Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 29 octobre 2015, n° 14/07779

TGI Marseille 28 janvier 2014

CA Aix-en-Provence
Confirmation 29 octobre 2015

Arguments

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Rejeté
Existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison
La cour a estimé que le promoteur n'a pas prouvé l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison, et que les intempéries invoquées ne justifiaient pas le retard.
Rejeté
Absence de préjudice pour l'acquéreur
La cour a jugé que l'acquéreur a subi un préjudice en raison du retard de livraison, justifiant ainsi l'indemnisation accordée par le tribunal de première instance.
Rejeté
Droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'allouer une indemnité au promoteur, qui a succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SNC KAUFMAN & X PROMOTION 4 a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille qui l'avait condamnée à verser des dommages et intérêts pour retard de livraison d'un bien immobilier. La cour d'appel a examiné les causes de ce retard, en se fondant sur les stipulations contractuelles et les preuves fournies. Elle a confirmé que le vendeur n'avait pas justifié de causes légitimes de suspension du délai de livraison, à l'exception de quelques intempéries. En conséquence, la cour a maintenu l'indemnisation de 12 000 € pour le préjudice subi par l'acquéreur et a condamné la SNC KAUFMAN & X PROMOTION 4 à payer 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC. La décision de première instance a donc été confirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 29 oct. 2015, n° 14/07779
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	14/07779
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 28 janvier 2014, N° 10/14195

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe-Laurent SIDERRoselyne SIMON-THIBAUDFrançois ROSENFELDPascal-Yves BRIN
Cabinet(s) :	SEL LE ROUX-BRIN
Parties :	SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 4 c/ Société SARIA RERAL ESTATE LIMITED

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2015

N° 2015/354

Rôle N° 14/07779

SNC KAUFMAN & X PROMOTION 4

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e R. SIMON-THIBAUD

M^e P-L SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 28 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 10/14195.

APPELANTE

SNC KAUFMAN & X PROMOTION 4

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège XXX – XXX

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Pascal-Yves BRIN de la SELARL SEL LE ROUX- BRIN-KUJAWA, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMEE

XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siègeXXX

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e François ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Christophe OBRECHT de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Octobre 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-François BANCAL, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Jean-François BANCAL, Président (rédacteur)

M^me A B, Conseillère

M^me E-F G, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2015,

Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Par acte notarié du 28 février 2007 la société SARIA REAL ESTATE LIMITED a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SNC KAUFMAN ET X PROMOTlON 4 , et pour le prix de 690 000 €, trois lots consistant en un appartement de type 4 ainsi que deux boxes dans un ensemble immobilier, dénommé « COTE PORT ZAC DE LA SOURCE DU PRE » situé rue Maurice Sandral à la Ciotat .

La livraison du bien était prévue au plus tard au cours du premier trimestre de 2009, sauf survenance d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison.

La remise des clés est finalement intervenue le 20 novembre 2009.

Par acte du 17.11.2010, la société SARIA REAL ESTATE LIMITED faisait assigner la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’être indemnisée pour le retard de livraison ayant généré un préjudice locatif et une perte d’investissement à hauteur de 88245€ et obtenir le versement d’une clause pénale de 53820€ .

Par jugement du 28.1.2014, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— condamné la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 à payer à la société SARIA REAL ESTATE LIMITED :

1°/ 12000€ à titre de dommages et intérêts pour retard de livraison avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

2°/ 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 aux dépens.

Le 16.4.2014, la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 interjetait appel.

Par dernières conclusions avec bordereau de pièces communiquées et signifiées par le R.P.V.A. le 26.9.2014, la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 demande à la cour :

Vu le contrat de VEFA en date du 28 février 2007

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats

Vu les articles L 231-1, L 231-2 et R 231-14 du CCH

Vu les articles L 261 -1 et suivants du CCH, de :

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Marseille le 28 janvier 2014 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

XXX

CONSTATER qu’il existe des causes légitimes et contractuelles de suspension du délai de livraison.

DIRE ET JUGER que ces causes prévues contractuellement ont légitimement prorogé le délai de livraison.

REJETER les demandes incidentes de la société SARIA REAL ESTATE LIMITED.

DEBOUTER la société SARIA REAL ESTATE LIMITED de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

SUBSIDIAIREMENT,

CONSTATER que le contrat de vente en date du 28 février 2007 ne rentre pas dans le champ d’application des dispositions des articles L 231-1, L 231-2 et R 231-14 du CCH ;

CONSTATER que la société SARIA REAL ESTATE LIMITED ne caractérise aucunement l’existence d’un quelconque préjudice.

REJETER les demandes incidentes formées par la société SARIA REAL ESTATE LIMITED.

DEBOUTER la société SARIA REAL ESTATE LIMITED de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

XXX

CONDAMNER la société SARIA REAL ESTATE LIMITED au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Les condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions avec bordereau de pièces communiquées et signifiées par le R.P.V.A. le 28.7.2014, la société SARIA REAL ESTATE LIMITED demande à la cour de :

Débouter l’appelant de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Au visa des articles 1134, 1142, 1147 du Code Civil ;

Condamner la société KAUFMAN & X PROMOTION 4 à payer à la société SARIA REAL ESTATE LIMITED :

** 88245€ outre intérêts en réparation du préjudice locatif et de la perte d’investissement,

** 53820€ à titre de clause pénale et de légitimes dommages et intérêts,

** 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Confirmer pour le surplus la décision de première instance, sauf à faire droit au présent appel incident.

Condamner la Société KAUFMAN & X PROMOTION 4 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance du 21.5.2015, le magistrat de la mise en état déboutait la société SARIA REAL ESTATE LIMITED de sa demande de production de pièces.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29.9.2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le retard de livraison et son indemnisation :

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter :

que le délai contractuel de livraison du bien immobilier acheté en VEFA ne peut être suspendu qu’en cas de force majeure ou de 'causes légitimes de suspension’ définies au contrat (pages 12 et 13 de l’acte de vente),

que ces dernières causes, si elles sont établies, ont 'pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ',

que 'dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une des circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre ',

qu’en l’espèce, des intempéries s’élevant à 27 jours, sont justifiées par une attestation de l’architecte Y Z à laquelle était joint un relevé météo (pièce 3 du vendeur),

qu’en conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que sur 234 jours de retard, il devait être déduit au titre des intempéries le double de ces jours d’intempéries, soit 54 jours,

qu’il en résultait donc un retard contractuel de 180 jours, correspondant à 6 mois de 30 jours,

que c’est également avec raison que le premier juge a considéré que le vendeur ne justifiait pas d’autres causes légitimes de suspension de ce délai de livraison,

qu’en effet, il n’est d’abord ni allégué, ni démontré l’existence d’un cas de force majeure,

que si, dans ses conclusions, le vendeur fait état de la 'découverte de réseaux publics’ qu’il qualifie d''impromptue', qui aurait nécessité 'des travaux supplémentaires de déplacement ' qui ' n’étaient donc pas prévisibles', il n’en rapporte nullement la preuve,

que la nécessité de repérer les différents réseaux souterrains, puis de programmer tous travaux utiles pour les déplacer, en fonction de l’ouvrage à réaliser, constitue un élément habituel d’un programme immobilier, au surplus réalisé en milieu urbain, que doit intégrer tout maître de l’ouvrage,

qu’ici, il ne démontre pas qu’il y ait eu des 'anomalies du sous-sol’ ou présence d''éléments dans ce sous-sol', susceptibles de provoquer des retards,

qu’en effet, si dans un courrier du 27.1.2010 adressé à l’acquéreur (pièce 4 de l’appelante), le vendeur fait état d’un 'aléa majeur’ consistant en une position réelle des réseaux publics sensiblement différente de celle reconnue selon les plans fournis par l’aménageur de la Z.A.C., il ne produit aucun plan ou aucune autre pièce pour l’établir,

que l’attestation du maître d’oeuvre produite par le vendeur maître de l’ouvrage pour justifier ses allégations ne relate nullement l’existence d’une 'découverte’ en cours de chantier, ou de travaux non prévisibles, mais signale seulement 'les tâches nécessaires au déplacement ou (à la) neutralisation des réseaux publics, eau potable, électricité, téléphone et eaux pluviales situés dans l’emprise de l’opération ',

qu’enfin, compte tenu du bien acquis : un appartement de type 4 avec deux boxes garage, de son emplacement, de l’importance du retard de livraison, du mandat de location du 21.11.2009, des fonds mobilisés par l’acquéreur pour cette opération immobilière (achat d’un bien au prix de 690000€ ), des désagréments de toute nature subis en raison de ce retard, même si le vendeur a adressé plusieurs courriers d’information à l’acquéreur, c’est avec raison que l’indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison a été fixée à la somme de 12000 €.

La décision déférée doit donc être confirmée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, l’appelante supportera les dépens.

Si, en première instance, l’équité commandait d’allouer à la société SARIA REAL ESTATE LIMITED une indemnité de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, il en est de même en appel et il convient de leur allouer une indemnité complémentaire de 3000€ .

Par contre, l’équité ne commande nullement d’allouer à la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 la moindre somme sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement,

Contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 à payer à la société SARIA REAL ESTATE LIMITED 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC KAUFMAN ET X PROMOTION 4 aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT