lieux en l’état.

L’obligation de délivrance étant l’essence du contrat de location, le bailleur ne peut remettre à son preneur une chose qui ne permettrait pas son usage selon la destination du bail. Mais si la société RENAULT RETAIL GROUP insiste sur l’importance des désordres présentés par les locaux loués, elle ne prétend pas qu’ils en empêchent leur exploitation. Elle n’invoque et a fortiori n’établit ni l’impossibilité ni même une gêne réelle d’exploiter dans les lieux son commerce de vente et de réparations de véhicules automobiles.

En conséquence, la SACA a délivré à la société RENAULT RETAIL GROUP des locaux permettant l’exercice de l’activité prévue au bail.

La société RENAULT RETAIL GROUP indique également que la plupart des désordres présentés par l’immeuble constitue des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil dont le bailleur conserve la charge. Mais la stipulation du bail prévoyant que le bailleur n’est tenu que des grosses réparations concerne les réparations d’entretien et non pas l’obligation de délivrance ; or comme il a déjà été indiqué les défauts de l’immeuble existaient lors du bail.

Au surplus les grosses réparations énoncées par l’article 606 du Code civil sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

La société RENAULT RETAIL GROUP se plaint des désordres suivants :

— en toiture : des infiltrations d’eau au-dessus de l’atelier, de l’aire d’exposition des véhicules et des bureaux, un sous-dimensionnement des chéneaux avec corrosion avancée et un très mauvais état de la couverture composée de plaques en fribrociment amiantées (plaques fêlées, auréoles d’humidité intérieures, fixations corrodées, flaches dans le revêtement d’étanchéité, tuyauterie corrodée, décollements et dégradations du revêtement d’étanchéité),

— en façade : une corrosion fortement avancée des tirants métalliques maintenant le bardage, présentant un risque de chute et une fragilité de structure ne permettant pas de procéder à la pose des enseignes sans risque d’effondrement, de nombreux points de corrosion sur les menuiseries extérieures mettant en péril la stabilité de la façade vitrée,

— sur l’aire de lavage : un mauvais état de la surface maçonnée avec désagrégation du béton, un effondrement des grilles recouvrant le caniveau central suite à l’affaissement du cadre maçonné et des difficultés d’évacuation des eaux usées,

— en clôture et ouvertures : un très mauvais état de la clôture extérieure effondrée à certains endroits, un très mauvais état des portes du garage pontage, mise en mains, mécanique, magasin des pièces de rechange, carrosserie,

— une inexistence des dispositifs de sécurité incendie, notamment l’absence de séparation coupe-feu entre le magasin pièces de rechange, les ateliers et le hall d’exposition, une absence de système de désenfumage dans les ateliers, d’éclairage de sécurité, de conformité des installations de chauffage et l’insalubrité et le nombre insuffisant des vestiaires et sanitaires.

Mais ces défectuosités ne concernent pas les réparations de l’article 606 du Code civil et notamment il ne ressort pas des documents qui les établissent (procès-verbal de l’huissier Vercellone du 1^er octobre 2004, diagnostic de B C de fin octobre 2004, rapport de Qualiconsult) qu’il soit nécessaire de reprendre entièrement la couverture des bâtiments.

La société RENAULT RETAIL GROUP se plaint également que les locaux ne répondent pas aux prescriptions administratives contrairement à ce qu’avait garantie la SACA. Mais elle ne caractérise de manière insuffisante ces manquements, ne justifiant pas que les manquements dont elle se plaint de ce chef enfreignent des règles administratives qu’elle ne précise pas.

La société RENAULT RETAIL GROUP invoque également la garantie des vices de la chose prévue par l’article 1721 du Code civil. Mais cette garantie ne concerne que les vices ignorés du preneur lors de l’entrée dans les lieux. Si elle prétend n’avoir eu connaissance des désordres affectant le bâtiment qu’après son entrée dans les lieux, elle n’établit pas cette affirmation contredite par le procès-verbal d’état des lieux qui décrit les désordres dont elle se plaint et lui permettait de cerner l’état exact des locaux et ses conséquences sur son exploitation.

Elle demande aussi la condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 56 286,88 euros représentant des travaux qu’elle a effectués pour la réfection de l’installation électrique (55 447,29 €) et la reprise du poteau soutenant l’auvent (839,59 €). Mais les factures relatives aux travaux électriques sont peu détaillées et ne permettent pas de cerner la nature des travaux concernés et notamment si elles entraient dans les obligations du bailleur. Également la reprise du poteau ne saurait s’analyser en une grosse réparation.

Ainsi la confirmation du jugement attaqué s’impose.

La X Y qui ne caractérise pas le comportement fautif de son adversaire ni ne cerne son préjudice doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Succombant à son recours la société RENAULT RETAIL GROUP doit être condamnée à payer à la X Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

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PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du 12 février 2008 du tribunal de grande instance de Grasse ;

Déboute la X Y de sa demande en dommages-intérêts ;

Condamne la société RENAULT RETAIL GROUP à payer à la X Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société RENAULT RETAIL GROUP aux dépens d’appel et autorise les SCP H & L. COHEN, P. GUEDJ et de SAINT-FERREOL – TOUBOUL, avoués associés, à recouvrer directement ceux dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT