COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 27 JUIN 2011

N° 2011/ 298

Rôle N° 10/05988

B C

C/

J K L

Grosse délivrée

le :

à : COHEN

JAUFFRES

Jlg

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 01 Mars 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 0703303.

APPELANT

Monsieur B C, marchand de biens, à l’enseigne LMP (XXX

né le XXX à , XXX

représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,

assisté de M° DUTERTRE pour la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocats au barreau de NICE

INTIME

Monsieur J K L

né le XXX à XXX

représenté par M^e J-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour,

assisté de M^e K TEBOUL, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur J-Luc GUERY, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Didier CHALUMEAU, Président

Monsieur J-Luc GUERY, Conseiller

Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2011,

Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions et moyens des parties :

Par acte notarié du 16 juin 1989, F A a fait donation à ses quatre enfants, de la nue-propriété d’une propriété située à XXX, cadastrée section XXX pour 1650 m², XXX pour 395 m² et XXX pour 598 m², qu’il avait acquise le 10 novembre 1970 des époux X.

Une maison est édifiée sur la parcelle IH 52, séparée de la parcelle IH 55 par une parcelle cadastrée IH 54 ayant la forme d’un chemin qui prend naissance sur la route Stratégique.

Une maison en état vétuste est édifiée sur la parcelle XXX, située au sud de la parcelle IH 55 et bordée à l’est par la parcelle IH 54.

Pour clôturer leur propriété, les consorts A ou leurs auteurs ont construit un mur empêchant l’accès à une partie de la parcelle IH 54.

Cette propriété ayant été saisie par la SA BANQUE TRANSATLANTIQUE, la vente a eu lieu en deux lots, le premier lot étant constitué des parcelles XXX et 55, le second lot étant constitué de la parcelle IH XXX.

Le 25 avril 2006, la SA BANQUE TRANSATLANTIQUE a déposé le dire suivant, annexé au cahier des charges de la vente selon jugement rendu le 1^er Juin 2006 par la chambre des criées du tribunal de grande instance de NICE :

« Afin d’éviter toute difficulté à venir, elle (la SA BANQUE TRANSATLANTIQUE) entend préciser que les parcelles en vente sont traversés par un chemin (IH n° 54) permettant l’accès à la propriété des époux Y (IH n° 51), accès piéton cadastré et en vertu duquel les parcelles IH n° 51, 56, 57 et 58 bénéficient d’une servitude de passage.

Le poursuivant entend, dans ces conditions, rappeler l’existence de cette servitude qui est rappelée aux termes de l’acte d’acquisition par monsieur A du 10 novembre 1970.

Il est ainsi stipulé ce qui suit ci-après littéralement apporté :

« Monsieur et Madame X, vendeurs, déclarent que dans un acte du 14 mai 1965, reçu par Maître Roger SEASSAL, notaire à Nice, il a été dit sous le titre « charges et conditions » notamment ce qui suit ci-après littéralement rapporté :

« Servitudes contenues dans le partage du 22 juin 1922 :

« 1°/ Monsieur H E renonce au droit de puisage de l’eau de la citerne de la maison attribuée à sa s’ur Madame Z. Cette dernière prendra les dispositions pour faire boucher l’orifice qui donnait dans la propriété de son frère.

« Monsieur H E fera établir à ses frais et à la limite Nord-Ouest de sa propriété un passage allant de la route Stratégique à la propriété attribuée à Madame Z, sa s’ur, ledit passage figuré au plan sus mentionné par une teinte violette.

« Ce passage qui sera construit avec toute la solidité voulue restera la propriété exclusive de Madame Z, il devra avoir une largeur de deux mètres sauf au point de raccordement avec la route où la largeur sera réduite à un mètre cinquante centimètres sur une longueur de quatre mètres.

« Ce passage sera établi au moyen d’escaliers et de paliers. Ces derniers auront une déclivité maximum de sept pour cent, les marches des escaliers auront une largeur de trente centimètres et une hauteur de vingt centimètres.

« Tant que ce passage ne sera pas construit, Madame Z aura le droit de passage sur celui existant actuellement, reliant la route Stratégique à sa propriété.

« Monsieur H E autorise sa s’ur Madame Z à faire établir sur ce passage lui appartenant en propre les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, le jour où ces divers éléments pourront être utilisés dans le quartier.

« l’écurie se trouvant dans la maison attribuée à Madame Z ne pourra servir que de cave ou de magasin de débarras. »

Le premier lot a été adjugé à J-K L le 1^er juin 2006.

Le second lot a été adjugé à B C le 14 septembre 2006 au prix de 101 000 euros.

Pour que B C puisse accéder à ce second lot sans démolir le mur de clôture édifié sur la parcelle IH 54, J-K L lui a fait remettre par un huissier une clé de son portail.

Le 20 février 2007, J-K L a fait constater par un huissier que B C avait démoli une partie du mur de clôture de sa propriété cadastrée IH 52 et 55 pour accéder à sa propriété cadastrée XXX.

Par acte du 22 mai 2007, B C a assigné J-K L afin qu’il soit condamné, d’une part, à laisser un libre accès à la parcelle XXX à partir de la parcelle IH 54, et à lui payer la somme de 35 062,58 euros en réparation d’un préjudice matériel et financier, ainsi que la somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice moral.

B C ayant, le XXX, vendu la propriété cadastrée XXX pour le prix de 208 000 euros, il n’a maintenu que sa demande de dommages et intérêts.

Muriel TORRENTI a revendu cette propriété à J-K L le 9 février 2009.

Ce dernier a reconventionnellement demandé la condamnation de B C à lui payer une indemnité réparatrice des dommages causés à son mur.

Par jugement du 1^er mars 2010, le tribunal de grande instance de NICE a :

— déclaré B C recevable en ses demandes de dommages et intérêts et condamné J-K L à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues,

— débouté J-K L de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour la destruction du mur,

— condamné J-K L, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à B C la somme de 1 500 euros,

— condamné J-K L aux entiers dépens.

B C a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 mars 2010.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 juillet 2010, auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu la responsabilité de J-K L,

— de le réformer en tant qu’il a limité à 8 000 euros la somme qui lui a été allouée à titre de dommages et intérêts,

— de condamner J-K L à lui payer la somme de 35 062,58 euros au titre du préjudice matériel, financier et commercial subi,

— de condamner J-K L à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— de le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment :

— que la parcelle IH 54 était autrefois en indivision entre lui et J-K L et qu’en raison du comportement de ce dernier il n’a pu exercer son droit de passage sur cette parcelle,

— que si le premier juge a parfaitement analysé la situation en estimant qu’il était recevable à réclamer une indemnisation consécutivement à la privation de l’usage de la servitude constituée sur la parcelle IH 54, c’est toutefois à tort qu’il a limité la période d’indemnisation au mois de février 2007, alors qu’il a été propriétaire de la parcelle XXX jusqu’à la date du XXX,

— que la destruction du mur en février 2007 lui a seulement permis d’accéder à sa propriété, sans toutefois lui permettre d’exercer son droit de passage sur la parcelle IH 54,

— qu’en effet le mur a été remonté le lendemain de sa démolition, comme en fait foi le constat qu’il a fait établir le 11 février 2008 par un huissier,

— qu’ainsi, il a été empêché d’accéder à la parcelle IH 54 qu’il détenait en indivision avec J-K L, jusqu’au 11 février 2008,

— qu’il a en outre subi un préjudice financier car il a acquis la parcelle XXX en qualité de marchand de biens, ce qui impliquait une revente rapide, alors que compte tenu des difficultés rencontrées avec J-K L, la revente n’a pu intervenir que le XXX,

— que son préjudice matériel, financier et commercial a été analysé dans une attestation établie le 13 juin 2007 par la Société Centrale Internationale d’Audit et que la somme de 35 065,58 euros se décompose comme suit :

— agios bancaires sur la somme de 210 000 euros, soit le prix de vente projeté : 20 261,50 euros,

— frais de publicité supplémentaires : 2 201,08 euros,

— frais de téléphone supplémentaires : 1 400 euros,

— frais de visite supplémentaires : 11 200 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 6 avril 2011, auxquelles il convient de se référer, J-K L, qui a fait appel incident, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de déclarer B C irrecevable et mal fondé en toutes ses prétentions,

— vu l’article 1382 du code civil, de le condamner à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, suite à la destruction de son mur,

— de le condamner également à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue par le conseiller de la mise en état le 9 novembre 2010.

Motifs de la décision :

Attendu que s’il a, aux termes de l’acte du XXX, transféré à l’acquéreur le bénéfice de la procédure en cours, B C conserve un intérêt à demander réparation des préjudices qu’il a personnellement subis ; que ses demandes sont donc recevables ;

Attendu que la propriété des consorts A constituait le premier lot d’un partage intervenu le 22 juin 1922 entre D E épouse Z et son frère H E, à la suite du décès de leurs parents ;

Attendu que le sentier aujourd’hui cadastré IH 54 et dont la largeur est souvent inférieure à 2,50 m sur le plan cadastral, correspond, d’une part, au « sentier indivis » dont il est question dans l’acte de partage du 22 juin 1922 et qui figure sur le plan annexé à cet acte, d’autre part, au passage établi au moyen d’escaliers et de paliers qu’H E a construit pour aller de la route Stratégique à la propriété attribuée à Madame Z ; que ce sentier n’est donc utilisable qu’à pied ainsi que le dire du 25 avril 2006 a d’ailleurs pris la précaution de le rappeler ; que lors de sa vente à B C le 14 septembre 2006, le fonds cadastré XXX n’avait donc sur la voie publique qu’une issue insuffisante pour assurer sa desserte complète compte tenu d’une utilisation pour l’habitation ; qu’il s’ensuit que les difficultés rencontrées par B C pour revendre ce fonds trouvent leur cause prépondérante dans cet état d’enclave relative et que rien ne permet d’établir l’existence d’un lien de causalité entre ces difficultés et la présence du mur de clôture de la propriété de J-K L sur le sentier cadastré IH 54 ; que B C sera donc débouté de sa demande en réparation d’un préjudice financier et commercial ;

Attendu qu’en s’opposant à toute destruction de son mur de clôture afin de rétablir le passage sur le chemin commun cadastré IH 54 permettant d’accéder à pied à la parcelle XXX, J-K L a commis une faute ayant causé à B C un préjudice moral constitué par les nombreux tracas engendrés par cette situation ; que la cour possède les éléments d’appréciation suffisants pour condamner J-K L à payer à B C une indemnité de 5 000 euros en réparation de ce préjudice ;

Attendu que s’il ne saurait être contesté que B C a commis une faute en démolissant, sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de justice, le mur de clôture implanté sur le chemin commun, cette faute n’est pas à l’origine du préjudice invoqué par J-K L, puisque ce mur était voué à la démolition pour permettre l’utilisation de ce chemin conformément à sa destination ; que c’est donc par une exacte appréciation que le premier juge a débouté J-K L de sa demande reconventionnelle ;

Attendu que les parties, qui succombent chacune dans leur appel, conserveront la charges des dépens et des frais irrépétibles qu’elles ont exposés devant la cour ;

Par ces motifs :

Infirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a condamné J-K L à payer à B C la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

Statuant à nouveau sur les demandes indemnitaires de B C,

Déboute B C de sa demande en réparation d’un préjudice matériel, financier et commercial,

Condamne J-K L à payer à B C une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Dit que les parties conserveront la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT