COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 15 MARS 2012

FG

N° 2012/188

Rôle N° 11/04821

L D

C/

AC-AD Y

P X

Grosse délivrée

le :

à :

SCP AB VIGNERON AB

SCP LATIL PENARROYA-LATIL Z

SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 05/7806.

APPELANT

Monsieur L D

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP AB VIGNERON AB, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur AC-AD Y

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL Z, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame P X

née le XXX à XXX ,

XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Danielle ROBERT, de la SCP ROBERT RODRIGUEZ ROUGE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Février 2012 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2012.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2012,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Par acte authentique en date du 12 décembre 2003, M. AC-AD Y et M^me P X divorcée Y, vendeurs, ont vendu à M. L D, acquéreur, un bien immobilier à XXX lieudit Valmouissine, désigné dans l’acte comme une parcelle de terre sur partie de laquelle existe une construction inachevée ainsi qu’une maison d’habitation, cadastrée H 909 d’une contenance cadastrale de 39a 49ca, au prix de 213.400 €.

Le 16 septembre 2005, M. L D a fait assigner M. AC-AD Y et M^me P X devant le tribunal de grande instance de Draguignan, sur le fondement des articles 1641 et 1147 du code civil, aux fins de réduction du prix et paiement de dommages et intérêts.

Par jugement avant dire droit du 6 février 2007, le tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné une mesure d’expertise.

Le rapport d’expertise de M. N B, expert en bâtiment, a été déposé le 16 janvier 2009.

Par jugement en date du 18 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— débouté M. D de ses demandes,

— condamné M. D à payer à M. Y et à M^me X la somme de 1.500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. D aux entiers dépens, avec distraction au profit des avocats qui en auront fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration de la SCP AB, PERRET-VIGNERON et AA-AB, avoués, en date du 16 mars 2011, M. R D a relevé appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 30 septembre 2011, M. L D demande à la cour d’appel, au visa des articles 1134, 1147, 1602 et 1641 du code civil, de :

— infirmer le jugement du 18 janvier 2011,

— dire M. D recevable et fondé en son action,

— constater que les consorts Y X ont dissimulé le vice affectant l’immeuble vendu en tant que maison alors qu’il s’agissait en réalité d’un garage,

— constater que ce vice était antérieur à la vente et connu des vendeurs,

— constater que ce vice rend l’objet de la vente impropre à l’usage auquel il était affecté, aux termes de la désignation stipulée dans l’acte de vente,

— condamner solidairement M. Y et M^me X au paiement des sommes suivantes:

—  145.000 € au titre de la réduction du prix,

—  17.556 € en remboursement des frais inutilement exposés par M. D au titre de l’embellissement de la petite maison qui s’est révélée être un garage,

—  20.000 € au titre des frais que M. D sera amené à engager pour rétablir la maison dans sa destination d’origine, pour être conforme aux règles d’urbanisme,

—  100.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. Y et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. Y et M^me X au paiement à M. D de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. Y et M^me X aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise, les dépens d’appel étant distraits au profit de la SCP AB, PERRET-VIGNERON et AA-AB.

M. L D expose qu’après son acquisition, il a effectué des travaux et que les services de la direction départementale de l’équipement ont, le 30 septembre 2004, dressé un procès verbal d’infraction aux dispositions du code de l’urbanisme aux motifs que l’immeuble avait changé de destination. Il précise que c’est dans ces conditions qu’il a appris que l’immeuble était en réalité un garage autorisé par permis de construire du 26 novembre 1975 et transformé, sans autorisation, en maison d’habitation par les consorts Y-X.

M. D fait valoir que l’acte de vente vise un terrain avec deux constructions, une inachevée, et une achevée, consistant en une maison d’habitation. Il précise que c’est cette maison d’habitation qui était un garage transformé et que c’est sur cette construction qu’il avait fait procéder à des travaux.

M. D estime avoir été victime d’une dissimulation alors que c’était la construction inachevée qui devait être la maison et que la construction achevée, garage transformé, était en réalité utilisé comme domicile par les époux Y pendant la durée de la construction de la maison, et que seule une tolérance de l’autorité administrative avait permis que cette situation perdure, alors qu’il devait revenir à sa destination d’origine de garage.

M. D estime que le vice n’était pas apparent et que les vendeurs étaient de mauvaise foi. Il rappelle que le permis de construire du 26 novembre 1975 concernait en réalité un garage et que le permis de construire de la maison avait été accordé le 11 avril 1975 à l’auteur des vendeurs et transféré le 20 juin 1986. Il estime que la mention 'une seule habitation par unité foncière’ ne suffisait à l’éclairer sur le fait que la construction achevée n’était en réalité autorisée que comme garage.

Sur le fondement de l’article 1602 du code civil, M. D estime que les vendeurs ont été de mauvaise foi et ont manqué à leur obligation d’information et de renseignement sur le bien;

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 7 novembre 2011, M. AC-AD Y demande à la cour d’appel, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, et du rapport d’expertise de M. B, de :

— constater l’absence de vice caché, au vu des informations dont disposait M. D au jour de la vente du 12 décembre 2003 et du prix de cette vente,

— constater que M. D est lui-même à l’origine du procès verbal de la direction départementale de l’équipement de septembre 2004, ayant aménagé 66 m² de garage en parties habitables sans aucune démarche auprès des services de l’urbanisme,

— constater en outre qu’aucun des chefs de préjudices allégués par M. D n’est établi, celui-ci ayant acquis le bien en deçà de sa valeur vénale, ayant pu utiliser normalement chacune des constructions et n’ayant jamais été sanctionné par les autorités,

— constater enfin la mauvaise foi de M. D,

— en conséquence, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. D de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

— y ajoutant, ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée sur le prix de vente entre les mains de M°G, notaire à Aups,

— condamner M. L D à payer à M. Y la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

— condamner M. L D à lui payer 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

— condamner enfin M. L D aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et Z.

M. AC-AD Y affirme que M. D connaissait la situation du bien alors que l’acte de vente donne des précisions au paragraphe 'urbanisme’ et comporte une annexe complète à ce sujet, et qu’au vu de ces précisions M. D ne pouvait sérieusement escompter acquérir deux maisons et en revendre une.

M. Y fait observer que c’est l’attitude de M. D lui-même qui a provoqué un procès verbal d’infraction des services de l’urbanisme en raison de ses propres travaux effectués sans aucune demande d’autorisation et fait valoir que c’est précisément parce que M. D connaissait la situation du bien au regard des règles d’urbanisme qu’il s’est gardé de faire une demande d’autorisation.

M. Y fait remarquer que le prix du bien avait été fixé à un montant inférieur à la valeur du bien pour tenir compte de la situation de celui-ci.

A titre subsidiaire, sur le préjudice, M. Y estime que ce préjudice est inexistant alors que la petite maison est toujours louée, et que plus de sept ans après avoir été verbalisé, elle est toujours là. Il estime que M. D a gonflé artificiellement le coût des travaux.

Par ses conclusions, notifiées et déposées le 11 août 2011, M^me P X demande à la cour d’appel, au visa des articles 1134, 1147, 1602, 1641, 1644 et 1382 du code civil, de:

— constater que M. D a acquis le bien litigieux en parfaite connaissance de cause,

— constater que M. D a acquis le bien litigieux à sa valeur vénale,

— constater que M. D a entrepris des travaux de transformation en fraude des règles d’urbanisme,

— confirmer le jugement du 18 janvier 2011 en ce qu’il a débouté M. D de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’a condamné au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

— à titre reconventionnel, en l’état notamment de la saisie pratiquée et d’une procédure particulièrement abusive et injustifiée,

— confirmer le jugement en ce qu’il ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire,

— infirmer le jugement en ce qu’il la déboute de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner M. D à lui payer la somme de 20.000 € de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus,

— condamner M. D à payer à M^me X une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. D aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY et LEVAIQUE.

M^me P X fait valoir que la situation de l’immeuble n’a nullement été cachée à M. D, et que la dépendance, à usage de garage, était temporairement utilisée par les vendeurs pour habiter pendant les travaux de la maison.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable des travaux faits par M. D et qu’il n’est justifié d’aucune cause de réduction du prix. Elle estime que M. D n’a subi aucun préjudice imputable aux vendeurs.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 3 février 2012.

MOTIFS,

— I) Description du bien vendu :

Les éléments retrouvés par l’expert et les photographies permettent de constater que sur le terrain litigieux se trouvaient à la date de la vente, 12 décembre 2003, d’une part un vieux bâtiment appelé grange ou garage, et d’autre part une maison en construction.

Le bâtiment de plain pied de grange ou garage consiste en un immeuble du 12,50 m de long sur 7,50 m de large. La plus grande partie est à usage de garage, et une partie est aménagée à usage d’habitation avec une mezzanine.

Ce bâtiment a été édifié par une précédente propriétaire, M^me J A, sur la base d’une demande de permis de construire pour édifier un garage d’une surface hors oeuvre de 108 m². Un permis de construire lui fut accordé pour ce projet de construction d’un garage le 26 novembre 1975.

Il n’est pas contesté par les consorts Y-X qu’ils ont en réalité aménagé une partie de ce garage en habitation, dans laquelle ils demeuraient. C’est ce qu’ils déclarent dans le mandat de vente lorsqu’ils visent 'une habitation de 35 m² avec garage attenant de 50m²'.

Cette transformation d’une partie du garage en local d’habitation a été faite en violation des règles de l’urbanisme.

De fait les consorts Y-X demeuraient dans ce local en même temps qu’ils procédaient, très lentement aux travaux de construction de la maison, qu’ils n’arrivèrent pas à achever et qu’ils vendirent inachevée.

Cette situation de fait avait été prise en compte sur le plan fiscal puisqu’ils payaient des impôts locaux sur la base d’un local de 40m² qui correspondait à la partie habitable du garage.

La maison en construction est de beaucoup plus grande taille. Elle comporte un étage.

Elle correspond à une demande de permis de construire également faite par la précédente propriétaire, M^me A, avec un permis de construire accordé le 11 avril 1975 pour édifier une maison d’habitation de 165 m² de surface hors oeuvre nette.

Les consorts Y-X ont acquis ce bien immobilier de M^me C veuve A le XXX.

Le 20 juin 1986 le permis de construire relatif à cette maison, du 11 avril 1975, a été transféré à M. Y et M^lle X.

Les consorts Y-X ont fait une déclaration d’achèvement des travaux au 30 juillet 1992. Cette déclaration était fausse alors que les travaux n’étaient pas achevés.

Dans l’acte ce bien est décrit comme 'une construction inachevée'.

La preuve de cet inachèvement résulte également de ce que les parties ont communiqué des éléments sur un autre litige alors que M. D avait accepté de faire appel aux services de M. Y, plombier, pour finir les installations intérieures de la maison inachevée.

L’acte authentique de vente établi par M°V G, notaire à Aups, décrit le bien comme suit : 'une propriété bâtie située à XXX, lieudit Valmouissine, figurant au cadastre sous les références section XXX, ladite propriété consistant en : une parcelle de terre sur partie de laquelle existe une construction inachevée ainsi qu’une maison d’habitation, tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve.'

Cette description reprenait mot pour mot celle de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé établie avec l’aide du même notaire.

Le mandat de vente par lequel les vendeurs décrivaient le bien à l’agence immobilière précise qu’il s’agit : 'sur 4.800 m² de terrain, une villa en cours de construction 210 m² habitables, une habitation de 35 m² avec garage attenant de 50 m²'.

Le bien vendu consistait donc en un terrain avec un garage illégalement transformé en partie en local d’habitation et une construction inachevée.

Mais l’acte de vente le présentait comme un terrain comportant une maison d’habitation terminée et une construction inachevée.

Selon l’acte, le garage en partie transformé illégalement en local d’habitation était présenté comme étant une maison d’habitation.

— II) L’existence ou non d’un vice caché :

En application de l’article 1641 du code civil le vice caché est un défaut caché de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Le garage dont une partie a été transformé en local d’habitation est présenté par les vendeurs dans l’acte comme 'une maison d’habitation'. De fait les vendeurs l’utilisaient comme maison d’habitation, mais il s’agit d’un garage transformé en habitation et sans aucune autorisation administrative.

Cependant aucune demande de remise en état n’avait été exigée par les autorités compétentes en matière d’urbanisme.

Le fait que M. D ait fait faire lui-même une modification des lieux sans solliciter d’autorisation adminstrative ne signifie pas qu’il savait forcément que la transformation effectuée par les consorts Y-X avait également été réalisée en fraude des règles d’urbanisme.

L’acte de vente précise en page 10 que le bien est en zone NC du plan d’occupation des sols , zone agricole ..attention : une seule habitation par unité foncière. Cela laisse entendre qu’il ne peut y avoir deux maisons par unité foncière.

Effectivement lorsque M. D a acheté, il y avait une seule maison, c’est à dire le garage transformé, l’autre maison étant restée inachevée.

L’acte présente une ambiguïté. Il vise une maison et une construction inachevée. Il mentionne un permis de construire et une déclaration d’achèvement des travaux. S’il y a déclaration d’achèvement cela veut dire maison achevée, et donc cette déclaration ne peut concerner que la maison achevée, c’est à dire le garage transformé, qui est achevé. Mais la référence du permis de construire de la déclaration d’achèvement correspond à une construction de 226 m² de surface hors oeuvre brute et ne peut concerner ce garage de 108 m².

Un tel acte était de nature à induire en erreur l’acquéreur, d’autant que la description du bien vendu est réduite à sa plus simple expression.

Les consorts Y-X se prévalent d’une attestation d’un installateur de fosse septique, qui précise que M. D lui a fait poser deux fosses mais n’en a déclaré qu’une et en déduit qu’il savait que le garage était illicitement transformé en maison.

C’est une appréciation personnelle de cet installateur. Cela ne prouve pas de manière claire la connaissance qu’aurait eue M. D du caractère illicite de la transformation du garage en maison.

Il n’est donc pas établi que M. D ait eu clairement conscience de la situation juridique réelle de ce bien.

Mais il n’est pas établi que M. D doive démolir les travaux effectués par les consorts Y-X. Le procès verbal établi par les services de l’urbanisme et transmis au parquet est accompagné de l’avis de ce service selon lequel les biens doivent être remis en l’état de garage sauf si le procureur de la République estime que la prescription est acquise.

Sur la prescription et la nécessité de remettre les lieux à l’état de garage, il n’est pas donné d’éléments d’appréciation.

C’est parce que M. D a procédé lui aussi illicitement à une extension de la partie habitable, sans demande de permis de construire ni dépôt d’une déclaration de travaux, et que par ailleurs il a voulu construire une piscine alors que les règles de zonage d’urbanisme ne le permettaient pas, que M. D a attiré l’attention des services de l’urbanisme qui lui ont demandé de remettre les lieux en l’état.

Cette remise en état est de nature à être prescrite pour la partie des travaux effectués par les consorts Y-X.

Il n’est donc pas établi que cette situation rende le bien impropre à l’usage d’habitation, ni que cela en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connue.

Il n’est pas établi que bien était affecté d’un vice caché qui le rendait impropre à l’usage auquel on le destinait, ou qui en diminuait tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

— III) La demande sur le fondement de l’article 1602 du code civil :

M. D estime que ses vendeurs ont été de mauvaise foi et ne l’ont pas informé de la situation juridique du bien et de la transformation sans autorisation du garage.

Il est exact qu’au vu de ce qui vient d’être constaté :

— l’acte de vente désigne une maison d’habitation et non un garage transformé,

— l’acte de vente est ambigu sur la mention des permis de construire et déclaration d’achèvement de travaux,

— rien ne permet d’informer l’acquéreur que la 'maison d’habitation’ est un garage transformé.

Les vendeurs ont fait preuve d’un défaut d’information et de renseignements de l’acquéreur sur la nature du bien acquis.

Ils ont commis une faute contractuelle vis à vis de leur acquéreur.

Le préjudice qui en résulte pour l’acquéreur ne correspond pas à une réduction du prix, conséquence d’une action estimatoire.

A cet égard, l’évaluation du bien, par expertise, a permis de constater qu’il a été acquis en dessous de sa valeur réelle, soit au prix de 213.400 € pour une valeur estimée à 222.570 €.

Le coût des travaux effectués illégalement par M. D est la conséquence de sa propre faute.

M. D ne justifie pas de ce qu’il aurait été condamné à remettre les lieux en l’état de garage.

Seul la demande au titre du préjudice moral est justifiée. Il demande 100.000 € , ce qui est très exagéré. Ce préjudice moral pour défaut d’information sur la situation juridique du bien

correspond à 5.000 €.

— IV) Les demandes reconventionnelles, les dépens, les frais irrépétibles :

Les demandes reconventionnelles de M. Y et de M^me X n’ont aucun fondement alors que l’action de M. D s’est avérée justifiée.

Les consorts Y et X seront condamnés aux dépens, de première instance et d’appel, et aux frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 18 janvier 2011 par le tribunal de grande instance de Draguignan,

Condamne solidairement M. AC-AD Y et M^me P X à payer à M. L D, sur le fondement de l’article 1602 du code civil, la somme de cinq mille euros (5.000 €) à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. L D de ses autres demandes au fond,

Déboute M. AC-AD Y et M^me P X de leurs demandes,

Condamne solidairement M. AC-AD Y et M^me P X à payer à M. L D la somme de cinq mille euros (5.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. AC-AD Y et M^me P X aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, et avec distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT